王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンス

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3.25

(28 票)

物件概要

• 所在地：東京都北区堀船1丁目1番3号（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「王子」駅 徒歩1分 （南口より※南口営業時間6:00～23:00、中央口より徒歩4分）（敷地入口）
2. 東京メトロ南北線 「王子」駅 徒歩3分 （敷地入口）

• 総戸数：285戸（55戸（レジデンス棟）、230戸（タワー棟））
• 構造、建物階数：地上7階建（レジデンス棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年11月中旬予定
• 売主：近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、京阪電鉄不動産株式会社、株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：長谷工コーポレーション

掲示板・口コミ

• 王子飛鳥山ザ・ファースト タワー＆レジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 同じ北区の24階建て「プラウドシティ赤羽」とほぼ同価格帯だと思う。
• 3LDKは6000万円からでしたよ。5000万円台はなかったです。
• 南東向きの2ＬＤＫ7階～、5500万～と言われました。7階なんて電車の音が凄いだろうに、、、
• モデルルームの当初予定の3月からの遅れは、仕様が一部変わったからみたいですね。南向きの部屋は鉄道の音が聞こえて来る部屋でした。坪300万円以上でした。
• ここの平均坪単価は２８０～２９０万円くらいですか？
• 一応、3,200万円台～8,900万円台の予定とはありますが、やっぱり高いなぁ。
• 価格は坪単価250万から345万、管理費は設備の割には平米あたり280円と高めです。自転車置き場も有料だしクラブ会費・町内会費、インターネットもあり、たいした額ではないけど、細かい費用が多いですね。車持ちだと私の場合月6万くらい必要。
• 同じ方角なのに下層階の1LDKは坪300超えで2LDKは10階位で坪250程度なんですね。1LDKってミスプライスでしょうか？
  • 1LDKは、確かに高い。眺望も期待出来ない底層階だし。2LDKは、1番お買得かも。投資目的の部屋になりそうですね。第二期は、いつから始まるのでしょう？
• 第二期は値上げっていわれても前の値段知っちゃってるしなあ。電話営業するくらいなら値上げはしないで欲しい。前より高くなると購買欲薄れるな。
• ここは山手線から2駅離れた京浜東北線の駅から徒歩1分という立地で、70平米3Lは5000万円台中盤から6000万円台後半なので、それほど割高とはいえないのではないでしょうか。

交通

• 王子は京浜東北とメトロが使えるから便利ですよね。
  • 王子は北区の中では交通は便利なのは否定できないけど副都心の池袋（バスはある）新宿、渋谷に直通で行けない
• 王子駅からだと東京駅前は朝はものすごく混みますがでもその時間はそこまで長くないのでまあまあかな。新宿方面に行く人は

乗り換えないといけないからそこが少々面倒ではあるけど。

• 徒歩1分と言っても王子駅南口はコンビニしかない何もない場所。また、徒歩一分は敷地の一番北側までの距離で、タワー玄関までは実質3分の距離。

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構造・建物

• 廊下は雨や風の吹き込みがない内廊下だそうですが、内廊下になるのはタワー棟だけでレジデンス棟は外廊下なのですか？
• アウトフレームではないですよね。気になり始めると止まらないかな。でも部屋を跨いで突出を散らしているあたりは目立たないベストを尽くしてくれているのかなあと思いました。アウトにできなかったのは構造上の都合と認識していんですよね？
• レイアウトが微妙、隣の住戸と玄関近すぎ、エレベータも朝は各駅停車になったら時間かかりそう。エレベータのスピードも速くはない。室内の設備はいいと思います。
• メインエントランスの反対にステーションエントランスってのがあって、そっちからだと出てすぐ王子駅南口なので便利だと思いました。あそこまでJR駅そばのマンションってほんとないですよね。
• タワーで、２００ｍｍの通常スラブですか。それで梁も多いんだね。
• タワマンって風が抜けない、直射が入るからエアコンフル稼働になる。２４時間換気が全熱交換タイプではないから光熱費すごいことになるよ。LOW-Eも使ってないし。
• 洗面室の扉が開き戸のところが多くて、しかも外開きだね。廊下あるいてたらごっつんこするから、トイレ以外は内開きにするのが普通。それ以前に、洗面室の扉は引き戸にするのが基本なんだけど。
• 玄関扉が大梁の下って間取りがあるね。大地震で大梁が損傷すると、耐震扉であっても閉じ込めのリスクがある。

