ライオンズ港北ニュータウンローレルコート

2014年5月1日 (木) 14:27時点における版

ライオンズ港北ニュータウンローレルコート外観

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市都筑区北山田5丁目17番1号（地番）
• 交通：

1. 横浜市営地下鉄グリーンライン 「北山田」駅 徒歩12分
2. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「センター北」駅 徒歩17分 （牛久保公園を通過の場合）
3. 横浜市営地下鉄ブルーライン 「センター北」駅 徒歩19分 （牛久保公園を通過しない場合）

• 総戸数：221戸（住戸）
• 構造、建物階数：地上7階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月中旬予定
• 売主：株式会社大京、近鉄不動産株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

• プロジェクト発表会行きました。数人でプロモーション映像2本、模型を使った全体説明、モデルルーム見学（104m2、75m2ぐらいの2部屋）を行い、個別説明として港北ニュータウンの紹介、価格帯紹介、その他物件の詳細などがありました。カフェ系や自販機が飲み放題でした。託児所もあります。トータルで2～2.5時間程でした。第一期の販売価格帯としては4000-7000万円台です。角部屋でなければ70-80m2で4000万円台が多いです。
• 現状の予定価格帯は、環境のせいで「決して割安とは言えない」と思います。おそらくそこがネックになるでしょう。
• 総じて厳しい環境と割高感が「今はある」と思いました。ですが、これからの販売計画の中で仕様の見直しや価格、ランニングコストへの工夫などが見られればこの環境であったも「化ける」かもしれませんね。
• 2回モデルルームに出向き、10/12時点の価格と10/26日に提示された価格がすべての部屋で約100万円近く値上がりしていました。人気があるので値上げしたと！！どうなのこれ？？
  • 私も何回かモデルルームにでむいています。最初の予定価格より、どの部屋も100万位、値上がりしたのには正直ビックリでした。抽選になる部屋もあるらしいですが購入するか、別のエリアで探すか考えています。
• 一期一次は、一番高い部屋以外、すべて売れましたよ。重なった部屋は、抽選会でした。
• 日当り、眺望、騒音などどの棟にもメリデメがありますが、第１期１次は若干割高の南西棟低層階に人気が集中しましたね。当初販売予定ではなかったタイプの物件まで売りに出したと営業マンに伺いました。駅から若干離れてるとはいえ人気は上々のようです。
• 第１期でも価格が２度３度変更になりましたし、客の動向を見て今後も仕掛けてくるでしょう。たまプラ、セン北のアクセスはいいですが、まずは駅からの距離がどうかですかね。。

