プレミスト京都　烏丸鞍馬口

2017年10月11日 (水) 13:32時点における最新版

物件概要[ ]

• 所在地：京都府京都市上京区上御霊鳥居前通鞍馬口下る上御霊竪町437番、烏丸通鞍馬口下る東入上御霊中町451-1、京都市北区鞍馬口通室町東上御霊上江町250番（地番）
• 交通：京都市営地下鉄烏丸線 「鞍馬口」駅 徒歩2分
• 総戸数：75戸（別途管理事務室1戸、オーナーズラウンジ（集会室）1戸）
• 構造、建物階数：地上5階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年08月上旬予定
• 売主：大和ハウス工業株式会社
• 施工：株式会社淺沼組

価格・コスト・販売時状況[ ]

【比較・検討】

• 仕込み値もそれなりに高いであろうと聞いたので、高値になるかと思います。 プレミストならなおさら強気の値段でしょう。
• 平均価格7800万？だとか。 高そうですね。
  • プレミスト鞍馬口は高めと聞いています、7000～8000万だとか
• 鞍馬口は流行りの場所（田の字や北山など）ではないので… 資産価値としてはどうなんでしょうか？？
  • 人口減を考えるとこのエリアの資産価値は 下がる事はあっても増えはしないよ。 買値で売れる可能性が有るのは京都では 田の字エリアの物件だけだね。
  • 田の字ってもね。四条より南は、明らかに御所南より安いでしょ。 南北は丸太町から四条、東西は河原町から烏丸。このエリア買っときゃ間違いない。 で、このマンションですが、烏丸線四条～北山間のいわゆる、まともなエリアで、駅近でこれぐらいの規模のマンションが今まで無いので比較検討が難しいですね。

【販売時状況】

• こちらの公式HP、アクセスできないようになっているみたいですね。。。 9月販売開始？なのに何かあったのでしょうか、ご存知の方おられますでしょうか？
• 先ほど電話で聞いたら 8000台は終了とのこと。 もう9500以上しか残ってないようです御池通りはスゴカね。
• ここが完売と言う事は来年の御池通りは早そうだね。
• メインは6000万前後でしょうよ。
• なかなか販売が動かないなぁという感じデスネ 今は1期1次?3次までの先着順を販売していてそれが23戸。 ここまであると設定値がニーズとは大幅にずれていたんではないのかなといいたくなってしまいますね（汗） エリア自体落ち着いている街ではありますが、利便性がばりばり良いかというとまあ普通という感じですし…
• 管理費は少々高め？ 管理人、コンシェルジュ、清掃員とマンションの規模の割には人が入っているのでそれで高めになってしまうのか。 なんだかんだで人件費って大きな割合を占めていくことでしょう。 管理人さんとコンシェルジュさんが重なる時間帯はそう多くはないようなので、効率は良いということなのかな。
  • 管理費はマンションに関わる人が増えるとそれだけ高くなる。 でもそれがセキュリティに繋がったり、マンションの資産価値につながるという風に考える人ならば良いのではないかなと思いますよ！ しかしながらこの考え方はかなり極端に別れることになるかと思われます。 もっとシンプルに、管理費は低くと考える人ならば正直面白くないかもしれないですよね。 価値観が合えばOKカナ。
• 間取りを評価する声が少なくないのはすこし驚きました。 どちらかというと、遊びのない標準的間取りでおもしろくない印象だったからです。 でも、逆にありふれた間取りだからリセールしやすいともいえそうな気もします。 地下鉄の駅から２分という立地であること、 広い敷地にたった低層マンションで、資産価値内の土地分比率が高く、価値の経年劣化に強そう？ などなど考え合わせるとリセールしやすい物件なのかなあと思って惹かれていました。 ただ、のこってる部屋が高いやつばかりってのが、、（涙）
• ここはなかなか苦戦しているようですね。 やはり鞍馬口という微妙な場所なのに価格が高すぎることと 昔から続く地域問題に難あるんですかね。 駅は近くて便利だと思いましたが買物するところがほんと無いですね。 帰りが遅いとコンビニしかなさそうです。
• 入居が近くなって残戸がまだ2ケタ、実際には公表されているよりも多くありそう。（残戸が掃けてからキャンセル出ましたってなるパターン）家具とか諸費用とか、頑張ったら何かいいことあるかも知れないですね。

交通[ ]

• 地下鉄が近いのは通勤に便利で良いと思います。 乗り換えは必要ですが、京都駅もすぐに行けます。
• 駅には確かに近いのですが、 鞍馬口なので、イマドキという感じではないです。 車がないと、ちょっと日々の生活はしんどいのかなとは思いました。