共用施設

• 駐車場 : 身障者用平置駐車台数2台、機械式駐車台数83台　（月額使用料 : 未定）
• 駐輪場 : 平置22台、スライドラック式351台、二段式56台、来客・保育用4台　（月額使用料 : 未定）
• バイク置場 : 14台　（月額使用料 : 未定）
• しかもさ共用施設のラウンジだってなんで６階につくってんの？って話だよね。もろ線路の近くやん。上の階は高く売れるから共用施設にしたくなかったんだろうけど
  • 6階にラウンジがあるのは目の高さに飛鳥山があるから。最上階に作ったら、ありきたりな都心眺望しか期待できないし、最上階ラウンジがあるタワマンでは人の出入りや騒音で高額住戸からのクレームが出てるケースもある。ここの売りはパノラマ展望じゃなくて飛鳥山です。
• タワーなのに各階ゴミ置き場がないの？
  • 廊下とか共用部分は毎日清掃するわけだから、各階からゴミを運ぶのってそれほどのコストアップにはならないんだけどね。
• 駐車場設置率が３割弱。駅近とはいえ少ないね。これじゃ高速の出入り口が近くにできてもメリットが享受できる人はほんの一部。

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設備・仕様

• 線路沿いの部屋は基本二重サッシになるのかな？音がすごいだろうし、それくらいはデフォでしてくれるんだろうか。
• 標準の仕様がしょぼすぎる。保温浴槽にもなってなかったりキッチンも安っぽいし、やたらオプションばかりで標準仕様に唖然とした。
• 建物自体は窓やスクリンプラーの配置といった基本的な部分が低仕様、内装は標準的。価格は最近の建築費高騰を反映して高めだと思う。
• 内装は好みでしたけど、部屋の張りが出ているのが気になりました。
• 内廊下のダイレクトウィンドウでLOW-Eでないなんて。風が抜けないし直射が入るから夏は暑いよ。エアコンフル稼働。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：55.46m2～78.62m2。
• バルコニー面積 : 9.86m2～15m2（レジデンス棟）、4.3m2～19.3m2（タワー棟）。
• 物件概要で１LDKがあるのは知っていましたが、北側ですか。ファミリーは日当たりが良い方にこだわりがあるでしょうから、こういう感じになってくるのでしょう。１LDKで３５㎡とのことですけれど、あまり広くはないですが、効率良い間取りだとよいかな？駅近いし、周辺は色々店もあって便利なんで単身者には便利。あとはお値段！
• 1LDK35m2だと最低限の広さですね。シングルがゆったり暮らすというより投資向きなんでしょうか。タワー＆レジデンスといった珍しい形で売り出すんで基本的な設備仕様は抑えめにして価格帯を安く、豪華にしたい方にはオプションでってのも良さそうですけどね。
• Ｔ－７０Ｃタイプの間取りはそんなに悪いとは思わないけど、洋室２に関しては、全く採光が取れないように見えるので、ここは、サービスルームか、納戸としておいてもらいたかったなという気持ちがあります。それにしても、柱は目立ちますね。せめて屋外にだしてもらいたかったですね。Ｔ－８５Ｅタイプの間取りでは、ＬＤＫが使いにくそうかな？というのと、キッチンが玄関すぐの場所にあるなら、玄関から直接キッチンに入れる工夫があれば、主婦の動線としてはかなり短くできたのかな？と、ちょっと残念でした。
• 居室が４帖台の部屋があってそれが狭いように感じてしまいます。4.5帖ならベッドを置くといっぱいいっぱいにならないかなと思いまして。柱が物件の真ん中にあるのはさすがに気になりますね。共用通路の方に出したりは出来なかったんでしょうか。でもそれで強度が出るなら仕方がない？
• モデルルーム見たし、間取り表見たけど、ちょっとひどいなあ。まず1番気になったのは、梁の存在感と、柱が部屋に食いこみすぎな件。まあ今まで比較的グレード高いタワー見てきたせいか、今どきのタワーってしっかりアウトフレームになってるのが普通だとおもってたが。あと、ありえないのは3ldkで4.5帖の部屋をつくりまくってることこの価格帯のマンションでそれはないんじゃないのって思った。まあ間取りに関しての不満はこれぐらいにしといてあとは
• 間取りもワイドスパンだと使いやすそうに思います。収納はもう少し充実させてくれたらよかったなって感じます。
• 角部屋のガラス窓はとても良かったです。ただ気になるのは下り天井が多すぎと新幹線が近く、また都電の踏切もすぐなのでカンカンの音が気になります
• 1LDKのある低層階は部屋によっては新幹線の壁横になりますよね。住んだらどんな感じになるんでしょう？窓とカーテン閉めっぱなしかなあ。
  • 1LDK最高階で5階ですね。角度が斜めなので新幹線の窓からは部屋の中は覗けないと思いますが。
  • 新幹線の高架と架線を考えると7階以上が理想です。1LDＫは、眺望は期待しない方が。駅近で便利が売りだと。
• 最近のマンションって押入れのある和室がないから、急な泊まりの来客のときに困る。ここ収納少ないしね。

