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プレミスト鶴見横堤

Name: プレミスト鶴見 横堤
Brand: 大和ハウス工業株式会社
Rating: 5 (7 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[鶴見区]]横堤4丁目127番5（地番）
*交通：大阪市営[[長堀鶴見緑地線]] 「横堤」駅 徒歩3分
*総戸数：93戸（別途管理事務室（防災センター）1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上15階建(（一部鉄骨造）) 
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年09月上旬予定
*売主：大和ハウス工業株式会社
*施工：大末建設株式会社 
*管理会社：

==価格・コスト・販売時状況==
*横堤駅周辺はなんでもあるので、このマンションも気になってるのですが、かなり高そうな予感…
*最低4000万って聞きました。ほんとかな…
**プレミストは高級ブランドなのでこの辺ではかなり高いマンションになるのは間違いないでしょうね。でも高すぎても所詮このエリアにそんなお金持ちは来ないのでそこまで高級にはならないでしょう。3000万円台が相場のエリアに5000万円台を払える方は住みたがりませんので、4000万円台になるかと思われます。
***高級ブランドではないでしょ 
*鶴見区で最低４０００万円は高いですね・・・。 鶴見緑地ができる前（電車が開通する前）の環境を知っていれば、いくら市内でも手が出しにくいですね。
**確かに４０００万となると戸建を選んだ方が良いと思います。この場所で４０００万越えるなら他を検討した方が良いと思いますよ。
*多くの部屋で4500万円前後はするみたいですね。角部屋の少し広い部屋だと6000万円オーバーとか。立地はいいですが、鶴見区の相場でいえばかなり割高では？
*マンションのクオリティと価格が見合っていない物件だと思います。
**そんなに高いのですか！！ 平均4000万弱くらいかと思っていたので…土地が高騰してるのかもしれませんがそれにしても高すぎますね…
**最低4000万〜6000万後半になるようです。 豪華なマンションなら納得できますが、残念です。
*最低でも4000万オーバー、４ＬＤＫは5000万後半〜6000万オーバーのようです。予想以上に高くて驚きました。
*立地は良いのは分かるんですけど、皆さん書かれてる通りさすがに高過ぎかと。 北区の新築物件並みですよ。 ここ数年、いろんな大阪市内の新築マンション見てきましたけど、正直ここまで予想の上をいく物件は初めてです。 ていうか鶴見というブランドに思い入れがある方をターゲットにしてるようですが、鶴見でこの価格出すぐらいなら、そもそも戸建て買ったほうが良い気がしますけど。
*4LDKの間取りですが、修繕積立金は住み始めで約1万円、5年で5千円ずつアップで30年後には修繕積立金のみで4万円とのことでした。将来的に管理費と合わせると5万円になるのは永住でも投資でもキツくなると思います。
*この値段なら戸建のほうが良いです。 価格、予想を遥かに超えていました
*最近の大阪市内の新築マンションは軒並み値上がりしてるから、まぁ多少は高くなるだろうな、と見込んでた人でも、大体今の暫定価格から-1000万ぐらいを想定してた方が多いんだと思いますよ。 その予想のはるか上を行ったもんだから、そりゃみんな驚きますわ
*4LDKの部屋、角部屋、12階以上、なら5000万は超えるて事ですよね。
**4LDKの角部屋は2階で5000万円後半、7-8階で6000万円中盤、最上階で7000万円弱のようです。笑っちゃいました。
**狭いしグレードも普通そうなのに、大阪市内中心部ならともかく鶴見区では異常な価格ですね。 土地と建築費値上がりの影響でしょうか。
*3LDK,4LDK（67.10m2～83.11m2）
#管理費／月額 ： 9,000円･9,500円･11,100円 
#準備金／一括 ： 13,400円･14,200円･16,600円 
#修繕積立金／月額 ： 8,200円･8,700円･10,100円 
#修繕積立基金／一括 ： 637,500円～789,500円 
*安い部屋だと4100万くらいからあるみたいですね
*修繕積立金長期計画を見ましたが高すぎませんか？
* 2階で4199万らしいので最低ラインはあまり変わってないかもしれません そこから大体1階上がるごとに30〜50万くらいみたいです
*ちょくちょく埋まってるのにビックリですねー
*モデルルームみてきましたが、やはり第一期はいい部屋は既に埋まっていて、価格の高い部屋、間取りが残念な部屋が余ってる気がしました。
*ここ購入してる方って、頭金用意出来るか、世帯年収１千万円以上はあるのかな？ 管理費、積立金、駐車料、固定資産税、その他支払ったら低金利でもきつい。。 鶴見区のファミリー向けマンションの賃貸相場 安価だから、もしもの場合の貸し出し賃料はあまり期待出来ないしね。 個人的には立地は最高なんだけどなぁ。
**うちは 世帯年収 900万円で1000万には届かず 車は乗らないので駐車場はいらない 頭金はほぼなし… な家庭で、ここ購入予定です(^_^;) 4300万円台の買うのがやっとでしたが… 
*数年前、住友不動産のシティテラス今福鶴見が3500万円しないぐらいでしたね。これからの家余りの時代に、ババを引きそうでなかなか購入に踏み切れない。
**そんなシティテラス今福鶴見も今は中古で3800万円位するみたいですね…
*４ＬＤＫは6部屋 ３ＬＤＫは32部屋は売れたようですねー
*まだ93戸のうち半分くらいは、契約解禁すらしてないんでしたっけ？ 1月には全戸解禁するのかな？（2017/12/9）