交通

• 北山田まで徒歩１２分となっているけど、１５分はかかるかな。近辺はすごい緑があって子育てにはいい環境ですね。センター北までも歩いて２２～２３分かな。センター北は阪急などもあるしお買い物するには便利ですよね。駐輪場もあるので自転車で行けばすぐですね。
• 田園都市線の駅までバスで行くルートはないのでしょうか？
  • たまプラーザ行きのバスがありますよ。バス停は目の前です。
• 駅からは・・・幹線道路に沿っての通勤で緑道を使った通勤とは行かず港北ニュータウンの良さは感じません。しかし、平らですので自転車だと割と楽ではあります。駅までの歩道は狭く、車道は交通量が激しく、ビッグヨーサンあたりの人と車のごった返すところは注意しないと危ないです。
• センター北、南、北山田、たまプラ、鷺沼、日吉とアクセスや利便性に優れ、車に乗る人にも便利な場所ですね。そういうバランスは駅から遠いながらかなり良いです。弱点はその裏返し、幹線道路の騒音。対策するならまずそこじゃないかと。住むんですから。ところが、そういう面の設計説明がない。イメージドラマじゃなくそこが知りたい。
• 妻と二人で北山田駅交番前口（地上２番出口）から物件エントランスまで歩いてみました。11:28秒、信号は二つ。日産前で少し待ちました。平坦なので速いですね。（妻のペース）歩道の自転車通行規制とかはどうなんでしょう。「幹線道路の車道を走れ」と言われると怖いし、あくまで車同様のルートだと結構な回り道にはなります。決まりなら従いますが確認しておかないとなりませんね。
  • 北山田に住んでいるものです。自転車は、歩道を大人も子供も通っていますよ。車道は交通量がすごい多い道路なので、車道を走るのは危険だと思います。今まで見かけたこともありません。
• この間物件まで歩いてみようとして、北山田駅で降りたんですが、ホームから地上までかなりあるんですねー。12分歩いてあの距離上り下りしたら、結構いい運動になりそう。
• 田園都市線で通勤する場合は、バスでたまプラーザに出ると、バス停がマンションの前なので便利です。深夜バスは鷺沼から出ています。以前、南山田（センター北徒歩１３分）のところに住んでいましたが、バス停がマンション前だったこともあり、たまプラーザ行きのバスで通勤していました。バス便が嫌でなければ、駅からの距離は許容できると思います。
• すごい不便だよねここ。北山田まで徒歩１２分。センター北まで徒歩１７分。徒歩１２分も歩いて出たさきが北山田ってのがもうね。都心にも出にくいし、横浜にも出にくい。しかもマンション前の幹線道路は土日混雑がひどいし。価格は安いみたいだからまあそれなりなのかも知れないけど。微妙だな。
• 以前近くに住んでいました。確かにグリーンラインは電車がスモールで混みますよ。日吉の乗り換えも朝は牛歩の進みで５分近くかかるのでは？

構造・建物

• 共用施設を豪華にするんではなく、建物の仕様を豪華にしてもらいたいですよね。防音がすごいとか、メンテナンスが容易で長期で住めるとか、耐震性がすごいとか、そういう基本的な部分にお金をかけてほしいのに。
• 構造の説明を見てみましたが、隣の住戸との防音にしかふれていないようですね。サッシなどはどうなっているんでしょう。
• コンクリートの強度がFc27N/㎟～36N/㎟と書かれています。最近のLMはFc30N/㎟～が多く、柔らかいのは何故？と重要点なので疑問に感じます。サッシもうるさい場所のLMだとT-4等級の物件もあります。ちなみにコーナン近くの陸橋脇マンションを見上げると二重サッシに見えます。安くない物件なので強さと静かさの基本的価値を価格に見合わせて欲しいです。もう今から改善などあり得ないでしょうか。
• 北側は南の棟を壁にして騒音が少ないのと「パッシブデザイン」の効力は最大かも。東側はどういう特徴が出るんでしょうね。なんとなくイメージはいいです。
• 各棟のメリデメを自分なりに分析してみました。

1. 南西棟：幹線道路に面してる南棟に比べやや静か。リビングが朝日を浴びる機会が少ない。
2. 南棟：リビング日当り良好。エントランスやエレベーターが近い。幹線道路の騒音、臭気を受ける。
3. 東棟：南西棟同様やや静か。昼過ぎのリビングの日当りが少ない、自動車営業所の騒音、臭気、将来目の前にマンションが立つことも。
4. 北棟：おそらく１番静か。敷地内で移動距離がある。景色は中庭の立体駐車場。両サイドの廊下からプライバシーが覗かれる可能性も。

