ブランズ文京護国寺

2015年5月29日 (金) 21:20時点における版

物件概要

• 所在地：東京都文京区大塚六丁目92番4,5（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩8分
4. 東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩14分
5. 都電荒川線 「東池袋四丁目」駅 徒歩7分

• 総戸数：45戸
• 構造、建物階数：地上5階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年12月中旬予定
• 売主：東急不動産株式会社
• 施工：株式会社森本組東京支店

価格・コスト・販売時状況

• 売り出し価格が２割ほど高めかな。資産価値を気にする人はまず周辺の中古・賃貸相場を調べたほうがいいでしょう。最近お隣の南側庭付き中古が6千でしばらく売り出されていたのがいい例。
  • 6280万ね。２割は言い過ぎだけど、1割は高いね。まあ他の物件もそんな感じだけど。
• 価格表ってもうでてんの？
  • 今日のチラシよると、5,998〜9,998になってる
• 東側１階３ＬＤＫが坪288万、南側１階３ＬＤＫが坪321万、南側３階３ＬＤＫが坪349万、南側５階３ＬＤＫが坪374万（最上階）、南側５階４ＬＤＫが坪389万（最上階角戸）。池袋や最寄り駅からやや離れているが、南側が宮内庁管轄の森。東急プレミアムクラスの内装が価格転嫁されているためやや高い。他物件で数百万プラスして内装アップグレードした相当がここの標準。例えば後付けの難しいディスポーザーなど、内装にこだわる人には割高でもない。逆にシンプルでいい人には必要以上に豪華なので割高。
• 修繕積立金がめちゃくちゃ高い気がする。資産価値を損なうね。
  • 管理費と修繕積立金で390円/m2ですか。 たしかに高いですね。 青山フラワーのせいかな？
• ここって、護国寺向きの4階はまだありますか？幾らくらいか、ご存知の方いらっしゃいますか？
  • 8,000万円くらい。35/45くらい売れてるみたいだからどこが残ってるかは不明。
• やっぱり値段が一番のネックかな。坪３５０万はするよね？ 立地も駅から徒歩８-９分でいいとは言えない。 小学校も中学校も遠い。 治安はすごくいいみたいだけど前の通りは夜も暗そう。 でも生活圏は文京護国寺じゃなくて豊島区だよね。 目の前に何もないので静かなのはいいところかも。 そうしたところが気に入った人にはすごくおすすめだと思う。
• 第２期は５戸のみの販売みたいなんですが、第１期でかなり数を出してきたんですかね？？５月中旬の販売という事なんで結構先ですよね。販売自体はゆっくりなのかなぁとも思いました。あとはお値段、これ位ってどうなんでしょうか

交通

• 4駅利用可能で便利
• ここは前面道路が狭くて一方通行のため、車でのアクセスが悪いことが少し惜しいところ。今年の大雪の時などは、ほぼ丸一日車は通行止め状態でした。
• 丸ノ内線と有楽町線使えて、一応大塚でJRも使えて、とても便利ではありますね。
• どこの駅にも高低差があり、それなりに時間がかかる
  • 東池袋まではほぼフラットですよ。高低差1mなさそうです。
  • 東池袋、新大塚、どちらの駅も徒歩圏。ただし割と距離はある。
• 東池袋駅からだと、首都高沿いを歩いて、途中のタンメン屋を左に曲がり、住宅街を少し歩けば、護国寺裏の細い道を歩かないでもマンションのエントランスまで行けることは確認しました。住宅街もそんなに明るい訳ではないのですが。。。

構造・建物

• 敷地面積：2057.83m2
• 建築延床面積：1086.4m2

共用施設

• 駐車場：13台（身障者用駐車場1台含む）
• ミニバイク置場：5台
• 駐輪場：90台
• 駅から比較的近い割に駐輪場の数も充実していていいなって思います。

設備・仕様

• キッチン収納がいいですね。キッチンタオルやラップなどを収納できるスペースがあるので、考えられていますね。ディスポーザーがついているところもいいですね

間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：68.95m2～85.87m2
• 南側が緑という立地は良いと思う。でもリビングしか南に面してないナロースパンの間取りはどうかな。駅から近くは無いんだから、何かもうひと工夫欲しかった
  • ナロースパンではないでしょ。もちろんワイドスパンではないけど、この面積では標準的なスパン。
• 公式ＨＰに出ているＣタイプなどは、70㎡そこそこにしては秀逸な間取りです。柱は両側ともアウトフレーム、収納しっかり、バスルームは1418。洋室３の扱いも巧みで手抜きがありません。
  • 行燈部屋がある時点で「秀逸な間取り」は無いでしょ。よくある田の字の間取り
• 間取りは普通ですかね。広いとはいえないけれど都心のマンションとしては悪くないと思います。収納もそれなりにありますしね。
• 間取りは決して広くはないですが、それでも収納場所が沢山あるので問題なさそうに思います。

