（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト

この記事は参考になりましたか？

0.00

(0 票)

物件概要

• 所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩6分
4. 東急大井町線 「下神明」駅 徒歩7分
5. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩12分

• 総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）
• 構造、建物階数：地上29階　地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年08月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 設計：株式会社日建設計
• 施工：西松建設株式会社　
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 坪400超えますね。
  • 400はさすがにないでしょう。350から380かな。。。
  • 高層は坪単価380万円はいく気がします。 400万円もあるかもですね。
• 大井町はオリンピック、AHQ、羽田ハブ化、お台場カジノ、リニアモーターカーなど周辺でポジティブなイベント盛りだくさんですし、そのそれぞれへのアクセスも最高で且つスーパーがたくさんある事を考えると 相応の金額出しても見合う場所だと思います。
• 大井町相場はかなり上がっていて、ここもスミフなら坪単価350はくだらないのでしょうね。
  • 現在の相場だと、定借物件のブリリアで坪単価350します。築浅駅近の財閥系中古が400近いので、あの場所で住友なら400は余裕で上回る坪単価をつけて来そうです。
• 価格は坪350は確実に越えると予想します。借地権のブリリアがそれくらいでしたが、そこより立地も良いですし、所有権ですから。 住友ということも踏まえ、400が目安ですかね。大井町住民層の中でもだいぶ高所得層が集うことになりそうですが。
• 飛行機以外に安くなる要素は浮かばないですね。まだ開発余地もありますし。すみふ以外の財閥系なら、今の相場、立地だと、中層階で坪380から390、70平米で8千万くらいと予想します。大井町は便利ですが庶民的な街なので、急騰はしないかと。 そこからすみふ補正が入るんで、坪420あたり、70平米でギリ9千万切るくらいになるかもですね。
• 坪単価380万円から450万円位だと思う。反対側の定期借地の東京建物でさえ350万円。
• 安い部屋でも坪400、高層なら坪500～550ぐらいいくと思いますよ

【価格】

• 坪400～450ぐらいみたいですね
• まだまだ正式なマンション名も決まっていない状態ですし、価格の話はずっと先じゃないでしょうか。 販売スケジュールが2017年6月上旬販売開始予定ということですから、GWぐらいに事前案内会があってそれくらいに大体これくらいというぼんやりした価格帯が出てくるぐらいになってくるんじゃないでしょうか。
  • おおよそは一月の案内会で教えてもらえますよ。

【比較・検討】

• いろいろ探りをいれているのですが、なかなか情報が入手できません！（笑） 住民の承諾は得たと、ブログに書いていた方もいましたし、14年着工は間違いなさそうですが。
• 大井町はせいぜい坪350程度、頑張ってもグロスで8500万円以内が相場かと思います。億ションとか、つくるのは自由ですが、需要がないもの。そのお金があれば、山手線沿線行きます。
• オリンピック後はマンション市場価格が下がるのが分かってるから早い段階から売ろうとしているようにしか思えません・・・。立地的には凄く魅力的だけど、価格を絶対下げない事で有名な住友不動産ですし、高田馬場の分譲タワーマンションも 未だ売り切れる様子ないですし、同じようになるのではないかと思ってます。
• 何気に注目されているみたいですね。

　http://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/4609

• 着手したようです。

　http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1611_0005/20161117_release_oii...

• 大井一丁目南第１地区再開発（東京都品川区）／２９階建てビル、西松建設で着工／組合

　http://www.decn.co.jp/?p=79118

• 住友不動産、品川区・大井一丁目の再開発事業に着手

　http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20161118/Suumo_121550.html

