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プラウド仙台上杉山ディアージュ

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==物件概要==
*所在地：[[宮城県]][[仙台市]][[宮城県/仙台市/青葉区|青葉区]]昭和町2-23（地番）
*交通：
#[[東北エリア/仙台市営地下鉄/南北線|仙台市営地下鉄南北線]] 「北仙台」駅 徒歩4分 
#[[東北エリア/JR/仙山線|仙山線]] 「北仙台」駅 徒歩3分 
*総戸数：40戸
*構造、建物階数：地上8階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2013年02月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社　仙台支店
*施工：株式会社淺沼組東北支店




==価格・コスト・販売時状況==
*北仙台の相場よりは高めですが、高い分削ったような印象でした。門は立派になるようですが。
**できれば、相場よりどのくらい高いのか、設備が劣る点はどこか、など印象で構わないので具体的に教えていただけると勉強になります。（すでにある耐震やスロップシンクは勉強しました）自分で勉強しろ！と言われてしまいそうですが、よろしくお願いします。
***北仙台の、従来の平均相場は２５００～３０００万程度じゃないでしょうか。上杉ではありませんので・・・。角はもちろん高くなるでしょうが、中住戸はそんなものかと。ウィザースにも投稿されていましたが、施工費が高くなったところを加えても、特筆すべき設備も仕様もないので、２０００万円後半があってもよかったのではないかと個人的には思います。ここ以外にも、他デベの土地ありそうですからね。近くに。今は、ここを見て、買う方と、中島丁やウィザースに流れる方と、三井を待つ方と、別れているのではないでしょうか。 
****そうなんですが、ちょっと高いのですね。他の選択肢もあるようですので、高い買い物ですし、あせらず勉強しながら探していこうかと思います。大変丁寧に教えていただきありがとうございました。また、御礼が遅くなり申し訳ありませんでした。 
*ここって”全戸即日完売”までいかなかったのでしょうか？モデルルームは３月末くらいに公開されてますよね。ここかなり前（年末あたり？）からバナー広告とか出してますよね。（最近はあまり出てないけど）野村さんの売り方、おかしくないですか？さんざん営業して売り込みしているのに「即日完売いたしました」とかだすし「一般販売まで待ってたら売り切れますよ」とか言いますよね。ＨＰでも販売スケジュールは公表していないし、野村さんがやっとこさ売り切った時が販売開始日＝即日完売日に設定しているのではないの？
**ここはまだＭＲプレオープンしていませんよ。予定通りであれば。ただ、初めからメチャクチャな公正を欠いた販売方法を取っているので、すでにＭＲ見ている人がいてもおかしくはないですね。野村さんの即日完売は、あてになりません。みな要望入ったところで、一般公開してすぐ締め切るので、形式的な即日完売でしょうか。端から見ていると、ここの販売の仕方については、いつ野村さんが足元すくわれてもおかしくないと思います。
*ＤＭきました。２階角4LDKで4200万円でした。上の方はもっと高いでしょうね。まあ残って無いと思いますけどね〜。長町のプラウドにしますかね。もっと高いんでしょうかね？？
**２階４Ｌで４２００万ですか…。中住戸は３０００前半～でしょうか。
*説明会で聞いたのは中住戸で4000万からでしたね
**中住戸は二千万台後半からありましたよ。 
***中住戸で二千万台後半から、管理費も一万二千円くらいでしたよ。積み立ても六千円くらいでした。何件か見てまわりましたが、そんなに高いとは感じなかったのですが…高い部類なんでしょうか？ 
*プレオープンの前なのに、既に公開されている時点で問題ではないでしょうか。どう説明されるのかしら。プラウドの管理費は高めですよ。仮に１万２０００円が７０平米だとしたら、三井や住友なら９０００円位だと思います。駐車場の価格も１万５０００円位ではないかと言われましたが、長期修繕計画までみて、維持費がいくらかかるのか把握しないといけません。これはとても大事です。住む間ずっと支払うものですから。 
**プラウドは総戸数が少ない物件が多いからね。一戸あたりの負担額は高くなるわな。でも12000\くらいなら、べらぼうに高いわけじゃないでしょ。 
*自分が１月に行って聞いた金額とは違うねー。そのくらいなら「価格」は高いとはいえないねー。ただ、その価格に見合う仕様じゃないから、もっと低くても良いと思うね。
*間違いなく完売するでしょう。当初からあまりにおかしな販売方法で、顧客をバカにしているようにしか見えない。質問する時間もなく、約束通りの相談も反故にされ（予定通りにギャラリーに行っても、別のお客様がいるので別の日に・・・って、ありえない）、簡単に言うと、「野村のマンションを黙って買う人だけに売る」といった印象ですね。あれこれ質問すると煙たがられます。その姿勢が露骨です。ここを買いに来ているのに、台原の話をされ、？？？ですよ。といいますか普通は疑問に思うことをを聞くのが当たり前だと思いますが今までにないひどさです。同じ上杉学区に、ここの中住戸と同じ価格で非常にいい物件が購入できそうなので、そっちへ行くことにしました。ここのマンションは、修繕金は大規模修繕ごとに一時金を徴収するようですね。物件価格は３００万高い。免震もオール電化も入れていないなら、もっと安く売れるはずでしょう。 
*ここは始まりから、お客の選別や囲い込みのような、案内の仕方など、結構ひどかったです。野村の営業はさんは、売ることしか考えていないような、勢いに任せて、せかした営業をします。しかも、知識に乏しい。冷静に考えたら、震災後に始まった物件で、耐震でガスの物件はここだけでしょう。オール電化ならまだしも、震災時のガスの苦労を味わった方は、ほかに流れた様に思います。私もですが。他はみな免震とオール電化が標準ですからね。地震が来たときは、気を付けてください。
*聞いた話では平米50万以上。最上階は60万オーバーとか。耐震ガスのコストダウン仕様でこれはない。震災後物件でこういう売り方するとはね。このデベ信用できなくなったな。質の悪い物を高く売るなんて商売上手www
*説明会に行ったら担当にバッサリ切られました。担当にもよると思いますが野村の品格を疑います。すごく酒くさい男性もいてすごくがっかりです。売り手市場でタカピシャな感じですね。
*免震にこだわりなければいいマンション。価格は高いですが・・・
*ここ、６戸も売れ残ったんですか？何だったんでしょうね、販売前のあの囲い込みは。角からIタイプ（２９８８万）含めてか・・。１階が通路や駐車場だからね、よくわかっている人は手を出さなかったのかな。角が残るときついですね。ほかの免震物件購入できます。三井とか。ヒ素が出たとか、手を出さなくてよかったと思っていますよ。未練なんかないですね。早く完売することを期待して待っています。 
**ヤフー不動産を見ても，６戸売れ残りというのは，確認できませんでした。契約が明日とかから始まるはずですので，契約が終わってからＨＰに完売を掲載するのではないでしょうか。
*ここ高かったからね。昭和町なのに。北仙台の中古結構出ているけど、バブル価格でもここの価格には程遠い。売るときは、相当下げないと相場に合わないかもね。