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買い物・食事

• ゲストサロンに行った帰りに王子駅近くのレストランとスーパーに寄ったのですが、どちらも安くてビックリでした。王子って物価安いんでしょうか？マンション自体は決して安くはないようですが。。。

育児・教育

• 王子は子育て世代が少ないように感じますが、この物件ができることによって増えますでしょうか？
• 子供が喜ぶ遊具は南口の階段から行った方が近くて良いんですけどね。外遊びの時間は決まっているので、出来れば往復の時間は短くして遊んでもらえるとうれしいですよね。

周辺環境・治安

• 前はサンスクエアのテニスコートだった場所だよね。王子駅南口のほんと駅前。ただ南口はエスカレーターはない。そして高台のほうと違って低地で地盤はよくないだろう。そして電車の音や都電の踏切音はする。窓のサッシの防音機能に注意。
• 飛鳥山は地盤がいいんじゃないんですっけ？そういう話を聞いたことがあるような…。線路は近いんですよね。建物内だと音はシャットアウトできるとは思うのですが、深夜・早朝の時間帯の聞こえ方がどうなのかが買う前では判らないのがなんとも。
  • 王子駅周辺は高台と低地でわかれる。本町のほうは高台だけどここは低地。そして液状化予測図を見るとここは可能性がある地域に分類されている
    • ざっくり言って京浜東北線の東側が低地、西側が高台です。まあ埋め立て地よりははるかに安心だと思いますが。
      • ざっくり言うと「王子」「堀船」「豊島」の地名が付いてる所は低地、「王子本町」「滝野川」「岸町」が高台です。「王子本町」「滝野川」「岸町」の一部には坂＆崖＆低地も存在してるという認識でいいと思います
• 飛鳥山の緑が見えるなんて、最高の立地ですよね。桜の時期なんかは眼下に桜がみえて贅沢だな。桜と花火って１年の中でほんのわずかだけど、物件から見えるとなると物件自体になぜか魅力を感じてしまいます。王子から徒歩1分だし、売却する時も資産価値も下がりにくそうです。王子もかなり便利になりましたしね。
• ここから飛鳥山向こう側の池袋方面の景色が見えるのは何階辺りからだと思いますか？逆に、飛鳥山の緑しか見えないのは何階くらいまで？
  • 新幹線とか電車が4、5階くらいかと思われますので6～8階は公園ビューかなと思います。
• 確かに利便性は間違いなく良いと思いますよ。京浜東北線と南北線、バスも多く流通しているので都心通勤の緑もそこそこ欲しい方には良いと思います。また城北エリアで駅1分、シンボルタワーであれば逆にもっと高くても良いような。普通のマンションとあまり変わらないし。
• 王子は住みやすい街です。今まで新築マンションの分譲は少なかった。ライオンズも高く売れたみたいよ。再開発も駅周辺やるみたいだし。期待出来ます
• もう２年住んでますが、王子はいいところですよ！都電荒川線などのレトロな感じもGOOD。わざわざ休日に池袋や大塚にいくために乗ったりします。
• 地盤が悪いのは杭の深さが５０ｍ弱ってので明らか。湾岸並み。川のそばだし。
• 鉄道の騒音は、窓の二重サッシでカバー出来ます。実際にモデルルームで体験コーナーあります。窓を開けると、キツイかな。実際にこのマンションのラウンジは、飛鳥山向きの6階。1番期待出来る向きです。