• 北棟のベランダからの景色が立体駐車場になってしまうことと立体駐車時用の車の出し入れの音がどれくらいするのか心配です。。。

共用施設

• 【駐車場】駐車場台数:188台（屋外機械式186台、屋内平地式2台） 月額使用料:未定
• 【バイク置き場】12台 月額使用料:未定
• 【自転車置き場】 356台 月額使用料:未定
• パンフを見てみると，マンションの中に池を作るようですね。機械式駐車場は維持費が馬鹿になりません。20年ぐらいたつと，トラブルのもとになります。修繕積立金や管理費があまりに低いと，後々トラブルになるのは明白です。池の維持もお金がかかりそうです。なんでこんな手のこんだことをしているかというと，駅から遠くて不便だから，共用設備で客を引き付けようという戦略です。しかし，その共用設備の維持にお金がかかるようだと，その負担をめぐって，住民間でトラブルになる危険が大きいです。
• 共用施設は皆さんが書かれている通り豪華なものですね。さすが大規模物件。説明によるとライブラリーがキッズルーム兼用になるのでしょうか。カフェテラスも予想図だと簡易なものでなくきちんとした喫茶店風になりそうですね。楽しみです。
• 共用部分が本当に豪華ですね。まるでホテルみたいです。気になったのが、「グリーンマトリックス」の風景ですが、これは敷地内に公園みたいなものを作るという事でしょうか？雑木林や池の計画があるようですが、この管理というのは、やはり住人で行う事になるのでしょうか？これだけ広大な敷地を、皆で草取りなどをしていかないといけないのでしょうか？結構大変ですよね？
  • このグリーンマトリックスというのは，港北NT内の公園をさしているのではなく，大京自らが作るようです。よく読まないと紛らわしいですよね。そうすると，結局，外部の業者に委託して管理することになるでしょう。管理費が高くつくのではないかと予測します。この場所だと商売には不向きだということがわかったので，マンションを作るしかないでしょう。ただ，豪華な施設を作って値段を釣り上げるか，駅から遠いことを考慮して値段を安くして売るか，どちらかの戦略しかないでしょう。通常の相場以上に値段が高いと売れないでしょうね。
• 公園の多い港北NT内で、わざわざ池や公園みたいのを作るのはどうかと思う。コストがかからなければ、素敵な環境で良いと思います。
• 大規模マンションだと共用施設は豪華になりますね。カフェテラスは良いなと思います。
• 地元を知る人ほど「緑道の威力」を知っていますから・・・そこに訴求するため「敷地内グリーンマトリックス」を歌っています。が、、、正直素晴らしいとは思えません。ルミエラとかの緑道隣接的な清浄感の実現不可能と思われます。緑が多いのは良いですが北の崖下に池はどうかと思います。小川だけで十二分かと。その予算は無骨な駐車場をもっとなんとかしたり、コスト削減に向けた方が良いかと。あと、託児施設はありませんね。。。＜ニーズは顧客次第ですが。
• 共用施設を利用したカルチャー教室が開かれる予定なのですね。内容を見てみましたが、リトミックやダンスなど子供向けの講座もできるようです。習い事の送迎/待ち時間が楽になると言う意味でも、マンション内で受講できると言うのは非常に有意義ではないかと感じました。
• 共用施設のカフェは、パンの販売とセルフサービスでコーヒーも取り扱う予定なのですね。ホームページの説明には、コンシェルジュカウンターにて販売と書かれているのでコーヒーも有料かと思います。販売時間はコンシェルジュサービスの受付時間内という事ですが、土日もオープンしているのでしょうか？
  • コンシェルジュサービスは土日も営業。水曜日が休みのようです。もちろんこれは当初の契約ですので、管理組合発足後見直される可能性はあるでしょうが。
    • コンシェルジュが土日も入ると聞き安心いたしました。サービス内容を調べると、クリーニング受付や宅配便手配をはじめ共用施設の予約等管理していただけるようです。
• 公式ホームページの共用施設紹介のコンテンツにはカフェテラスで紅茶を飲むマンション住人に加えカウンター席もあるので、カフェつきのマンションと言うイメージですよね。セルフメイドコーナーに食材を持ち込んで自分達で用意すれば可能でしょうけど。このセルフメイドコーナーのニーズは、よくあるパーティールームと同義と捉えれば意外にあるかもしれませんよ。
  • キッチン付きコミュニティールーム=パーティールームかと思ってましたが、どちらも使えるって事ですね。
• 駐車場の出し入れは、時間かかるもんなのでしょうか？機械式駐車場を使ったことないので…。前面の幹線道路も週末は混雑しますし、車でパッと出かけられないのは面倒ですね。
  • だいたい5分ぐらいはかかると思いますよ。まあ、もうどこも機械式しかないですからね。あとは近くの月極を借りるとか。
• 共用施設はその都度有料の物が多そうですね。コミュニティールーム・ミュージックルーム・ゲストルーム・自販機・カフェのネスレの機械・パン。大勢の世帯だと求められそうな施設を「有料で」という事ですよね。無料（＝主に管理費）なのは、ライブラリーコーナー・セルフメイドコーナー・エントランススペース・コンシェルジュ等。管理費は節約しつつ充実感を、という考えかな？と思います。そこは、ソーラー蓄電で共有スペース照明・井戸水を汲み植栽維持と小川やビオトープ・Wi-Fiやエレベーター等の緊急時設備の稼働、などに表れています。それもあり、印象よりは管理費は押さえられている気もします。反面、"カフェ"などは「あまりにイメージ先行」だと思いますし、誤解しそうです。あれは置いてあっても¥100払って飲む品質でしょうか？何故気付かないんだろう・・・手続きをしている人達の自販機率の高さに。飲めば分かりますが、もし赤字で管理費維持なら・・・ですが、「払いたくない機材No.1」（笑）あ、でも「ネスレと提携」ということは住人負担は無いんでしょうか。

