リステージ上大岡

提供: 住適空間（すてきくうかん）
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    物件概要

    • 所在地：横浜市港南区笹下１−３１２−１他
    • 交通：上大岡駅 （ 京浜急行本線 ）徒歩13分
    • 総戸数：64戸
    • 構造、建物階数：地上10階 建て
    • 敷地の権利形態：所有権
    • 完成時期：2004年12月
    • 売主：リスト
    • 施工：馬淵建設 


    価格・コスト・販売時状況

    • 販売時は、フリープラン。ほとんどの仕様を自由にフルオーダー可能だった。
      • パイプスペースが室外なので、室内の配管が長くなるような水周りの配置はトラブルの要因になるので、私はそれを配慮しながら打合せをすすめています。
    • もう自由設計は終わってました


    交通

    • 駅からマンションまでの道のりは平坦です。


    構造・建物

    • 気になっていた地下室マンションという点ですが、営業マンには「安いんですから許して下さい」って開き直られちゃいました。ただ横浜市で問題になっているような盛土はしていないって言ってましたね。吹抜けが広かったし北向きじゃなかったんで、まだマシなのかなっていう気もする
    • 傾斜地マンションや西向きが気になる人はやめておいたほうが無難そう
    • 坂道は嫌って人には最高ですよね！部屋からは富士山見えるし桜まで見える
    • 外壁の吹付け色が綺麗
    • 吹き抜けが予想以上に明るかった
    • 入居してみたら、細かい作りもちゃんとしてるし、吹き抜けも明るいし、全面ハイサッシも爽快だし。快適この上ないです。
    • 地下に住んでいます。トランクルームや駐車場の音は聞こえません。西側の部屋で、人の足音・襖の音だけが聞こえます。
    • うちは地下ではないので７階以上です。そして西側寄りでもありません。が隣のテレビだか洗濯機だか分かりませんが生活音は聞こえます。もちろん上からも足音、襖を閉める音が聞こえてきます。
    • ベランダから見える、富士山はキレイ
    • ウチも地下ですが、部屋の中にはカビは生えませんでした。が、3Fのトランクルームに収納していたものにはカビが生えました


    共用施設

    • 駐車場が１００％じゃなくなって残念
    • バイク置き場に屋根がない


    設備・仕様

    • 西向きというのが気になっていたんですが、断熱ガラスの体感機みたいなのがあったんで、やってみたら熱くなかったんでびっくりしました。ガラスやサッシの形も選べるんだそうです。２．４ｍのサッシを見たら本当に高くて、それをバルコニー全面にできるって営業マンが力説してました。それは確かにイイかも．．．
    • 戸境壁の厚さが最高４００ｍｍあり、床厚もスラブ厚２８０ｍｍに加え二重床二重天井で合計最大６２０ｍｍあるって力説してました。あと窓ガラスもペアガラスの上をいく、真空ガラスを採用しているらしいです。（高いですが）


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    間取り

    • バルコニーが西向き
    • バルコニーが広い
    • 全面ハイサッシ


    買い物・食事

    • すきや・ファミリーマートが近い


    育児・教育

    周辺環境・治安

    周辺施設

    その他

    • 管理人が3時までしかいない
    • ペット可


    掲示板

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会：7月17日（月・祝）
    ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
    ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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