ヴェレーナ横濱 掃部山公園

2017年12月28日 (木) 08:56時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市西区戸部町四丁目121（地番）
• 交通：

1. 京急本線 「戸部」駅 徒歩9分
2. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「高島町」駅 徒歩9分
3. 京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩12分
4. 根岸線 「桜木町」駅 徒歩12分
5. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩12分
6. 横浜高速鉄道みなとみらい線 「みなとみらい」駅 徒歩14分
7. 根岸線 「横浜」駅 徒歩18分
8. 京浜東北線 「横浜」駅 徒歩18分

• 総戸数：37戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：大木建設株式会社　東京建築支店
• 管理：大和地所コミュニティライフ株式会社
• 公式URL：http://www.daiwa-r.co.jp/sp/kamonyama/index.html

価格・コスト・販売時状況

• 価格 4,600万円台予定～7,600万円台予定
• 価格帯は最近のマンションにしては抑えめになるんでしょうか。4600万台で買えたら割とお買い得なような気もしますが。
• 37戸と小規模なので、私は魅力半減しています。
• 購入者のライフスタイルに合えばマンションとしての質は十分高いとは思うので良いと思います！ ただ実際に駅から歩いてみると、どこの駅も微妙に遠く、駅近感はないです。でもその分静かで環境よく過ごせると思いました。 徒歩圏内ではあるのは変わらず、横浜駅からも近いので横浜勤務の方ならバス通勤でも１５分くらいなので住みやすいと思います。 横浜駅勤務でしたら横浜駅方面は大きな坂もないので自転車通勤も可能だと思います！ マンション購入するなら駅近というイメージなので内装のレベルが高い分この価格なのかなと思いました。
• 管理費修繕積立金は2万円くらいです。小規模なので仕方ないですが割安感はないですね・・・
• モデルルームは結構良かったです。3階の67平米の部屋が5400、74平米で5800とか6000って感じです。個人的にはもうちょっと安いと嬉しいですけど、今の市況だとこんなものでしょうか？桜木町駅にもうちょっと近いと嬉しいんですけどね。
  • 私もモデルの仕様は驚きました。キッチンとか感動です。
    • モデルルームの仕様が良いそうですが、公式ホームページではまだ未公開になっているので大変気になります。販売開始が4月中旬なので、その頃までには公開されるのかどうか・・・。他のヴェレーナシリーズが参考になるかと鎌倉大船を覗いてみましたが、確かにキッチンは天然御影石の天板にドイツ製のコンロと、豪華でした。
• 売却を考えた場合はここはどうですかね。桜木町から10分以上というのが、どこまで資産価値に影響するか気になってます。
  • 桜木町の物件として考えたら資産価値は落ちるでしょう。戸部エリアとなると売却し難いのが現実だと思います。
• あっという間に来週からエントリー受付開始みたいですね。事前説明会開始からわずか3週間ですが、マンション販売ってこんなものでしたっけ？すぐに売り切れるんですかね
  • ブランド力はないですが、低層の価格は抑えれ魅力的な間取りも多いため意外と売行きいいかもしれませんね。
• モデルルームとクオリティがまだ公開されておりませんが、第1期1次先着順受付中のようです、33戸。ほとんど全部に近いです。
• 最上階は7000オーバーですね。買える人がうらやましいです。
• ここは気に入った間取りあったけど、自分で窓がふけないのが嫌なんだよなぁ。定期的に清掃って言っても、管理人にできない場所だから業者をたのむような位置になるし、戸数も少ないから、ただでさえ割高な管理費がさらにあがるようになるだろうし。
• 6000万よりは値下げしそうな気はしますね。一階は売り切ったらしいですよ。安かったしね。
• 外観はすごく良い。間取りはまあまあ良い。だけど値段が高すぎるんだよ。見直してよ。
• 販売状況どうなんですかね？suumo見る限りそんな好調じゃない？
  • 思ったより苦戦しているようです。１期１次で３７戸中３３戸も出したので即完を狙ったようですが、８割程度で止まってしまったようです。
    • 1期分は7戸先着順ですね。1期2次分も始まるようですが何戸売り出すかは未定とのことで。37戸のマンションで1期1次でほぼ全部売り出すってなかなか大胆ですが、今時はこんなものなんでしょうか。スーモだと部屋番号と価格がともに掲載されてました。ルーフバルコニー付きや角部屋もまだあるんですね。4700万台の部屋はもう売り切れたんでしょうか。

