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（仮称）大崎複合再開発タワープロジェクト

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]西品川一丁目788番1他（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「大崎」駅 徒歩9分 
#[[埼京線]] 「大崎」駅 徒歩9分 
#東京臨海高速鉄道[[りんかい線]] 「大崎」駅 徒歩9分
*総戸数：423戸（非分譲住戸262戸含む/その他事業所用区画有り）
*構造、建物階数：地上23階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：未定（平成30年6月下旬建物の仮使用承認の取得予定）　
*売主：住友不動産株式会社
*施工：前田建設工業株式会社/大成建設株式会社



==価格・コスト・販売時状況==
*半分が地権者。
**非分譲の割合、衝撃ですね。地主さんが賃貸用に単身・DINKS向けの部屋を数多く所有する感じなんでしょうかね。自転車置場や駐車場の配分も非分譲優先とかあったりするもんでしょうかね。非分譲比率の高さは気になります。
**地権者住戸が262戸と目を見張る程の数ですが、地権者さんの居住率が低いとなれば 賃貸か転売の部屋が出るのでしょうか。 転売はオーナーがいるので良いですが、賃貸は人の出入りが頻繁でしょうし、 住民マナーの問題が出てきそうです。 
*坪は350位からあるみたいですね。今の時代だと妥当ですかね？
*電車（横須賀線＆新幹線＆りんかい線）の音、大崎駅への歩道の狭さ、買い物の不便さなど、不利な条件が思い浮かんでしまうのですが、スミフなので高値で長～く売るのでしょう。一方でマンションの完成在庫が急増しているという事実もあり、不動産経済研究所は、今年７月末時点で首都圏の完成在庫数は３０００戸を超えた（２０１４年７月末で１２６０戸、２０１５年７月末で２１００戸）と発表しています。マンションの平均価格が上がっていると報道されていますが、契約率は２カ月連続で７０％を割り込んでいますし、完成在庫もこの数字です。今後のマンション市況をどう判断すべきか悩みます。もちろんここを前向きに検討している者ですが、高値掴みはしたくないのです。
*このプロジェクト中止の理由って何ですか？
**市況が変わったってことだね。 住不は相場上昇期に、どんどん値上げしてじっくり売っていく。 しばらく寝かせる気だな
**いや、おそらく市況が悪くなって、 ビジネスとして成立しなくなったんじゃない。
**住友は販売期間が長いから、2020前に羽田新航路が開始されるから販売時期に重なるのでハイリスクと考えたのでしょう。大崎のタワマンにどれだけの騒音被害をもたらすかによって値付けや防音対策など戦略を変える必要がありますので。DTを含めて最近の販売がよろしくないのもそうなんでしょうけど、どちらかというと航路がらみの理由での中止ではないだろうか。
***オフィス棟の営業さんから、はっきりと住宅棟は全て賃貸だと聞きました。 オフィスは平成３０年入居、住宅は１年遅れということです。住宅棟オープンに合わせ、スーパーも開業するそうです。 ということで分譲でないことがはっきりしましたので、このスレはここまでですね。
***地権者みずからの居住用なら当然売りには出されないかと。そうでなければ新築中古として売りに出されることはありますね。

==交通==
*ここは、大崎と大井町の中間で、大井町も頑張れば歩けます。また五反田も大した距離ではありません。 



==構造・建物==
*敷地面積：10,153.09m2　
*建築面積：2,799.99m2
*建築延床面積：41,429.90m2
*南向き中心とのことなので、展望はあまり期待できないないかも！



==共用施設==
*駐車場総台数：120台[タワーパーキング120台（バリアフリー対応2台含む）]※非分譲住戸用含む/他、事業所用有り
*自転車置場総台数：494台[平置51台、2段ラック式（下段スライド式）443台（上段175台、下段268台）※非分譲住戸用含む
*バイク置場総台数：18台　※非分譲住戸用含む
*ミニバイク置場台数：27台