買い物・食事

• 大塚と池袋がギリギリ徒歩圏なので買い物便利です。
• 周辺のスーパーってマルエツプチだけでしょうか？
  • マルエツプチが一番近いかな。あとは、東池袋駅のところに、西友があるよね。ただし、地元民の間では、商品の品質など評判は、あまり芳しくないな。
  • 新大塚駅側には、スーパージャンボとマルエツプチ（本社だよ）があるけど、あの坂道を食材を持って上り下りをするのは、かなりつらそう。はっきり言って、買い物環境はかなりイマイチな場所ですわ。（でも、文京区全般そうだけど。）
• 小石川にある三徳はいいよ。マルエツは高くて品質悪いという印象しか残っていない。
  • 茗荷谷の三徳は遠いって。この近所の人はそこまでいかないよ。お勧めなら自転車でライフ大塚かな。または、大塚駅のアトレヴィ
• コンビニもちょっと遠い
• サンシャインシティにも歩いて行けるし。お買い物も、電動自転車でジャンボやマルエツ、池袋デパートにも行ける
• どちらの駅前にもセブンイレブンはある。
• 近隣最大スーパーのライフ新大塚店がいよいよ、ネットスーパーに参入だそうです。こちらの物件も宅配範囲に入っています。雨の日とかには、便利そうです。（ただし、１５００円以上、３２４円／配送。５０００円超で無料配達。）マルエツプチは影響受けそうですね。

www.life-netsuper.jp

• 今回は、護国寺のグルメーその１。（ただし、私が言ったことがあるところだけなので、悪しからず。）まずは、牛タン好きのあなたへ。「牛舌　多津よし」からご紹介。都電のホームを北に進んで最初の通りを右に折れるとすぐです。チェーン店系の店とは違い、職人が手作りで作ってます。お勧めは、特上牛舌とテールスープ。この店があるだけでも牛タン好きな人には東池袋に越して来る意味がありますヨ。http://tabelog.com/tokyo/A1305/A130501/13039602/
• 護国寺駅前には中華料理の、「栃尾」。町の中華料理店としては、十二分の味です。おすすめは、レバニラ炒め定食か肉野菜炒め。肉はブタしかないので、油淋鶏とか食べたくてもだめです。でも全般的に味は美味しいですよ。出前もしてくれます。