交通

• 5駅9路線が使える立地というのはなかなか魅力的かと。ただ徒歩で行くとしたら戸部・高島町がギリギリでしょうか。どこの駅をメインで利用するかによって色々変わってきそうですね。

構造・建物

• 敷地面積:1,459.38m2
• 建築面積:739.18m2
• 建築延面積:3244.71m2
• ちょっと見てきました。公園から見下ろしてきました。工事進んでいますね。しっかり掘り下げていますね。
• 基礎の工事が進んできていますね。深い穴から地上まであがってきて、イメージしやすくなってきました。外観楽しみですね。お馴染みのベージュより白系のタイルになるみたいで、明るい雰囲気になりそう。

共用施設

• 駐輪場 74台
  • 駐輪場はあわよくば2台置けちゃうかもです！
• 駐車場 14台
• ミニバイク置場　4台
• イオン提携の食品が入れられる宅配BOXがあったり、子供が帰宅したらオートロックキーが感知してメール配信してくれるサービスもありました。子育て世帯的には嬉しいサービスでした。３７戸なのでキッズルームや、ゲストルームのような特別な共用施設はなかったです。

設備・仕様

• 駅距離はありますが、その分設備の質が高いです！！主寝室は標準で引き戸になっており、お風呂場もダウンライトにドアのタオルかけも2つありました。
• 洗面室も標準でシャワー付混合水栓、オプション率の高い化粧ポケットもありました。
• キッチンも小さい子供がイタズラしないよう包丁の部分はママポケット付！ただディスポーザーがないのが残念です。。（小規模マンションなので仕方ないのかも）トイレは手洗いカウンターがもちろんついてます。
• ドアのハンドルも指紋がつきにくいハンドルになってます。
• 廊下幅も1ｍのメーターモジュールで広々！
• リビング横の洋室はウォールドアではない引き戸タイプなのも少し残念です。。主寝室にビッグウォークインクローゼットもあるし、洋室２部屋にも通常より大きなクローゼットがあり収納力も安心！営業の方に聞いたところ購入した方達もほとんどオプションつけないくらい標準で質が高いとおっしゃってました。

間取り

• 間取り:2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積:67.60m2～83.19m2
• バルコニー:9.90m2～25.69m2
• Ｊタイプはバルコニーが2つあり、風の通り道がしっかりあり、風通しが良さそうに思えました。またこのタイプだと主寝室側のバルコニーは日当たりも良さそうなので洗濯物がよく乾きそうに思えました。 写真は間取り図、モデルルームは3ｍバルコニーなので再現はなかったです。 リビングにある窓は3階以上から大きな窓になります。 こちら日当たりが良いので陽ががよく入りそうです。 ただキッチン横に浴室があり、リビングに面しているのが気になりました。
• Jタイプは角部屋なのに玄関前にエレベーターがあるのが気になりました。エレベーターの目の前に玄関扉があるのは、３階くらいだとフロアの人が結構エレベーターを使うと思うのでなんとなくプライバシーが気になります。。
• マンション自体の日当たりは階数によってバラつきがあると思います。1階は半地下になりますし、2階も1.5階のようなイメージでした。現状売っているJタイプは3階角部屋になるので日当たりは良さそうです。現地も確認しましたが近隣は低層住戸が多く、マンションも斜めの崖下に建つのですが３階は陽が入りそうです。
• オープンエアスペースというのはバルコニー代わりに利用するスペースなのかな。広くて日が当たったら気持ちよさそう。洗濯物を干したりできそうですし、子供が遊ぶスペースとしても可、ペットを飼っている場合はペットの飼う場所として有効活用できそうです。バルコニーよりも雨風関係なく利用できるのは良いですね
• FOLの間取りが掲載されています。S、OL、T、BWは何でしょうね？あまり見ない記号。Sはシューズクローゼットですか？OLは？オープン何とか？ 英語の頭文字の省略形がよくわかりません。 ほか、Losrの間取り、J、Kr、HOSが載っていました。 独特なのがオープンエアリビング。屋根つき？のリビングです。一部はほろ屋根のようで、ベランダにウッドデッキがあり、そこで色々できるみたいです。OLはオープンエアリビングの略かな。
  • 間取りはどれもいいですね。収納も豊富でバルコニーが広いです。３ｍの奥行が強調されてますが、確かに周辺他社には見当たりません。
• オープンエアリビングは広々としていてうらやましいです。 テラスもあるので、洗濯物を干したりできるスペースがあるのが良いですし、 スロップシンクがありますから、掃除もできるのが良いですね モデルルームではテラス部分に人工芝をひいているので、おしゃれに見えます。 子供が遊んだりできるスペースとしては十分活用できそう。
• 間取りを見ていると、 クローゼットが広くて収納スペースがとても充実していると思います。 部屋の広さも大事ですが、収納スペースが広いことはマイホームを選ぶ重要なポイントです。 戸数の少なさを気にしない人であれば、ここはおすすめかもしれません。