構造・建物[ ]

• 敷地面積：3,676.28m2
• マンション外観や庭は、安っぽくなくいいと思います。
• なかなか立派な庭園と、エントランスも広くゆったりと造られていますね。 そして地下鉄駅近で75邸とまぁまぁの規模。

共用施設[ ]

• 駐車場： 20台／内1台来客用駐車場、1台サービス用駐車場
• 駐輪場：113台／平面12台、スライドラック式101台
• バイク置き場空台数：10台
• 立派な中庭ができるようですが、今後の庭の手入れや維持費は管理費に跳ね返るのですかね？
  • 庭などはもちろん、共同施設となるので維持費には大きく影響するとでしょう。 でも、庭がマンション内にあると少し雰囲気もリッチな感じがして良いものでしょう。

設備・仕様[ ]

• 部屋設備は普通。価格考えたら少し残念なくらい。
• キッチンとバスルームなどの水回りに関する設備が充実していると思います。 収納がたっぷりと出来たり、掃除しやすかったりすることを主婦は大優先で見ています。 いくら部屋が広くても設備がイマイチだと住んでいく上で不満が出てきます。 女性目線もしっかりと考えられているマンションだと思いました。

間取り[ ]

• 間取り：2LDK＋N～4LDK　※Nは納戸です。
• 専有面積：68.72m2～112.72m2
• どのプランも広い面積となっているため、部屋が広くて使いやすそうです。 でも、この地域に住むというのはファミリー向けではないのかなという感じ。 セカンドに購入したい人やdinks向けなのかなと思いました。 子供がいると、駅に近いとか買い物が便利な立地を選ぶかなと思いました
• 4LDKでも92平米あればさすがに１つ１つの居室の広さが確保できるのだなぁとプランEを見ていて思いました。 玄関扉からリビングまで、S字型に入っていくという感じです。中が外から見えにくいのでいいですね。廊下側にはちょっとした納戸も設置されているようです。 リビングインの和室には、サービスバルコニーが付いています。和室は和室でエアコンの設置が可能なのかな。リビングインの部屋だとリビング側の空調に頼ることになったりしてあまり居室感がでなくなることが多いのですが、ここの場合は大丈夫そうですね。
  • リビングインの部屋だとリビング側の空調に頼ることになるとは 考えたことがなかったのですが、そうなんですか。 広々した部屋はいいなと思ったのですが、100平米超の間取りは、 居室が意外にそれほど広くなく、意外です。 リビングダイニングの広さを重要視しているのでしょうかね。 キッチンからパウダールームへの動線はスムーズで良い感じです。 バスルームの窓とリビングのサッシを開放すれば風も通りそうです。
• 間取り、残っているのはEとG1、Q、S1でしょうか。一番小さいG1もお値段は高いですか？3階と4階で天井高が違い、4階の方が2.75mなんですね。天井高が違うだけで感じ方も違いそうな気がします。 間取りはそうですね、和室が1部屋あるのは京都ならではなのでしょうか。あと、いいなと思ったのはQタイプ。キッチンから洗面に通るドアがあるのは助かりそうです。普通はLDKと洗面は独立しているのだと思います。 リセールもしやすそうで、その点も評価できます。

買い物・食事[ ]

• 地下鉄烏丸線駅徒歩2分と駅近ですが、鞍馬口駅は、しょぼいスーパー鞍楽ハウディがあるが、商業施設は弱いです。
• 買物が不便です。近くにある唯一のスーパーは20時半に閉店。ファミリー層はもっと校区がいいところや、便利なところを選ぶのではないでしょうか。
  • 北区やら左京区はそんなもんやと思います。まともなスーパーはもっと早く閉まりますし。
• ビブレ近いですよ。
  • 北大路ビブレ、自転車だったらあまり時間はかからないかな。 歩きはちょいありそうなかんじだけれど。定期ある人だったら電車で行っても良いのかもしれないですけれど。 駐輪場は2時間以内なら確か無料だったと思うし、 自転車でささっと行くみたいな感じでも良いんじゃないでしょうか。
• ハウディってスーパーがすぐそこにありますよね。見た感じは品揃えよさそうでした。そのまえには感じのいいパン屋さんもあるし。先にご指摘あったように、自転車ならビブレまですぐそうだし、、買い物には便利そうに感じたのですが、実際はどうですか？　
  • ビブレは生鮮食料品以外も充実しているので、便利かと思います。北区だけでなく、御所周辺や下鴨住まいの方も行かれますよ。あと、クルマならば烏丸通を真っ直ぐ行くと、ビックリするぐらいすぐに都心部の百貨店にもアクセスできます。

