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パークホームズ二子玉川　彩翠邸

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[世田谷区]]瀬田4丁目1048番1他（地番）
*交通：
#東急[[田園都市線]] 「二子玉川」駅 徒歩14分 
#東急[[大井町線]] 「二子玉川」駅 徒歩14分 
#東急[[田園都市線]] 「用賀」駅 徒歩19分
*総戸数：27戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上5階建（一部鉄骨造）
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年09月中旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社/株式会社室町クリエイト
*施工：名工建設株式会社
*管理：三井不動産レジデンシャルサービス


==価格・コスト・販売時状況==
【検討者】
*駅から１４分・・・それが価格にどう加味されるか注目しています。
*それにしても、いただいた資料を見て、開発道路という名の橋を作って、そこに接道しているみたいになってますけど、そういった土地自体の評価ってどうなんでしょうかね？評価が低いから安いなんてことがあったりしますかね？ 
**分譲宅地の開発私道と同じようなものでしょう。接道しているのだから、その点では評価的にマイナス云々と言うことは無いですよ。それより、この丸子川沿いの道路は、一種の抜け道なのですが道が狭いのに、一方通行ではなく、治太夫橋付近などは、狭い道でのスレ違いに自信がない方は近寄らない方が良いかも。 
*問い合わせが殺到する様なタイプの物件に見えないのだけど。地元のこの場所の良さが分かる人たちが買う感じの物件じゃない？正直言って地味だよね（笑）
*来年２月に入居なのに、まだこれから第１期の販売。建物内のモデルルームもこの秋にできるということです。 資料請求すれば、間取りは送ってもらえますよ。 短期で売り切る自身があるから、販売から入居までが短いんじゃないかと勝手に思っていたのですが、 どういうことになっているのでしょうか。 静かにいつの間にか完売ということもありそう。
**確かに建物自体もほぼできてる（完成してる？）のに販売開始がえらい遅く、派手に宣伝している感じもないので、裏事情が気になりますね。 市況が膠着ムードで当初出そうとしていた価格だと割高感が強く出るから９月の日銀決定会合での追加緩和を期待してタイミング待ったとか？ それとも単純に他の世田谷区の三井物件（梅ヶ丘・豪徳寺）及びたまプラで販売代理してるジオあたりの販売状況に目処がつくのを待っている？ いずれにしてもお値段が気になります。 個人的には間取り的には間口が狭くあまり好みではありませんが、周辺環境と花火に惹かれます。
*駅まで離れている物件ですので、短期で売れるとは思えないのですよね。 なんだかんだで駅までの距離はマンションの場合特に資産価値に直結する部分が大きいですので。 今月末に販売になるということですので、具体的なお値段も出ている頃なのでしょうか。 いくらぐらいになるのか想像がつきにくいですね。 ものすごく高い額になるとは思いますが、その中でも程度問題ってものがあります。 
*国分寺崖線沿の風致地区という住環境的なプラスアルファにも関わらず、ごく普通のマンションだね。何らプレミアムが感じられない…。パークコート二子玉川はさすが三井と思ったものだけど。これも建築費高騰の影響なんでしょうか
