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プラウド小石川

Name: プラウド小石川
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 4.5 (2 reviews)
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[[ファイル:プラウド小石川.jpeg|thumb|200px|プラウド小石川]]


==物件概要==
*所在地：[[東京都]] [[文京区]]小石川5丁目19番6他（地番）
*交通：東京メトロ[[丸ノ内線]] 「茗荷谷」駅 徒歩4分
*総戸数：64戸 （非分譲住戸6戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート 地上12階　地下2階建（実質、地上13階 地下1階建て）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2011年07月竣工済み
*売主：野村不動産株式会社
*施工：鹿島建設株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*アンケートの「ご予算」欄が6000万～1.4憶までなので、坪400万ぐらいですかね。 駅近でスーパー、コンビニが歩いてすぐで、食べ物屋さんもあるし緑もあるし、 子育て世帯には学区もいいしで、すぐに無くなっちゃうだろうな。
*まぁこの物件の予算なら他にも選択肢があるわけで。 ここまでの金額出して、近隣住民と訴訟までに発展してしまっていて、竣工から２年ほど経ってしまったマンションを買うかってことだよね。 こういういわくつきの物件がどのくらいのスピードで売れるのか興味がありますね。
*平均すると350ぐらいですかね。高層の南向きは400近く行くでしょう。
*大通りに面した物件とは立地がまったく違う。 地盤もまずまず、静かで駅から近め。丸の内線だからポイントも高い。反対運動も起きてるようだけど、逆に言えばそれだけ価値がある土地。 山手線最寄りの低層に買い換えたばかりだけど、もう少しここの売り出しが早ければ、本気で検討してたと思う。ここは、80平米、8500万円～って感じじゃないかな。丸ノ内線利用の高給取りなら、充分買えるだろうし。
* 350出すなら市ヶ谷か神楽坂近辺買うかな この立地だと丸の内線一生使う人限定の物件だね
*場所的には文京区有数。商業エリアを除けば、都内でも最高レベルだと思う。 欲しいな。350ぐらいなら挑戦。400せまったらあきらめよう。
*値段は高いでしょうね。 形が妙だったり完成売りだったりするので、多少安めには出すかも知れませんが、それでも、坪４００近くでしょう。
*最上階の100㎡超えの部屋は、相当な値付け？
*70m2　7000万円～　80m2 8000万円～　という案内が来ました。 平均だと坪370くらいになるのでは？
*やっぱり安いよね。まあ、いろんな意味でのこの物件の実力といった印象です。 本郷１丁目のプラウドと下が同じ坪330になりますが、予定価格よりは、最終的は販売価格は少し(３から５％)下げてくる事が一般的であることを 考えると、本郷１丁目のプラウドよりも低めの価格設定というのが正しいかもしれません。本郷と茗荷谷の比較という観点と、係争案件であることを考えると無 難な判断ですね。 一番高い部屋が112平米で1.35億程度でしょうか。安いから、いろんな問題あっても売れるでしょう。
*最安が330万ってことは、平均370くらいですよね？高くも安くもないね。絶妙な感じ。
*絶妙ですし、大多数の人が思っていた300万台後半ですね。 高層階の値段が高ければ平均坪単価は380から390万。 さほど高くなければ平均坪単価は360万から370万。 いずれにせよ、坪300では売れないとか、 坪300前半とかいう頓珍漢な人はこれで消えてくれればいいのですが・・・。
*坪単価は一番狭い部屋でも300万円台後半の予定価格でした。 70～80平米台クラスであれば400万円弱です。 しかし乾式壁かつ耐震構造、仕様もいたって普通です。
*正式価格は未定ですが、最低でも360～370万円という水準を予定しているとのことです。 仕様を考えると、正直300万円台後半では相当苦戦すると思います。 また、間取りが複雑で部屋によっては天井の梁がひどいので、人気のある部屋と売れ残る部屋がはっきりと分かれると思います。


==交通==
*交通の便は都内でもかなり良い方では？ ここよりいい物件、具体的にあまり思いつかず。
*茗荷谷徒歩４分、土地柄など立地は申し分無し。
*文京区のマンションに住んでます、と言って、本当に文京区らしいいい環境であることはほとんどない。文京区は圧倒的に戸建エリアがいいから。だけど、ここは珍しくマンションなのに文京区らしい、いい場所ですよね。野村は好きじゃないけど、ここは待ってもすぐに出る立地じゃないので、高めで出しても即完売でしょう。
*住むにはフラットアプローチならなお良いのですが、 朝はトレーニング、夜はリラックスと思える人には この長い坂は出来すぎです。


==構造・建物==
*敷地面積　1,176.46m2
*公式サイトのイラスト、見ました。 …ごめんなさい、あまりの外観のカッコ悪さに、正直…吹き出しちゃいました…！ 建築の規制いっぱいに建てると、あんなにゴツゴツになっちゃうんでしょうか？ 今までプラウドってちょっと憧れでしたけど、イメージ下がったな… どう思いますか？！
**デザイン悪くないと思うけどねぇ ありきたりのタワーが好きな人は イヤなのかなぁ
**現地見たらもっとがっかりしますよ～。 あのイラストは相当に美化されていて、実物はかなりグロテスクです。 以前にここを歩いた時は、落ち着いた感じの通りで気に入ってたのですが。 今は建設反対ののぼり(？)や看板がやたらと目立って雰囲気悪いですね。
*ＨＰに載ってる外観ってやっぱりちょっと奇異ですね。前のほうでどなたかグロテスクと表現してましたけど。タワー・オブ・テラーみたい。
*現地で見てデザインの悪さにびっくりしました。 タイル張りなんでしょうが、それがわからないほどなんかのぺ～っとした感じです。 陰影がなさすぎるといいますか。
*環境はともかく、うちはマンションの形が変な時点でパスですが。あれはないわー。
*この物件の来歴を考えると、地権者がすごそうだよね。 戸数で6/64ということは、広さで計算する地権者の持ち分は10％を超えるだろうし、それも単独。 まともな人は、手を出さないでしょ。係争案件は。 その上この物件は建物の基礎が被災している、十分にプロに補修状況を確認してもらいなね。 耐震性の高い作りじゃないようだし。 よくよく考えた方が良いと思いますよ、こういう物件は。
*変わった外観。好き嫌いが分かれそう。
**まあしかし低層部分のタイルは良いものを使ってますよね。
**まるで要塞みたいだけど。これがいいのかな。好き好きだね。
*本当に重厚で高級感ありますよね。 小日向のドチェスターは意外に安っぽいし、 文京区ではあまりなかった、 麻布や広尾にありそうな雰囲気です。 低層階にかぎりますが。 坂からまた、大通りからはあんまり上のほうは見えませんよね。 住宅地に入り込むと一部の地域からは見えますが。
*緑が多くて歴史のある良い場所ですね。 ネガではないつもりですが、そのような場所にはもう少し景観にしっくりとけこむようなデザインにしてほしかったです。 住む人だけに良い環境ではなく、いつもこの風景を目にしている人のことも気にしてほしいというのはわがままですかね。
*外観そんなに変わってるかなあ。斜線を避けるために段々状になるのは、 よくあることだと思うけど。
*小石川で生まれ育った者から言わせて頂きますと、 やはり当物件は、ほぼ坂下物件だと思います。 昔から、千川通りに近くなるほど．．．．と云われていました。 当物件の南側は坂の中腹になると思いますが、エントランスは千川通りが丸見えですものね。 身内（地元出身ではありません）が、当物件に興味を持っており色々話を聞いてきます。
*眺めのいい高層階希望です。 ここの高層階の眺望はどうなのかなあ。 この位置からだと東側しか眺望は良くない気がする。 ここの南西側にはこれからも同程度のマンションが建ちそうだし。 今度できるブランズの方が南西方面がすべて小日向の低層地区だから眺望の良さ保障されてそう。
*ウェブを見ている限りだと、建物の外観がギコギコしてて垢抜けない感じですけど、 実際に見ると、どんな感じなんでしょうかねぇ。
**湯立坂歩いて見える低層部分は、とても重厚で高級感たっぷりです。 高層部は一望した事ないのですが、他の意見を見るとイマイチかな。
*ここも乾式かあ。
**HPに載ってる間取りを見る限り、ほぼ全部が乾式？
***ここの坪単価で乾式はないでしょう。 隣の音とか完全に（近いくらい）聞こえないようなしっかりした造りにすべき。 壁厚40cm以上の湿式にできるでしょ。戸数多くないし、階数もそんなに高くないんだから。
*共用部も含め、重厚感はありません。間取りは使いづらく、隣住戸と玄関が非常に近いことも気になりました。
*外観も２階までは重厚感たっぷりですが、その上からは・・・（ビルっぽいです）あと、外壁のタイルとかに予算をかけてるみたいですが、各戸は期待外れでした。 11F12Fは1フロアー（各200平米弱）で非分譲です。これの意味する事は... そのために10F以下は？？？の間取りになってるとしか思えませんでした。


==共用施設==
*エレベータ式で地下駐車場ですね。
**ハイルーフ車も停められるんでしょうかね？


==設備・仕様==
*


==間取り==
*1LDK～3LDK  60.80m2～112.20m2
*全64戸で60.80㎡～112.20㎡、2LDKが62.98㎡～73.10㎡、3LDKが75.97㎡～112.20㎡だそうです。 間取りの例も入ってましたけど、筑波大学や教育の森側も緑が見えますし、反対側も植物園やスカイツリーも 見えそうですから、どちらの向きでも良さそうです。 2LDKで希望出してみようかなあ。
*間取りが微妙・・・。100Ａタイプは億ションなんだろうけど
*ここは残念ながら間取りの質がかなり悪いですよね。　設計が下手。 
#PP分離の基本がなってない。 
#広い部屋でも、タワーマンションでもないのに、一方向にしか窓がない。 
#窓がないいわゆる行燈部屋が80平米以上のものにまで存在する。 
#太い柱で部屋が使いにくい。
*内覧行ってきました。 期待していただけに残念でした。 どなたかも書いていた通り、間取りの設計がひどすぎます。 PP分離の基本も全くなってませんし、（７年の間に階数などの変更をかなりしていたので仕方ないのでしょうが） 無駄に廊下が長かったり、キッチンの場所とか、？？の間取りが多すぎです。 キッチンも食洗器などついてませんし、使い勝手もわるそうです。 3LDKで各部屋６畳をクリアしてるタイプがモデルルームになってるお部屋の１タイプだけっていうのも驚きです。 93平米で３部屋の内２部屋が4.6畳と5.0畳とは酷すぎなのでは？
*間取りの悪さは致命的欠陥ですよね。 平米数の割に居室が狭すぎ、廊下や無駄なスペースが多すぎる。 その割に高いので、うちも降りました。
**確かに廊下が多く、変なところに柱のある間取りが多いですね。 2LDKにすればきれいに収まるのを、無理矢理3LDKにしたんじゃないかという印象ですが、今度実際に見て確認したいと思います。


==買い物・食事==
*スーパーが弱いのが難ですねー。
**駅前のサントクとマルエツプチでも何とか日常使いは間に合うのでは？ （確かに弱いけど） それでも不満なら面倒くさいけど車で春日通りのサントクにひとっ走り。 それでもダメなら生協。


==育児・教育==
*茗荷谷は緑が多く、子育てするのにいい環境だなと思います。特に教育の森公園 へ夏よく行きますが、じゃぶじゃぶ池などあるので子供は大喜びです。 文京区は中学卒業まで医療費の助成がでるので助かりますね。
**広々した面積の部屋もありますし子育てにはいんでしょうね＾＾ ファミリー向けだけではないですけど地域の環境は子育ての為によく充実していると思います。親としても良い意味での教育熱心なモチベーションを維持できそうで、親子ともに好影響に享受できそうなことは購入動機としてあっていんじゃないでしょうか。
*そもそも湯立坂は鬱蒼としていて、近所の小学校に通わせてる子供たちの中には湯立坂を通学路にはせずに遠回りして帰らせてるご家庭も少なくありません。


