クレアホームズ北浦和 楓雅の邸
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要[ ]
- 所在地： 埼玉県さいたま市中央区大戸4丁目443番7、443番15、446番1、446番2（地番）
- 交通：京浜東北線 「北浦和」駅 徒歩13分
- 総戸数：28戸
- 構造、建物階数：地上7階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2016年10月上旬予定
- 入居予定：2016年12月下旬
- 売主：セントラル総合開発株式会社
- 設計・監理 株式会社エフアイ都市設計
- 施工：多田建設株式会社第二事業本部
- 管理：セントラルライフ株式会社
- 公式URL：http://kitaurawa.clare.jp/
価格・コスト・販売時状況[ ]
【比較・検討】
- 浦和常盤のクレアホームズは速攻で完売したね、3ヶ月くらいかな。浦和駅徒歩10分で最高のコスパで他物件との差が激しかった、いまだにプラウドカトラージュとかスミフの仲町のスレで比較されてる。クレアホームズを作ってるセントラル総合開発って埼玉では結構評判良いマンション作ってますよ。
- 絶賛されてるクレアさんでも、この立地だとかなり安くしないと厳しいでしょうな。
- クレアホームズ浦和常盤公園の販売時は激戦でした。販売開始と同時に要望書で7割から8割はボードが花で埋まってましたよ。楓雅の邸と同じくらいの24戸でしたから、楓雅の邸もかなりの激戦の予感はします。
- ここは、価格以前に立地がかなり微妙。駅距離も学区も。浦和常盤公園と違って、検討に入る人は限られそう。
- 浦和常盤公園は良すぎたからね。同じクレアホームズシリーズは必ず比較されるでしょう。もう、あんな条件良くて価格も間取りも田の字じゃない良い物件は出ないよ。
- 常盤公園がうれたのは、浦和駅利用、と常盤中学区、が理由だと思います。
- ここの競争相手ってイニシアとレジデンスだと思うのですが、私はこの２つよりはクレアホームズかなと思ってます。
- 4000万円弱で、南側が開けてて地盤が高くなってるのは悪くない。けど、洗濯物を外干ししたら汚れそう。
- 価格はいいんだけど、駅徒歩13分だよね。10分以内ならもっとよかったんだけど。悩む。
- 最上階の部屋を検討していましたが、広さの割には高すぎてやめました。それから、直床なのがやっぱり…。景色が良いので残念です。
- 行ってみて初めて、ここが浦和じゃなくて中央区ってことを知って除外した人もいるでしょうしね。何より、学区が理由で見送ってる人、多そうだよね。
- ひっそりと先月竣工していて、年内に入居も始まるんですね。あまり売れてないみたいですが、どのぐらい値下げに応じますかね。
- ここが売れない一番の理由はなんでしようか？
- 駅遠のくせに浦和マンションバブルの便乗価格で利益上乗せしまくりだから。
- 売れてないみたいですが、どれぐらい売れてないんですか？
- クレアホームズだとやはり浦和常盤公園と比較検討されます。 浦和常盤公園は竣工前に余裕の完売でスレみると販売期間はたった4ヶ月という大人気、北浦和はすでに竣工してるが契約はせいぜい半分以下。 契約ボードをあまりに売れなくて花が付かないから途中から隠した為に正確にはわからない。 けれども、ボード隠す前は3分の1しか売れてなかった。
- ちかくになにもない 駅も商店もない。学区も意味ない。 低層のみなのに大通り目の前で空気が気になる
- そうですか、私は開放感と値段が他に比べ割安と感じ契約しました。書き込み読むと価値観が違う人もいることもいるんだと思いました。でも、住み出して1ヶ月経ちましたが、良好( ◠‿◠ )!
