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レーベン仙台 THE GRANDE

Name: レーベン仙台 THE GRANDE
Brand: 株式会社タカラレーベン
Rating: 1.9090909090909092 (11 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[宮城県]][[仙台市]][[宮城野区]]小田原一丁目414番1（地番）
*交通：
#[[東北エリア/JR/東北本線|東北本線]] 「仙台」駅 徒歩17分 
#[[仙石線]] 「仙台」駅 徒歩17分 
#[[仙石線]] 「榴ケ岡」駅 徒歩13分
*総戸数：234戸（他管理事務室1戸、カラオケルーム2戸、ゲストルーム2戸、キッズルーム1戸、メガキッチンスタジオ1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造13階建、地下1階（免震構造）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年02月下旬予定
*売主：株式会社タカラレーベン
*施工：多田建設株式会社
*管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*2600万円台〜だそうです。(SUUMOより)
*今回は「太陽光発電」ではないようですが、なぜ採用しなかったのでしょうか？
*レーベルは止めた方が良いですよ！ 買ってしまったので(^^;;我慢して暮らして行きます。 床が二重構造とかうたってますが、下の階の足音まで聞こえ、今夜！？上の方も何をされてるのか？ 夜中3時にドシドシ歩き回ってます！ おかけ様で、目が覚め全米テニス見てるけど.安物のオンパレード、トイレ、ガスコンロ、フード 数えきれない程です。 モデルルームのダウンライト、良かったので いいな〜と思ってオプションですか？と尋ねたところ これは、モデルルーム用でして‥ 実際はパナソニックのダウンライトでした。 でも、パナソニックのダウンライトも結果良かったのです！なのでダウンライトは結果オーライ！ガスコンロやトイレ、ユニット風呂のドア 全てが、コストダウンを考えた物ばかり‥ なので、ガスコンロ、トイレ、ユニットバスのシャワー類など、部屋の壁など沢山他の業者さん、インテリアデザイナーさんと考えて、少しはマシな家になりました！が、安モノ物件には変わりない.今、ネットでの安売り、ガスコンや、電化製品、パナソニックの最新のトイレまでもが安く取り替え出来ました！ 考え方変えて、そのままのオプション無しで、後から 他者に中を変えて貰うのも一つですよ！ いろいろな方のご意見を参考にして、慎重に考えて購入して下さい。 
**上階の音はよほどの高級物件でない限りは、二重床直床、ブランドによらず、人によるところが大きいと思いますけど。 体重掛けてベタンベタン歩く人は程度もありますが響くと思います。
【コスト】
***平置き駐車場500円／月
**駐車場500円／月って。将来の管理や修繕のことは分譲時一切考えない、維持費が安いイメージを押し出せば売れるだろうって会社なのかな。何年かして、値上げしないと維持できないと理事会が気付くのかな。真剣に将来を見据える人や既得権益のように値上げに反対する人、賃貸していて無関心な人etcと複雑だからマンション管理は最初が要だというのに。なんか無策楽観の年金制度みたい。
*ここは東口とは言えないけど、東口物件はだいぶ値下がりしてきてますね。
*現地は見に行ったけど、なかなか微妙ですね。 ウリは3000万円以下からスタートってだけだからな。
*MRに何度か行きまして やっと値段を教えてもらいました 東側低層4LDK 3700万 84㎡　他の4LDKの部屋の値段は教えてもらえなかったので 比較のしようがないのですが このお値段は妥当なんですかね？
** 相変わらず価格教えない(買い手によって変えてる？)商法をやっているんですね〜。
*立地的には仙台の現状を考えるとまずまずでしょう。 線路が近いのはネックですが、もうそういう何かしらある土地しかないのが現実です。 無い物ねだりしてもしょうがないので、 現在、売られている物件の中ではいいほうだと思います
*最上階の100平米が5300万円だからね。
*この物件、手放す時なんかはどうなんでしょうね？ 南東角部屋100タイプなんかだとそれなりにはつきますかね？ 
**どうなんですかね 下の方の階層は日照条件とかも関係してきそうですけどね
*2600万円台の住戸はいったい何戸あるのでしょうか？ 毎回予定価格は2600万円台～になってるし。
**各販売期につき確か1、2戸だった気がします。結局、抽選ですってよ。