• 南向きは角の２部屋ですかね？ 間にもう１部屋あって３部屋？ 東は北東向きで 西は南西向きでどちらも微妙なので南向きがよいですが角は高そうで買えません・・
  • 南向きは各階4部屋、そのうち2部屋が角部屋みたいですよ。 北向きの下層階は緑のスミフビルとこんにちはになりそうですね。
• 地権者の方が1/5もいたら、みなさんどの部屋を選ぶんでしょうね。
• ホームページの物件概要によると、完成予定（2019年8月下旬）と引き渡し予定（20年4月下旬）に8カ月もの期間が空いているのはどうしてですか？ 完成しているのに、引き渡さない（渡せない）合理的な理由があるとしたら教えてください。 現実的な問題として、子どもの学校のことを考えると、4月下旬から入居開始というのは、とても不便です。 私は20年4月に小学校入学の子どもがいるのですが、入学1カ月足らずで転校ということですよね。 普通は新年度を新居で迎えられるように、と配慮する物件が多いように思うのですが。 まだ買ってもいないのに、こんな質問してすみません。
  • タイミング微妙ですよね。 転校を免れたいなら、2020年3月までにこのマンションと至近距離にある賃貸に引っ越しておくことでしょうね。　そこまでしてここを買いたいのであれば、ですが。
    • 自分も違う新築マンションですが、6月以降の入居のため最初の2ヶ月は子供を引っ越し前の家から新一年生ですが通学させる予定です（母親と一緒ですが）品川区内の小学校であれば引っ越し先の契約書等の書類があれば入居前でも最寄りの小学校に選択できます。（おそらく品川区から品川区の引っ越し場合）ただし人気のある御殿山小や立会小では抽選になるのでなんとも言えません。基本最寄りの小学校が優先されるはずです。
      • 品川区は学区選択制ですよ！！ってウリにしてるけど、人気の学校（学区）は抽選、しかもえげつないくらい高倍率。期待しないほうがいいというか、宝くじに当たるようなものだと思ったほうがいい。
• 地権者が多いと管理組合がかなり地権者の意向寄りに運営されるのは間違いないです。ここは元々あまり雰囲気のよろしくない住宅密集地域での地権者住民の協力を得た再開発案件です。管理規約をしっかり確認して新規購入者に不平等がないかどうか確認する必要があります。例えば勝どきビュータワーなんかだと地権者だけペット可とかパークコート赤坂檜町ザタワーとかは地権者だけ洗濯外干し可とかとんでもないルールになっています。仮にルール上平等だとしても地権者にエラそうにされることはシバシバあると思っておいた方がいいです。管理費に差がないかなど、購入前にしっかりと詳細を確認して頂いた方がいいと思います。
• ここは格安のビジネスホテルが乱立していて何か雑然としているんですよね。当然中国人とかあっち系の外国人がうろうろして路上喫煙してるし、あまり良いイメージないんですよ。飛行機の件と加えてすっごく安かったら買いたいですが、ただの投資過熱価格なら引きます。
  • 実際、阪急ホテルには外国人多いです。投資目的で買う場所じゃ無いと思います。だから、低層で坪300弱、高層で坪400前後が適正でしょう。

実需ベースでないと売れない場所だと思います。見栄で人に誇る街じゃないけど、その位の価値はあると思います。 【大井町の今後の地価】

• 大井町の今後の地価ってどうなっていくと思われます？ 2020年オリンピック、2027年リニア開業位までは上がっていくんでしょうか？
  • 基本都内のトレンドと連動すると思うけど、マンション用地でいえば基本上がるだろうね。ただし駅から最大10分以内ね。多少離れていてもつられて上がるかと思うが10分超える場所は下がる時は早くのでリスキー。
  • 既に大分上がって港区並みになってるよね。今後の上昇はどうだろう？昔景気がよかった頃はは港区のマンションとは倍以上違ってたけど。
  • 大井町は港区や千代田区の一部のように坪単価６００万とか８００万とか再現なく上がるようなエリアじゃないので上限はあると思う。例えば平均坪単価４００万以上とかのマンションは企画されない。まあアッパーで３５０くらいじゃないの？
• 羽田空港アクセス線とリニアが完成したら 外国人も含めれば大井町を利便性で選ぶ人もいそう。
  • 大井町は羽田までのバスが便利になってる上、安いのでわざわざリニア乗って行かないんじゃないですかね。今までも羽田行きのビジネスマンが多数大井町に宿泊してます。ほぼ直通バスで20分。リニアなくても羽田へはかなり便利な場所です。むしろリニアのほうが手間です