==周辺環境・治安==
*ここは東京でこれ以上考えられない素晴らしいロケーションですね。
**茗荷谷って名前に入れないだろうね、高級感が無いもんね。 プラウド小石川湯立坂　の方が雰囲気あって良いと思います。マンションの名前に坂を入れる事多いし（本郷壱岐坂、本郷真砂坂みたいにね）
*銅御殿マンション問題　「文化財を守れ」住民が提訴
*訴訟になっちゃいましたね。 着工してるとはいっても下落合の御留山の例もあるから、 無事に分譲されるか微妙・・・。
**国会でも取り上げられるような社会的問題を抱えてますからね。 訴訟にもなってるし・・・。 懸案の問題が現実に起こった時のことを考えると、 ちょっと躊躇しちゃいますね。
**何年か後に隣りの文化財に何か問題が起きたら、（例えばどこかが壊れたとか）法律では購入者達でつくる管理組合が責任を負うことになるって本当でしょうか？ それから訴訟費用が売買価格に上乗せされるって本当ですか？
***訴訟物件の怖いところですね。 ケースは別ですが、国立の景観問題になったマンションでは、撤去命令が下され、 購入者も責任を負うことになったかと思います。 今回の問題は文化庁という特殊なところが絡んでいるので良く分かりません。 いずれにしても、壊れたときの因果関係を明らかにする為には、裁判沙汰が想定されますね。訴訟料金上乗せについては、推測の域をでませんが、物件ごとの採算を考える上では、ありえる話では？ ただし、口が裂けてもそんなことは購入希望者には言えないとおもいますが。
***訴訟物件は怖いですね・・・・。 確かに購入者も責任を負うことになっている はずです。 以前近隣との揉め事で訴訟まで発展したマンションで そんな話がでてました。 売買価格に上乗せとは聞いたことはありませんが、 なにかしら不利なことは確かだと・・・・。
*しかし、魅力的な物件です。 環境が抜群。 いわば小石川植物園のなかにマンションが建つようなもの。
*ちらほら、"共闘"とか書いてあるし。 渋谷の公園改装にも反対してるね。 あっち系の政治団体が絡んでる？
**無理して開発しようとするからだよ。稀少価値がある土地であればあるほど、近隣とのコミュニケーション慎重にしなくちゃ。考えが甘いね。自業自得じゃない？
*ここは、マンションの開発用地と隣の銅御殿がもともと同じ所有者で、 相続時に兄弟が分割して相続したことが、紛争の原因になっているようだ。
*この立地、素晴らしいと思うんですが・・・、やっぱり買ったら地域住民から白い目で見られたり、後から揉めて理事会運営が大変になったりするんでしょうか？ 野村不動産も丁寧に地域住民と話し合ってちゃんと折り合いつけてくれればいいのに。
**騒いでるのは地域住民じゃないんじゃないですか。
*今日現地行ってみてきましたが，やはり素晴らしい環境。 しかもびっくりしたことにほとんどできてるんですね！これで敗訴とかしちゃったらどうなるんだろう・・・
*ココの土地は元は何が建ってたんですか？
**ここの土地は、もともと崩れかけの崖のような場所でしたよ
***じゃあ埋め立てたところで地盤あまりよくないってことですよね？
*昔（8年位前）ココに暮していたけれど夜はちょっと危ないと思うなぁ プラタナス通りの方から歩いてもチカンとか出そうな雰囲気だった。
**駅からの道は意外による遅くまで人通りが有るので、怖くないですよ。
*土地（道）は北垂れじゃないの？
*運動していた周辺住民は敗北したと言う事でしょうか。
**土地の所有権者が建築基準法の範囲内の建物を建ててるだけなので、敗北も勝利もありません。
**まだ住民との裁判いくつか続いてますよね・・・
***訴訟物件って後々問題出てくるって話ですが・・・ 環境最高みたいですがちょっとねえ
*近所とは険悪な状態みたいですね～。 裁判がもうすぐ判決って書き込みありましたよね。 まぁこういうのって会社が勝つんですよね？ その後に発売するんでしょうけど、 それで裁判がスッキリ終わるのかすごく気になるんですが。
**たぶん住民は控訴するよ。裁判がこの先も続く可能性は高いね。 そうなると区分所有者である購入者にもかかわってくるな。野村は売ってしまえばあとは知らん顔できる。 最近、行政も文化財の保護には慎重になってきている。 この物件の隣は重要文化財だから普通の住民裁判とは違うんだよね。 だからＮＨＫや新聞でもたびたび取り上げられるんだよ。
*周辺住民は訴える権利無し」と一審判決出ましたね。そりゃそうだわ。 文化財の所有者でもなく、マンションができたからと当の文化財が破壊されるなどの 影響もあるはずもなく、当事者ではないもの。
**結局、重要文化財じゃなくて 近くにマンション建つのが嫌だから 近隣住民が重要文化財を利用していたってことなんでしょうか･･･
*小石川は地盤良くないよ・・・名前が物語ってるようにここらは水路を埋めてるはず