==交通==
*ここは仙台駅まで20分以上かかりますよ。距離換算で17分と書いてますが、実際普通に歩いたら信号もあるし絶対20分以上はかかります
**それは駅入り口までですから、乗り場まで含めると25分以上かかります。車でしか生活しないなら問題無さそうですけど。バス停までも3分以上歩きそうですし、なかなか微妙ですね。 
*駅までは遠いと思います。そもそも仙台駅まで行って、電車でどこかに行くのかという疑問があります。泉や長町、多賀城などから地下鉄、電車で仙台中心部へ来るのはイメージできますが、小田原に住む人が仙台駅まで行って、郊外の職場に通勤するイメージがわきません。
*おのずと車利用になりそうですが、そうなると周辺の一方通行が面倒くさそう。
*歩くのは駅（東口のテラス）から２０分ですね。１５分は無理。 歩けなくはないけど…。微妙な距離ですね。 ２０人町くらいまでならなあ…。 
*仙台駅からは徒歩だと２０分。 確かに歩くには微妙な距離だが、運動不足、メタボ解消には多少はいいと思う。 やはり徒歩圏内というのは何かと便利。 エスパル、パルコ、ロフトあたりに歩きで行けば、駐車場代も気にすることない。 結局、そこまで歩くとついでに藤崎あたりも足を伸ばせ、いつの間にかいい運動している。 それと飲み会の帰り、タクシーを使っても１０００円程度なのがうれしい。
*踏切渡ることが多い人は注意ですね。 仙台駅が近いこともあって、結構遮断機が降ります。 また１台通過くらいならいいのですが、多いと４台通過する時もありひどいと５分くらい 通れなくなります。 都心のような開かずの踏切とまでは酷くありませんが、 結構イライラさせられます。 ただ基本は４５号線に出ることの方が多いと思うので、 通勤経路に踏切が当たらなければそれほど心配はいりません。
*バス停は近いの？本数あるのかな。仙台のバス路線まだ系統がよくわからない。西口を必ず通るような系統しかないのかな。小田原だと西口に向かうバスって朝夕は道すごく混んでる？
*最寄りのバス停までは4、5分。全部西口行きですね。大学病院方面に行くバスもあります。45号線なので当然、朝、夕は大変混み合いますが、本数はそれなりにあります。
*20年間この近くに住んだ経験があります。 懸念点は線路が近く、音や遮断機が降りる頻度が高いことだと思います。 個人的には線路側の部屋、踏切を通る頻度が高い人にはお勧めしないです。 逆に南向きの部屋や、45号線に出ることが多い人はほとんど問題無しだと思います。 道路が狭い、一通が多いのは慣れの問題で、全てがそのような道ではないので、勝手がわかってくるとそれなりに回避できます。 結局は住めば都で、大抵のことは住み慣れてしまえばそれほど気にならないものだと思います。 例えば今住んでるところだって挙げれば誰しも色んな不自由はあると思いますが、普通に暮らしてるものです。
【道が狭い】
*ウジエの入るとこ、車も人もほんと危ない。大きな事故でもあれば警備員立たせるのかな。 仙台駅まで歩くと遠いけど、自転車などを最初から想定してるのであればいいのでは。
**あそこだと大通りに出るまでドライバーからも歩行者からも疎まれませんか、自転車は。通勤や買い物で使うのは仕方ないけど車が隣をかすめてくようで自転車側もこわいだろうし。
**ウジエスーパーとの間の道路は一方通行路ですが、マンション駐車場の出入口が面する道路は2車線の道路なので、狭くはありません。 道路が狭いと車の出し入れしにくいというのは、運転技術の問題じゃないでしょうか。 
*道路は拡張されるにしても、計画が実現するのは数十年後でしょう。 私はむしろ拡張して欲しくありません。 なぜなら、あそこが拡張されて相互通行可能になると、利府街道と45号線を 通り抜けるルートが出来上がることで交通量が激増すると予想されるからです。
