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パレスト・リッツガーデン百道

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==物件概要==
*所在地：[[福岡県]][[福岡市]][[早良区]]西新7丁目801-39（地番）
*交通：
#福岡市地下鉄[[九州エリア/福岡市営地下鉄/空港線|空港線]] 「藤崎」駅 徒歩9分 
#「博物館南口」バス停から 徒歩6分（西鉄バス）
*総戸数：91戸
*構造、建物階数：地上10階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年05月末日予定
*売主：株式会社ダックス
*施工：株式会社川口建設



==価格・コスト・販売時状況==
*予算4000万～5000万で考えてましたが、実際は70㎡でも4400万～でした。 
今、百道浜（賃貸）で住みやすいから、5000万だして買うか前向きに検討しています。 でも、5000㎡だすなら広さがもうちょっと欲しいのが本音。悩む～。
*南棟希望だけど激高。 必然的に選択肢は東棟か西棟になるけど、西側の広い公務員団地がいずれマンションになること想定したら西棟はアウトかな。
*場所はいいけど、それ以外が？？？ 80へーベーで6000近くはないわな。 GMじゃあるまいし。
*場所は最高にいいと思いますけど、価格が、、 欲しい間取りは8,000万円超でした、、100㎡ぐらいで。 こんなことならこのあたりのマンション5年前に無理してでも買っとけばよかった。。 
*1m2辺り、286000円です。住宅地では大濠、百道浜と並び市内トップクラスです。参考まで。商業地ならもっと高い場所は沢山ありますが。 基本的には商業・工業施設は建てられない静かな住宅エリアです。 
　http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/40/137_kijun/0_16/

