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パークコート三番町ヒルトップレジデンス

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[千代田区]]三番町20番1（地番） 
*交通：
#都営[[新宿線]] 「市ケ谷」駅 徒歩4分 
#東京メトロ[[有楽町線]] 「市ケ谷」駅 徒歩6分
#東京メトロ[[南北線]] 「市ケ谷」駅 徒歩6分
#[[総武線]] 「市ケ谷」駅 徒歩7分
#東京メトロ[[半蔵門線]] 「半蔵門」駅 徒歩8分
*総戸数：92戸（事業協力者住戸3戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上18階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有 
*完成時期：2017年11月下旬予定 
*入居時期：2017年12月上旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：株式会社錢高組 
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
*公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1301/


==価格・コスト・販売時状況==
*第1期2次：8,090万円予定～2億3,500万円予定
*番町アドレスってだけでこれは高すぎるだろw。売れるはずがないw
*今日、抽選ですね。 プレミアム住戸はほとんど売れてますよ。 今回もかなり高倍率がつくみたいです。 当たるといーなぁー
*大した戸数ではないのにもう半年近くだらだらと売ってるので、早いとは言わないでしょう。むしろ近隣物件と比べて苦戦した結果、南向きでない(狭い)部屋は予定よりかなり価格を下げてますね。 なので、DタイプEタイプあたりの高層階は中層階と価格差が少ないこともあってかなりお買い得ですし、この値段ならさすがに売れそうな気がします。
**狭い南向き以外の部屋は値下げですか。結果的に坪単価いくらくらいになったのですか？
***12月から販売だから半年も売ってないと思いますが。。
****確かにD、Eタイプはお買い得感ありますね。
*****ホームページも夏前くらい？からあったしモデルルームも秋から開いてるので、他と比べて結構販促に時間かかってる印象はあるね。 南向きと北向きが値段違いすぎて平均にあまり意味がないけど、平均坪単価は当初の予定通り600くらいにまとまってるんじゃないのかな？ 北向きはホームページに値段あるよ。こんな売り方するの、番町じゃ珍しい気がするから、やっぱり苦労してるのかな？とちょっと思っちゃうかも。
******12月から販売ですって。 開始から4ヶ月でほぼ完売ですよ。 昨日、抽選でほとんど売り出したらしいので今後どうなるのかなぁ
*******モデルルーム開けてから、販売開始まで長かったって言っているのでしょ。狭い部屋大幅値下げした事実だけ見ても、ここは苦戦した物件の烙印はおされて仕方ない。 
********たしか早い段階で90平米位の部屋も値下げしていましたね、2000万とか。でもさっさと値下げして間も無く売り切るとしたら三井としては結果正解だったのではないでしょうかね。
*********ここは販売開始してだいたい6か月． でも，まずまずの売れ行きでは？もう最終期なんですから． 値付けも最初の提示価格から値引いたのではなかったと思いますよ？ 販売開始6か月で，坪平均600万の価格を8割くらいが売り切った． これが事実でしょう．
*残りの販売数もあと片手ほどになりました。 少しずつですが減ってきてはいるのだろうか。 高い高いと言われてきてはいましたが、 それでもここはここまで売れているということは 資産性や立地に魅力を感じている人が多いからではないでしょうか。
**値下げしたからでしょ！
***値下げしたのはGタイプだけですよね？ それも多少だったと思います。 他の番町の物件と比べて戸数も多いですし、残りわずかですから僅かですからやはり魅力があるのでは。 仕様、立地もちろん価格もバランスがいいと思います。
****予定価格よりだいぶ下げたという事です。
*****番町では控えめな立地×番町では控えめな仕様×番町では控えめな価格=バランス良い、ってことね。あまり魅力を感じてなかったけど、なるほどこういう方に人気の物件なんだなと納得しました。 
*まだ完売してないんですね。今出ているのはキャンセル住戸でしょうか？
**キャンセル住戸は1戸で、あとの3戸は純粋な売れ残りですね
***いろいろな面で微妙ですからね。
*先着順、あと4戸ということで宜しいのかな。 これでおしまい？ 立地としては良いとは思います。 いわゆる住宅地というわけではないので、 住宅地としての住み心地、というのはわからないですが 資産価値としては高くなりやすくなってくるのかなぁ…なんて考える方が多いのかもしれないですね。
**よくここまで売れましたねえ。さすがのブランド力。
***といってもこの2ヶ月、まったく動きなしだが
****もう需要は掘り起こしてしまったので厳しいですかね。番町らしからぬ場所ですから。
*****そうは言っても駅までの距離はかなり良いとは思います。 番町って言う風に思うと少し違うのかなというような雰囲気になってしまうのでしょうか。 価格自体は番町価格、というよりは、純粋にJR線の駅までの距離が 基準になってきているのではないでしょうか。 便利なことは便利ですから。
【H27.12.10時点（平均坪単価＠576）】
*2F 南西 3LDK 101.19平米 18880万円（予定） 616万円 