*道路事情がキツイわ
**あの辺の道路事情、慣れればなんてことないですよ。 踏切に引っかかるのは嫌ですがね。
*ベビーカーとか小さい子連れだと危なっかしいけど大人なら慣れれば大丈夫。
**ベビーカーとか小さい子連れだと危なっかしいけど大人なら慣れれば大丈夫。
**古い街並みなのでお年寄りも多く車は徐行必須です。さらに信号も無く譲り合いになるので忙しい時は苛々しがちです。
**人に接触しないかと3ナンバー車で通るのはすごい怖かった。コンパクトや軽でもあれは怖いと思う。
*お子さんがいらっしゃる家庭は周辺の道路事情は考慮した方がいいですね。
**この周辺は小学生の通学も多いですが、交通事故なんて聞かないですよ。
*帰りに買い物もできて便利かなとここの最寄りジムを見学しました。設備は良かったけど交差点で自動車、自転車、歩行者が詰まってすごく恐かったので違うジムにしました。
*ウジエ&ダンロップはいつか宮沢根白石線でなくなるかセットバックする？道路が狭いんだから駐車場を南東配置にして出入口増やした方が車が詰まりにくいんじゃ。
**ウジエ&ダンロップはいつか宮沢根白石線でなくなるかセットバックする？道路が狭いんだから駐車場を南東配置にして出入口増やした方が車が詰まりにくいんじゃ。
**宮沢根白石線は南光台のトンネルはかなり進捗してるね。全く手付かずはこの区間のみ。
*200台以上のマンションの車とウジエ、ジムの車の出入りのタイミング次第では。出勤と帰宅の時間帯がどうなるか。
*おとといに現地を見てきた。 ハッピーサイエンスの建物の東側の道は軽自動車でも細すぎだなあ。
*どうしても古くからの住宅街なので、道幅は狭い所が多い。 また一通も多いので慣れないとドツボにはまりやすい。 ただどちらも慣れれば大丈夫なレベル(私は全く気にならない)
*仙台駅も榴ヶ岡駅も地下鉄の駅も徒歩圏外なので車中心になると思うんですが再三出てますが道路は大丈夫なんでしょうか。200台の半分が通勤時に出入りしたとして既存の交通を阻害したりしないのかとか。現状ほとんど車通りがないのならいいんですがスーパーやジムに車で来る人それなりにいますよね。
*慣れとかの問題じゃないよ。 あすと付近は道路がいくら混雑しても広い歩道と自転車道が整備されてる。ここは整備しようにも出来ないじゃん。 子供の飛び出しも運転者が悪いって事になるのなんかゴメンだね。
*営業に確認したところ、マンション東側の道路が20年までに拡張工事をする予定みたいです。 また、踏切を渡った後のセブンイレブン脇から中江のあたりに新しく道路を繋げるようです。 いままで幸町方面に出るには線路下のトンネルをぐるりとまわるか、坂下交差点を曲がるしかなかったので利便性はかなり上がると思います。と言っていました。 交通量はかなり増えるでしょうね。
**宮沢根白石線の事でしょ。この区間だけ未着工だね〜。
*ほんとに2020年までに道路が出来るんですか？ほとんど無理な気が。
*新しい道路 宮城県だか仙台市は作る計画をしていてるけど、ここら辺個人の家が密集していて 立ち退きの問題もあるし、正直いつ工事が始まるかもわからない状態なので、期待しない方がいいってレーベンの女性の営業さんに言われましたよ。 何10年も前からの計画で全然進んでないって…