*近くのダイワの1.5倍くらいの価格ですね。最上階はそれ以上の差でしょう。
*管理、アフターサービスなど、私も気になって昔の物件の口コミ(信頼性は？ですが)を見てみました。 確かに昔の物件では入居後に不具合(詳細不明)があり業者、施工会社の人が出入りしているといったものや、不具合を訴えても対応してくれないなどあったようですが、最近の物件(特にダックス+川口建設)では悪い口コミは見当たりませんでした。 最近の物件の入居者の方の声を聞いてみたいですね。
*川口建設って北九州の賃貸物件で 配線不足などの施工不良で訴訟になってますよね 
賃貸専門の会社だと思ってました。
*私も悩んでいたけど、価格が下がったので契約しようと思ってます。 販売状況気になりますね！ 
**最初に要望書出していた人も下がるんですか？ 残り物が下がっただけ？
***間取りによって下がった値段は違うみたい。 当初の価格で要望書出していたけど、そこから下がりましたよ。 なのでもう一度問い合わせてみると良いと思います。
****値下げ後の価格は坪200から260くらい。六本松MJRが同じ南向きで180から240くらいかな。六本松MJRが高めなので参考にならないかもしれませんが。
*近辺の築浅中古は軒並み新築以上ですよ。 ここ1～2年で2～3割急激に値上がりしましたから。 築浅中古はお手頃感がかなりあります。しかもグレードが高いです。 
今は価格高騰を抑えるためコストカットしてますから。
**確かに3－5年まえの築浅物件は、建築物的にしっかりしているのが多いね。 今は建築資材が高騰していて、人件費も上がっているので価格の割にはチープ感が否めない。 福岡で人気のGMでさえ、最近のは外観はチープ、内装、施設は5年前とほとんど変わらず、価格は1.5倍。 それなら築浅中古も選択肢に入るかな？と、最近考えます。
**築浅の中古は、私も考えていましたが、自分の希望に合う物件がなかなか市場に出ないんですよねー。
*前向きに検討中です。 すでに希望階数や間取り、結構埋まっている事にびっくりしました。 本当に購入を検討されている方・された方は良さをここにはあえて書かれていないような気がします。 無名ではありますが、設備や選べる内装の豊富さ間取りなどの変更の無料オプションなど魅力がありました。 近くの財閥系も見学しました。 
もちろん重厚感があり素敵でしたが、 ここまでの柔軟さは地元の小さい会社ならではと感じました。 実際に財閥系担当の方も様子を見にこられたようで、ここまでの応用は手間がかかる為うちでは難しいと話されていたようです。売り文句かもしれませんが。。。
*この西新エリアはGMを含め様々なマンションを建てていますが(今後もたぶんかなり建つ)西新商店街～祖原エリアが多いですね。そういう点でこの7丁目の土地は久々に出てきた好立地だと思います(広告をみておっ、こんなところにマンション建つのかと素直に思いました)。場所として駅から遠いというのは何を基準に話しているのかわかりませんが十分駅近いと思います。これ以上駅近になると人通りも多いしガヤガヤしてきます。西新は学生も多いし、結構ガヤガヤしている印象です、自分は。駅から少し離れていて静かでいいじゃないでしょうか？図書館も近いし、大きな公園も近いしそっちもメリットの方が大きいと思いますよ、西新、藤崎駅から北側は。 そういう意味でこの物件は子育てしているファミリーでやや静かな場所希望で修猷校区を狙っている人には最高の条件だと思います。逆に「子育てしているファミリーでやや静かな場所で修猷校区を狙っている人」以外ここは手を出す必要がないと思います。
**第一に高い。第二にディベが不安。 これだけでこの物件には手を出さないというには十分ではないでしょうか？ 私も今物件を検討していたとしてこの2つでこの物件はパスします。ただ、上記の「子育てしているファミリーでやや静かな場所で修猷校区を狙っている」が条件が加わる場合、購入してもいいと思います。 
**この価格で購入する人たちはそれなりにちゃんとしている人だと思いますので隣人のトラブルなどなく穏やかな気持ちで子育てできると思います(今のマンションに住んで特に実感してます。) あと、住んでしまえばこのクラスのマンション生活は快適です。 皆様納得のいく決断をされてください。
*広告見ましたけど、3LDKで3800万～ですよね？ 皆さま高いって言ってあるようですけど、安くないですか？
*今後高騰する可能性は低い。 少子化、大学全入時代になり、人口減少(福岡市内も減少に転じると言われています)も重なり、2025年には早良区北部も例外無く不動産価値は下がると予想されています。 とは言え、ここ数年は上がるでしょうから、2-3年のうちに購入希望であれば、早めに勝負したほうがいいでしょうね。
**福岡市人口減少に転じるのは2035年予測ですよ。
***自分もそれ思った。中央区、早良区北部の空港線沿線は当分は上がり続けるんじゃないかな？
*この価格はこのエリアで妥当ですか？デベは叩かれますが、タクシー会社とかと比べたらどうですか？
**今思えば昨年くらいに出来た高取のタクシー系マンションは、安価で優秀でしたよ。 植栽を除けば、いま出来ている近隣の積水と遜色ない印象。 積水が劣化しているだけなのですが。
*昨日、現地モデルルーム行ってみました。 結論から言うと 無しです。 立地は微妙、間取りは普通ですが、モデルルームはオプションだらけ、 壁面収納、上がり畳仕様、エコカラット等つければ＋300弱は掛かる。 それらを含めて価格が割高です。更に月々に掛かる管理費、維持費も新築のなのに高い設定。古くなればもっと高くなるでしょうから、購入予定の方は気を付けた方がいいですよ。噴水、エレベーター4基を維持するのは大変だなと。 一括浄水の必要性は何も感じません。本当に効果があるか怪しいですし。 駅・スーパーからは遠いのにこの価格は余程資産がある方しか買わないでしょうね。 どうせ買うなら駅近中古を探して、リノベしたほうが安くなりますし、資産価値は同じ位に維持できます。
*福岡市の2040年までの人口推計です。 
　http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/33886/1/suikeikekka.pdf 