**うーん、もっとプレミアム感を出したほうがここだと人気はわかりやすくでたのかなぁ。駅まで遠いんですけれど。 見た目が普通な感じなのは建材費の高騰もあるとは思いますし、 なにかデザインした人の感性のようなものも関係有るのかもしれません。 こればかりは好みなので、なんとも言いがたい。 高級感があって素敵だなってもしかしたら実物を見ると思うかもしれませんよ。
*第1期って何戸の販売なんだろう。総戸数がとても少ないので、半分以上は売りだしてしまうっていう可能性も出てくるのかなというふうに感じております。ただ要望書がどれだけ入るかっていうのも重要になってきますね。
**１期完売御礼って言う風に書いてあったので２期に入るのかと思いきや、まだ１期２次。 ということは１期１次の状態ですのでそこまでたくさんは出さなかったんじゃないかなぁ。 少なくとも２戸以上は出すのだろうなというのは予告を見ていて推測されますが…。 実際に１次で売りだした戸数をご存じの方はおられますか？ 一番気になるところですが、記載がなかったように思うのです。
***年末の1期1次は、南向き中住戸のほとんどが売れたみたいですね。公式HPでも、中住戸のDタイプ、Eタイプは掲載が無くなっていました。東向きも、少し広さが抑えられているのでグロスが安くなり、北東角部屋のAタイプを中心の人気だったとか。 
*二子玉川駅まで徒歩１２分はちょっと遠いなと思います。せめて、１０分くらいで駅まで行ければと思っているので、この距離でこの価格帯は、購入には躊躇ってしまう人多いのでは？ 
**ここも最終期で、あと5戸になったんですね。この価格帯は、あちこちで苦戦しているみたいなので、上出来なのでしょうか？
***最終期登録受付中。今、3戸と書いてありました。一番安くて6990万円なので、やっぱりこのあたりは人気区域なことがわかります。住環境、教育環境が整っている場所は、いわゆる「民度」が高いので安心して住むことができるのが利点。マナー違反の行動をしている御主人の職業がわかると、「ああ、やっぱり」といったことも多いですから。平均年収が高い人が集まる場所は安心できるのはわかります。ただ、その平均年収も、どんな稼ぎ方で細かく分かれちゃいますけど・・・。高いお給料じゃなくて、まっとうなお仕事っていう意味も重要。
*あれ、1階庭付きの住戸も残っているじゃないですか。 庭つきなんて真っ先に売れてしまう印象がありますが、 ここは価格がネックになっているんですか？ 
*残りあと1邸のみの販売となったようです。 確かに、駅からの距離は徒歩では少し遠い気がしますが 物件自体は、設備なども含めて魅力を感じます。 残っている間取りが希望と合っていたらラッキーだと思います。
**あくまで、Bタイプのお部屋が残り１戸。確かに、HPを一見すると、「いよいよ残り１邸」の文字が飛び込んできますが、物件概要を確認すると、相変わらず残り４戸のままです。 
***いや、もっと言うと5戸以上残ってると思われる、あくまで表に出してるのが4戸だな。いったいいくつ売れてるんだろうか 
****Bタイプが残り1邸になったようです。二子玉川、人気なのかなと思っています。他の間取りだとまだ残っているんでしょうか。 D、Fg、Grがありました。単純に計算しても4戸は残っているんですよね。もしかすると5戸以上残っていることもあるんですね。
*ここってなんで人気ないんですか？売主の問題？周辺地域の問題？
**駅遠すぎるから…
***遠くて周りがただの田舎ならそう言う言い方もあるけど、最寄駅が二子玉川で周囲は本当に閑静な高級住宅街ならそれはそれでありなのでは？ 
****駅だけに条件を絞っている人なら、ここは向かないかもしれませんが、基本は車での移動がメインでしょうね。物件自体はすごく良いですし、おしゃれなマンションと思いました。一つ一つの仕様に力が入っていて、良いと思います。
*もう最後の1戸。事務所としてモデルるルームとして使っているところなんで、それをどう思うか…ですよね。全室エアコン設置しているというのが売りみたいなんですが、ここの場合はそういうことが買うためのきっかけになる人はあまりいないんじゃないかなぁなんて思ったりもして。引っ越してきたあと、業者呼ぶのって面倒だったりするわけだけど…そういう人には良いのかな。
*完売したようですね。