==構造・建物==
*敷地面積：9,347.06平米
*駅から遠いのは気になるが、相変わらず外観デザインはかっこいいですね。
*南側に大きな建物が建ちそうにない
*古い住宅街なので、よほどの低層階でなければ日照は問題なさそうだね。
**カラオケルーム２室って、 そんなに需要あるんですかね。 
**カラオケの使用無料なんだ。カラオケの配信料、回線維持費、清掃費等は管理費から払うと。カラオケ使わない人は納得できないだろね。
*この場所で平置き駐車場とか、周りに高い建物が建つリスクが少ない、狭い敷地に頑張って建てた感が無いなど、 魅力的な部分もあるんですがね。 デザイナーズマンションという割にはイマイチなデザインだと思うし、高級感もない。
*角部屋狙いだが、側面にバルコニーがないのは痛い。 せっかくの角なんだから、光が多く入るようにしてほしかった。
*東棟低層階検討中でしたが、B棟建ったら西陽さえも入らなくなるのかもしれない。 B棟の位置がいまいちわからないので、ご存知の方いらっしゃいますか？ B棟の向きによっては、B棟待ちの方がいいのか悩みどころです。南向きなのか、西向きなのか‥

==共用施設==
*平置き駐車場100%は魅力
*カラオケルーム２室って、 そんなに需要あるんですかね。 
**カラオケの使用無料なんだ。カラオケの配信料、回線維持費、清掃費等は管理費から払うと。カラオケ使わない人は納得できないだろね。
*使いもしない余計な共有設備を作って管理費や修繕費を高くするのはやめてほしい。
**このマンションに限らず、将来的に修繕積立金が不足して世帯当たり一括で数百万と支払う事態を避けるために 月の積立金を1.5万から3万程に段階的に引き上げるマンションが多いですよ。
*カラオケは私もいいなぁと思う。でもHPのバブリーさが…。子どもがジュースや食べ物こぼすとかあるから維持管理しやすい簡素なものでいいのに。イメージ作りのやり過ぎって、完売後のことは考えてないようにしか思えない。後は組合予算の範囲で総会なり理事会で安物家具を入れ替えるなりよしなに決めてよ、みたいな。
*小田原で200台以上平置きできて、敷地も余裕があり、周りに建物が立つリスクも少ない。 結構良くないですか？
*一方通行が多くて使いにくそうだけど、慣れれば大丈夫だと思う。
*平置き駐車場って言っても幅2700ないと意味ないな
*カラオケとキッチンスタジオがいらなかったなぁ 後片付けとかちゃんとされるんですかね？ 同じ人ばっかり使ってそうな気がしますがどうなんでしょうね 
**カラオケは同感。 ただキッチンスタジオは一般論として親戚なんかが４人以上来る場合なんかは、 自分の部屋のリビングでは狭いと思うので、来客対応としては使えると思う。 パーティーとなるとやる人、やらない人はかなり分かれると思うが、 親戚などの来客は比較的誰にでも起こりえるので、そういう時にうまく利用してもいいと思う。 
*ちゃんと聞いてなかったのですが、共用施設の使用は全部有料なんでしょうか？ 有料でそれなりの金額であれば、カラオケルームを子供達だけで使って荒れるというのは それなりに防げそうですが…
**え、有料じゃないんですかね… もし無料だったら管理費＆修繕積み立ての無駄使いだし、若者の溜まり場になりますよ。
**いや、私もわからないので聞いているのですが、 例えばキッズルームは基本的に無料ですよね？ キッチンスタジオもちょっとしたママ同士の集まり程度はどうなんですかね。 何時間も貸切るみたいな感じだと有料のような気がしますが。 過去の書き込み見ると、カラオケは中高生の子供達で大変なことになりそうみたいな 書き込みがあったので、無料という前提で話してるのかなと思ってました。 他の物件だと、パーティールームは貸切ると有料だけど、フリーで使う分には無料というのもありました
***カラオケは無料だよ。ちゃんと管理しないと大変なことになるよね。また維持費なんかどーすんだろ。
***カラオケ無料なの！？ それは荒れそうだ…
***カラオケ無料はちょっと困りますね たぶんうちはほとんど使わないので、中高生の溜まり場で後片付けもきちんとされないまま、住居人以外の人も使い、壊れたら修繕費で…ということなったら嫌だなぁと思います。 タバコの匂いとかも気になりますし、隣にトイレも共用としてあるので、壊されたりしないかなとか…。 あとこのマンションはご近所さん付き合いも結構ありそうなのも不安要素の１つではあります。
*カラオケに関しては管理人がどこまで監視の目を光らせるかでしょうね。 恐らく禁煙にはなるでしょうね。 いずれ厳しい管理をしなければ相応の荒れは発生すると思います。 マナー違反、規則違反が顕著になればスタディルームなどへの転換ということになると思います。
**転換するには4分の3以上の賛成が必要。カラオケルームをあるから入居する人もいるかもしれないから事件、事故でも起きない限り難しいね。
**カラオケは監視カメラとかつけないと大人はもちろん中高生にも小さなラブホテルみたいな使われ方しかねない。無償だと通信カラオケの更新費や設備維持費を管理費から出していくしかないから使わない（使えない）人の不満がたまりそう。かといって有償にしたらジャスラックから営利使用だとして管理組合が著作権使用料の請求を受けかねない。近所にカラオケがあるのが一番コスト安で不公平感もないのかも。
*みんながいらないと思うものならば管理組合でなくせます。 なくならないならばみんなが必要だと思うものなので、あったほうが資産価値は残ります。 どちらにせよデメリットはないのでは？
**それって分譲時に存在する共用設備は資産価値を上げるという前提ですよね。共用設備によって資産価値が上がるか下がるか変わらないかは原始購入者ではなく完売後の市場の判断によるわけですしカラオケを廃止するにしても決議にかかる時間や廃止のコストがかかるので。後で廃止になるなら最初から無いに越したことはありませんか。仕事のない高齢者や勉強しない学生がカラオケを占有し、その維持費が管理費から支出されるというのを、仕事や家事育児に追われる世帯が「公平な費用負担だ」「必要な設備だ」と思えますかね。団体を壊す要素の一つは、不公平感だと思いませんか。カラオケを使いまくってる区分所有者とカラオケを全く使わない区分所有者が、総会で議論してカラオケを存続するか廃止するか、廃止するなら何の設備として使うのかetc全員が納得して解決なんか出来ますかね。