==設備・仕様==



==間取り==
*間取り：1R～4LDK
*専有面積：25.15m2～101.96m2
*バルコニー面積：5.95m2～18.06m2



==買い物・食事==
*大崎は駅前に商業施設が欲しい。今のままだと不便
*生活秘術品は、大井町で
*戸越銀座通りの終点に移置していますので、商店街までもそんなに遠くありません。昭和の感じを残す通りで 最近は観光客の散歩通りになってます。 
*こっち側は買い物するところがないですね。内側はライフが２つあるのに この敷地内にできるといいのですが。。 
**正確には、内側にライフは３つあります。 八つ山通りにもあるので。うんざり。他のスーパー欲しい。
**八ツ山通りは東五反田店。駅からは離れているし 西口側の住民からしたら使用対象にならないですね。現実的にはニューシティメインでちょっと足をのばして品川御殿山店の２つ。 ライフでも他でもなんでもいいので西口近辺にスーパー希望。
*大崎駅西口だとスーパーはソニービル隣の大崎ウィズシティのまいばすけっと、戸越銀座よりで百反通り沿いのライフ。 大崎駅西口のニュー大崎ビル沿いのユータカラヤは閉店。
**西口駅前はスーパーが無いのでほとんどの人がニューシティーのライフに行きます。だからライフがいつも劇混み。今後西口にまともなスーパーが出来なかったらライフはパンクしそうです。まいばすけっとは安いだけで素材は良くないし中途半端だけどそこしかない。魚以外の生鮮食品でお勧めはゲートシティーのリラックですよ！
**まいばすけっとってほぼコンビニ並ですよね。。 とてもスーパーとは言えない。。。 百反のライフは西口からは遠すぎ。 ユータカラヤ閉店てかなり昔の話。。。
*ダイエーなどが東の駅前から撤退してったので分かるように、スーパーは簡単には来ないでしょう。


==育児・教育==
*小学校も保育園も近くにあります。 



==周辺環境・治安==
*用途地域：準工業地域
【大崎】
*大崎はそこそこアクセス良いけど、駅前は無味乾燥で降りる理由が思い当たらない。まぁベッドタウンとしては良いのかな。
*生まれも育ちも「大崎」が地元のオッサンです。昔の大崎は、工業地帯でした。（目黒川も昔も今以上に汚かった） 再開発でマンションやオフィスが出来、綺麗になりました。繁華街では無いので、わざわざ遊びに来る所では無いです。でも「住む」には良いところだと考えます。
*現地を知る者としては、大崎駅への経路（特にＪＲ高架下）の整備ですね。道路の拡幅は絶対条件です。そういった点も含め、スミフには建物だけでなく、行政や地域と連動した“街づくり”をしっかりやってほしいです。 
*これで、西口駅前と御殿山小学校向かいの住友の開発が始まると、大崎は山手線沿線では、ほんとに希有なすっきりとした街になりますね。 ゲートシティ隣の印刷会社のところも三井が開発するし、ますます楽しみ♪
*大崎に住んで12年になるけど…最近住みずらい街になったかなと… ファミリー層は急激に増えるし、歩きたばこも多くなったなぁ。。不動産屋によると昔から大崎に住んでいた人がこの一年で離れていく人が多いそうだ。ファミリー層も歩きたばこも、どこから来たのかわからないけど…秩序ある町を心がけて欲しいね。
【騒音】
*電車と飛行機の騒音ダブルパンチですね。
*線路沿いなので、電車の騒音は覚悟が必要。その辺は考慮した設計になっていること期待してます。
*ちょうど線路がクロスするとこなんで騒音は半端ないでしょうね。電車好きはうれしいかもしれませんが。 
*今は鳴りをひそめてますが、大崎短絡線も結局できるでしょうからね。相鉄の乗り入れが始まる以上は。
*羽田空港の機能強化で一時間に45便飛行機が飛ぶ。大崎では高さは500m以下です。 
*騒音の資料見ましたが、この場所に限らず大崎周辺だと飛行機より電車の音のほうがうるさいですね。
*飛行機騒音については、スムログのマン点さんが詳しく分析しています。大崎もかなりですね。
*マン点さんによると、大崎の飛行機騒音は76dBで電車内なみのようです。
*マン点流！裏ワザ（羽田の新飛行ルートを知る方法） – スムログ : 
　http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/3693

*試しにシミュレーターやってみたら、真上だもんなぁ。 高度は400メートルでした。



==周辺施設==
*「戸越公園」や「文庫の森」までの徒歩15-6分でしょか？
*ここから大井町に行く途中に品川区役所があるので近いです 



==その他==



==掲示板==
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