http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13046877/

• 笊そば 蕎すけ（ざるそば きょうすけ） ジョナサンの並びにあるおそば屋さん。食べログ評価が３．０しかないというのは、謎の評価です。個人的に点をつけるなら３．７５ぐらい付けますね。 良い味を出しています。お勧めは、巻きえび天ざるそば。絶品です。休みの日に、昼間からきょうすけで冷酒を頂きながらおそばを頂くのが、密かな楽しみになっています。なかなか、この店よりも美味しいそば屋を探すのは大変です。 http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13050343/
• 呑喜家（焼きとん） ここは焼きとんを食べに行くというよりは、焼酎をかっくらいに行く感じですか。焼酎の種類がとにかく豊富です。焼きとんも良い味を出しているので、がっつり豚肉を食べたい時にも、なかなか良いチョイスです。 http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13046556/
• おがわ 大皿とおでんのお店です。蕎すけの向かい辺りの地下にあります。 おでんが美味しいので、個人的には冬にしか行った事がないです。おでんを食べたい時は、おがわに行けば間違いないです。 http://tabelog.com/tokyo/A1323/A132302/13055844/
• 護国寺は、知る人ぞ知る「フレンチレストラン激戦区」です。都内屈指と言って良いでしょう。 マルカッサン、TeF、ヴァンス、マション、リベルテなどなど、いずれもビストロ系フレンチとしては、恥ずかしくない味を出してくれる店が軒を連ねています。 その中でも、ル・マルカッサン（うり坊という意味）は、地元の宝物と言っても良いと思います。唯一の欠点は、店の名が広く知れ渡って来ていて、最近は予約が取りづらいことでしょうか？ほんの３、４年前までは、電話一本で、「今から行くよ」で入れたのですが。 ちなみに、短パンのマスターがたった一人で切り盛りしています。（双子説があるぐらい手際が良いです。）
• パン屋さんですが、あまり詳しくなくて。。。いつもは、サンシャインシティのMaison Kayserを使ちゃってます。あとは、江戸川橋の方に行くと、関口フランスパンがあります。ここもおいしいですよ。（フランスパンだけじゃないですが、日本におけるフランスパン発祥のお店です。） ケーキ屋さんですが、これは、新大塚駅のところのマクドナルドの向いにあるパティッセリークレールが一押しです。 坂下通りとの交差点にもケーキ屋さん（たしか、バンビって言ったかな？）も悪くはないですが、パティッセリークレールの方をお勧めします。生クリームが絶妙なので、シンプルにシュークリームがおいしいですが、他のもなかなかの味です。
• ラーメンですが、個人的には、護国寺から東池袋の地域は、ラーメン不毛地帯だと思っています。（大勝軒ぐらいかと。）以前は、テレビでもお馴染みの「ちゃぶ屋」があったのですが、つぶれちゃいましたし。 結局、ちょっと離れてしまうのですが、新大塚の「鳴龍」が地域（？）ベストではないかと思います。特撰塩ラーメンか、担々麺（通常の物とマーラー担々麺の２つがありますが、マーラーの方が辛いけど美味しいです）が、おすすめ。 食べ物については、実は、大塚駅（JR）近辺が充実しているのですが、都電で２駅離れてますからねぇ。。。
• 鳴龍はやばいね。あそこの坦々麺クセになります。 大塚から引っ越したけど、月一回は食べに伺ってます。 大塚の美味しい店って個人店が多いから、偶に予定外の休みがある。 ネットで店のＨＰチェックしてから行くのがいいです。
• 護国寺側甘味 群林堂の豆大福が有名ですが、 5月限定の柏餅（味噌）が美味しいですよ。
• ここに住むと都電荒川線が目の前なので、巣鴨地蔵通りもすぐですね。スッポンとかふぐとか蕎麦とか日本の食文化の名店がすぐ目の前じゃないですか。うらやましぃっす。
• ちかくにホームセンターみたいなのありませんか？ 東急ハンズしかないですか？ もっとこう庶民的な・・・
  • 池袋のハンズか後楽園のドイトだな。