【眺望】

• 公園が裏にあるのですがマンションとの距離が割と近く、間に植栽があるとはいえ現地を見るとやっぱり近いように感じ、3階だと気になるかもしれないです。高層階は日当たりもよく、ルーフバルコニーがある部屋はランドマークタワーも見えて西区の特権を感じられそうです。
• この物件の眺望はバルコニー付き部屋ぐらいからしか望めないですね。込み入った住宅地ですがそれを良いとみるか否か。
  • 確かに眺望はどの部屋からもは難しいと思いますが、 交通便の良さを優先に考えているのでそんなに重要視していません。 希望の間取りがあればいいかなといった感じで考えています。 眺望を優先であれば、タワーマンションを選ぶかもしれないです。
    • 眺望はルーフバルコニー付きの部屋しか期待できないでしょうね。交通便考えても立地的にそこまで良いと思わないんですがどーなんでしょうか。
      • 南側は上がり斜面になっていて、3階までは眺望ゼロですし、東側は抜けても電線やトタン屋根、マンションなどゴチャゴチャしてる感が否めません。
        • いやいや、この程度なら良い方ですよ。 伊勢町の三菱は４階まで眺望ｾﾞﾛのうえ、 ５階は屋根の照り返しですよ。 西区はこんなものです。ここは良い方です。
        • 西区の住宅地の物件は、こんなもんでしょう。都市部の住宅地は、密集してて当たり前ですから。
          • つまり、ここは良い物件であるという事でしょう。 ただ１つ不安が。 南側の公園って３階の高さ位ありますよね。 部屋の中が丸見えじゃないですか。
            • 公園からは大人の背丈だと丸見えでしょうね。気になる方は四階以上でないとダメでしょう。
• やはり南側の公園気になりますよね。あっち向きの棟は1階2階だと地下っぽくなっちゃうんですよね。
  • 一階から二階は買い手が見つからなそうですから、もう少し待っていれば。間違いなく値下げされるでしょうね
    • 確かに値下げはあるかもしれませんが、ご指摘のとおり１階のみでしょう。上階は早いもの勝ちの様相です。
• 何階までが崖の下になりそうですか？
  • 南向き３階までは絶望でしょう。湿気が溜まる谷間環境では、カビが心配です。
    • 正確には南西向きですね。3階がちょうど公園と同じ高さ、2階はその下、という感じです。南東向きの棟は、道路に面してますが、南東角の部屋は住宅の陰になってますね。。