==交通==
*チラシに横堤駅から大阪まで電車で13分とありますが、こういうのは景表法違反に当たらないんですかね。 13分は電車に乗っている時間だけで、京橋での乗り換え時間を考えると20分以上はかかります。 地下鉄と環状線は結構離れてますし。
**マンションの広告でよくある、「所要時間には待ち時間や乗り換え時間は含んでおりません。」っていう文言もないですね。これは駄目なんじゃないでしょうか？ 
*駅近でも横堤駅ですからね、、 ステーションパワーがなくパッとしない、、
*花博道路沿いに高速道路が出来ると聞きました。近くに出入口出来るみたいだけど、目の前の道路、車の通り抜け増えますかねー。
**高速道路は地下みたいですよー！ むしろ大型トラックなどが減るかも
*前は遊歩道で、大通りには距離があり本当に立地は良いですね！

==構造・建物==
*立地は最高だと思いますが、やっぱり面積の割に金額がなぁーって感じです。 ちなみに隣は14階建のは市営住宅なんですね… 京橋方面への眺望は見込めず…
*西側の住居はなぜ５階までなのですか？
**マンションの後ろに保育園あるので、日陰にならないように西側は低層にしていると言っていたような覚えあります
***物件概要ではRC造地上15階建とあるのみですが、 マンションの外観完成予想イメージイラストでは 一部が低層になっています。 その理由が保育園への配慮だとは知りませんでした。 確かに保育園の園庭が日陰になるのは悲しいですものね。
**容積率の関係が先にあって、それなら保育園を考慮しよか。の流れね 保育園の考慮だけで階数減らすわけない
*隣のマンションから撮影 10階くらいからでこんな感じかー
<gallery>Image:プレミスト鶴見横堤_隣マンションからの眺望.jpg|プレミスト鶴見横堤_隣マンションからの眺望</gallery>
*セブンイレブンの駐車場停めたら、東側低層階とちょうどご対面ですね。昼時とかクルマ長時間停まってるから、視線気になる方は避けた方がいいですね。
*全邸が南向きなのは、選ぶ価値があると思います。 日当たりと洗濯物の乾きなどいろいろ考えると南向きはやっぱり良いと思います。 日中なら、太陽の光だけで過ごせるのではないでしょうか。

==共用施設==
*駐車場空台数／月額 47台／未定　(内、1台来客用平面駐車場、平面駐車場28台、機械式駐車場18台) 
*駐輪場空台数／月額 186台／未定　(内、平面20台、スライドラック式166台) 
*バイク置き場空台数／月額 15台／未定　（内、ミニバイク置場10台）
*駐車場は自走式で月16000円とのことなので、ローンを払い終わっても月7万円近く必要になりますね。 この金額でも購入できる方はもっといい場所のマンション買うのではと思ったのですが…。鶴見ってそんなにブランド力高いのでしょうか。
*無駄な共用施設は管理費高くなるのでいらないけど、集会室（キッズルーム兼用）とかもないんですね。管理費はその割に高い気がします。
**集会所がないって本当ですか？ 固定資産税の減免条件に集会所の有無があったりしますが 影響はないのでしょうか？
*駐車場に屋根がないことが残念ですね