- ちかくになにもない 駅も商店もない。学区も意味ない。 低層のみなのに大通り目の前で空気が気になる
- クレアホームズだとやはり浦和常盤公園と比較検討されます。 浦和常盤公園は竣工前に余裕の完売でスレみると販売期間はたった4ヶ月という大人気、北浦和はすでに竣工してるが契約はせいぜい半分以下。 契約ボードをあまりに売れなくて花が付かないから途中から隠した為に正確にはわからない。 けれども、ボード隠す前は3分の1しか売れてなかった。
【モデルルーム】
- クレアホームズさんだから最初から棟内モデルルームでしょうコスト削減がかなり期待できその分価格を安くできる。
- 販売スケジュール的にも棟内モデルルームの可能性が高そうですね。コスト削減にもなるし入居後のイメージもしやすいですし、もっと他のデベもやればいいのに。浦和駅にこだわらない人には魅力的な物件になりそうですね。
- モデルルームの費用って数千万だからね、28世帯で割ったらそれだけで数百万違いが出る。さらにモデルルーム維持費と人件費も当然相当の額がかかるから考えたら恐ろしい。
- モデルルームでみましたが、申し込みは半分にとどかないくらいの状況でした。私は浦和常盤のクレアホームズさんを迷ってるうちに買い逃してしまいここを検討中です。
- モデルルーム行ってきました！たしかにたくさん見学来てましたよ。とりあえず感想を。
- 、駅までは実測徒歩15分でした、営業さんの案内より遠く時間もかかりました。
- 、現地の利便性はあまり感じませんでした、小学校は近いけど取り立てて良い学区ではなかった。
- 、デザインは好みでした、モデルルームだからオプションだらけだったから、かもしれない。
- 、大通りに面してるところは良いと思います、遮るもののないバルコニーは良い。
- 、大戸っていう希少性を営業さんは熱弁してたけど、そんなに良い場所？って思いました。生活に必要なスーパーや病院は北浦和駅まで行かないと無いし、高級住宅地って感じも現地をみて感じませんでした。ちょっと駅から遠い静かなところってとこかな。
なので、リセールに強いとは思えないので、他の検討者の方の参考になれば。
- 、付近のクレアホームズさんのマンションも教えてくれました。武蔵浦和に２つ、浦和駅に１つあるようです。浦和駅の方は大人気だったみたいですね、竣工と同時に完売だったらしいです。営業さんいわく、そこもリセールはかなり強いと。常盤と大戸は人気みたいですね。
まぁ、そこそこ良いマンションとは思います、売るのは前提にしないで自分でゆったり住む。車があるとなお便利って感じ。 【第1期1次】
- 販売戸数 9戸
- 間取り 3LDK
- 専有面積 67.20m2～70.03m2
- バルコニー面積 9.81m2～10.80m2
- サービスバルコニー面積 1.45m2
- 販売価格(予定）3,998万円～4,898万円
- 管理費（月額）13,600円～14,200円
- 修繕積立金（月額）5,380円～5,600円
- 修繕積立一時金（一括）504,000円～525,000円
- 管理準備金（一括）47,000円～49,000円
- インターネット定額料金 1296円/月（税込）
- 駐車場 敷地内13台（料金8,000円～14,000円/月）、機械式駐車場12台、身障者駐車場1台
- 自転車置場 56台（料金300円/月）、スライドラック式46台、ラック式10台
- バイク置場 バイク4台（料金3,000円/月）
【第2期】
- 販売戸数 3戸
- 間取り 3LDK
- 専有面積 67.20m2～70.03m2
- バルコニー面積 10.08m2～10.80m2
- サービスバルコニー面積 1.45m2
- 販売価格(予定）3,800万円台～4,800万円台
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交通[ ]
- 駅は南与野と北浦和が使えるけど、少し距離がある
- この物件は西口東口どちらなのでしょうか？
- 北浦和からだと西口ですよ。
電車_交通案内図
構造・建物[ ]
- 敷地面積：987.20m2
- 建築面積：479.32m2
- 建築延床面積：2,282.63m2
- 直床
- 完成後の外観は結構すっきりしてていいかも。
敷地配置図
共用施設[ ]
- 駐車場：13台（機械式駐車12台・身障者用1台）
- バイク置場：4台
- 自転車置場：56台（平置きラック式）
設備・仕様[ ]
間取り[ ]
- 間取り：3LDK
- 専有面積：67.20m2～72.77m2
- バルコニー面積：9.81m2～17.23m2
- 角住戸が多い
- ルーフバルコニーのあるプランは開放的でしょうね。
Cタイプ
Eタイプ
Gタイプ
買い物・食事[ ]
