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パークホームズ初台

Name: パークホームズ初台
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 3 (1 reviews)
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[[ファイル:パークホームズ初台外観.jpg|thumb|400px|パークホームズ初台]]

==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]初台1丁目10-6（地番）
*交通：[[京王線]] 「初台」駅 徒歩3分
*総戸数：41戸（販売総戸数29戸、事業協力者戸数12戸含む、他に　店舗5戸）
*構造、建物階数：地上6階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2014年10月下旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：奥村組 
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス 


==価格・コスト・販売時状況==
*初台の家賃相場です 。笹塚と初台ですと初台の方が賃料は若干高いですが、物件価格も高いので利回り考えると笹塚といい勝負かそれ以下かと思います。実際は物件により誤差もだいぶあるでしょうが一つの指標にはなりますね 。
http://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/hatsudai_04925-st/price/ 
*資産性気にするならちょっと前にもレスあったけど騰落率ランクとかも気にした方がいいよ。三井は丸紅、東急、伊藤忠以下らしいから。事実ご近所物件でも差がでてるらしいし。
http://magazine.realestate.yahoo.co.jp/jsny/20140924-00000192 
*一般的には下駄履きだと資産価値が低いそうです。 
**外観的にもかなり評価下がりますから仕方ないでしょうね。お店にもよるけど住居と違って店舗部分は入口周辺などの共用部も劣化が激しいみたいですし。 
**下駄履きマンションは近隣トラブルのもとになることが多いのであまり好まれませんよね。オーナーさんの意向次第で何の店舗になるのか読めないとこありますし.. 
**下駄仕様のマンションは入るテナント次第で微妙な感じになりますから、モデルルームでもよくテナントの件は聞いた方が良さそうですね。時期的にはもう決まっているでしょうし・・・・。飲食店とかだと臭いなどの問題がちょっと懸念されますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45649/all/
【地権者住戸】
*地権者さんが最上階や角住戸などいいとこ全部持って行ってしまってますね。あっても買える価格だったかは別の話ですが最初から選択すらできないとなんだかなぁって感じてしまいますね
**確認してますが角住戸、全部が地権者住戸というわけではないですよ。
*ここの場合は地権者住戸の賃貸比率も高いですし賃貸層の方との意識の差から共用部分が傷みやすいと言われたりしますね 
*最上階の角部屋は地権者に占拠されてそもそも選べませんね。最上階は6戸中4戸が地権者で一般の方が選べるのは中住戸の2戸だけですね。 


==交通==
*ここはバス停も近く渋谷駅方面のお出かけもいいですね！
*新宿からの帰りを考えたら圧倒的に初台ですね。この立地なら乗る場所を考えれば深夜でも1000円いきません。
*毎日電車の人はいいですよね、サッと乗れます。


==構造・建物==
*事業協力者14戸と店舗5戸が入る
*乾式壁
**乾式って5～6年前から騒がれてるけど、もうこれが主流だから あまりこだわる必要はないね。
**地震で簡単に隙間できるし。今みたいな人手不足の時に施工の技量が低いと遮音性にも影響でやすい。懸念材料が増すのは確か。
*仕様と間取りもイマイチですし。立地も商店街の中ですし・・高級感は皆無
【日当り】
*方角もですが低層ですし、ガラスバルコニーじゃないので陽当りは厳しそうですね。下層とかだと朝だけとかじゃないですかね。 
*昼頃まで陽当たってました。
*現地＆現物眺めてきましたが確かに日あたりはあまり良さそうではありませんでした。バルコニーで奥まった部分の窓からの採光はあまり期待できないと思います。 


==共用施設==
*駐車場 : 総戸数 41戸 に対して 敷地内機械式 9台 敷地内平面 1台
*駐車場は機械式だから屋根あると思います
**パレット３段で下の車両は上の車両があるので屋根？ではないですけど一応雨が直接当たることはないでしょうけど上の車両は野ざらしでしょう。あれをあまり屋根とは呼ばないと思います。リスク考えるなら地下でない駐車場を選ぶかなどした方が賢明です。機械式は豪雨の際は上にあげておいた方がいいですね 。
**機械式だとあとは、雪が降った時が心配かな。車が出せなくなってしまう事もあるのではないでしょうか。雪の予報の時は、外の駐車場に臨時に止めにいった方がいいでしょうね。
*一方通行のため駐車場は商店街から入れないのはチョット不便かな


==設備・仕様==
*リビングダイニングがダウンライト仕様になっていないのが残念


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK。
*専有面積：39.57m2～81.37m2。
*バルコニー面積：4.81m2～28.77m2
*専有面積に柱がたっぷり盛り込まれた残念仕様 