==設備・仕様==
*設備的にもそこまでの魅力は感じませんでした。
*インターネット使用料 2,200円（EO光）～4,300円（フレッツ光） と表示されていますが、これは管理費には含まれず別途支払う形態になっているのでしょうか？ ２０００円から４０００円台だと幅が広く、月額にしてはほかのマンションと比べると高いなという印象ですが、これは強制加入になってきてしまうのかしら？ 管理費は１万円台とそこまで高くはないですが、別途料金（駐輪場代やインターネット利用料等）がかかってくると月額にしたら結構高くなってしまいそうですね。
**別途支払いみたいですよ 
*新築なら当たり前なのかもしれませんが、設備は申し分なく、やはり駅から近いのがいいですね。
*皆さん、オプションはどうされましたか？ 
**IHコンロに変更と浄水器追加しましたよ
*ホームページけっこうコンテンツ追加、更新されてますね！高齢層に優しい要素が多いんかな？
<gallery>Image:プレミスト鶴見横堤_高齢者に優しい仕様.jpg|プレミスト鶴見横堤_高齢者に優しい仕様</gallery>

==間取り==
*間取り 3LDK、4LDK
*一戸当たりの専有面積 67.10m2～83.11m2 
*バルコニー面積 9.50m2～12.16m2 
*サービスバルコニー面積 5.02m2～6.74m2 
*テラス面積 14.64m2～69.41m2
*3LDKだと67.1m2～とありますがメインの大きさは70㎡台半ばあたりかしら。 67.1m2だとファミリーにはちょっと狭いかなあ。間取りが気になりました。
*間取りも悪いですよね。 モデルルームにもなっている4LDKの部屋のダイニングスペースが狭すぎませんか？ モデルルームのように有料オプションでキッチンカウンターを短くしても小さいテーブルしか置けないぐらいの狭さでした。
*一応面積は67.10m2～83.11m2とDINKSからファミリーまで対応しているようですが 4LDKもあるんですか？
*ウエスト棟とイースト棟がありますが、 イースト棟Fタイプ、バルコニーの別にサービスバルコニーが2つあって、 窓が家庭菜園やガーデニングが楽しめそうだと思います。 窓がどの部屋にもあるのも珍しいですし、角住戸の良さが感じられると思いました。
**西日直当たり、家具も起きづらい、同じ階でも価格がかなり高い。南西の角部屋はこのマンションで一番良くない気がしますね
*公式サイトにA、D、Fの間取りが出ていますが、これらの間取りは残っている部屋で、 もっと良い間取りや安い部屋は先に売れてしまったのですか？ AとFは角部屋で間取りは悪くないと思いますが他の部屋に比べて価格が高かったのかな？
**推測の通りでしょう 間取りの悪い、価格の割が合わないA,D,Fが余ってますね 
*** Dの間取りって人気ないんですねー！？ 個人的には一番良いかと思ってました。理由はキッチンの中に直接、日が当たりこむBは個人的にやや抵抗が… Cはリビングと繋げられる反面、部屋を分けたい（子供部屋）にする際にややプライベート感が薄そう… あとはB.C.DだとDが一番安い からです
* AタイプのキッチンカウンターのところにあるPS(パイプスペース)の場所が悪くないですか？ 洋室⑶の部屋の形も使いにくいように思います。
** PSは梁を避けてるんやろね。 少しでもデッドスペースを小さくしてるんだと思う。
*Fタイプは各部屋がリビングから離れていて独立性があり、 家族間のプライバシーも守ってくれる間取りだと思いました。 しかし部屋の面積が狭いかな？ 4.6畳の部屋は個室にするのは難しいかも？納戸代わりや 書斎にはぴったりかもですね。
*収納が狭すぎ
**収納が…という声が上がっていたので間取りを確認してみましたが、 一番広い83㎡でもウォークインクローゼットではなく小ぶりの クローゼットがついているように見えます。 和室に押入があるのでカバーできるのか…？ 合計収納面積はどれくらいあるのでしょう？
***収納はウォークインクローゼットが人気なんでしょうか？ 私は人が立ち入る場所が無駄に思えて普通のクローゼット派です 
*Dタイプは　いくらの範囲なの？ ４３００ー４８００万円？
<gallery>Image:プレミスト鶴見横堤_Dタイプ間取り.jpg|プレミスト鶴見横堤_Dタイプ間取り </gallery>