==交通==



==構造・建物==
*敷地面積：1438.82平米
*建築面積：571.30平米
*延床面積：2542.74平米
*パークコート二子玉川のDNAを受け継ぐって書いてあったから、期待して現地に行きましたが、外観が正直かなり残念な感じでした。バルコニーも黒の格子でしたし…パークコートとはかなり違うように感じました。


==共用施設==
*駐車場：総戸数 27戸 に対して 敷地内機械式 9台 敷地内平面 1台
**車といっても、屋外の3段機械式駐車場に駐車するのを考えると躊躇しますよね。 
*駐輪場：総戸数 27戸 に対して41台
*バイク置場：総戸数 27戸 に対して1台
*エレベータ：1基



==設備・仕様==
*防災対策として物理的な設備だけでなく、マンション単位での防災訓練や防災イベントを実施しているようで、とても安心だと感じます。 ただ管理組合が行う訓練やイベントのサポートだそうなので、管理組合主体で実施する必要があるのかも？ 個人的には任意参加でも構わないので、年に1度は訓練すべきだと思います。
*フロアコーティングにも様々な種類があり、どれを施工すれば良いのか 素人ではわかりかねるところがあります。 UVフロアコーティングは車のボディにも使われるコーティング工法だ そうですが、やはり傷はついてしまうのでしょぅか。
*遮音性に優れた仕様に作られているため、音に関して気にする事は少なそうに思えました。壁だけではなく、床も二重構造になっていて、音が響きづらい作りになっているから、小さなお子様がいる家庭も、ご近所さんへの騒音を気にせず暮らせそうです。
*キッチンがいろいろ工夫されているようですね。天板も掃除しやすそうだし長く綺麗さを保てそうで日々テンションがあがります。カップボードもおそろいなので統一感もありますし、生活感も出ないのがいいと思います。我が家はコップをたくさん使うので専用置場があるといいです。レンジフードも掃除しやすそう。





==間取り==
*間取り：3LDK
*専有面積：73.50m2～85.48m2
*バルコニー面積：7.01平米～11.16平米
*間取りを見るとファミリーに絞った上に広い部屋もないから 同じ様な経済力の家庭が集まりそうだから合意形成しやすいかも。 
*「田の字」の新築が多いなかで、公開されている間取りは工夫が感じられます。 
**確かに間取りは居室が共用廊下に接しているような造りでなく、かつ全ての居室に窓がついていてよく考えられているなぁ、と感じます。（たまたまホームページに角部屋のみが掲載されているのでしょうか）全ての間取りと価格帯が知りたいですね。それから、2つの棟がL字形に建てられているようですが日照は干渉しないものなのか気になります。
*全体的に間口が狭い感じがするんですが、どうなんでしょうか？
*公式に載ってる85Cタイプが一番いいよ。
*何でここの間取りはナロースパンばかりなのですかね？ 富裕層とか最初から狙うつもりのない間取りばかりの様に思えます。 瀬田で環境もいいのに安い！という線を狙っているのでしょうか？ 周りには有名なマンションも多いのに残念！
**二子玉川の立地なのに残念、ってところでしょうね。70m2、80m2台の間取りで3LDK。3LDK、子どもが2人いて1人1部屋だと主寝室の他に2部屋必要だからといった計算なのだと思います。ウォークインクローゼットがあったりするので、収納は十分と思います。
*Bタイプ、主寝室にウォークインクローゼットがあり、洋室1、2にもクローゼットがしっかりあります。洋室2に窓がないのがネックですが、収納もしっかりあって、LDK15.4帖なら広い気がします。 冷蔵庫のスペースは余裕あるんですよね。きっちり四角の冷蔵庫置き場だと、将来的にそのサイズしか入らないので不便と聞いたことがありまして。
*庭付きテラス付きのFgというプラン、物件の側面がドライエリアというように書かれているのですが、少し掘り下げられている。。。というイメージなのでしょうか。サービススペースやドライエリアは共用の階段から直接入り込めたりしてしまわないのでしょうか。
*Grは流石によいお値段。 ルーフバルコニーがついているので、実際の室内面積よりも季節によっては使える部分が出て来るという感じはします。今の季節でも朝イチだったら暑くなりすぎていないですから、朝ごはんを食べたりなんてことはできそう。 ただ、ルーバルはベッドルームを通り抜けないと行けないので、 その点はちょっとどうなん？というかんじなのか。 


==買い物・食事==
*このマンションから徒歩５分圏内というふうに考えるとあまりお店もないなぁ…というふうになりますが、１０分圏内と考えると途端に選択肢が増えるという風に地図を見ていて感じました。
*駅までありますが商店街があったり高島屋もあるしそう不便はないのでは。



