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ピアース碑文谷五丁目

Name: ピアース碑文谷五丁目
Brand: 株式会社モリモト
Rating: 4.166666666666667 (12 reviews)
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==物件概要==
[[File:ピアース碑文谷五丁目　外観完成予想図1.png|350px|thumb|ピアース碑文谷五丁目　外観完成予想図1|alt=ピアース碑文谷五丁目　外観完成予想図1]]
[[File:ピアース碑文谷五丁目 外観完成予想図2.png|350px|thumb|ピアース碑文谷五丁目 外観完成予想図2|alt=ピアース碑文谷五丁目 外観完成予想図2]]
*所在地：[[東京都]][[目黒区]]碑文谷5丁目66-2（地番）
*交通：
#東急[[東横線]] 「学芸大学」駅 徒歩9分
*総戸数：35戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上5階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2023年02月
*売主：株式会社モリモト
*施工：株式会社大京穴吹建設
*管理会社：株式会社モリモトクオリティ

==価格・コスト・販売時状況==
*ここも、値段高いよ?仕様がイマイチ?天カセ?と怨嗟の声を撒き散らしつつ、あっという間に売れるんでしょうね。
*ここは蒸発必至でしょうね。
*最近のピアースの中で断トツで良い物件になると思われる！
*うちもこの界隈モリモト中古マンションですが、ここ数年売りに出た部屋瞬間蒸発です。ここは眺望がイマイチですが立地的には最高かと思います。
*学大、駒沢、経堂、、、この界隈の資産性ってどうなんでしょう？副都心や湾岸のような発展はありませんが、手堅いのでしょうか？
**少なくとも東横線沿線は手堅いと思いますよ。横浜と渋谷をつなぐパイプラインですし。
***学芸大学エリアは、マンション相場が異常に値上がりし、２０００年築以前の古～い中古マンションまで、高い売却益をあてこんで、ものすごい価格。一体、だれが買うんだというツッコミたくなるが、腐っても東横・急行停車駅だから？
*完売までにさして時間がかからない物件でしょうね。
*残念、コンパクトだったか…
**モリモトさん最近は専有面積広い企画をほぼ捨ててますね。リスクヘッジでしょうか。DG学芸大学も結構残りましたからねぇ。庶民の手が届くグロス１億以下のをターゲットに手堅く商売しているように思えます（建物によっては数戸あるのでしょうが）広め億超えが欲しかったら大手さんへ。って事ですかね。
***会社はもしかして一族経営だったりしますか？だとすると数十年後が気になってしまいます……。
*ちなみにみなさん坪単価予想ってどのぐらいですか。
**700前後だと思います
*ピアース最近サクサク売れてますね。どこのエリアも
**小規模とはいえ、あっという間になくなっちゃいますよね…。迷ってる暇がない
***一定の割合でタワマンNO、大規模NOって層がいますからね。圧倒的に供給が少ないなかで城南エリア東横線沿線に住みたい人が何人いるか…大勢いますね(笑)大手ブランドではないですが、それなりのお化粧設備をつけてアピールすれば瞬間蒸発する市況ですね…
*相談会が“満員御礼”で、予約がとりづらいとのメールがきました。個人的には、狭い間取り、グレード感がない、周辺環境などを勘案してパスですが、ディンクスで「東横縛り」の検討者は多いかと。
**東横のこのエリア新築なんてめったに出ないもんね。
***学大は、よく言えば、成熟したエリアで、大手が狙うマンション用地が皆無。東横沿線にこだわって、まっとうな物件を選ぼうにも、選択肢は多くない。ふた昔前のような古いマンションが、この未曾有のマンションバブルにあやかろうと、競って、バカ高い売出価格になっている。なら、モリモトの新築を買ったほうがまし、という検討者が、ピアース“独り勝ち”を後押ししている気がする。
*ピアース人気は、ディンクス、パワーカップルをターゲットにして奏功
**デザイナーズMSをセールスポイントに、ポップ、カジュアル感覚のモリモト路線が、新築志向にささったのでは。いくら大手でも、「田の字」はテンションさがります。とはいえ、来年以降も、このバブルが続くと、城南でマンションを買うのは難儀ですね。
*自由が丘～中目黒間でのマンション選びでいえば、確かに学芸大学は住みやすいが、ファミリー向きの新築は、あきらめざるを得ない。中古狙いは冒険だし。ここをはずすと、モリモトの次の新築計画は、用賀（玉川台）かあ…。
**用賀に住むぐらいなら東横エリアの中古かなあ
***東横線なら、高く売れるだろうと当て込んだ中古も、価格を下げ始めてる。学芸大学エリアも例外でない。わざわざバブルな値段で中古に飛びつく人が、いつまでも続くはずない。
****確かに築３０年近くで新築と同じ価格っておかしいからね。いくらマンションは立地が重要だとしても、耐用年数や修繕を踏まえると今の価格帯が異常であることは明らか。
*****東横線沿線は古い物件が多い。築浅でLow-Eペアガラスなら買う気が起きますが、旧耐震で容積率が限界に近いとか手を出しづらいですね。
******不動産会社が仲介物件の取り合いで、売り出し価格を異様につりあげてるに過ぎない。築20年前後、よほどコンディションが良くても、価格が見合わない。仲介手数料にリフォーム代が嵩み。それで1億超えはシャレにもならない中古が、ネットに氾濫している。
*周辺中古みたけど、ファミリーサイズはもう9000万以上するのね。。。数年前なら都心が買えたよ。ちなみのこの物件の坪単価どのぐらいでしょう。
**ファミリーサイズ（７０～８０m2以上）というのが今後なくなっていきますからね。少子高齢化社会で大きいサイズよりも、60m2前後のほうがリセールに期待できるから。とはいえ本物件はそれよりも小さい物件が多すぎるように思いますが。
*田園都市線の徒歩5分以内と東横の徒歩9分ってリセールどうなんでしょ。やっぱり東横？
**リセール・バリューは、田都より東横のほうが上でしょうね。学大エリアは、かなり築年が古いマンションても、なぜか高く売れる。
***学大エリア築20～30年のマンションでもまだ新築時みたいな値段だし、そういう意味では中古買っても残債割れしない安心感はある。
****値崩れしないのはいいが、学大の中古マンションは、どれも時代物。だから、広さを求めない層が、こじゃれたモリモトの新築へなびく？
*ブロック価格見てきました。4FGタイプは44平米で7000万円後半です。ふざけてるか。。(^◇^;)
**ここ最近の流れからしたら、価格は抑え気味に感じました。
***結果、この碑文谷のモリモト物件も完売するのでしょうね。
****学大エリアは、中古がメチャメチャ高い現状、新築のほうが「買い」でしょうね。いまの相場をけん引するパワーカップルはなおさらのこと
*I.J.Kおいくらくらいでしょうか。5000-5500を想像しているのですが。
**ブロック価格5000～6000やね
***5500万くらいでしたよ
*値段聞きに行きましたが、友の会への事前販売でけっこう売れてましたね。40平米台の部屋は売れ残ってましたが
*ここ、軽く坪500超えるってマジすか、、目黒通りを超えないし、駅とダイエーの間という利便性のある立地は確かに良いけども、、碑文谷に@500超えの感覚はなかったので驚きです。
**ピアース尾山台レジデンスが500越えで即完売だったのを考えると碑文谷500越えは硬い様に思います。少し駅から離れてる感はありますが。
*1期はじまりましたね。ここは先着順のようですが5390万～10290万。概要みると8戸しか売りに出さないんでしょうか？
*都内の東横線沿線の新築マンションの供給が少ないので、どうしても地域にこだわる人はここを買うのでしょうね。
*



==交通==
*平日朝の渋谷方面行の東横線では、各停の通勤をおすすめします。
**最近、相鉄に東急乗り入れ用の新型車両ができましたが、10両編成なので東横線の特急または急行に使用されると噂されています。ますます混みそうですね。
***小田急は、子供運賃の均一化など、沿線住民のつなぎとめに必死だけど、東急は“殿様商法”だから、利用者の恩恵があまり感じられない。どこの駅の改修も継ぎ足し。下北のように、自由が丘も利用しやすくなれば。相互の乗り入れは、メリット、デメリットもある。
*



==構造・建物==
[[File:ピアース碑文谷五丁目　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|ピアース碑文谷五丁目　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=ピアース碑文谷五丁目　エントエランスアプローチ完成予想図]]
*建ぺい率：60％→80%　（準防火地域内の耐火建築物、角地緩和）
*容積率：200%
*敷地面積：755.82m2（建築確認面積）
*建築面積：511.55m2
*建築延べ面積：2443.90m2(容積対象外面積　936.24m2含む)
*風除コーナーなし、エントランス前がステップダウン。デザイナーによると、狙いや意図はあるようだが、階段はいやだなあ
**小規模マンションのエントランスはおまけみたいなものだから、風除けないのはしょうがないのですかね。それとも内廊下との間にも扉があるから、エントランス自体が風除けの役割なのでしょうか。
***ここは立地はほんと希少性高いし、モリモトの物件らしいスタイリッシュさは健在だけど、コストカットも目立つよなあ。モモレジがブログで「寂しいエントランス周り」って書いてるけど、まさにそれ。コンパクト化は仕方ないとして、最近のピアースでチラホラ見られる風除室なし路線は首傾げたくなる。
****エントランスは評価されにくかったですかね。それでも完成予想CGだと床や壁の素材で高級感は増しているように感じますけど実際は違う印象になるんでしょうか。
*****画像で見る限りはきれいなデザインだと思ったのですが、エントランスホールが外から入ってすぐ、外から丸見えというのはユニークだなと思いました。洒落たインテリアが見えるように、わざとそういうデザインにしたのかな。道路から少し下がった位置がエントランスになっていて、階段が数段あるのが気になりました。植栽は画像の通りのイメージだとするとわるくもないと思います。プランは北向きと南向きとあるのですね。単身者は北向きなのかな。
*



==共用施設==
[[File:ピアース碑文谷五丁目　エントランスラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|ピアース碑文谷五丁目　エントランスラウンジ完成予想図|alt=ピアース碑文谷五丁目　エントランスラウンジ完成予想図]]
*駐車場：平置駐車場 1台、機械式駐車場 7台　荷捌スペース 1台
*自転車置場：39台
*バイク置場：4台
*駅から遠いので自転車は使うことを想定してるのだけど、自転車専用通路は有りますよなね？どなかたわかる方教えてください
**敷地内の話です。敷地内にある駐輪場は一階でしたか？駐輪場までの通路が、入居者(歩行者)と、自転車利用者で、分かれているか、という事を質問しました。
***駐輪場は地下、移動手段は一台しかないエレベーターで。エレベーター内で自転車来られたらアウト。逆に人が乗ってたら自転車入りづらい。普通なら同線を分けるでしょ。実際の生活を考えてないよ。色んな意味でかなり窮屈
****実生活を考えてないですね。東横好きには気になる場所なだけに、建築が残念でならない。エレベーターと自転車が同じって、使い辛く品が無いね。今時、賃貸マンションでも分けてるよ。ディスポーザーなしだと頻繁にエレベーター使ってゴミ出しるから都度、居住者と自転車利用のエレベーターが同一なんて、マジあり得ない、、、もったいない
*****自転車がマンション内ってエントランスもそのまま一緒に入って、エレベーターも共有ってこと？？それはかなりな × 要素ですね。利用がバッティングすることに加え、エレベーターは入口が狭いのでガツガツと壁に当てられてすぐに傷がいっぱいになると思います。
******エレベーターが自転車と共有って実生活ではエレベーターが使いにくく良質な暮らしを考えてるとは思えなですね。なんでそうしたんでしょうか、不思議でならない
*******配慮の無い造りですね。後に色々とトラブルありそうでやだな


==設備・仕様==
*今時の新築でディスポーザーなしって設備仕様ケチってるなぁ。目の前の道が常に渋滞だが、目の前にライブハウスもあるんだよなぁ。
**この規模でディスポーザーつけたら維持管理費高くなりそうだけど
***タイルとかストーンとかお化粧設備いらないから、ディスポーザーはつけて欲しいな。今の時代、有無で資産価値変わるっしょ。
****かと言ってお化粧無いと賃マンレベルとか言われちゃうし…大変(笑)


==間取り==
*間取り：1LDK～2LDK
*住居専有面積：32.82m2～61.51m2
*バルコニー面積：5.37m2～9.22m2
*小規模ですがお部屋プランが多そうですね。A～Hまであるのかな？
**モリモト物件は小規模でも田の字金太郎飴の物件は記憶に無いですね。いろいろバリエーションを作ってきます。小規模物件でもプラン集が厚い(笑)ホームページに全部乗ることは無いですので、モデルルームに足を運んで資料をもらう必要がある昔からのアナログな売り方です。
*1LDKマンションのCタイプを見ています。間取りを見るのが好きなので、いろいろいい点も悪い点も言わせてもらいます。寝室とLDKの間が引き戸なのはいい点。開け放して使えます。ウォークインクローゼットは広め。冷蔵庫置き場が広い。マイナスはコンロが2口、アウトフレームじゃないので家具が置きにくそう。廊下にトイレと洗面がついているので冬は寒いでしょうね。内廊下なので高級感ありそうです。
**LDKと洋室の境の引き戸が綺麗に開け放てるのは確かに評価できるし、クローゼットも広めでいいと思う。しかしその他の点は、評価のポイントがズレてると思う。冷蔵庫置き場は特別広さと言えないし、狭小１LDKだからコンロ２口は大した問題じゃない。洗面とトイレはリビングインの方がマイナス大きい（お客さんが来たとき用を足してる音がリビングに聞こえてくるとか勘弁）し、そもそもマンション自体が内廊下だから居室内の廊下部分も極端に寒くなることはないはず。
*Cタイプの4畳の洋室ですが、寝室はほとんどの場合ここになると思うのですがベッドを置いたらほとんど足場ないですかね？ダブルは無理かと思いますが、セミダブルくらいなら置けるのでしょうか。
**4畳はセミタブル置いたらおしまいやさかいシングルにしなさい
***Cタイプの洋室はシングルにするべきなんですね、、ベッドであるこだわりがなければ敷布団の方が広々していますしかえって良いかもしれませんね、、
*Hタイプのようなリビングがワイドな設計が個人的には好きですが柱が結構目立ってしまっている印象があります。こういった柱はみなさん結構気にされたりするでしょうか。
*全体的に玄関から直線上にリビングのドアがあるんですね。直接お部屋に行ってみなければ正直わからないんですが、こういう仕様だとドアをしっかり閉めなければ来客時に中が丸見えになってしまいますよねきっと。
*BOタイプのプランにみられるドライエリア？というのはなんでしょうか？間取り図がまともにみれていないのが大変恐縮ではありますが、これは共用エリアではありませんよね？


==買い物・食事==
*イオンスタイル碑文谷　（徒歩2分・約110ｍ）
*Ｇａｋｕｄａｉ- Ｉｃｈｉｂａ. 学大市場　（徒歩8分・約590ｍ）
*基本的にここに住むとなったら買い物はイオンスタイル碑文谷ですかね？食品はもちろんそのほか日用品も揃いそうですし。駅は若干距離がありますが、周辺エリアとしては住み心地が良さそうな印象です。
*シンプルにスーパーのイオン近いの便利そう。
**夜10時までやってるのは強いですね。お店の案内を見たらスタバとかも同じ時間帯でやってるみたいです。軽くお茶しに行くときに良さそう。



==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*地域・地区：第1種住居地域、準防火地域
*日影規制：4時間/2.5時間、第2種高度地区
*社宅があった場所ですね。目黒通りからは中に入っていて静かだけどイオンや碑文谷公園も近い。駅からは少々距離があるけど住むにはなかなか出ないいい場所だと思います。
*碑文谷は碑文谷でも、落ち着いた雰囲気じゃない。目黒通りに近いし
*南西側の道路は信号待ちの自動車で渋滞が日常的です。
**イオンスタイルに近いのはメリットだが、確かに車の往来多く、落ち着いた住環境ではない。玉川台、上野毛、尾山台のピアースのほうが、閑静ですね。
***もう少し閑静な場所だと嬉しいですが、生活利便性とのバランスも鑑みて、立地は許容範囲かな。
****ここ用途地区みたらギリギリ一種住居に入ってて17m高度規制だから５階建てマンションが建てられるというのもあるので、奥まった一種低層だともっと広い用地がないとマンションの企画が成立しないんじゃない。
*****もうすこし奥の閑静な場所がよかったという意見が多いですが、そういう場所は「一種低層地域」だから５階建てのマンションは建てられない。建てるなら３階建て以下だからもっと広い土地が必要。この場所は「一種住居地域」だからこそ５階建てでも建てられる。もっと高いマンションにするには街道沿い「準工業地域」のうるさい場所しかない。
*学大、いいとこですよね。なんか絶妙なゴミゴミ感なんだよな。
**学大といえば、庶民的な商店街。吉田鋼太郎ら有名人おすすめの駅前の街中華は、レトロ感がありますね。ただ下馬方面か碑文谷方面かでも、住環境は違うかなあ。
*学芸大学駅までの道に店舗が点在しているので、体感的に駅から遠くなく感じます。
*碑文谷公園って動物と触れ合える広場もあるんですね。ここはあまりファミリー向けという感じではないかもしれませんが、こういう公園が近くにあるのは良いですね。
**200円で馬乗出来ますね。週末の近所のアクティビティとしては悪くないですね。
***駒沢公園も散歩圏内ですよ。
****碑文谷公園も駒沢公園もDINKSか、子育てが終わった人向けの公園って感じですよね。
*****城南の中ではファミリー向けな感じします。豊洲のような湾岸エリアの公園と比べるとDINKSや老夫婦感出ますが
*林試の森は子育てファミリー多いですよ。イオンに行く時に田向公園を通りますが、小さいお子さんがたくさん遊んでますから、まだこの地区は若い世帯の転入が多い方だと思います。都心に住んでた時は高齢者だらけで子供を見なかったです。
*駅から少し距離はありますが昔永名のお店もたくさんあり、住みやすい街かなと思います。単身者はもちろんですが、夫婦でのんびりと暮らすのも良さそうかなと感じました。


==周辺施設==
*碑文谷公園　（徒歩4分・約280ｍ）
*



==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%94%E3%82%A2%E3%83%BC%E3%82%B9%E7%A2%91%E6%96%87%E8%B0%B7%E4%BA%94%E4%B8%81%E7%9B%AE ピアース碑文谷五丁目（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

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