育児・教育[ ]

• 校区はどこになるでしょうか。 でも、知人に聞いたところ、上京区のこのあたりは学力も高い 市内でも学力が高いほうで人気の学区だと聞いています。 実際のところどうなのかはわかりませんが 学力よりも、荒れていないのびのびとした子育てのできる学区だとよいなと思います。
• 学区の公立小学校も悪くないです。 それよりも、教育大附属・立命館小学校が徒歩、ノートルダム・同志社小学校が地下鉄1本で行けます。また、大学にも囲まれたいわゆる文教地区と言ってもいい立地。 教育環境は良いとこです。
• 学区に関してよく騒がれますが、京教育熱心なとこは、少なくとも中学からは、学区の公立に行かないパターンが多いです。
• 玄武公園というのも徒歩圏内でこどもあそばせるのにもよさそうに感じました。

周辺環境・治安[ ]

• 用途地域：第2種中高層住居専用地域・第1種住居地域・近隣商業地域
• 周辺環境を考えるとdinks向けかなと感じます。ファミリーでは住みにくいように思いました。
• 鞍馬口付近に、まだ土地があったのか～という感じです。 昔ながらの雰囲気を残す街並みに建つマンションは少し目立ちそうです。 ただ、外観デザインや共同施設はシックな感じで仕上がりそうです。 ザ京都という場所に住みたい人にはおすすめかもしれないですね。
• 烏丸通に接していない。
• ここは地下鉄駅近ですが、落ちついた雰囲気の場所ですね。
• 地味ですが、実は結構いいとこですよ。史跡もありますし。少し西に行けば茶道のメッカ小川通りがあります。 子育てや駐車場の考え方で田の字付近を避けてるアッパーミドルの受け皿になるんじゃないでしょうか。
• 鞍馬口は派手さはありませんが、静かで暮らしやすいと思います。地下鉄一本で四条や京都駅まで行けますし。
• 現地は烏丸鞍馬口。賀茂川近くで同志社大学近く。かなり北よりの京都です。このあたりは人気があるんだろうか、どうなんだろうかと思いますね。他の人が辺鄙なところと書いていますが、確かにそんな気がします。どのあたりに勤務する人が買うんだろう・・・。安いのかな。
  • 辺鄙ですかね？確かに周囲に飲食店など少なく、静かな住宅街って感じですが、烏丸沿線だから電車に乗ってしまえばいいし、そんなに不便じゃないような…利便性も叡電やバス便メインのマンションよりは良い気がします。
    • 辺鄙ではない。相国寺北は昔からお屋敷があったれっきとした洛中ですよ。
      • 別に辺鄙じゃないと思いますが。 普通に住宅地だし・・ って皆さん冷静に反論されていますね。 普通に静かに暮らしたいならばこういう所が良いんじゃないかなと考える人は多いのではないでしょうか。 烏丸線沿線だったら乗換路線も良いし通勤に最適だと思います。 京都駅までも出やすいから、出張多い人にも良いのではないでしょうか。
• 京都に長く住んでいる人はあまり希望しない地域かもしれないです。けして便利な地域ではないので、ちょっと住みづらい気がします。地元の人、あるいは逆に京都以外から引っ越しを考えている人向けの物件かも?
  • 地元の人と京都に長く住んでる人の違いって？ここは結構便利だと思いますけど。都心に近く、静かな環境を希望する方には良いのでは？
• ここはとりあえず駅に近いというところは良いところだと思います。この辺りは空が抜けていてとてもいいですよ。
• この辺りに住んでましたけど不便を感じたことはないです。
  • 駅も近いし、買い物にも困らないと思いますよ。ここ
    • 北大路在住です。比較的大きなスーパーも駅前にあり、地下鉄駅もすぐ、自転車で5分程でビブレ、御所も行けます。大学や寺社仏閣に囲まれており、立地は非常に良いと思いますよ。
• たしかに立地はそんなにわるくないと思います。医療施設にしても、老舗の鞍馬口病院ありますしね。ハウディやビブレのイオンが近いのは買い物にはめぐまれてるほうじゃないかな。高齢者でも便はいいほうだと思う。
• 京都らしさが残っていて良い町並みだと思います。ただ、街の雰囲気を見ると若い人が住むにはちょっと派手さはないのかも。

周辺施設[ ]

その他[ ]

• 関西文理学園の跡地

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