*2F 南	2LDK 67.77平米 11190万円（予定） 545万円 
*2F 南 1LDK 53.94平米 8790万円（予定） 538万円 
*2F 南東 2LDK 74.51平米 10590万円（予定） 469万円 
*2F 北東 1LDK 57.32平米 8090万円（予定） 466万円 
*3F 南 2LDK 67.48平米 11290万円（予定） 553万円 
*3F 南 1LDK 53.94平米 8890万円（予定） 544万円 
*3F 南東 2LDK 74.51平米 11590万円（予定） 514万円 
*3F 北東 1LDK 57.32平米 8190万円（予定） 472万円 
*3F 北西 2LDK 61.41平米 8790万円（予定） 473万円 
*4F 南 2LDK 67.48平米 11390万円（予定） 557万円 
*4F 南 1LDK 53.94平米 9090万円（予定） 557万円 
*4F 南東 2LDK 74.51平米 12390万円（予定） 549万円 
*4F 北東 1LDK 57.32平米 8290万円（予定） 478万円 
*4F 北西 2LDK 61.41平米 8890万円（予定） 478万円 
*4F 南西 2LDK 82.42平米 14080万円（予定） 564万円 
*5F 南西 2LDK 82.42平米 14480万円（予定） 580万円 
*5F 南 2LDK 67.48平米 11790万円（予定） 577万円 
*5F 南 1LDK 53.94平米 9390万円（予定） 575万円 
*5F 南東 2LDK 74.51平米 12990万円（予定） 576万円 
*5F 北東 1LDK 57.32平米 8390万円（予定） 483万円 
*5F 北西 2LDK 61.41平米 9190万円（予定） 494万円 
*6F 南西 2LDK 82.42平米 14780万円（予定） 592万円 
*6F 南 1LDK 53.94平米 9590万円（予定） 587万円 
*6F 南東 2LDK 74.51平米 13490万円（予定） 598万円 
*6F 北東 1LDK 57.32平米 8590万円（予定） 495万円 
*6F 北西 2LDK 61.41平米 9390万円（予定） 505万円 
*7F 南 2LDK 67.48平米 11990万円（予定） 587万円 
*7F 南 1LDK 53.94平米 9690万円（予定） 593万円 
*7F 南東 2LDK 74.51平米 13790万円（予定） 611万円 
*7F 北東 1LDK 57.32平米 8690万円（予定） 501万円 
*7F 北西 2LDK 61.41平米 9590万円（予定） 516万円 
*8F 南 2LDK 67.48平米 12090万円（予定） 592万円 
*8F 南 1LDK 53.94平米 9790万円（予定） 599万円 
*8F 南東 2LDK 74.51平米 13990万円（予定） 620万円 
*8F 北東 1LDK 57.32平米 8790万円（予定） 506万円 
*8F 北西 2LDK 61.41平米 9890万円（予定） 532万円 
*9F 南 2LDK 67.48平米 12290万円（予定） 602万円 
*9F 南 1LDK 53.94平米 9890万円（予定） 606万円 
*9F 南東 2LDK 74.51平米 14190万円（予定） 629万円 
*9F 北東 1LDK 57.32平米 8990万円（予定） 518万円 
*9F 北西 2LDK 61.41平米 9990万円（予定） 537万円 
*10F 北東 1LDK 62.95平米 10190万円（予定） 535万円 
*10F 北西 2LDK 62.96平米 10590万円（予定） 556万円 
*11F 北東 1LDK 62.95平米 10290万円（予定） 540万円 
*11F 北西 2LDK 62.96平米 10790万円（予定） 566万円 
*12F 北東 1LDK 62.95平米 10490万円（予定） 550万円 
*12F 北西 2LDK 62.96平米 10990万円（予定） 577万円 
*13F 南 3LDK 86.22平米 16200万円（予定） 621万円 
*13F 北東 1LDK 62.95平米 10690万円（予定） 561万円 
*13F 北西 2LDK 62.96平米 11190万円（予定） 587万円 
*14F 北東 1LDK 62.95平米 10990万円（予定） 577万円 
*14F 北西 2LDK 62.96平米 11390万円（予定） 598万円 
*15F 北東 1LDK 62.95平米 11490万円（予定） 603万円 
*15F 北西 2LDK 62.96平米 11590万円（予定） 608万円 
*16F 南 3LDK 86.22平米 17000万円（予定） 651万円 
*16F 北東 1LDK 62.95平米 11790万円（予定） 619万円 
*16F 北西 2LDK 62.96平米 11790万円（予定） 619万円 
*17F 南 3LDK 86.22平米 17400万円（予定） 667万円 
*17F 北東 1LDK 62.95平米 12090万円（予定） 634万円 
*17F 北西 2LDK 62.96平米 12090万円（予定） 634万円 
*18F 南西 3LDK 95.91平米 23500万円（予定） 809万円 
*18F 南 3LDK 86.22平米 18000万円（予定） 690万円 
*18F 北東 1LDK 62.95平米 12390万円（予定） 650万円 
*18F 北西 2LDK 62.96平米 12390万円（予定） 650万円