==買い物・食事==
*買い物は結構苦労してます。生鮮食品は仕事帰りに伊勢丹に寄るか、休みに渋谷東急のフードショウに行ってます。OKは生鮮食品はいまいち。商店街も。夜はセブンイレブンに列ができてますよ…。 
*ここは初台駅近セブン、リュクスローソン共に徒歩1分くらいで便利な場所ですよね。
*初台は買い物環境はよくはないです。個人商店の品ぞろえははっきり言って微妙です。あとは閉まるのが早いので遅くに買い物したい方には不向きです。面倒でも週末にOKでまとめ買いとかできる人なら平気かもしれません。成城はこの辺からだと行くのが面倒ですが、人によっては重宝するかも。一般的なスーパーはないので、それを許容できる人じゃないと初台は無理かと思います。
**OKストアはあれくらいの距離の場所にあるから良いんじゃないでしょうか？それとも初台商店街に出来て、前の道路が車通りが多くなる方が良いですか？パークホームズからなら下り坂ですし、自転車で1分程度で着く最高の場所だと思いますが。
*初台は薬局やコンビニがメイン。商店街は閉まるの早いので夜買い物する方には向きません。あちこち回るの面倒な方にはキツイ環境。外資食メインのDINKSとか単身者ならいいかもしれませんが、ファミリーには微妙です。
*食事やカフェならオペラシティにありますね。
【スーパー】
*専業主婦のいる家庭ならなんの問題もないのでしょうが、駅とスーパーが逆方向というのは、仕事帰りにお買い物という視点からは結構痛いんですよね。お向かいのスーパー百貨店というので事足りるか、１階に小型スーパーみたいなお店が入れば良いのですが。
**お向かいのスーパーはのんびりショッピングって感じではないし(入るのに勇気がいるかな)、OKは安くて良いのですが、お魚が悲しい…（食べたくなるようなお魚がない）贅沢でしょうか？
**初台スーパー百貨店内のお魚屋さんに結構良さそうなお刺身売ってました。
*次に近いスーパーは……オペラシティの成城石井ですか？ここを頻繁に利用するのはコストがかかりそう…
*仕事帰りで寄るとすれば成城石井でしょうね。普段使いならこの辺だとやはりOKになると思います。 
*周辺住民ですが、普段は生協や野菜の宅配を利用しています。商店街や成城石井では新鮮なお野菜は手に入らなく、OKは帰り道の坂がなかなか辛いので…
*成城石井は駅反対側だし、お高いので日常使いには厳しい。OKストアはあんな辺鄙な場所にあるせいでこれまた使いにくい。この辺は本当に買い物が不便
*駅からの動線にないからオーケーは使いにくいよね。あと言うほど安くはない普通のスーパー、モノは悪くないけどね。
*初台OKストアーは配達もありますよ！
【商店街】
*休日は、甲州街道北の不動通り商店街も下町的で面白いですよ。
*この辺は、ちょっと風情がある様な下町風ですね。商店街みたいなところも駅の近くにもあります。 
*八百屋、お肉屋、初台スーパー内魚屋ほぼ商店街で事足りますよ。
*4，5年前に比べればここの商店街も低価格なチェーン店から高級フレンチなど幅広く飲食出店が増えました。
*昼食時は近くのオフィスビルから商店街飲食店やテイクアウトに降りてきて歩行者天国状態で本当に賑やかな商店街ですよ！
【1Fテナント】
*1Fテナントはどのような店舗が入られるのか楽しみです。
**米屋、写真屋は決定してます。 
*店舗は大型のお店は入らなそうなスケールですね。


==育児・教育==


==周辺環境・治安==
*用途地域１種低層かと思ったんですがよく読むと実際は近隣商業地域なんですね。あくまで周辺が１種低層という
*駅出口から現地間は人通りが多く夕方過ぎまで歩行者天国状態です。通り沿いは深夜も明るく人通りがあるので女性は安心出来る環境かと思われます。
*都心に近くてあまり知られてない地域ですよね。庶民的なとこでもあるし、少し上質な雰囲気もある。
*初台って何もない、はっきり言って便利かと言われれば微妙...そのうえ周辺は商店街通りなうえに、ここの場合店舗も入るから騒がしいでしょうし静かでもない 
**いやいや、結構色々お店ありますし一階店舗だから静かでない根拠解りませんね？ここの前、通りますが騒がしくはありませんよ！
【商店街周辺】
*この物件のエリア商店街通りだから仕方ないとはいえいつも路駐してるよね。凄く邪魔、特にコンビニの前あたり
**コンビニのとこはいつもトラックが停まってる印象があります。オーケーいくときいつも邪魔だなって感じてます。
*商店街は納品トラックやタクシーなど歩道が整備されてない割に交通量が多いので日々危ないなって感じること多いです。
**でもどちらかと言うと常に歩行者天国状態。
【自然災害】
*あそこは地盤最強だから安心してもいいと思う。 
**都内有数にここは地盤が良い。
*ここは豪雨などの浸水被害も心配無いですね。 
【周辺住民】
*幹線道路の騒音などはほぼ全く気になりません。
*初台は今 転換期だと思うので、三井のマンションが二つになった事で 今後 スーパー(希望はピーコックやガーデン、せめて東急ストア)の誘致や 電線の地中化など 進んで行くのを期待してます。 
*初台の中でもこの辺りは住みやすいです。 
*ここは大通りから入った所なので騒音は気になりませんし日中商店街は人通り多くて賑やかく夜は静かで住みやすい良い場所ですよ。 
*現地周辺を知らない人は初台が？と思うかもですが確かに甲州街道より南側は元代々木、富ヶ谷、西原に隣接してますし幡ヶ谷・笹塚とは違い閑静で上品な感じで高級外車も多いですね、甲州街道北側とは違いますよ、特に現地くらいから代々木上原方面にかけてはステータス感じてもいいと思いますよ。
*駅徒歩3分、初台駅前からバスで渋谷駅にも行きやすく商店街通沿いは常に人通りがあり治安も良く代々木上原方面にも近く代々木上原方面マンション価格に比べるとお買得価格なのが初台1丁目の良い点かと思います。 
*東京オペラシティ（約450m・徒歩6分）、新国立劇場（約300m・徒歩4分）。


==周辺施設==
*代々木公園（約1,200m・徒歩15分）、玉川上水旧水路緑道（約460m・徒歩6分）。


==その他==
*ピアノ演奏が可能だそうですが平日は9：00～20：00まで、土日祝は12：00～20：00まで可能など、既にかなり細かいルールが決まっている


==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E5%88%9D%E5%8F%B0 「パークホームズ初台」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520553/ パークホームズ初台]


23ku/520553/468
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