==設備・仕様==

==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：66.07m2～100.01m2
*南側の東角部屋、Gタイプのバルコニーだけ特別仕様というか、パッと見ただけで、他の部屋と値段違うんだろうな～と感じる。デザインなんだろうけど隣室との差が明らか過ぎて、なんかちょっと複雑。

==内覧会==
*内覧会に部屋を確認するも 床、サッシ、クロス、その他もろもろのキズ汚れ 延べ約70箇所の欠陥（担当者確認済み）おまけにベランダに行くと鳩が住んでてフンだらけ

==買い物・食事==
*駅からはちょっと遠すぎですが、スーパーが近いのは便利ですね。
*お店関係はほとんど期待できない。 ウジエスーパーが最近できたが、それ以外はないので結局幸町方面に行くことになると思う。 イオン、生協、ユニクロ、幸楽苑、ツタヤなど全て幸町なので、普段の食材はウジエでいいとしても、 そのほかの買い物もしたいとなると、小田原では無理。
*近くに半田屋はありますか？
**半田屋、近くにないよ。 最寄の半田屋は、仙台駅東口のビビにある。 

==育児・教育==
*榴岡小学校の学区です。 
**榴岡小学校は、学区内のマンション乱立で急激に児童数が増加中。
*中学校の学区は宮城野中です。二華中も近いですね。
*二華中って歩いて30分くらいかかりませんか？
**歩いたらそれ位かかるでしょうね。 自転車通学圏でしょうか。
*公立小中以外の通学は大変そう
*現在検討中ですが、子供の学区で悩んでいます。住所的に榴ケ岡小、宮城野中だと思うのですが、マンション建設にあたり子供の数が増え、受け入れきれないと聞きました。 東六番丁小、五条中になると正直遠いです。
**榴岡小はマンションが増えすぎて現在、急遽仮設校舎を建てて対応していますが、それでも受け入れ切れていないのですね。 今のままでも小中は遠いし、過度期と思って通わせた方がいいかなと思います。 学習塾も宮町上杉方面まで通わないといけません。
**通学路狭過ぎて不安じゃない？
***この程度の道路は住宅地に行けばいくらでもあるでしょ。 日本の道路事情なんてこんなもんですよ。 一部、再開発されている場所が広いくらいで、そういう場所だってちょっと裏手に入れば 狭い道は普通にありますよ。 狭い道路をほとんど使わず生活できる場所なんて、日本ではかなり難しいのでは。
*検討されてる子育て世代の方々も多いと思いますので、小学校の重要な情報を。 室内で遊ぶのが好きな子供さんであればいいですが、のびのび元気な子供には気の毒でなりません。
#榴岡小学校はますますマンモス校になり、子供達は校庭でのびのび遊ぶことができません(現在も校庭でのトラブル多いです) 
#榴岡公園は、保護者同伴でないと行くことができません(死角や危険が多いとの見解で) 
#土日の学校は某少年野球クラブが我が物顔で使用しており、ボール飛んでくるから出ていけとの圧力(少年野球の母親達)で、自由に遊べません(独占やめてほしい) 
#近所の小さい公園は、ボール遊びはできません(迷惑にならなければよいらしいですが、狭いのに人はたくさんいるので) 
#通学路はほんとに危険(母親達が旗当番で立ってはいます)。共働きでも関係なく、子供会やptaの仕事まわってきますよ。
**宮城野区小田原なので榴岡小です。 
*PTAが仕事の有無に関係なくやらされるのは仙台市内ならどこも一緒。 学年委員でも専門委員でもどちらか一方経験すれば以降免除だから、緩い方じゃない？人数多いからそれさえも6年しない人もいるし。 しかも子供が絡むPTA学年行事が無いから役員の負担も他より少ないと思う。(委員長は別だけど) 子供会の旗当番は通学路の危険の有無に関わらず仙台市では田舎から駅近まで普通にあるよ。 榴岡だと子供会に入っていない家庭も一定数いるから嫌なら入らない手もある。 (秋の運動会で若干ハブられる程度) とはいえ、小学校も中学校も現時点でマンモスなのは確か。小田原は他の学区になるという案は噂程度にここ数年ずっと流れているね。