設備・仕様

• 内装はハイエンドではありませんが色々と工夫がみられて好感触に思いました。
• 内装プランはある程度の自由度がありますし、収納も比較的合理的でそれが気に入れば割り切りも可能です。いかにもゴージャス、これぞライオンズって感じではありません。

間取り

• 間取り：3LDK, 4LDK。
• 専有面積：67.02m2～108.54m2。
• 間取りは一般的なものですね。収納多めなところは好印象です。
• ＡＩタイプの間取りは北側がルーフバルコニーというのが少し残念ですが、各部屋明るそうで開放感たっぷりですね。一部屋分くらいあるポーチも贅沢ですし、洗面室や浴室にも窓があって戸建のような感覚ですね。予算的には無理でしょうけど、こういう間取りを見てしまうと普通の間取りにもの足りなさを感じてしまいます。
• AIタイプを検討中です。ルーフバルコニーの手すりの高さが170cmでやや高いこと（どの階もそうですが）ルーフバルコニーの床面に50cmくらいの仕切りがあって区切られている（最上階のみ）ことが少し気になっています。

買い物・食事

• スーパーが近いのは便利そうだな
• コーナンやヨークマートがすぐ近くにあるのは便利そうですね。
• スーパーやホームセンターはいつまであるかっていう話もあります。ここらへんは激戦区なので、入れ替わりも激しいです。スーパーは安い店が多いし、ホームセンターもここ最近で増えました。近くの生協もつぶれましたしね。そういう環境はあまり当てにしないほうがいいかもしれません。
  • コーナンは、このあたりのホームセンターの勝ち組です。センター南にコーナンモールがあるし、イケアの隣にもある。

生協は、駐車場の出入りがしずらいところだった。

• 物件最寄りスーパーのヨークマートに行ってみました。一品ごとの陳列は少な目、代わりに種類多め。評価の高いセブンプレミアム製品が豊富。←セブンのスーパー版みたいです。生鮮品の鮮度は良さそう。価格は同じ通り沿いのOKとビックヨーサンと比べると微妙に高いかも。でも、10時まで開いているのはとてもいいですね。微妙な価格差より近くてちょっと良い品という面で価値がありそうでした。