それに品川駅のリニア使うならシーサイドあたりにこれから出来るマンションも便利さは変わらないですよね。でもここは高いと思います、大井町は人気ですよね。

[PR] スポンサードリンク

交通

• メインストリートではありませんが大井町駅バリアフリー化で工学通りが綺麗になるようです。
• 現地視察の際は、ストップウォッチを持って、現地からりんかい線の新木場・お台場方面ホームまで歩いてみることをおすすめします。
  • 確かにりんかい線は、大江戸線と同じく地下深い。お台場や新木場方面に行かなきゃならんユーザーと、品川乗り換えで山の手線の渋谷新宿池袋に行くのががめんどくさくなって、りんかい線直通で贅沢するユーザーとで二分されると思う。初乗り運賃バカ高いからね。そして、アトレ口の運行時刻表は2～3分後のダイヤを表示しても普通じゃ辿り着けないから、相当ゆとり持たせた表示してるね。

構造・建物

• 敷地面積 6,253.02m2　
• 建築面積 2,796.94m2　　
• 建築延床面積 60,631.30m2　
• 前が一種低層地域なので、眺望遮られないメリットあるものの、西日がキツそうです。
  • 近くに住んでます。 西向きだけどキツイと感じたことはありません。 カーテンでなく木製のブラインドを使ってます。 夕焼け空の丹沢山塊と富士山に沈む夕陽が幻想的です。
• ここは下に店舗が入るみたいですね、駐車場もその店舗と兼用みたいです。

共用施設

• 駐車場199台（非分譲住戸分含む）他に来客用、店舗用あり　
• 自転車置場 759台（非分譲住戸分含む）その他店舗用あり　
• バイク置場 35台（非分譲住戸分含む）　
• ミニバイク置場 32台（非分譲住戸分含む）

間取り

• 間取り 1R～4LDK
• 専有面積 23.60m2～123.28m2
• バルコニー面積 4.59m2～22.42m2　

買い物・食事

• 阪急ツイン館が出来て駅前がより一層良くなりました。広町の今後にも期待大ですね。
  • ツイン館、正直微妙なテナントラインアップだがまあ大井町にハイクオリティとか求めるのは間違っているので仕方ないかな。おしゃれさや高級感には欠ける大井町ですが、気取りのない店が多く、大井町だけで全ての用事が済んでしまうなど利便性は最高ですね。大きな買い物も渋谷、新宿、銀座なんかに行く必要はほとんどないし。
• 1月22日にアトレ大井町のキューブシュガー、ジ・エンポリアム、クロックス、ランドリーが撤退。大井町が衰退していきそうです。

[PR] スポンサードリンク

育児・教育

• 品川区の待機児童はすでにヤバいレベルです。最新の数字ではないですが、1～2年前は確か1200人くらい（隠れ待機児童を含む）。入園希望者の20%～25%が待機にまわっているか復職を諦めています。毎年じわじわ悪化しているそうです。 シングルマザーや兄弟加算のご家庭でさえ希望通りに入園できないようですから、一般的なフルタイムのご家庭はなおさらです。パートタイムや自営業の方なんて門前払いですよ。
  • NGとは一言も言っていませんよ。兄弟で同じ保育園に通わせたいという希望が通らず、遠い保育園をハシゴしてお迎えしないといけないとか、延長保育で遅めの時間まで預かってくれる保育園に入りたいのに入れず、思い通りに働けないとか、そういう話です。

【小学校】

• 選択制のおかげで学校なり教育委員会が親の意見に真面目に向かう姿勢になっているところに、品川区の良さがあると思います。教員組合は相変わらず反発しているようですが
  • 御殿山や立会みたいな人気の小学校は良いですが その分それ以外の小学校は質が下がるので二極化しますね
    • 学校選択制ですが、他区に先駆けて導入した杉並区は今年度から廃止しました。 理由はちょっとした評判により、人気校と不人気校に分かれ、その次の年も不人気校からの流出がさらに進み、歯止めがかからなくなってしまうからです。そのせいで全学年1クラスの学校も生まれてしまいました。杉並区全体の児童数は毎年増え続けているにも関わらずですよ。しっかり判断できればよいのですが、結局は前年実績の人数データによって