==交通==
*JRの市ヶ谷駅が基準だと少し遠くなりますが、都営新宿線の出口からは出てすぐです。（新宿線、空いてるんで意外に便利ですよ）この位置だと半蔵門駅・麹町駅も使えると思います。 
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Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンス路線図.JPG|路線図
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスタクシー利用.JPG|タクシー利用
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==構造・建物==
*外見はパークホームズかと思ってしまう。
*免震構造でもないようですが、大丈夫でしょうか？ 
**耐震だからダメということはないと思います。事実、現行の耐震基準満たした建物は大地震でも倒壊してません。ただ、免震とかあった方がより安心ですね。この辺りの少し前のマンションならもっと安くて免震当たり前、車寄せ、コンシェルジュ付、というイメージがあるのでそういう意味ではコスト意識して販売価格に反映させたかなと思います。
**番町エリアは地盤が良いわけですから、耐震でも充分ですね。免震に価値を見出す方は、免震の物件を選べばよいと思います。 
*MR行ってきました。特別部屋の作りに高級感は感じませんでした。また、戸境壁が乾式136mmというのも気になりました。この値段なら湿式壁でボイドでないすらぶつかってほしかったのですけれど、床も中空ボイドスラブでした。天井高は260でしたね。 
*こちらは南側は低層階でも眺望が望めますし、高層階からは東京タワーまで見えます。
**私もこの物件は番長では珍しく南側の眺望が開け隣接に公園もあり良い物件だと思っていますが逆にこの物件がサラッと売れない事でマンション市場が曲がり角に入ってきたような気がします
*エントランスは素敵だし、中庭はきっと春になると桜が綺麗でしょうし、良いんじゃないでしょうか。 



==共用施設==
*駐車場 : 総戸数 92戸 に対して 敷地内機械式 30台
*駐輪場 : 総戸数 92戸 に対して92台
*エレベータ：2基 
*車寄がない、コンシェルジュがいない、管理費が高いというのがマイナスかと思います。
**管理費高いです。共有部充実してないし、コンシェルジュいないし、駐車場少ないし、戸数100近いのになんでかね？植栽も普通ですよ。理解出来ない。ガーデンが充実という意見があったけど特別な印象ありません。
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Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスエントランス.jpg|エントランス
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスエントランスホール.jpg|エントランスホール
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスガーデンラウンジ.jpg|ガーデンラウンジ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスシーズンガーデン.jpg|シーズンガーデン
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==設備・仕様==
*設備、仕様はなかなかいいと感じましたのでそこはパークコートとして評価できると思います。
*ここのバルコニー戸境はコンクリでは無く、いわゆるペラボーです。でも、背の低いモノでは無く、天井まであるペラボーです。パークコートがコンクリ壁ではないのは残念ですね… 
*九段南の大和よりもやや仕様が落ちる印象ですが、パークコート三番町ヒルトップレジデンスの場所は番町の中でも高級感のある雰囲気ではないので、この仕様で問題ないと三井が判断したのではないかと思います（それでも一般的な基準からしたら高級・高額ですし）。さらに高い仕様を求める方は、一番町の東急・三井、六番町の大和と選択肢があるわけですから、しっかり棲み分けが出来ていて良いのではないでしょうか。 
*全熱交換式換気、ミストサウナはついてない？ 
**全熱交換式換気なんて、もちろんありませんよ、それどころか、LDでさえ換気口は天井じゃなくて壁からです。ミストサウナは、オプションで付けたければ付ければいいからどっちでもいいかな。とはいえ全体的に、微妙としか言いようがない。