==交通==
*上杉学区は確かに他にも出るんでしょうけど、地下鉄の駅に近いのでしょうか？ 
**近いですよ。徒歩１分から数分まで。近いかどうかは、人によって感覚の違いはあるとは思いますが。 


==構造・建物==
*震災とその後の余震の恐怖、一ヶ月間お湯が使えなかった辛さは忘れられませんので、免震・オール電化ではない点がどうしても気になります。立地はまずまず良いと思いますが。 
*１階が駐車場だから、構造的に強度が心配。 
**１階が駐車場の物件なんてたくさんあるよ。というより野村の物件は駐車場１００％じゃないのでなんとなく・・・
*地盤改良なのかよくわかりませんが、重要事項説明書に敷地の一部から基準値を超える砒素が検出されて撤去工事をした、と書いてありました。大丈夫なのでしょうか？
**完全に撤去したなら問題ないとおもいますが、周辺土地にも砒素がある可能性があるかも。「重要説明事項に記載したでしょ」なんてあとから言われる可能性もあるかな？身体に影響があるので低層階なら心配ですね。
***きちんと調べて撤去したのだから問題ないですよ。そういうケース結構あるし、中にはきちんと調べず後から判明する物件もあります。これで健康被害なんていってたら、住めないところだらけになりますよ。 


==共用施設==
*真面目な感想としては、周辺に貸駐車場がほとんどないのに、８０％の敷地内駐車場充足率というのは、北仙台という立地、ファミリー層が購入主体となることを考えると今ひとつ
**貸し駐車場が真横と正面にありますね。



==設備・仕様==
*スロップシンクはつきません




==間取り==
*間取り：3LDK～4LDK
*専有面積：70.82m2～110.46m2




==買い物・食事==




==育児・教育==
*小学校が遠い




==周辺環境・治安==
*学区を考えて購入を検討されるファミリー層が少なくない事を考えると、 チャラチャラした人達は検討対象外となりそうなので、落ち着いた住環境が期待できるのでは？と素人ながら思ってしまいます。 




==周辺施設==




==その他==
*冷静に考えたら、立地がいいというけれども、それ以前に、他の物件と比較すると、ここで数千万円出して買うほどかと思えてきます。普通の耐震で、間取りも、安く上げたんだろうなと思う構成。中住戸は広さが違うだけで、全部田の字の４畳半和室（Ｉタイプだけが縦長リビング）。珍しいですね、ここまで同じ間取りなのって。ガスが悪いとは言わないが、今ガス代値上がりしているので、エコじゃない。まだ始まったころは他がわならなかったので、ここに集中していましたが、上杉学区はほかにも出ますからね。最近は、冷静に比較しています。 




==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%89%E4%BB%99%E5%8F%B0%20%E4%B8%8A%E6%9D%89%E5%B1%B1%E3%83%87%E3%82%A3%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%82%B8%E3%83%A5 「プラウド仙台 上杉山ディアージュ」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236114 【契約者専用】プラウド仙台 上杉山ディアージュ]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/211207/ プラウド仙台 上杉山ディアージュってどうですか？]

sendai/211207/222
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