保護者は判断してしまうことになります。

• やはり中学受験が多い小学校は人気あるありますね。御殿山小学校は3～4割（適当）くらい中学受験なんですかね？
• 大井第一小の評判が良いです。少し遠いけど
  • 大井第一小は隣の学区ですね。
• 学区としては山中小学校ですが、ものすごく評判の良い学校ではありませんが悪い評判も特に聞きません。いわゆるフツーの学校のようです…
• 子供の学校も悪くないですし、サピックスや日能研の塾もあり、区役所や駅前出張所もあり便利です。昔は京急沿いの旧東海道がメインとされていましたが、(長い地元民はそう思ってます)今はすっかり大井町に寄ってます。品川駅自体は港区ですからね。

[PR] スポンサードリンク

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 大井町は品川、東京方面、大崎、渋谷方面へのアクセスもよく、お台場、有明といった臨海エリアへのアクセスもよい。さらに大井町線により自由が丘、二子玉川といった城南郊外の人気エリアにも楽々。 都心、副都心、城南人気エリア の好アクセスに加え地元の商業エリアも発達している。 おしゃれな生活とは程遠いが庶民が住むにはなかなか良いよ。
• 通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になります。
• 大井町は、「リフレッシュ」するにはいい場所だよな。

色んな「リフレッシュ」の方法があるけど。

• 大井町は生活インフラの高さと、交通インフラの高さが圧巻です。品川の隣の駅というと田町、大崎、泉岳寺、北品川、西大井などありますね。大井町隣も下神明とか戸越公園もありますが、友人知人も食品以外のちょっとした手土産菓子、下着、服、家電、雑貨などは買える場所がないので結局は大井町に流れてくる方が多いです。ただ、一部騒がしい場所が東海道の品川宿の名残で残ってます。そこも最近、孤独のグルメなどの漫画に出て賑わいを見せてます。実はこのマンションの反対側の東大井の方がゼームス坂や仙台坂など昔から大企業の社宅跡で住宅街としては良いですが、こちら側も広大なJR品川社宅跡の開発も含め大化けすると思ってます。将来的にリニアも含め品川に停まらない電車はない感じですよね。今をときめく川向うの武蔵小杉の比ではありませんよ。
• 悪いところは、昔の宿場町の名残で、駅の脇に飲んべえ横町みたいな汚い飲屋が残っていたり、フィリピンパブ等のディープな風営店やパチンコ屋はあります。ただメインストリートはさすがに綺麗です。
• うちは子供は巣立ちましたが、土日に歩いて頂くと、小さい子連れ家庭が多いです。買い物も本当～に便利です。是非散策してみてください。私は転勤族の出張族なので、離れられなくなりました。
• 悪い処からいえば、駅前の通りに男性向けのお風呂屋さんがあります。キャバクラ屋さんも駅の東北部に出来たり潰れたり。もともとキャバレーや安飲み屋が多い処で、品川五山と大森山王に囲まれていることもあり高級感はない場所です。
• 良いところは、通勤、出張や私立中高への便がよく、高級ブランド以外の買い物は駅前で済みます。だから、自家用車＝車の維持費不要で子供医療が中学まで無料なことから生活費は安上がりです。公立の小中もしっかりしていますし、図書館や公園も手入れが良いです。
• 駅から物件に向かう道には、反社会的勢力の事務所（ビル）や個室浴場の風俗店（電飾広告あり）がある。そのせいだけではないと思うが、駅前にも関わらず、昼間でも寂れた雰囲気が漂っている。ここに住んだら、駅やヨーカドーに出る際、必ず通る道なので、ぜひ歩いた方が良い。女性は夜間は遠回り（光学通り経由）した方が賢明かもしれない。
• 大井町は高級感のある街ではないです。下町感のかなり残っている街です。なので、高級感だけを求める方には向かないと思います。この物件から駅まではほとんどオフィスビルや商業施設、マンションしかないのですが、道を挟んで反対側はかなり下町感があり、木造の古い建物が多いです。深夜に取り立てに入られてる場面に遭遇したことまあります。
• 大井町の東側、社宅跡のマンションエリアに１６年住んでいます。 何を重視するかに寄りますが、特に、利便性では群を抜いていると思います。