==買い物・食事==
*鶴見区の中ではベストな立地じゃないですか？ イオン、コープ、サンディ、ライフなどスーパーやドラッグストア、病院などたくさんある一方、今福鶴見や放出みたいにごちゃごちゃしてなくて落ち着いてます
*住環境がよし。イオンやライフがあれば生活できそうな気がします。
*以前駐車場があった南側の土地、現在何か建設中ですがコンビニのような感じの建物でした。
**セブンイレブンが建ちます。バイト募集のチラシも配布しています。
*駅近ですが帰り道にスーパーなどが無く毎日の買い物には不便そう
*ここは、駅近はもちろんですが、イオン徒歩4分がかなり効いていると思います 普通のスーパーと比べ、やはり安心感が違います

==育児・教育==
*学校区はどんな感じかな？
**鶴見区在住です。中学は、大阪市の中でもレベルは低いようです。 
***中学のレベルは低いということは、小学校はそうではないということでしょうか? 逆に言えば、塾に通わせて中学受験をさせれば良いのかも。 そう考えると、あまり気にしなくて良いのかなと思いました。
*小学校のレベルがどれくらいかはわからないですが、鶴見緑地駅の方の焼野小学校はレベルが高く、中学受験する子が多いと聞いたことがあります。 中学受験する子は、京橋の浜学園や馬渕といった塾に通ってる感じですね。 中学は全体的に低いようですが、中学受験に失敗した子が公立中学に通ってるということもあり、北野高校や四條畷高校に合格する子もいるようです。 参考になれば…
**中学受験も志望校に受かる子は2割程度という話は聞いたことがあります。チャレンジはしても、希望通りに行かない子がいることを思うと、中学受験の多い子がいる学校の校区は自ずとレベルが上がるのでしょうね。 中学校は本当に私立は少ないですから狭き門です。 ですので、まあ運みたいなものを持ち合わせていないと厳しいのでしょう。
**皆さんのお話を総合すると、学区の中学校も学力レベルは上の子はかなり良いということでよろしいのかもしれないですね。中学生になると親の言うことなんて聞かないですから、周りの環境がとても大切になってくると思います。 頑張っている子がいる環境ならば自ずとやる気も出てくるかもしれないですね。
*子育て環境が整っているので、 間取りから考えるてもファミリー層に人気が出るだろうなと思います。
*子育て環境の良さをかなりアピールしてますね。 マンション周辺は子供さんが多いんでしょうか。 学校の評判とかどんな感じなんでしょう？ 児童数が多くなると勉強がうまく進んでいくのかも懸念するところではありますが。
*マンションの広告でよくある、「所要時間には待ち時間や乗り換え時間は含んでおりません。」っていう文言もないですね。これは駄目なんじゃないでしょうか？ 
**私も大阪の教育環境知りたいです。なんだか、関西は住んではいけない地区が細かく決められていますよね。 
***鶴見区では横堤は住みやすい環境だと思いますよ！ 小中の教育レベルはお世辞にも高いとは言えないですが。。。 鶴見区でこのマンション価格に手を出せる余裕があって教育レベルを気になさるなら私立に通わせた方が良いかと思いますよ。
*鶴見緑地も近く、イオンもすぐということで子育てするには十分ですね。 都心への交通利便性よりは、少し離れて自然がある場所。 鶴見区が子育て世代が多い理由もなんとなくわかります。
*子育てしやすい環境をプッシュする事もあり、マンションの周辺にいくつか保育園がありますね。 一番近いのは市立茨田第2保育所のようですが、こちらは認可保育園ですか？ トレジャーキッズと鶴見鳩ポッポは認可外ですか？ 徒歩で通えれば楽でしょうが、そもそもこの地区の保育園の入りやすさはいかがでしょう。
** 0歳から入れば比較的いけるみたいです。 ちなみにもろぐち保育園で
*こちらのエリアは保育園が多いことと鶴見緑地公園があること以外のどういったところが子育て環境にいいのでしょうか。 校区の小中学校もあまり良くないようですし、、。学力も低いようですし、、。