==間取り==
*間取り：1LDK～3LDK 
*専有面積：53.94m2～101.19m2 
*バルコニー面積 : 6.82m2～20.94m2
*Iタイプ　3LDKで全室リビングインですね。
**Iはかなり酷いだろ。パークコートであれはない。各居室で居間の気配を感じ、居間ではトイレや風呂の音がダダ漏れだ。 
**南向きのプランを多くしたいのでナロースパンになり、かつ奥行きがあって内廊下なので、奥のほうの部屋は窓の無い行灯部屋になってしまいます。行灯部屋はリビングインなら「洋室」と表記できるので3LDKと表記できますが、廊下から入る形の部屋は採光が取れないので「納戸」や「サービルルーム」と表記しなければならず、2LDK+Sなどとしか表記できないのです。3LDKと表記するためにわざとリビングインになるよう設計したのだと思います。 
*Jタイプのプラン面白いですね。コの字型のキッチンは珍しくないのですが、シンクとコンロが逆！コンロが奥の方が良いと思うのですが…どうなのでしょうか？ 
**キッチンの位置的にリビングの無駄なスペースが排除出来ているのはいいですね。大抵は入り口ドアからキッチンカウンターまでの実質的な廊下部分ができてしまいますからね。ただリビングインが無いのは良いのですが、柱が丸々2本入っていますし、ベッドルーム1、2の形状がいびつです。リビングも14畳だけですしあまり90平米という感じがしませんね。他のプランも柱は必ず入ってますし、全室リビングインのものがあったり、価格帯に見合う間取りなのかな？という気はします。 
*ここの間取りはリビングが正方形に近い部屋が多いですが、そこはみなさんどう思われますか。20畳前後なら少し長方形の方が家具が置きやすいと思うのですが、、 
**そうですね。ダイニングとリビングで区別しにくいです。ソファの隣りにすぐダイニングテーブルという感じですね… 
*間取りは言うほど悪くはないと思いますが…これはライフスタイルや好みにかなり影響される判断ですからなんとも言い難い。 田の字じゃない物件がメインというのは面白いのではないでしょうか。 専有面積もゆったりと取られているし。 最後の方まで売れ残る部屋は、ものすごく高いプレミアム住戸とかですかね？
*ウォークインクローゼットはないのかな？間取り見る限り。 



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Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスatype.JPG|Ａタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスbtype.JPG|Ｂタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスdtype.JPG|Ｄタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスftype.JPG|Ｆタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスitype.JPG|Ｉタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスjtype.JPG|Ｊタイプ
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンスktype.JPG|Ｋタイプ
</gallery> 


==買い物・食事==
*シェ・シーマ（約140m・徒歩2分）
*シェオリビエ（約340m・徒歩5分）
*レストラン・セン（約360m・徒歩5分）
*マルエツ プチ 一番町店（約550m・徒歩7分）
*アトレ四谷（約1,100m・徒歩14分）
*デリド（スーパー）は郊外型スーパーとは違う品揃えで、例えば醤油だけでも数十種類置いてあって気に入っています。物価は高めかもしれませんが・・・。 
*ドラッグアーバンというドラッグストアも近くにあります。
*近くにはピアゴとマイバスケットもあるし、お肉屋さん、お豆腐屋さん、お魚屋さんも近くで便利です。
*日曜日はレストランがほとんど閉まってしまうので選択肢がすごく少ないです。 
*この周辺にお住いの方は、近くのスーパーよりも生協さんの利用率が高いのは、お勤めになっている方が多いからですか？ 
**一番町あたりは品揃えの豊富なスーパーがあまりないですからね。麹町駅にはよしやがありますが。でもこの物件あたりの人は、デリド使うと思いますよ。肉屋魚屋も近くにあります。 
***配達曜日・時間が既定の生協ではなくて、ヤマト運輸で細かく日時が指定できるオイシックスを使っています。スーパーよりも野菜の味が美味しいと感じるし（高いですが）、注文しやすいし、重い荷物を持ちたくない・買い物が面倒というそんな理由です。 
*普段の買い物は、二七通り沿いの、「ピアゴ」と「マイバスケット」の２つのミニスーパーで９０％間に合います。「マイバスケット」はイオン経営なのですが、価格もイオンと同じです。「ピアゴ」には「ＳＴＹＬＥ　ＯＮＥ」という廉価ブランドがあり、安くて質の高いものが売ってます。市ヶ谷駅の向こうには２４時間営業のマルエツもありますし、私自身は生協の必要性を感じません。