**地名ひと区画で全体を判断しちゃあ、甘いんだな。ここの立地をそれなりの地図で調べればわかります。 千川通り沿いが低地、茗荷谷もメトロは谷に走らせてますが、ここが立つ場所（茗荷谷駅から千川通りの間）は、台地にのってます。
*このあたり、なんか暗いですよね。 湯立坂から見える下層部はすごい重厚感あるのですが、 上層部が確かに不細工ですね。
*このあたり知ってれば千川通り沿いが不人気なのは すぐわかると思います。 春日通り沿いは南側に都心を見降ろす高台、 千川通り沿いは低地で印刷工場のイメージ。
*ここは「高井八十次郎」さん屋敷跡辺りなのかな？
**そうみたい。 古地図に「現地付近」って書いてある。 筑波大のキャンパスは水戸藩支藩の松平大学頭公のお屋敷なんだね。 後楽園から小石川の周辺は徳川御三家のひとつ水戸藩ゆかりの地が多いね。（ここから少し離れた傳通院は徳川家康の生母於大の方の菩提寺。水戸藩とは関係ないけど。）
*相当もめてるみたいですね 控訴して裁判が延びたら販売いつになるやら 入居後の近隣との確執も心配ですね
*都心で駅近なのに閑静で緑もある稀有な環境。
*環境は最高ですね でもずっとあの黄色い「反対」のノボリ見ながら生活するのも気が萎えそうな 周辺住民には溶け込めないでしょうね
*文京区に長いですが、ここは近年の文京区マンションの中でも抜群の立地だと思います。 自分の既得権益を守ることしか考えていないディマンディングなごく一部の近隣住民によって、微妙なことになってしまいましたが、住民が入っても反対している光景を見たことがないのであまり心配要らないと思います。
*茗荷谷駅からの夜道が暗いことが、ちょっと心配ですが。
*環境は抜群とか出てきますけど、そんなにいいですかね？ ファミリーがターゲットでしょうけど、茗荷谷駅の三徳は小さいし、湯立坂は夜暗いし（ガードレールができたのはプラスですけど）、隣は公園といっても遊具がたくさんあるわけでもないし。個人的には、播磨坂のほうがずっといいように思います。 
**湯立坂の雰囲気がじっとりと暗く感じ、みなさんが言うほど良い場所と感じませんでした。私も播磨坂のほうが好みかな。
***播磨坂は駅から遠い。 でもここは坂下だからね。
*初めて湯立坂を下ったあの真夏の日が忘れられないですね。 森の中を歩いている感覚が衝撃的でした。 桜並木も素晴らしい。 都心近くの宿命とはいえ 開発されていくのは確かに淋しい気がします。
*北側斜面の坂をほぼ下りきった場所で裏は崖地。海抜数メートルくらい。本当に立地は良いの？
**そうですね春日通りの北側から千川通りまでの北斜面は全てダメだと思います。
*気になる物件なので見て来ました。道路・玄関は下り坂の途中ですが、坂下でもないし広尾・麻布のようにキツくはなし。見た感じは高台、それにキャンパス・並木通りなど広々とした空間と緑、住みたくなります。
*「銅御殿」訴訟　地裁　原告の訴え退ける  2012年2月17日 　文京区にある国の重要文化財「銅（あかがね）御殿」の隣で行われていたマンションの建設を巡り、周辺住民が、建設を制限または禁止する命令を出すよう文化庁に求めていた裁判で、東京地裁は原告の訴えを退ける判決を言い渡しました。 　銅御殿は1912年（大正元年）に完成し、近代和風建築の傑作として国の重要文化財にも指定されています。その東側に、12階建ての高層マン ションを建設することで、ビル風や地盤沈下などの影響が懸念されるとして、周辺住民は文化庁に対し、建設を制限・禁止する命令を建設会社に出すよう求めて いました。 　東京地裁は「命令の根拠となる文化財保護法に周辺住民の利益を守るべきものとする趣旨は見いだし難い。原告適格は有しない」として訴えを退ける判決を言い渡しました。 　原告側は、判決内容を改めて検討し、控訴するかどうか決めたいとしています。
*茗荷谷に８年住んでますが 湯立坂から窪町東公園へ向かう方面って 鬱蒼として暗い雰囲気を感じて 自分はそんなによいとは思わないんですよね。 播磨坂方面のほうが明るい雰囲気で好きですね。 このマンション自体はすごく好きだけど 湯立坂沿いなのは私にはイマイチで残念です。 湯立坂、けっこうカラスがきますよ。 うっそうとしてるから夏は虫も スゴイです。毎年蚊がものすごいので。


==周辺施設==
* 


==その他==
*


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D 「プラウド小石川」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43902/ プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）]
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