育児・教育

• 保育園、幼稚園、小学校はどうですか？音羽幼稚園や、青柳小学校の評判はどうなのでしょうか？もしくは、良い幼稚園は近くにあるのでしょうか？
• 小学校は徒歩10分、実質だと子供の足だと低学年だと20分弱くらいみてもいいかもしれないですね。 中学校はけっこう遠いですね・・・。 公式サイトの地図には収まりきらない距離、という事らしいですが。 自転車通学はおそらく難しいですよね？ 一生懸命歩くか、バスなどが利用できるならそういうものを利用するか
  • 青柳小学校に行くには 護国寺の西側を回っていくしかないのでしょうか？？ すっごく危険な気がするのですが・・・
    • 危険ですかね？
      • あの辺は車通りは多いけど人の通りは意外に少ないからね。 でも治安は悪くないと思うけど。 増して朝ならね。車も通学路はそんなに通らないだろうし、スピードも出さないだろうし。
• 小学生の通学路は裏門になりますか？
  • 護国寺北側に住んでいる生徒さんは、登下校時間のみ父兄か地域のボランティア(？)に見守られて裏門を利用しているみたいです。登下校時以外は閉まっています。
    • ありがとうございます。 護国寺の西側の首都高沿いの道を歩いてみたら 交通量は多いけど、人気がないし 護国寺側は塀？崖？みたいだし その前に建築資材？みたいなの積んであって なんか子供が一人で歩くの恐そうで。 私もなんだか一人では歩きたくない雰囲気がして。
      • 確かに、ちょっと寂しい感じの道ですが、実際は治安はめちゃくちゃ良いエリアなので、あっという間に慣れると思いますよ。何の問題もなく、普通に使える道です。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域・準防火地域
• 交通量が少ないため、静か。
• 気密地域に囲まれ大災害時は避難路の確保が課題の地区。
  • この辺りは、道が狭く入り組んでいて、他とは少し違いますね。不燃化特区で将来は変わっていくことを期待してます。
• 首都高や幹線道路のような大きな道路からも離れていて、目の前には緑が広がっているので、空気が良さそうです。
• マンションの周囲は本当に家しかない。
• ここは護国寺ではなく、東池袋というほうがしっくり来る。
• 護国寺あたりで住むなら、ここら辺りは良いですよ。護国寺駅あたりそのものは、大塚三丁目から見ると坂下感が強く、いまいちです。しかも不忍通りの交通量の多さははんぱないです。この物件の辺りは、カラスの声が不気味なのを除けば、高台感が強い上に、静かで暮らしやすいと思います。近くにあるマルエツプチもそこそこ使えますし。不忍通り沿いの物件に比べれば、ずっとお勧めです。
• ここらあたりって、夜、ハクビシンが歩いてますよ。あと、たぬきも。雑司ヶ谷から目白台の辺りは緑が多く、狸やらハクビシンやらの巣穴があるらしいです。（椿山荘のタヌキとかは有名らしいです。）別に悪さをするわけではないのですが、まれに出くわすとびっくりしますわ。
• 大塚６丁目は新しい綺麗な邸宅も増えてきて、雰囲気良くなってきており、これからますます楽しみです。 文京区の環境が良さと、池袋徒歩圏の便利さ、で、私は気に入ってます。 池袋の再開発も、とても綺麗になり、嬉しいです。
• 少し前、近くに住んでいたけど、基本的に静かな場所だった。ここは正面の道路の狭さとグリーン大通り近くのお店の雰囲気が気にならなければ、そんなに悪くないように思う。ただ、私は空き缶を集め回るホームレスの多さと、PH隣のゴミ屋敷が何年か前に火事になった際に感じた木造密集エリアのリスクがNGだった。購入を申し込む前に周辺環境を良く確認してくださいね。
• この辺り住んでるけど、良いところですよー 豊島区の東池袋アドレスとは、また少し違うのでしょうね。 利便性、治安、とても満足しています。
• 昨日東池袋駅から歩いてみた。 改札出てのんびり歩いて10分くらい。 途中にあるマルエツプチは、護国寺駅にある店舗よりは大きいかな。 セブンイレブンもあります。 マツヤ、クリーニング屋もありました。 高速道路のせいでちょっと暗い雰囲気はあります。 高速度道路沿いを左折して、ブランズ工事現場の前を通ると。 夕方5時くらい。 カラスの大合唱でした。 目の前に1回ふんが落ちてきたけど道は綺麗。 文京区は夜間、結構な頻度で道路清掃車が通るからだと思う。 前の道は一方通行のこの辺では広い方の道だけど、 車は一台もすれ違わなかった。 道の右は豊島岡墓地の塀。 この道をずーっと東に向かって歩いていくと 道が入り組んで、アップダウンがでてきます。 そのまま歩いていくと 新大塚駅まで10分～15分（ちゃんと見るの忘れました）。 通勤通学の最寄駅に新大塚はちょっとめんどくさい距離かな。 ただ新大塚の周りの方が明るくてお店とか銀行ATMとかいろいろある感じ。 新大塚駅周辺は美味しいラーメン屋さんがありますよっと。 購入検討中護国寺駅ユーザーからのご報告。
• 普通に物静かな、治安は良い場所ですよね…。 小学生の登校は見守りのボランティアがあるのですか。 安心。 ということは、もしかしたら、ＰＴＡでそういう事をされているのかなぁ。 いずれにせよ、子供たちの為に熱心に働くという地域というのは 地域力がある証拠だと思います。
• 寂しい感じはするかもしれないです、、、この辺り。夜とか歩いてみて、それで考えて行ってもいいんじゃないかと思います。女性か男性化によっても評価は変わってくるし、警視庁の犯罪発生マップみても、基本的には治安良いんだなという感じなんで、あとは総合的に判断してってかんじですかね