買い物・食事

• この付近はスーパーなどもともと少ないのですが、マンション近くにFUJIスーパー、スーパーマルヤマ、コンビニはローソンがあります。

育児・教育

• 小学校が徒歩１分の近さなので子供がいる人は安心だと思います。実際に現地で確認したところ、マンション横の坂を上ってすぐ正門なので事故などの心配はよっぽどのことがない限りないです！
• 近くの戸部小学校の学童は19時まで。保育園は2018年4月に高島町駅に出来る横浜MIDベースのタワマン内に新設されるそうです。子育てファミリー的には新設だと募集人数が多いのでマンション完成が2018年3月なので入居と同時に保育園入園も出来るのは心動かされますね～。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 昔からの込み入った住宅地の中のマンション。
• マンション裏が崖になっており最近自然災害で土砂崩れなども気になっていたので営業の方に確認したところ防止するためにコンクリートを設置しているとのことです。
• 駅は戸部も桜木町も特別近くはないです。戸部利用者ではないので桜木町まで歩くと道は最短距離は紅葉坂もあり、フラットではないです。大きな通りもあり数か所あり、信号待ちも結構ありました。途中までは高架下を歩くので若干雨の日は濡れないです。
• 戸部駅徒歩9分とと書いてますが、実際は一度登って下るため、10分以上はかかるかと思います。 混みいった昔からの住宅地なので、最短距離でいけるような道がなく、まわり道する必要があります。途中コンビニが２つある程度。 フジスーパーによるとすると、15分以上はかかるでしょう。
• 近隣に住んでいるので現地は何度も見ています。 戸部駅からバス通りの坂を上ってきて、右側が住友、左に入り3、4分歩くとヴェレーナですよね。 大通りは割と飛ばす車が多くうるさいので、 こちらの方が静かな環境ではありますね。 戸部はバスの便が良いので、色々な方面に出やすいです。 終電後も横浜駅から歩けます。 フジスーパーの品揃えはイマイチかな。。
• 現地を見に行きましたが、あの辺りは治安はどうなのでしょうか？ 紅葉坂とは雰囲気が異なり、古いアパートなどが多くて静かではありますが少し不安が残りました。アパートの方には失礼ですが・・・。
  • 戸部駅周辺も西戸部や霞ヶ丘辺りになると物凄い坂道ですからね。 このあたりの坂は緩い方で、淡々と上って下りれば桜木町駅に着くので、 かなり恵まれた立地だと思います。 最近はだいぶ治安も良くなり、戸部警察署も暇になってきたと聞きましたが、、 住んでいる方はお金持ちが多いので、住人の質としては安心できる方だと思います。
    • 紅葉坂はゆるくないですけどね。桜木町12分というのは坂を考慮すると微妙です。近隣も古い住戸も多いので、ほんとにお金持ちが多いかは疑問ですが。このマンションを買う人はそれなりの収入の方々とは思いますけど。
      • 坂道の話出てますが、亀田病院から雪見橋で桜木町だし、紅梅通り行けば戸部駅まで平坦ですよ。
• マンションの場所拝見しに行きました。私個人的には何と無く異様な雰囲気しましたがあの辺りは治安があまりよくないのでしょうか？
  • この辺りは道が狭いんですよね。既存の建物に囲まれて日陰が多いし。ウェット感はそこからでしょうか
    • 近所に住んでますが事件などは特に聞いたことはないですねぇ。掃部山のお花見の場所取りで昨年辺り騒ぎがあったけどね。 数十年前に戸部小を卒業した知人もいますが、近所の学校より平和だったそうです。 暗さも、駅前以外はこんな感じの街なんだと思いますよ。
• 横浜市 建築局の土砂災害ハザードマップによると、このマンション裏の崖上が土砂災害警戒区域に指定されています。まさにその崖下に建つこの場所は大丈夫と言えるのでしょうか。
  • 以前この場所に国税局の寮が建っていた時は、公園側が土砂というか土むき出しの様な状態だった為そう指定されたと私は聞きました。 そしてヴェレーナを建てるにあたり、その点を改善するので、砂災害警戒区域から外れる予定（役所に確認済み）だと聞きましたよ。 建築が進んでからの審査になるのではないでしのうか？ 私も担当の方か区役所に問い合わせることをお勧めします。
• 公園も近く緑がある周辺環境にとても魅力を感じました。子供がいると、やはり近くで遊ぶ場所があることは条件に入ってくると思います。スーパーなどが近く買い物も便利そうなので、主婦にも嬉しい立地にあると感じました。

• 

  現地案内図

周辺施設

• マンション裏の公園《御所山第二公園》は子供よりはお年寄りのが多いそうです。遊具がストレッチとか健康器具よりなので年齢層高めだそうです。
• 掃部山公園って行って見ましたが凄くいいところですね。歴史ある地名をつけられて凄くいい感じかな。少し離れてるけど笑

その他

• 家族はデザインや立地が気に入ってるようですが、私はちょっと悩んでます。

1. 南西向き→好きな人は好きなのでしょうが、あんな大きい窓とバルコニーがあるのに、朝に日が入らず、西日がさんさんと入るのはちょっと、、。
2. 目の前の公園(ある程度までは整備するみたいですが、公園の柵周辺の雑草はそのまま？)
3. 周囲の民家の雰囲気
4. 営業さんのガツガツした感じと、準備の悪さが苦手。

価格もあまり納得いってないのですが、この不安点を上回る良い点はあるのでしょうか？ 【モデルルーム見学記より】

• 評価（★5つが最高）
  • 利便性★★★ 最大4駅利用！でも徒歩15分以内…　
  • 治安★★★　周辺は昔ながらの閑静な住宅街という雰囲気、少し行けば野毛山の飲み屋街も多い…
  • 周辺の環境★★★　大きな通りには面してないので静かな住宅、でもすぐみなとみらいも近いので遊べる！
  • 価格★★★★　近場の他物件と比べると広くて質も高いので安く感じました。ただ小規模なので修繕積立が将来的に気になる…。。
  • おすすめ度★★★　都内勤務なので駅距離厳しいですが横浜勤務なら目と鼻の先で自宅！便利！でも、裏の崖が気になる。

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