==育児・教育==



==周辺環境・治安==
*用途地域：第１種中高層住居専用地域
*二子玉川の西の限界。日々の通勤、通学する際の駅までの距離が辛いレベルだけど、住環境は最高、洪水の心配もいらないというところが特徴か。 
*駅から遠いですが、ここは利便性を求める物件ではないのかと思いました。 緑も多いですし、静かでゆったり暮らせるマンションであると感じます。 これまで、駅近で買い物するお店も近く、都心へのアクセスの優先度が高いのが良いと考えていましたが、 将来的な事を考慮すると、意外にこういった閑静な地域にある物件も良いかもしれません。
**確かに駅からは遠いですが、環境は良いですよね。逆に駅周辺の喧騒から離れていて良いかもしれません。 が、ここはそういうゆとりある生活を送りたい場所のマンションであるにも関わらず、超縦長リビングのナロースパンで開放感に乏しそうなのが残念でなりません。 まぁこの敷地形状で全戸南東or南西向きにするにはスパンを狭めなければいけなかった、という事情は分かりますが、期待していただけに複雑な心境です。。。 
***落ち着いた暮らしを送ることができるという点では良いのかも。利便性よりも静けさ重視、みたいなね。 
*駅までの距離は気になってしまう部分かもしれませんが、 それを除けば良い環境にあるマンションだと思いました。 あまり若い人には好まれないかもしれませんが、 老後の事まで考えると、ゆったり暮らせそうで良いですね。
**年取ると、交通不便なのは辛いですよ。病院だけは近いから良いのかな。
***国分寺崖線に抱かれた特別な立地。しかも二子玉川の賑やかな喧噪からも程よい距離。ここは通勤利便性のための駅徒歩何分かの違いに優先順位を置く様な層をターゲットにしていないでしょう。歳取ってから駅まで出るのが辛い？タクシー呼べばいいじゃない。毎日往復したって自家用車維持するよりは安いよ。
*外環道の東名以南の計画が不透明なのが懸念。高台の病院は移転計画があるようだが
*このパークホームズの裏山は、三井が交渉したものの日産病院が譲らなかったそうで、しばらくは、あの森の雰囲気も安泰なのかなと思います。 
**この辺りの森は本当に貴重ですよね。私にとっては国分寺崖線の緑と多摩川の河原という自然の豊かさが都心に住まずに二子玉川を選び続ける理由です。
*ここは地元の人で、ここの良さを知っている人向きだね。基本的にこの並びのマンションはいいものばかり。でも、土地勘がないと何でこんな駅から遠い場所なの？となってしまう。
*丸子川は、抜け道のせいか、現地は交通量が意外と多い。すれ違いにも幅員が足りないので、歩行者は気を使う。 
**バス停に行ったり、バス停に行かない限りは丸子川沿いをずっと歩く事なんかないでしょう？すぐに住宅街に入るはず。
***私も丸子川沿いは、歩かずに、住宅街を抜けています。いくらでも行き方はありますが、マルエツから砧線の歩道、高島屋、二子玉川駅という道が多いですね。
****砧線の歩道から商店街の交差点、米屋の交差点、世田谷信用金庫の横の交差点と信号の変わり具合を見ながらいくのが駅に行くのに一番効率いいかも。歩いていて楽しいのは商店街ルート、雨の日は米屋の交差点が便利。
*ここの前の道は朝夕の環八混雑時の抜け道になってます。トラックや通勤の車がブンブン走っている。こういうことって、実際暮らし始めないとわかりにくいですよね汗
**前の道は別に交通量がある訳じゃないですよね？逆に車を持っていれば246にも環八にも出やすい場所とも言えますよ。歩くのなら向かいのブロックに入ってしまえば車が来ることは殆どなくなりますし。別にデメリットに感じたことないです。
*現地は低地ですか？


==周辺施設==
*玉川病院移転計画ってどうなっているのですかね？
**何処から出たのか分からないですが、玉川高校跡とか場所までリアルに語られていたりして気になりますよね。 
*多摩川の緑地帯の自然にほっとさせられると思います。
*駐輪場は、この物件に近い方から、 高島屋の裏、246バイパス高架下にひとつ、 田園都市線高架下に、三菱銀行裏側方面と、玉堤通り渡ったところの、2箇所、 駅反対側になってしまいますが、ライズSC再開発エリアの地下や2Fに複数箇所、 あります。 スポット利用なら、ライズSCの方までいけばほぼ確実に停められます。 月極の空き状況は知りません。 


==その他==



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