==育児・教育==
*九段小学校［通学路］（約180m・徒歩3分）

 
==周辺環境・治安==
*用途地域 : 商業地域、第一種住居地域
*二七通り沿いでグランドメゾン九段南の斜め前です。インプレスという出版社のビルの跡地になります。そんなに広いスペースではありません。 
**敷地に余裕が無いのが難点。ほんと、ここに18階が建つとは驚きです。北側の住民が泣きそう・・・。 
*高層階は東京タワー、スカイツリー、皇居、大手町のビル群と最高のビューになるんだろうね。価格も相当するだろうけど。
*千代田区災害情報マップでは敷地の南側(戸建てのある方)は急傾斜地崩落危険度で『危険性あり』となってます。
**市ヶ谷断層と飯田橋断層と九段断層という未知の断層がありまね。まあ、あくまでも未知の断層なので気にする事はないかと･･･ 
*南東は低層階でも日当たりは良いだろうし、東郷公園の桜（一部）や紅葉も四季毎にいい感じですよ。ただ、公園はかなりうるさいです。周囲がマンションだからか響きます。 
*タクシーがやたらと多いし、警察官の巡回も見かけますし、駅からの道も暗くないので、夜でも安心感があります。 
*現地を見てきました。大きな道から１本奥に入り、とても静かな環境です。すぐ横が東郷公園で、駅にも近く申し分のない環境です。
**現地に行きましたが、休日は静かなところですね。公園で子供が沢山遊んでいました。敷地は大きくなく、崖っぷちにある感じがしました。西側のマンションが気にならないのは9階より上でしょうか。
*南北方向の移動では坂が多いですが、住めば慣れます。 
*そもそもこの辺りでリーズナブルというのが難しいのかもしれませんよ。 駅に近い場所ですしね。 それにしてもプレミアム住戸から出ていたのですか。 投資目的で、という方だとプレミアム系か、それかマンションの中でも手頃な価格のコンパクトなタイプがいいのかと 分かれてくるのでは？と考えておりました。 需要はなんだかんだ言ってある場所でしょう。
*番町で眺望が抜けている物件は希少だと思いますけど。３面接道、南側は戸建てで建てかわってビルやマンションが建つのはあまり考えられないですけどね。 
*崖っていうのはおそらくマンション裏のことでしょう。確かにびっくり。
**マンション裏は崖状になった地形なのでしょうか。 公式ホームページに写真は出ておりませんが、 ロケーションに簡単な高低差概念図が出ておりました。 それによると、マンションが建てられた土地は標高約30.2メートルで 南側に隣接する土地より約8.1メートル上がった高台に位置すると 書かれています。 現地は一見して驚くような立地なんですか？
***南側は戸建てが建っていていきなり崖とかではないですし、その高台を利用しているため眺望がいいわけです。 そんなに驚くほどのことではないと思いますけど。 現地を見ればわかりますよ。
****驚くか驚かないか、見てください。私は驚きました。
*****いきなり崖になってたら躊躇するかもしれないけどそうではないし、立地はいいと思う。 千代田区はわからないが、港区内もかなり高低差あるし、檜町はマンション自体が崖地に建ってる。 驚くほどのことではない。 

==周辺施設==
【公園】
*東郷元帥記念公園（約70m・徒歩1分）
*外濠公園（約490m・徒歩7分）
*千鳥ヶ淵公園（約640m・徒歩8分）
【公共施設】
*国立劇場（約1,250m）
*千代田区役所（約1,380m）
*最高裁判所（約1,390m）
*国立近代美術館（約1,640m）
*国会議事堂（約1,840m）
【病院】
*東京逓信病院（約720m・徒歩9分）
【その他】
*郵便局には24時間営業のゆうゆう窓口があります。
*図書館は四番町にあります。
**四番町図書館は小さいですが九段下の千代田図書館は近代的、日比谷公園内の日比谷図書文化館は緑を眺めながら本を読むスペースがあり、どちらも22時まで開いていて気に入っています。四番町図書館はネットで予約した本の受け取りと返却で利用することがほとんどです。 
*ジムは、私の知る限りでは、市ヶ谷駅の橋渡った向こうのエスフォルタが一番近いのでは？徒歩12-3分くらいでしょうか。
**エスフォルタ市ヶ谷はプールがありません。他店舗が使えるのと、ウエアやシューズのレンタル込なのが良いところです。 
**ジムは四ツ谷の方にJEXERがありますが、少し遠いと思います。プールで良ければ麹町小学校、いきいきプラザ一番町にある区営のプールがすぐ近くです。
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Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンス周辺施設.JPG|周辺施設(1)
Image:パークコート三番町ヒルトップレジデンス周辺施設(2).JPG|周辺施設(2)
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==掲示板==
*[]

resident_tokyo/604446/0

23ku/543760/633
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