- 買い物は不便ですね。外食も浦和か北浦和の駅まで行かないとね。
- 近隣が不便との指摘はその通りですね、特にスーパーがないのは痛い。
【コンビニ】
- ファミリーマートさいたま大戸四丁目店（約100m・徒歩2分）
【商業施設】
- イオン北浦和店／コナミスポーツクラブ北浦和（徒歩8分／約610m）
- 伊勢丹浦和店（自転車8分／約1,920m）
- 浦和コルソ（自転車8分／約1,980m）
ファミリーマートさいたま大戸四丁目店
イオン北浦和店
伊勢丹浦和店
浦和コルソ
育児・教育[ ]
- 近くには埼玉大学附属の小中学校があったり、幼稚園があったりと教育環境に関しては充実している場所と言えそうです。 さらに通学指定校の小中一貫「英会話」研究推進モデル校に選ばれている点は親目線としては魅力的に見えます 子どもの教育を考えているけど都内は無理だなと考えている家族にはいい場所になってきそうです
【幼稚園・保育園】
- 埼玉大学教育学部附属幼稚園（徒歩2分／約160m）
- 常盤こころ保育園（徒歩5分／約360m）
【小学校】
- 小中ともに近い
- 学校近いと言っても、与野南学区なのが微妙。道路挟めば、中学校までは遠いけど常盤学区なのにね。
- 与野南小学校（徒歩7分／約530m）
- 埼玉大学教育学部附属小学校（徒歩9分／約680m）
【中学校】
- 10年ほど前までは屋上見るとヤンキーがたむろしてたイメージ
- 与野南中学校（徒歩8分／約630m）
【高等学校】
- 県立浦和高等学校（約1,980m・自転車8分）
- 県立浦和第一女子高等学校（約2,750m・自転車11分）
埼玉大学教育学部附属幼稚園
常盤こころ保育園
与野南小学校
埼玉大学教育学部附属小学校
与野南中学校
県立浦和高等学校
県立浦和第一女子高等学校
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周辺環境・治安[ ]
- 用途地域：第一種住居地域
- 駅から少し離れてしまうけれど、静かでとても良い住宅街
- 大戸も浦和画家が住んでた地みたいですね。二木屋とかもあって雰囲気はよい。
- 生まれも育ちもここの近所のものです。常盤よりの大戸は確かに戸建てとしては いい住宅街だと思います。マンションとして住むならそれぞれの価値観次第…。環境と陽当たり重視ならありだと思うし、駅近にこだわるならなしかな。私はこのまちが好きですけどね♪
【道路沿い】
- 面してる道路は、新大宮バイパスまで繋がれば相当車通りが増える
- 都市計画道路に面してるので、静かな環境が期待できるのはあと数年の可能性が高い。
- もうとっくに開通してる
- 何人かの方が不便な場所と書いておられますが、確かに日常の買い物の便は現状あまり良くないですね。北浦和イオンに行くにしても、南与野駅前に行くにしても、はたまた浦和駅周辺に行くにしても、徒歩での買い物はちょっと厳しいかもしれません。現状ではそんな感じなのですが、将来的に買い物が不便なままかどうかは、南側にある新しい道路周辺の発展次第だと思います。便利な商業施設が近くの沿道にできれば、生活利便性はかなり良くなるでしょう。
- 南側を通る道路は【道場三室線】という高規格道路で、現物を見てわかるとおり、一般の都市計画道路よりグレードが高いです。原則歩道幅は６メートル以上・電柱は地中化で電線なし・本線の脇に側道付き等々。また、確証はありませんが、近い将来にはバスの停留所ができて路線バスも走るのではと思います。
立地概念
現地案内図
周辺施設[ ]
【医療施設】
- 病院も大きいのが徒歩14分くらいにありますけどすごい混む病院なので使いづらい。
- 埼玉メディカルセンター[ 総合・救急] （徒歩12分／約900m）
【文化・公共施設】
- 与野南図書館（徒歩9分／約690m）
- さいたま市役所（徒歩10分／約730m）
【公園】
- 北浦和公園（浦和北公園）（徒歩7分／約520m） ※浦和北公園までは徒歩6分/約460ｍ
- 北浦和公園が雰囲気良かった。 公園内のレストランが、気になります。 いつも人が多いです。美味しいのかな。 子供と散歩して気軽にランチ行けたら、 いいと思います。
さいたま市役所
埼玉メディカルセンター
北浦和公園（浦和北公園）
与野南図書館
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その他[ ]
掲示板[ ]
saitama/600630/237
| 毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア！ | |
|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |