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パークホームズ神戸ザレジデンス

Name: パークホームズ神戸 ザ レジデンス
Rating: 5 (3 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[兵庫県]][[神戸市]][[兵庫県/神戸市/中央区|中央区]]栄町通7丁目1番5（地番）
*交通：
#[[関西エリア/JR/東海道本線|東海道本線（JR西日本）]] 「神戸」駅 徒歩5分 
#[[関西エリア/JR/山陽本線|山陽本線（JR西日本）]] 「神戸」駅 徒歩5分 
#[[神戸高速線]]（東西線） 「西元町」駅 徒歩3分 
#神戸市営地下鉄[[海岸線]] 「ハーバーランド」駅 徒歩6分
*総戸数：357戸
*構造、建物階数：地上20階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年12月竣工済み
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 　関西支店
*施工：株式会社熊谷組 



==価格・コスト・販売時状況==
*幸いここは地権者がいないようなので、その分のかさ上げは無いのかなと思っています。
*ここは坪単価200-250ぐらいでしょうか？ 
*正式発表は第1期の販売前じゃないでしょうか。 何となくの価格帯なら、事前案内会でもある程度は出てくるとは思います。 まだまだ資料請求しかできない状態なんで、 ハッキリわかるのはまだ先なのかしら？という風には感じております。 
*モデルルームで価格は教えてもらえるよ。前かぶりの部屋は坪230位、海が見える高層階の部屋は坪280位。少し調整は入ると思うけど価格はこんな感じ。場所は良いし今の相場ならこんなもんでしょ。要望書も結構入ってたよ。
**坪280となると85平米の部屋で7200万近く、思っていたよりもかなり高いですね。
*今朝広告が折り込みチラシに入っていましたね。 テラスは屋上？良い雰囲気ですね。公園があるような感じ、良いと思います。 ただ全貌は、やはり違和感は否めません。1Fのゴージャスさと上層部の白い建築物が ミスマッチな感じがします。 場所だけはどこにも負けないマンションですね。 モデルルームオープンしたみたいですね。 
*パークホームズ神戸は、もう1/3が完売予定とのこと。 グリーンサイドコート、マスターコートが主販売の第一期の残数は約30部屋以下のようです。 オーシャンビューが望めるマスターコート上階は抽選で4～5倍もの人気があった部屋も多く、既に完売済み。 3LDKが平均4,500万、この立地でこの価格はかなりお値打ちだと感じました。 
*眺望が良いマスターコートの10階以上に人気が集中。10階から階が上がるごとに約80万単位が上がります。 値段表を拝見するとマスターコートの2階、3LDKが3,700万という破格。 これは、前に建つ外壁塗装会社のビルがあり、日中は日当たりがかなり悪いという条件が加味されているため。 しかし、この立地でこの価格！月20万以上の賃料で貸すことが出来るため、投資用としてもコスパは◎です。 
*ファミリア前の「グリーンサイドコート」は低層階でも日照条件が悪くない為、購入が決まっている部屋も多いよう。 一方、次期販売の「エアリーコート」は山も海も観えない眺望となっています。
*ここの敗因は諸経費高騰に伴う高価な販売価格でしょう。営業マンも認めてました。こればかりは仕方ないです。ファミリア跡の三菱タワーマンションも価格次第ではここと同じ運命でしょう。田舎の宿命です。
**隣り合って三井VS三菱の競合があるのは、本当はすごいことなんですよ。しかも神戸で！ しかし売れ行きに関係なく、結果的にはタワーを回避した三井不動産レジデンシャルの不戦敗ですよ。
**神戸駅という立地に対して、買い手はこの価格を許容できなかったということではないでしょうか。データはありませんが、神戸は人気のあるエリアとそうでないエリアが明確に分かれている印象です。神戸駅は、以西と比べれば、新快速も止まりウミエもあるなど魅力ある土地ですが、東から転居してくる人は限定される気がします。
*ファミリアが建つことでキャンセルは特になく、手付金も返さない整理みたいです。
**そもそもファミリア側は2期なので、三菱タワー計画が明らかになってからの販売ですよね。
***ファミリア側の販売は1期からありました。 ファミリアの開発発表前で寝耳に水だった購入者は多いですよ。 
***デベから回りの開発が進めば景観がかわる可能性はあるが今はどうなるかわからない的な説明はありましたね。 でも、ファミリアの売却がデベから説明があったのは手付金も完全に支払った後でしたよ。。。
*リハウスのホームページに10軒くらい売りが出ている。これがキャンセル住戸？
**室内は見事にコストダウンされてますね。家賃はかなり割高な印象を受けました。 あれで４３００万ほどしていたはずですが、分譲価格自体が高すぎでしょ。
***キャンセルしたら手付の返金はないから転売をしようとしている方々ですね。こんなにたくさん。これは驚きです。通常抽選部屋とかだったら高値で取引されるはずですがここはどうでしょうか。価格交渉はできるはずですのでお得かもしれませんね。
*分譲済でも賃貸にでてる部屋が日増しに増えてます。賃料も良心的な価格になってきていますが投資目的に購入された方は散々です。
【賃貸】
*管理費込みで16万まで下がってきました。さすがに24万ではきついでしょう。
**管理費約2万としてオーナーの収入は14万。投資は難しそうですな。
**全然下がってないやん。16万は4階の58平米。こんなもんですよ。
*賃貸も多く出てます。 
**階 賃料 管理費 敷／礼／保証／償却・敷引 間取り 専有面積 主要採光面 
***19階 16.8万円 10000円 16.8万円／33.6万円／-／- 1LDK 61.8㎡ 南 
***13階 24万円 - 24万円／48万円／-／- 2SLDK 71.05㎡ 南西 
***13階 21万円 - 21万円／63万円／-／- 1LDK 61.8㎡ 南 
***12階 16万円 15000円 -／30万円／-／- 1LDK 57.78㎡ 北西 
***9階 22.2万円 8,000円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3LDK 71.05㎡ - 
***6階 23.8万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3LDK 70.57㎡ 南東 
***6階 23.8万円 - 238,000円／476,000円／-／- 3LDK 70.57㎡ 南 
***4階 16万円 - 32万円／32万円／-／- 2LDK 57.78㎡ 
***3階 22万円 12,700円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 3SLDK 77.14㎡ 
***3階 18万円 10,000円 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2SLDK 61. 
***2階 16.8万円 - 1ヶ月／2ヶ月／-／- 2LDK 61.3㎡
*賃貸で新築なのにしかも4月を迎えるのに入居が決まらないなんて。19階の1LDKに間取り変更した部屋が178000円は興味ある。だいぶ下げてきましたね。利回り悪く投資向きじゃないですね。大手企業も少ない神戸駅前で20万越えは基本的に無理です。
*70平米で17万円くらいが相場ですかね。


==交通==
*駅まで徒歩５分はすごく便利でいいなあ
*4駅利用できるのは、とても便利な立地ですね。 
*３路線、しかもどこも駅まで近いので、とても便利そうな場所です。 
*なんだかんだで新快速停車駅徒歩4分は素晴らしいです。 
*JR神戸駅より徒歩5分、栄町通に位置します。JR新快速停車駅であるため、三宮や大阪への通勤・通学にも便利です。JR神戸駅より新幹線停車駅である新神戸駅へ6分、神戸空港へも22分。出張や旅行へのアクセスがスムーズなため、忙しいビジネスマンにも好立地ですね。

==構造・建物==
*敷地面積：3845.30平米
*建築面積：2386.40平米
*延床面積：31925.95平米
*3棟コの字型のようなので、団地っぽくならないことを願っています。
**戸数が戸数だけに、どうしても団地っぽくなるような気はします。外観デザインがどうかで、もちろん変わってくるわけですが。。
*東側（海側）も高速の高架。西側上層階も、富士火災？か何かの看板があり厳しい。南側もクリスタル以前に警備保障ビル密着。東向き建物はナシで、一部窓が面している住戸ありますが、郵便局で眺望に期待は難しい。 
*外側廊下
**郵便局側から、風雨にさらされたドアが丸見えなのは、ちょっとどうなのでしょう？ 
*住戸階は3階から
*立地への期待感は高いのに、居住性としては決して快適とは言えない雰囲気ですね。地代が高いのは分かります。3棟ぎゅうぎゅう詰め。団地様式。四方どちらも魅力を感じる方向ナシ快適性は犠牲にして、仕事にいそしむ人向け？難しい物件ですね。
*建物基壇部は高級感出すでしょうね。大きい石を貼るのではないかな
*近辺ではスマートなスタイルのマンションが次々に建ちましたが、ここはレトロモダン調なんでしょうか？天然石にロートアルミですよ。もっと明瞭なパースをみてみたい。第一印象は大切ですからね。 
*玄関も今頃めずらしく、プライバシーが保たれてない玄関ではありませんか？ 外廊下で、誰かどこに入るのか、別の階から見えてしまうのでは？ コンシェルジュつきのマンションとは想えませんね。2期か3期にプレミアム住戸が出てくるとも 思えないし。
*気になる点はコの字、L字型のマンションは、共用廊下側に風の吹き溜まりができて排気口から室内の臭いが集中する場所ができる事です。　直角の入隅部分は要注意です。
*今、スーモで見られる【建物・施設】外観完成予想図を見る限りでは1階部分が町並みに調和し落ち着いたイメージとなっていて好印象です
*一応、地上２０階建てとなっていました。 マンションの事がよくわかっていないので、教えてもらいたいのですが、 地上２０階建てで、外廊下ってありなのでしょうか？ イメージなんですけど、２０階ともなれば、かなりの高さがあります。 それで、外廊下ってすごい風が吹いたり、結構怖いイメージがあるのですが、 住人の方はみなさん平気なのでしょうか？
*エントランス付近は豪華ですけど、それより上の部分は普通のファミリーマンションっぽいのでちぐはぐな印象を受けます。上手くまとまれば良いんですけどね・・・
**エントランスに関してはこだわりのある設計だということは伝わってきます。 二重オートロックは、エントランスとエレベーターなんでしょうか？ 確かに、1F共用部分と住居部分のチグハグをどう上手く接ぎ合わせるかですよね。 
*個人的には縦長の壺、カルタゴ遺跡風？が妙に気になりました。ガーデニングではなくて壺なんですね。
**壺の配置が過剰な気がします。壺はあっても無くても良いような・・・
*エントランスホールがオリエンタル調で素敵ですね。レトロクラッシックで落ち着いた印象
*こちらの外観は御影石のタイルとクラシカルなデザインがステキだと感じます。 外観や内装のラグジュアリーな高級感、間取りの変更でリビングを広くし、サロンパーティを勧めるなど住人の想定もそれなりの層なので価格は高額になると思います。 内装や設備の公表が待ち遠しいです。
*駅近、マルチアクセスの点は凄く惹かれます。ただ、①外廊下,②ごみ捨て場が1Fのみ,③立体駐車場が建物の真ん中に鎮座しており、外観上センスがない,④非常階段も同じく見えない箇所に設置するのがいいのにあえて見せるように設置している。。。 
*タワーマンションラッシュが続く神戸ベイエリア。この立地でこの優雅さを誇るレジデンスタイプのマンションは貴重。3棟の中で、どのコートのどの階を選ぶかは好みによって分かれそうです。 
*レジデンスタイプでありながら、パーティルームやゲストルームがないのが個人的にはマイナスポイント。ただ、立地に相応しい優雅な外観・エントランスホールはそれをカバーするほど大変魅力的です。最低限の施設でコンパクトな住まいを求める方にはとてもおすすめ物件です。 
*タワーマンションって、火災とか災害時で避難する時上層階はどうするのですか？階段？
**20階からでも階段。ここでも非常階段が三ヶ所あり。ヘリポートも一応ありますね。



==共用施設==
*駐車場：総戸数 357戸 に対して 敷地内機械式 108台 敷地内平面 17台
*駐輪場：総戸数 357戸 に対して648台
*バイク置場：総戸数 357戸 に対して18台
*エレベータ：4基
*ビューテラスは住人ならだれでも利用できるのでしょうか？上層階の人しか利用できないっていうのを耳にしたことがあるので。 
*エレベーターは4基ですね。1基あたり90戸。これは合格点。 ガラスもlow-e。基本は押さえていますよ。 何かと比べられるワコーレシティは1基あたり120弱。ガラスも1枚もの。 あそこはコストダウンの塊で、実際かなり安かったですが、価格相応のデキになるんじゃあないでしょうか。 その点、パークホームズは、形はワコーレシティに似ていますが、内容は期待出来ると思います。 但し、価格もそれなりに高くなると思います。
*大型物件なので、エレベーターはある程度は容認は必要かも知れません。皆が動き出す時間帯ですよね。帰宅時とか。ここはゴミ置き場は各階になるのでしょうか？新聞も朝刊玄関配達が良いなと思います。
*周囲との調和を考えて、計画を白紙に戻し、濃い色で、建物を歩道よりも 内側にして、植え込みを増やしたんですってね。 基幹部分に力が入っているのはわかります。でもやっぱり上層階は団地か~。 集うのも、団地ママ達？ 
*共用廊下が向かい合ってるというのは プライバシーの面でかなりマイナス点ですね。 しかし、防犯面では良いかもしれません。 
*屋上に出ることが出来るマンション、良いですね＾＾
**スカイビューテラスはいつでも出入り自由なのでしょうか？ 出入りする入り口はオートロック使用になっているのかな。 普段も利用できるならいいですが、花火大会の日だけしか利用できないとなると、あっても意味ないかなと思いました 
*モデルルームにいったときに、 郵便局側から中庭みたいなスペースに外部の人も 入れるようなことをいってましたよ。 職安も近くにあるのでちょっとどうなの？ みたいな 
**パークハウスも通り抜けできるし、普通でしょう。建物を外に寄せすぎて公開空地が中になったんでしょう 
***ルミナスクエアガーデンというやつですか？外部からも入れるというのは。 通り抜けできるわけではなさそうなので、通行人がいつも歩いているのとは違って 子供たちが遊ぶとか、ベンチなどが置いてあれば一般の人が休んだりする程度 なのではないかと思うのですが。 緑があるのは良いことだと思いますが、土地の利用の仕方がなんとなくもったいないかな。 
*エントランスやロビーはホテルライクな様子。最上階にはオープンテラスもあり、海をみながらデッキでのんびり過ごすのも素敵ですね。そして、この物件はパーティールームやゲストルームなどの供用施設が最小限に抑えられていることも特徴の一つです。
*管理費が抑えられるというメリットもありますが、家族や友人を気軽にもてなせる空間がないのは少し残念。今住んでいるマンションも共用施設の一つにパーティールームがあります。小さな子供がいると、マンション内で移動できるのは最大のメリットなので重宝しています。しかしここは神戸のど真中！周辺にはホテルやレストランも徒歩圏内に多くあるため、そちらを利用できます。 


==設備・仕様==
*床暖房やディスポーザーはあるのでしょうか？
*ディスポーザーは評価できますが、その他の設備もごく一般的な仕様。食洗機も標準で付いていません。 浴室も中ランクの一般モデルです。カウンターも御影石調ではないすですし、価格に見合った内装設備ではないように思います。 他地域の80平米以上の間取りの3千万～4千万円台の物件と似たようなありきたりの仕様です。 
**食洗機は標準で付いていると説明を受けましたが。あと床暖房なども付いているようにうかがいましたが。
*震災経験がある神戸のマンションだからこそ防災面もしっかり。地震時に玄関のドア枠が変形しても扉が開く仕組みや 
家具転倒防止対策などがとられています。防災倉庫や備蓄倉庫も設置されているのも安心です。 
【オプション】
*エアコンはリビング用のものは稼働率、電気代等を勘案すると、和室、キッチン含めた畳数以上対応できる大きさが良いと家電量販店の販売員さんに聞いたので、20畳以上の大きいものを購入しています。リビングは床暖もあるので効率よく利用したいところですが、一括受電システムで時間毎の電気代(使用量)を気にしないといけないということなので、入居後様子を見たいと思っています。冷蔵庫が大きいため測定結果ではギリギリ入る感じですが、その代わりカップボードの横幅を変更してもらいました。


==間取り==
*間取り：1LDK～4LDK
*専有面積：53.80m2～89.18m2
*1LDK～4LDKとあるので、いろんな人が住むのかな？って思います。シングルの人から、ファミリーまでという事になりそう。1LDKは、投資目的だったりもしそう
*ヤフーには間取りUPされていますね。 やはり横長建屋である以上、お決まりの間取りは仕方が無いのでしょうね。 外側廊下なので、中庭に面する窓があり、空気の通り道があるのは、内廊下との違いですね。 梁が室内に出っ張ることが抑えられているのも、高層タワーとの違いですね。 
*ありふれた田の字の間取りですね。 廊下が長いのと共用廊下側の居室はどれもかなり柱がくいこんでますね。 これって売り主にとっては手っ取り早いコスト削減なんですが、やたら使いにくく勿論柱の部分も住居専有面積に含まれますからまったくの無駄ですね。
**間取りに少し期待していたのに、これではガッカリですね。 田の字であっても、キッチンと洗面がスルーだったり、利便性が考慮されていれば 魅力を感じるのですが。場所の利便性で一気に売りさばくつもりなのでしょうか？ 今の時代部屋数を多くすれば良いというものではないと思うのですが、窮屈な間取りだなと 感じました。
***確かに、間取りは魅力が全く無いですねぇ・・・ 角部屋ですら、中住戸のような間取り 一番広い間取りって89m2しかないんでしょうか。 今後、もっと広い部屋が販売されたりするんですかね。
*外観からも予想してましたけど、ここは残念ながら高級物件ではないようですね。 間取りを見る限り、団地的な普通のファミリーマンションのような印象です。 しかし、立地を考えるとある程度は値の張る物件になるんでしょうね。
*ウナギの寝床タイプの間取りに見えますけど、スパンの広さはどれ位なんでしょうね？もしかしたら、Nタイプの間取りで芯々で7mくらいあるかもしれませんね。
*Nタイプのバルコニーは13.11m2あるみたいなのでバルコニー出幅が1.9m～2mだとしたらスパンは6.9m～6.5mぐらいじゃないでしょうか
**浴室を基準にした縮尺で見ると、Nタイプで7mってとこでしょうけど違和感を感じますね。直感でスパンは6m程度の間取りに感じます
*一番広い部屋でも80平米代なんでしょうか？ 物件概要からは読み取れませんが、地主さん用の非分譲住戸があったり、 もっと広い部屋は今後、販売されたりするんですかね？ もし、80m2代の部屋が一番、広いとなると、そこから この物件のコンセプトが見えるような気もします。 完全にファミリー団地タイプのマンションというコンセプトなんでしょうね。
*共用廊下側の居室に柱が食い込んだ典型的な田の字型の間取りですね。
*ウナギの寝床で田の字型の典型的な間取りで魅力は皆無ですね。 採算性とか考慮するとこういう間取りになってしまうんでしょうね。 良い点は角部屋は共用廊下に窓が作られないということくらいでしょうか。 89m2の主寝室のクロークの両脇の無駄なスペースは何でしょう？ 図面上のミスでしょうか。 当初の予想通り、ターゲットを絞った明確なコンセプトという感じですね。 ここまで割り切ってる物件も珍しいと思います。
【モデルルーム見学記から】
*メインターゲットであるシニアとファミリーをコンセプトにした2タイプ用意されています。
**まず初めに、3LDLを2LDKにリフォームした71.05㎡は白を基調とした明るいモデルルームへ。入って両サイドに、洋室5畳、6.5畳がありました。5畳の方は子供部屋になりますが、ベッドを入れるとかなり狭くなります。また、廊下側のため自然光がほとんど入らず、日中も電気が必要とのこと。 
***リビングルームはさすがの開放感、13.7畳と3.3畳のDENがあります。 リビングとDENはガラス張りの扉で仕切られているため、かなり広くみえます。DENは書斎や子供の勉強部屋によさそうです！ アウトポール設計で室内のコーナーに柱がなく、家具の配置もしやすいですね。 
***キッチンはフルフラットの対面キッチン、食洗機やディスポーザーは標準装備。 汚れやすいコンロ前のホーローパネルも主婦としては嬉しいポイント。お掃除もラクラクです。電気使用量の関係で下はIHコンロの選択は10階以上のみとなっています。奥行が1.9mの広いバルコニーにはシンクがあり、 園芸や子供のビニールプールも自由に楽しめるのではないでしょうか。 キッチン、バスルームなどの水回り部分の機能性の高さは◎。 「くるりんポイ排水口」や「ウェットスペース付洗面カウンター」など主婦のお掃除にイライラを軽減する工夫も多く評価できます。収納スペースも奥行きや高さに配慮している点が良いですね。 
**次にもう一つのモデルルームも見せて頂けました。4LDKを1LDK＋Dressing Room＋WIC＋SICにした角部屋プラン！ダークブラウンを基調としたシックなデザインは、至る所にラクジュアリーな要素が盛りだくさんです。 私は約10畳のマスターベッドルームへ続くウォークインクロゼット付きのドレッシングルームが好み。 DENへの動線もあり、4LDKの空間をフルに利用した贅沢なリフォームプランに仕上げられています。 89.18㎡の広さはもちろん、オーシャンビューを臨める上階であれば、広さ以上の開放感があるはずです。 
***こちらのお部屋はシニアを想定したモデルプラン。 シニア層は、一軒家を売却して生活に便利なこちらのマンションを購入する方が多いとのこと。 「子連れの娘ファミリーが来たら、どこに寝るのかしら」と庶民な疑問を持ってしまった私…。 
**この2つのモデルルームは全くコンセプトが異なるので、時間に余裕があれば両タイプチェックしても面白いです。

==買い物・食事==
*市場跡は車で行く範囲でしょうか？車なし世帯半数だと、 やはりスーパーいりますよ。 旭通りはオアシス、芸術センターはピーコック。 見かけすっきりは、スーパーなしですね。 
*ここスーパー近くにないですよね。駅ナカのスーパーは狭くてあまり品揃えないように思います。ハーバーランドにいくしかないのかなあっ 
**西元町界隈のスーパーですと、神戸駅のコーヨーか、その山側のライフが 割安スーパーです。 花隈の山側にもライフがあり、花隈の山側神戸駅寄りにも安いスーパーがあります。 イズミヤは不便で、あまりがんばってない感じですね。 三宮のコーヨーやそごう、ダイエー、オアシス、イカリを使い分けるのも良いと思います。 神戸駅には成城石井があります。ピタパは使えません。品ぞろえは夙川に劣らないと思います。 コンビニが沢山ある地帯で、少人数世帯には案外便利だと思います。 コープは山手にしか無いので、少し不便です。神戸なのに、コープがこんなに無いのが中央区なんですね。 どんなスーパーがお好みなのかは分かりませんが、便利だと思います。 車所有の家族住まいなら、来年？中央市場跡にイオンができますよね。とにかく不便ではないと思います。 駅中のコーヨーは客層はともあれ、狭くて案外便利です。狭くて一通り揃うスーパーは良いと思いますよ。 
***ハーバーの地下（カリモクやコメダが入っている辺り？）に神戸物産のスーパーが出来てるようですね。 中国製品ばかりのお店と思っていましたが、最近は健康にも配慮した商品を増やしているそうです。 ダイエーは今日の朝刊で報じられていましたが、イオン傘下第一号として、三宮店が食品スーパーとして 再出発するために、改装工事に入るそうです。三宮はここからは遠いのかも知れませんが、情報としては 知っておいても良いのかなといった感じです。 
*ライフに行くとしても、ここからだとフラットで行ける神戸店の方です、あんな坂の上の下山手店には行かないですよ。オープンした時に一度行きましたが、神戸店と似たような感じで品揃え的には変わりはない感じでした 
*エントランス向かいには郵便局のビル。1階にはコンビニがあります。
*JR神戸駅はフードテラス、スーパー、クリニック、ブランジェリーなどが入居する商業施設「プリコ神戸」を併設。 成城石井やスターバックスなどの人気ショップもあり、仕事帰りにも気軽に立ち寄れるのが嬉しい。 「KOHYO」は品揃えも幅広く、お惣菜も美味しいとママに人気のスーパーマーケットです。 
*神戸大丸、神戸・三宮センター街、ハーバーランドumie、元町中華街なども徒歩圏内！ 休日は海岸通りを散策しながら、人気パティスリーやカフェ、レストランへ行けるのが魅力です。 ランチブッフェで人気の神戸メリケンパークオリエンタルホテルへもすぐ足を運べます。 
*イズミヤ潰れてイオンが入るよ

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Image:郵便局のビル（2016-01-04撮影）170324.jpg|郵便局のビル（2016-01-04撮影）
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==育児・教育==
*周辺は商業地区のため教育機関は少ないですが、阪急・阪神沿線には神戸の人気市立中高・大学が多く、通学もラクラク。 関西でトップクラスの超難関進学校「灘中学・高等学校」へもJRで1本です。 


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*東西南北、どの方角も厳しい環境ですね。神戸でもここは、山側が西、海側が東です。南側は川重のビルで高さはどうにも太刀打ちできませんしね。北側は郵便局。上層階ならクリアできるのかも知れませんが。。
**海側トヨタ横は、日照が得られないかわりに、西側にも窓がある。日照が得られない部屋に微かな光を得られるように考えられているのかも。
**何度見ても、難しい立地ですね。改めてクリスタルみましたが、こちらからは見えないけど、あちらからは丸みえなのですよね。警備保障は残るみたいですし。海側、消防横は空き地があり、マンション建設されても不思議はないですね。 
*2階は津波が怖いので無理。せめて３階だね
*元町6界隈は本当に緑が少ないエリアですね。小鳥のさえずりや、風の音とは縁が無いのが残念。 人工的なものでも良いから、緑化に努めるべきですね。鳥や昆虫が集まり、人工と天然の境界線が無くなる。 緑の心落ち着く庭園を設けてもらいたいものです。共有テラスのようなものを計画しているようですが、 屋上庭園的なものにはならないのでしょうか？西宮ガーデンズなんかは、屋上庭園が良い感じで機能しています。 誰もが寛げるガーデンテラスがあるマンションだったらよいのにと思います。
**緑が少ないエリア この辺りは基本的にビジネス街、商業地だから。 住宅が増えてきたから緑化はこれから必要かもね。
***この界隈は公園がありませんね。広域避難場所はどこなのでしょう？
*非難マップ配布されていましたね。津波の被害は避けられない地域です。 阪神大水害でしょうか？過去に浸水被害にあったことのある地域にも入っているように思います。 避難場所は大倉山公園ではないでしょうか？違うかも知れませんが。
*お子さんが苦手な方はなら、この周辺は避けた方が良いと思います。 10年程、神戸駅近くに住んでいましたが、来年には神戸駅付近から引っ越す事にしました。 数年前まではとても快適に暮らせていましたが、残念な事に、ここ数年で変わってしまい、子育て世帯がとても増えてしまいました。 最近はどこに買い物に行っても、子供の奇声を聞く事が多いですし、部屋にいても聞こえる事があります。 アンパンマンミュージアムが出来てからは、特にひどくなりました。 駅や地下街はベビーカーの子連れが沢山増え、残念ながらマナーが悪い方々も多いです。 複数台のベビーカーや、家族数人で横並びになって我が物顔で歩いているファミリーも増え、歩きづらくなりました。 商業施設も、子育て世帯をメインターゲットとした店が多く、正直使える店があまりありません。 昔は、土日はそこそこ賑やか、平日は静かで、とても住みやすい街だったのに残念です。 
*この場所でまず感じたのは周囲からの音。 南東側には東行バイパスの入口があり 長い登りのスロープとなってます。 トラックがアクセル全開で加速するためエンジン音と排気ガスが凄い。 日当たりはこちら向きがいいんですが、これを四六時中浴びると思うと躊躇します。 それと周囲をでかいビルに囲まれて、眺望・日照が期待できないのは間違いないですね。
*落ち着いて暮らすという感じの場所ではないかもしれないですが、少なくとも交通面で心配することはないという場所ですし。 三宮の方までは自転車で普通に行ける距離だし、 電車に乗らずに自転車で勤務地まで行けるのならとても快適じゃないかと。
*JR神戸駅や、西元町駅など5分圏内で駅が近いのは嬉しいですね。マンションならではの利便性のよさに惹かれます！ ただ、神戸駅は西側に飲み屋街？みたいな感じなのが、気になります。あと花隈駅とかも下町っぽいし。 この周辺の10分～15分圏内とかは治安はいかがですか？
**ここからだと、神戸駅の西側や花隈にはあまり行く事がないと思いますよ。大体行くのは元町商店街方面、umie方面で、西側はせいぜい北西のライフまでじゃないでしょうか？私はいま神戸駅北側に住んでますが、ライフから西には殆ど用事がありません、郵便局かロイヤルホストくらいかな。花隈に行く事もめったにないですね、有名な洋食屋や焼肉屋に行く時くらいです。レジデンスに住む友達もいますが、ライフまではめったに来ないですよ、コーヨーか元町商店街でお買い物されてます
*ここはviewは諦めて、便利に暮らすマンションって感じですね。 一気に人口が増えて、兵庫にイオンが出来ますが、この界隈の人が使うとは思えませんね。 車持たない世帯も多いのかなとみています。 改めて近隣歩いてみましたが、良い立地でありながら、難しい立地。 運よく日照得られればラッキー。けれども周囲はビルだらけですからね。高層階はそれなりの価格なのでしょうか？ 日陰や他から部屋の中丸見えは嫌だなと思います。 
*このあたりは環境がいまいちですね。治安もどうなんでしょう。やはり改めてファミリー向けではないかな
*JR三ノ宮駅の再開発が動き出しそうですね。 JR神戸駅は恩恵を受けるかなあ？ まぁ何れにしろ、三ノ宮駅周辺は今以上にゴチャゴチャするだろうから、住むにはこの辺りを含めハーバーランドなどの方がより住みよい環境になるかもしれませんねえ。
*魅力的な街ならＪＲが神戸駅に駅ビル建ててるよ。 ＪＲ三ノ宮と違い、ＪＲ神戸は地上部の敷地はかなり広いからね。 中央郵便局も高層オフィスビルになってたよ。 ウミエでかろうじて生きながらえているのが、寂しいけれどＪＲ神戸駅の現実。 
【周辺状況】 
*美しいベイエリア「神戸ハーバーランド」へも徒歩4分。 山と海が側にあるまさに「神戸」という素晴らしい立地です。周辺エリアは電線の地中化、街路樹の整備もされ 風情が漂う並木道に沿って、タワーマンションや近代建築群が並んでいます。 この物件の魅力は、まさにこの美しい住環境にあると言っても過言ではありません。 
*物件前にはヨーロッパの街角のような「現：ファミリア本社（旧三菱銀行神戸支店）」があります。 このパークホームズ神戸にも、景観形成市民協定にも基づいた気品あるファサードを設置。 御影石を使用した重厚ある外観デザインは、この美しい景観に相応しい佇まいです。 
*このマンションは3つあるどの棟の部屋を選ぶかにより、見える景色が大きくことなります。 海側を臨む「マスターコート」は10階以上から海を見渡せることが出来るため、人気が集中。 もちろん、阪神高速道路までにネッツトヨタなどのビル群があるため、将来的にタワーマンションが建つリスクは否めません。


==周辺施設==
*車で5分の場所には神大医学部の付属病院、各種クリニックも周辺に点在しているためシニア層、ファミリーにも安心ですね。
*山側には徒歩10分の場所に「大倉山公園」があり、ジョギングや散歩が楽しめます。 海側には神戸タワーとベイエリアを見渡せる「メリケンパーク」があり、家族やカップルにも最適ですね♪



==その他==



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/パークホームズ神戸%20ザ%20レジデンス/ 「パークホームズ神戸 ザ レジデンス」についての口コミ掲示板一覧]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/567489/ パークホームズ神戸 ザ レジデンスってどうですか？【検討板】]

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