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周辺施設

• 飛鳥山公園（約230m・徒歩3分）、音無親水公園（約490m・徒歩7分）。
• 王子神社（約570m・徒歩8分）、旧古河庭園（約1,230m・徒歩16分）。
• 南口が空いている時間が始発から終電までに延長されるようですね。良かった。
• 飛鳥山には昇降機（あすかパークレール）があるでしょ。

その他

• このタワーって実際売れるのかな？メリットとしては、北区で最上タワー・駅近・飛鳥山公園が眼下・遮るものがないから眺望は良い。一方、デメリットとしては、低地であるため地盤が弱い・火災マップで危険度マックスエリア・ゲリラ豪雨の際、石神井氾濫の可能性ありと、明らかに長居目的で購入する物件ではないと思うんだが。俺も最初は購入したいと決めていたが、周辺の環境や土壌具合を調べれば調べるほど、購入意志が薄らいでいる。
• ここのメリット、デメリット
  • メリット：駅が近い、外観やランドプラン見るとこの辺のマンションの中では見栄えがいい
  • デメリット：地盤がよくない、全部は見てないが間取りがひどいのばかり（行燈部屋があるのはしょうがないとしても柱があんなに食い込んでる間取り久しぶりに見た）

まだ共用施設や仕様などわからないからなんとも言えないが、割高ならまず手は出さない物件。いくら制震構造でも地盤がよくない

• 参考になるかわかりませんが、眺望と駅近で決めました。通勤や出かける時に楽ですし。地盤は低地で弱そうすが、制震構造ですのでそこは良しとしました。確かに電車の音はうるさそうですが、余り気にしないほうです。騒音が気になる方は検討外でしょうね。人それぞれですから。
• 建物はよさそうですけど、立地は探せばマイナスポイントがたくさんありますね。
  • 北区王子という土地がそもそも不人気
  • 線路が近すぎる上に、新幹線、JR、都電と三拍子そろっている
  • 踏切にも近すぎる
  • 敷地の前の川が10年間で2度も洪水を起こしている
  • 堀船は狭い道が入り組むディープな下町
  • 東京上野ラインができたら東京・品川方面のアクセス時間で赤羽に完敗する
  • コンビニと空地という深夜に若者がたむろする条件が隣地に完備されている
• プラスのポイントは
  • JR駅1分、メトロ駅3分
  • 飛鳥山
  • スーパーが徒歩2分
  • これに匹敵するタワーマンションが近くにない

こういう要素を価格と見比べて判断ですね。

• 飛鳥山が見える部屋、南向きの部屋、線路が見える部屋、排気塔が見える部屋、東向きの部屋、いろんな条件のあるマンションですから、それぞれの価値観で購入されればよいのではないでしょうか。

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