【墓地】

• 南側が墓地
  • 目の前に墓石が広がるのはちょっと…って思ってしまいますが、ここは窓を開けたら護国寺の緑が広がっていて、気持ちよさそうだなぁって思います。
  • かなり広い墓地ですが、お寺の墓地ではないのかなと気になって調べてみたら、どうやら皇族専用の墓地とのこと。
  • 護国寺とその隣に豊島が丘御陵があります。皇族の墓苑は、豊島が丘御陵の方ですね。護国寺にも大きな墓地がありますよ。空手の大山倍達だとか、早稲田大学を創設した大隈重信のお墓とかいろいろあります。
• 大規模な墓地があるところの常識として、ホームレスが出入りする。お墓へのお供え物を食べに来る。（あるいは、カップ酒。）一応、彼らも気を使って、早朝とかにきているので、あまり住民は目をしないで済むけど。

【治安】

• お寺が傍にあるだけあり、生活環境は閑静な住みやすい立地ですね。治安もよく23区内で犯罪が少ないNO.1のエリア
• 治安は抜群に良いですね。豊島ヶ丘御陵（皇族の墓苑）がある関係で、常に警官が警邏（けいら）しています。しかしながら、護国寺からこの豊島ヶ丘御陵に至る道路脇の塀が、刑務所のようであり、とにかく雰囲気が悪いですね。この道を通る意外に、物件にはたどり着けないので、かなりのマイナスポイントです。また、この道の入り口にある商店がかなりみすぼらしいのも困り者です。
• 周辺の治安は、抜群に良いです。周辺で良く職質とかやってますね。見ていると、自転車に乗っている髪の長い男。ってのが引っかかっている気がする。何となく分からないでもないけど。
• 間違っても信号無視とか立ち小便とかできるような地域ではないです。夜中まで飲んで、タクシーで帰って来てふと信号無視したくなってもできないですよ。それぐらい治安は、良いと言うか、うるさいと言うか・・・。

【カラス】

• 護国寺の最大の問題は、カラスですよ。本当にすごい。特に、朝と夕刻。なんとかして欲しいと周辺住民はみんな思っています。場所が場所だけに駆除が難しいのでしょうが。ヤブ蚊の問題もありますが、カラスに比べれば大した問題じゃない気がする。
• 護国寺周辺はからすの大群が生息しています。正直、フン攻撃がありそうですよ。洗濯物や布団を干している時はかなり心配です。まずは、現地調査を。特に夕方からすが取り回る時間帯は、要チェックです。
  • カラスネタは墓地につきものなので３回現地を散策しましたが気になりませんでした。２階より上なら緑が見えるけど、電線が気になって購入をやめました。
  • 自分のところは、カラスは朝晩の以外は気になりませんしフン害もほとんどありません。豊島岡墓地があるため警察の警備も厳重で、安心して住めるエリアです。毎朝6時に護国寺で鐘が撞かれるのは、風情があると思うか、うるさいと思うか、人によって意見が分かれるところ。
• 検討してる方は必ず確認したほうがいいです。17時台に行けば様子がわかるはずです。

周辺施設

• 2〜3年後には徒歩6分の造幣局東京支局が大宮に移転予定で、跡地に防災公園ができるそうですが経路の道路整備が進んでおらず、使い物になるかは「？」　大災害時には、豊島岡墓地("御陵"は天皇家のみに使われる)が開放されるという話はあるそうですが・・・
• 近隣のスポーツクラブとしては、やはりサンシャインシティに入っているコナミスポーツクラブでしょう。ただ、ネックは、やや高い会費でしょうか。施設のカテゴリーがIIIなので、フリープランで１３０００円／月程度になります。
• 池袋駅まで出ると、エスフォルタだとかジェクサーだとかいろいろありますが、まー似たような感じです。で、安いのは、エニタイムフィットネス（東池袋）ですね。２４時間、全世界で使えて、月会費が７５００円ぐらいです。（ただし、プールがない。）あと、大塚駅のジェクサーも８０００円程度です。
• 一番安いのは、そう区民体育館です。一番近いのは、豊島区立雑司ヶ谷体育館です。文京区民でも使えます。http://www.konamisportsandlife.co.jp/trust/zoshigaya/
• 大塚駅徒歩１０分のところに、巣鴨体育館が、４月５日にリニューアルオープンします。プールやフィットネスを２時間つかって４００円ぐらい。お得です。http://www.shisetsu.jp/town.sugamo/taiikukan/

その他

掲示板

• 「ブランズ文京護国寺」についての口コミ掲示板一覧
• ブランズ文京護国寺について【検討板】

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