==周辺環境・治安==
*用途地域 第一種住居地域
*鶴見区とか横堤の土地柄はどんな感じですか？
**庶民的なファミリー層がかなり多いです。
*鶴見緑地公園が近いのはいいです。治安は良くないですが、大阪市内で治安のいいところってどこ？ 
*細い道を挟んですぐ南に駐車場がありますが、この駐車場4月で閉鎖するそうです。 跡地がどうなるか解りませんが、高い建物が建つ可能性もありますので購入を考えている方は 確認したほうがいいと思いますよ。
**なんと、駐車場がなくなってしまう事もあるんですね。 地主さんが遊ばせていた土地をとりあえず駐車場にしている場合があるとすれば、当然と言えば当然ですか… しかしマンションを購入するには将来周りにどのような建物が建つか見通しを立てる事も重要なのですね。
*駅から近いのはいいと思います。 イオンモールも徒歩圏内だし、戸建ては庭などやリフォームを自分でしないといけないので、立地が良ければマンションを選択するのも一つの方法ですね。 なにげにマンション近くに飲食店があるのもいいと思いました。
*鶴見は電車の駅でよく見かけます。鶴見緑地行きの電車、多いですよね。イオンモールもあるし、公園も近いしいいところなのかなとも思いますが、実際、どうなんでしょう。 都心だと1つ駅を離れると雰囲気がぐっと変わってしまったりするので、そういったマップを作ってほしいです。
**横堤駅周辺は住環境とても良いですよ。 横の今福鶴見駅の方が便利ですが、少し賑やかすぎる、鶴見緑地駅は名前の通り鶴見緑地に面していますので、お店が少なく生活は少し不便です。
*京橋は繁華街過ぎるし、門真はちょっと…っていうファミリー層の終着点みたいなとこですよね。 蒲生四丁目以降の長堀鶴見緑地線自体が陸の孤島みたいな感じですが…
*駅近なのに駅前の騒音が気にならない点が私の中ではかなりプラスでした！
*私は10年ほど住んでおりこの周辺で中古マンション探しています。色々密集して施設があるのは良いですが、結構高いマンションの割には隣は市営住宅ですし場所と価値としてはちょっとなぁ...って思いました。荷物を下ろしたいときに車を横着け出来なさそうですし、周りの道は一通で狭いです。治安ですが良い悪いは人それぞれですが、私は若いファミリー層が増えたせいかはっきり言って以前より騒がしくはなってます！夜中は若い子や飲み帰りの人たちが大声で話す声が聞こえたり、車やバイクの空ぶかしや隣に駐車場あるコンビニがあるので、夜中たまり場になったりする可能性はあるかと、イオンモール辺りは事故が多いですし、抜け道に使う方が多いので小さいお子さんいらっしゃる方は少し心配かも。真剣に検討されているなら、帰宅や寝る時間を含めた夜8時前後や朝方1.2時くらいに何度か周りを散歩したりするのも良いと思います。 個人的な意見で暮らして気になることを書かせて頂きましたので少しでも参考になればと思います。
*大通りに面していないのももちろんですし、地下鉄なので駅近なのに電車の騒音が一切気にならないのもポイント高いですよね
*セブンイレブン目の前に出来たのはマイナスですね。 近所だからたまに行くけど、夜中にバカそうなの結構溜まってます。
*周辺を調べると少し北側の住宅群は屋根にソーラーパネルを設置しており、そのためあまり高い建物も立ちにくいようですね

==周辺施設==
*子育て世代には鶴見緑地まですぐなのがいいですね。
*公式ページに記載してある、花博記念公園鶴見緑地は乗馬体験ができる公園としては貴重ですね。 「通常料金3,500円（税込）の乗馬体験コースが大阪市民の方は2,700円（税込）でご利用いただけます。」ということで、市民は割安で利用できるのはうれしいです 一回の料金は少し高めかなと思いましたが、乗馬体験は他ではなかなかできるので、お子さんにとっては良い教育になるんじゃないでしょうか。
**コンビニの駐車スペースがいらないですよねー
***いやーふつうにプラスでしょ 近くにコンビニあるとないでは便利さが違うし 毎日のように通りますが、大阪市内では全然平和ですよ
***コンビニがあること自体はプラスですよね
***高層マンションが目の前に建たなくてよかったけど、セブンイレブンは横堤駅前にあるのに、いらなかったですね。
***コンビニはたまり場になったりするから、マンションからは少し離れてるほうがうれしいかも。

==その他==
*悩みます
#立地は個人的には最高 
#リビングが周辺の間取り相場より狭い 
#管理費がしょっぱなから高い

==掲示板==
*[ ]

osaka/616685/10

osaka/616685/11-261
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