==周辺環境・治安==
*用途地域：工業地域
*たしかに古い住宅は多いけど、ガラが悪い連中がいたり、治安が悪かったりするわけじゃないですよ。 マンション敷地に新幹線の高架を挟んで、最近は落ち着いた住宅街も形成されましたし。 一方通行の道が入り組んでいるのは確かです。【踏切・交通量】
*目の前の踏切は、結構遮断時間が長い。 東北本線、仙山線に加え、車両基地への出入りもあるから、電車の通行量は多いです。 あとは、北側は新幹線の高架の真横ですね。 仙台駅が近いので速度は低いから揺れはないと思いますが。
**所詮本数の少ない田舎の踏切ですから。 一時的に詰まることはあっても渋滞を心配するほどのものではないでしょう。 そもそもこの立地なら始終車で活動する必要もないでしょうし。 まぁしいて言うのであれば東向きは踏切につかまっている車のアイドリングによる排気ガスが心配、っていうくらいのものではないですか。 それでも良くある大通り沿いのマンションよりはましでしょうけど。
*スーパー、スポーツクラブにも隣接しているので、交通量も本当に多い。子ども一人では絶対に歩かせたくない場所です。
*ここは貨物列車は通りません。 貨物は、長町から宮城野原を通って東仙台に抜ける、貨物の専用線を通ります
*この辺りは新幹線も在来線も低速または徐行で通過するから、うるさくないんですよ。
*基本的に人通りや車などの騒音は皆無だが、線路が近いので南向きの部屋以外は 要確認だと思う。 特に線路側の北よりの部屋はやめたほうがいいと思う。
*駅に近いから線路が近いならわかるけど（多少うるさくてもしょうがない）。 駅から遠くて線路に近い…ん〜なんだかな〜。
*もともとレーベンの土地も含めてキリンビールの工場があった場所で、 キリンが新港に移転後はスポーツクラブやテニスコート、ゴルフの打ちっぱなしなどがありました。 輸送のトラックの会社も近くにあり、スポーツクラブがあった頃は広大な駐車場でしたが、 その後は売りに出されマンションやアパートになってます。 小田原郵便局の前の45号線に出る道路に歩道橋がありますが、 これはキリンの輸送トラックが頻繁に通っていた為、子供の安全を考え作られたものです。
*仙台駅の手前なので電車は徐行して走るという意見がありますが、 それは間違いです。 どういう基準なのかはわかりませんが、徐行状態もあれば、普通に走っていく場合もあり、 全てが徐行しているわけではないです。
*近くを通ると、新幹線や在来線の騒音がかなりうるさいね。

==周辺施設==

==その他==
*ビール工場跡地
**キリンビールの工場があったのは30年以上前のことですね。 その後はスポーツクラブが。 化学薬品の製造じゃないので、豊洲市場みたいに気にすることでは…。

==掲示板==
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