育児・教育

• 小学校は近いですが、中学が遠いですよね
• 小学校も良い小学校ですし緑が多く住みやすい環境は確かです。

周辺環境・治安

• 裏の民家が崖上の（つまりこの物件は崖下？）がちょっと気になる。民家前の通りから丸見えというか、見下ろされるね。
  • そうなんですよね、私も後ろの崖が気になっていました。それに、前面道路には歩道橋･･･。どこからも丸見えなんじゃないかと。
• ここは港北ニュータウンの良さがあまり感じられない場所ですね。駅からも遠いし、交通量も多いし、裏の崖も気になります。
• 目の前の通りの交通量が多いのは気になりますね。欲を言えば、駅からもう少し近いと良かったです
• 都筑区土砂災害ハザードマップで土砂災害警戒区域がすぐ裏と一部がエリア内です。
• 元は山なんですか。今夏は豪雨も多かったですがこの辺りの水はけとかどうなのでしょうか。全体計画を見るとふれあいの森に池が出来るんですね。虫が増えたり雨水で溢れたりすることを思うと少々気になります。魚とか飼うのでしょうかね。
• 消防署のあたりから緑道に降りられますので、散歩はそこから。緑道公園の快適さは非常に素晴らしいので、これがもっと近ければ！と思えてなりません。日産、コーナン方向は開けていますが、いつ別の商業施設になるかわかりませんので、下手すると将来日当りは厳しいかも。
• 一番辛い部分はなにかというと、幹線道路のうるささです。私は現在も同じ幹線道路沿いに住んでいますがかなりうるさいです。特に南よりの部屋だと良いベランダがあってもあけたままにするのは騒音や排ガスの面で厳しいかと。眺望については南向き高層階ならば少しありますね。（値段が跳ね上がりますが）
• 北山田は、のんびりしています。センター北、南と違いお店も少ないです。必要最低限のものはあるので、ふつうの生活はできますよ。幹線道路の前にたつので、騒音には覚悟が必要ですよ。
• ご近所にお住まいの方のお話だと窓を閉めていればさほど気にならないとのこと。問題は窓を開けた時ですね。池側だと視界が開けていて開放感がありそうですが、中庭に面した方が静かなんでしょうか？
• 102号線の車の通りはどのくらいなのでしょうか？大通りが近くにあるので騒音なども気になるところです。周辺環境はごちゃごちゃしていなさそうなので住みやすそうですね。
  • この通りは結構、車が多いです。246と綱島街道をつないでいるので、必然的に通行量は多くなります。深夜とかは少なくなりますけどね。実際に自分の目で確かめたほうがいいと思いますよ。窓を締め切れば音は大丈夫かとは思いますが。
• 幹線道路から微妙に奥まった作りなのは少しだけ救いですね。この辺は深夜以外、基本的に「うるさい」印象です。
• 現地についてやはり気になるのが騒音ですね。裏側に騒音計が付いてましたが、50〜60くらいでした。表側はどれくらいになるのか。
  • 「裏側」の位置と時間帯にもよりますが、私個人の「平日夕方ラッシュ時」の体感は歩道橋付近の歩道だと「大声で話したい」レベル。つまり、けっこううるさいです。もちろんそこから物件敷地内まで奥まった部屋の中の騒音は減る訳ですが。やはり幹線道路ですから、それなりに音や匂いはあるはずです。なので物件の南側にはT-3等級「マイミュートサンバランス」が使われているようです。
    • 南棟は、騒音・臭気といっても個人差があるので各棟に比べ相対的に高いといった印象です。土日の昼間などはほぼ信号待ちの車が絶えず道路に見えると思いますが、夜間になるとほぼ交通量はゼロに近いです。T3レベルのサッシを使うこともあり窓を閉めていれば、騒音はほぼ気にならないのでは。ちなみにスマホアプリの騒音計で昼間歩道橋の上で実際に計りましたが70,80デシベルくらいでした。換気でいうとパッシブデザインシステムにより窓を開けないほうが通気性が良いつくりになってますし、昼間のバルコニーを全開にする機会とそれ以外の屋内で生活する時間を比較したら言うまでもない気がします。
• 地盤情報に関しては、現地説明会に参加するとボーリング工事で採取した地質や岩盤の状況などを見せてくれます。、またいろいろ質問にも応えてくれます。　私は大して知識がないので突っ込んだ質問はできませんでしたが、土木の専門の人もいましたので突っ込んだ質問をすれば応えてくれるとは思います
  • 北側は崖を削っているので、固い岩盤がむき出しになっていてかなり路盤がいいようです。南側は面する幹線道路が谷を埋めて作った道路なので、道路付近は少し埋土の部分があるようです。その分杭を深くしているようですが。
• この物件が本当に素晴らしいのは、緑道公園等の周辺環境。これは本当にちょっと他では見られないレベルです。発展した港北センターエリアの近さや穴場店のある北山田方面もいい感じに落ち着き、車のアクセスも便利です。
• センター北、南はチープな店が多いですが日常で高級な店を使う機会はあまりないです。日々の生活には、安く便利な店が身近にあった方が私は助かります。気になる点としては、やっぱりマンション前の幹線道路です。商業地域のセンター北、南から離れた場所にある割りには静けさがない。それにセンター南の食品館あおば、ムラウチ家具が入るビル隣に老人ホームを建設してますね。他にも老人ホームがやたらと多いのも気がかりです。この先の高齢化を見込んでか…。将来廃れた街になってしまわないかが心配です。