新宿～池袋方面に出なければならない時に、りんかい線を使えるのは大変有難いです。この辺りで中国人にお会いすることはありませんので、住んでいる方はいないのではないかと思います。同じマンションに子供さん達もいますが、皆、礼儀正しい子ばかりですし、私立の学校に通っている子が殆どです。地元の学校から帰ってくる子には、会ったことがありません。周辺一帯がマンションなので、道路も毎日掃除されていて、大変綺麗です。１０年以上経っているマンションですが、最近中古で販売した時は、新築当時より２０００万以上高値で販売して、１～２日で売れてしまいました。飛行機は、確かに墜落の心配は拭えませんが、音に関しては窓を閉めてしまえば外の音は全く聞こえませんし、窓を開ける時期は、公園の蝉の鳴き声が半端ないので、飛行機の音は聞こえないと踏んでいます。このプロジェクトの地域は行ったことがないので、何とも言えませんが、一口で「大井町」とは言えないのかなとも思っています。実家は大森ですが、やはり利便性は段違いです。離れられません。 【飛行経路】

• ここを考えるとき、忘れてはならないのが飛行経路の問題。地元では反対運動している人もいるけど、結局は国に押し切られてしまうのでしょう。
  • 押し切るもなにも、飛行機通過は住民説明会が終っているので、政府の正式発表を待つばかりですよ。
• 飛行機の騒音対策、どうするんでしょうね～。80デシベルって相当ですよ。電話で相手の声が聞こえないレベルじゃないですか？
  • 国土交通省の試算によるとボーイング 777 が飛んできた場合、大井町駅 （高度 300m） での騒音が最大 80 デシベル。だいたい目ざまし時計、救急車のサイレン、地下鉄車内と同じ音量になります。

　http://m.minamiooi-haneda.webnode.jp/

• 飛行経路については、上空300メートルをジェット機が飛ぶ光景を誰も見たことがないので、地域住民は不安を募らせるだけになっている。これを解消するためには、国交省はテスト飛行をしたら良いと思うが、そうすれば、今まで関心が薄かった住民も「冗談じゃない」となり、寝た子を起こすことになるのでやらないだろう。
• 新航路で飛行機が大井町上空を飛び始めるのは2020年

【JR東日本広町社宅跡地】

• JR東日本広町社宅って今後どうなるのでしょうか？ 取り壊して、タワーマンションを建てる計画なんですっけ？
  • 国会議事堂がくると聞いたことはあります。真偽のほどは定かではありませんが。
  • 商業地と聞いた。エキュートの規模のでかいやつ。
  • 広町住宅跡地はタワーマンションですよ。
• 大井町のJR社宅跡地ですが、ここに高層建築物（住宅、商業施設、オフィスなど）は建てられないようです。理由は、社宅の下をりんかい線のトンネルが通っているから。これはJRに聞いて確認しました。JR社宅は築50年で耐震に問題があったため、3年前に空き家となりましたが、未だ解体が進まない理由も、トンネルに衝撃を与えずに解体する技術が難しいためだそうです。今秋になり、社宅6棟のうち、比較的りんかい線への影響の少ない3棟を取り壊す工事が始まろうとしていますが、跡地の利用については未定とのこと。ただ、りんかい線の経緯を踏まえれば、ここに何かを建てるのは難しいかと。（ちょうど福岡の件もありましたしね）

• 

  現地案内図

[PR] スポンサードリンク

周辺施設

• 大井町駅近くには、ポケベルのCMで話題になった広末涼子が滑り降りたタコ公園がある。当時と、少し場所等変わってますが。。それだけでも大井町は住む価値がある。ちなみに、大蛸の方は老朽化してたので、移設の際に作り替えられている。

掲示板

• [　]
• [　]

23ku/259159/129-351