周辺施設

• マンション側の駅前駐輪場は定期利用のみ、道路の反対側の青空駐輪場は一時利用or定期利用だった気がします。
• 駅近くではないですが、小学校が近いしヨークマートも近いし、眼科、耳鼻科、歯科、内科はすぐ近くにあり、生活はしやすいと思います。

その他

• 見てきましたモデルルーム。ドラマ仕立てのムービーのあと、ムービーの中でも説明されたグリーンマトリックスの説明が引き続き、パネルを使って行われ、モデルルームを見学。100平米？だか、広めの部屋を見せられた後、スタンダードなプランの間取りへ案内されるも、肝心の六畳の部屋二つ、おそらくお子さんがいる方は子供部屋にしたい部屋？のモデルルームがありませんでした。ここは想像してくださいということだそう。また、そのあと、これでもか！というくらい、グリーンマトリックスのご説明。トータル二時間半かけて、その環境の話のみー！マンションの中に緑を配し、といっても近くに腐る程公園あるから、小川だけでいいんじゃない？と私もどなたかの意見に賛同。本当にマーケティングしたのか？という、なんとも自己満的なオプションの数々。ヨガ教室、英会話、ピアノ、クッキングなど、稼働しなくてもやっていけるような管理費設定というが、ほんとにニーズあるのか不明。子育て世代でも小学生にはいいかも。小学校まではめちゃくちゃ近い。しかし、肝心の耐震構造だとか、崖があるけど大丈夫だとか、そんな説明が一切なくて驚いた。値段も決してお安くはないですね。駅までは15分はかかると思った方が良さそう。
  • モデルルームに標準プランのお部屋が全部ないというか、お子さんがいる方は子供部屋にしたい部屋が、スペースの関係でつくれませんでしたとのこと。四千万ほどのマンションを買わせようというのに、作らないなんてちょっとお粗末だなと個人的には思いました。ムービーから、何度もマンションの池の話を聞かされて、肝心な耐震構造や、地震対策などの説明はなかったです。聞かないといけなかったのか。と、二時間半同じ説明を受けて疲れて帰ったんで、聞くのを忘れました。

他の方の言うように、オプションというか、ヨガ？英会話？ピアノ？などのカルチャー教室どうなんでしょうか。。。小学生にとっては、すごーく学校近くていいかもしれません。習い事もマンション内で終われば、迎えに行かなくて楽かも？

• 敷地大きいですね。戸数多し。計画としては低層横広がり。中の植栽や歩道が景観として癒しを覚えますよ。でもこれ、奥の部屋に住まうと入り口まで遠かったりして。
  • 要所要所に緑があって、せせらぎがあって、ほんと癒される気がします。殺風景な空間を歩くのではないので、入口までの距離が多少離れていても苦にはならないのでは。真夏でも涼しさを覚えるような環境になるといいですね。
• 駅から少々離れますが、近くに学校やスーパーがありこれほど大規模な物件は港北ニュータウンでは最後ではないでしょうか。共用部分、敷地内の緑も充実している割りには管理費もそれ程高くないなかなか良い物件だと思います。

掲示板

• 「ライオンズ港北ニュータウンローレルコート」についての口コミ掲示板
• ライオンズ港北ニュータウンローレルコートってどうですか？

yokohama/358161/11