**具体的には確認しておりませんが、一般的に言ってこの手の推計資料は、特に自然増についてやや楽観的な係数を用いているので、その点を割り引いて検討する必要があると考えています。 とはいえ、資料によると福岡市内の人口が目立って減少してくるのは2050年頃からと思われます。 もっとも、不動産の中心的な購入主体となる高齢者を除いた人口比率は、それよりも相当程度前から減少することになると思われます。 以上を加味すると、人口減が不動産価格一般に強い影響を与えるようになるのは、2030年代後半以降という予想も成り立つように思います。 移民政策等により、人口推計自体にインパクトのある変動があれば、また予測は大きく変わってくることでしょう。 さらにいえば、人口減少は都心部ではなく周辺部の居住地域から影響を強く与えるようになるため、不動産の場所次第で、影響の有無や影響を受ける時期は大きく変わるものと思われます。
*百道、西新等の早良区はいいとこであるが、一時の勢いなく、マンションも空いている。 液状化リスク等今後の不安も強く、博多駅周辺が発展することに比べてこれ以上の発展は厳しい。 たしかに学区はいいので一時的な賃貸で十分かも。この値段では他を買うよ。
*西新は地価も今がピークでしょうね。
**地価は2，3年遅れるからね。 業者がそこの土地を買ってマンションを建てようとすると、土地購入から販売までに２－５年かかる。 売れるから高値で土地を買う。売れなければ競争がなくなって土地代は下がる。 したがって西新の地価が反映されるのは２，３年後。 最近の傾向を見ると西新、藤崎（高取）は再開発できる土地が少なすぎて そのため上がりすぎて、割が合わなくなってきている。 販売はピークを越えているから、２．３年後をピークに横這いくらいになるのでは？
　http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00135/ 

　http://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00069/ 

【契約者】
*会社に心配があると言われますが、実際は対応もとても親切ですし、マンションの設備も大手のマンションと比べて引けをとらず素晴らしいものですよ。月15万の賃貸に住んでいるので、少々、高くても資産になることを考え、購入することに決めました。
【賃貸】
*夫の単身赴任を機に相続した現在の住まいを売って、福岡に住まいを持って家族で移住しようと考えています。 見学に伺いましたが、公立の学校区も環境も　都心への利便性も　私は気に入りました。 子どもたちが中学生になれば、派遣程度で薬剤師に復職希望なので、いい感じの商店街地下鉄の駅付近に広がっているのも　好条件です。 やはりお値段が・・・・ 金利が下がったことと、値段が下がっているとのことで　まだしばらく候補に入れておこうと思います。 夫は　地下鉄沿線藤崎最寄なら、将来賃貸に出すときも売るときも条件がいいといっていますが、いかがですか？ 終の住処になるかどうかは、子どもたちの進路しだいなのですが・・・ 
**転勤族です。 現在、こちらの校区内ファミリーマンションで16万の賃貸料を払っております。財閥系などにこだわる程の物件数もなく、とにかく学校に近い場所と立地で探し決めました。財閥系で校区端の物件もありましたが、選んだのは所謂無名です。が立地が良くそれなりに住み良いマンションに住んでおります。 賃貸と購入では施工会社などそれなりに考える必要はあるかもしれませんが、 転勤族で学校に近い立地を探される方は多いとおもいます。 賃貸料にもよりますが、防犯や立地など安心でキレイで浅築なら尚更マンションの借り手の需要はかなりあると思います。 
**この辺は賃貸でも中古でも間違いないですよ。最近は築10年以内なら、中古でも新築時以上の価格で売れます。築浅なら2～3割り増しで売れるケースもあります。賃貸も法人転勤なんかではまずこのエリアを不動産屋も進めますので、引は強いです。首都圏と比べても家賃は割安感があるので値崩れしませんね。


==交通==
【駅 徒歩】
*福岡市の場合、駅近というのは5-6分までです。ここは少し遠いです。
**ここの立地であれば、個人的には駅からの距離は気になりません。 むしろ近すぎず遠すぎず閑静で子育てにはこの位が丁度良いように感じます。 駅から近すぎると必然的に車や人通りも多くなりますからね。
**西南大過ぎたあたりから夜間はちょっと暗いかな。 やはり駅にはやや遠い。せめて防塁より南がいいかも。
*近隣のものです。 駅のプラットホームまで１５分くらいは事実だし、福岡では遠いと感じる部類と思います。 
*地下鉄だと、西新と藤崎 どっちが近いんでしょうか？ 夜は怖いくらい静かな場所ですね。


==構造・建物==
*敷地面積：5,241.31㎡
*建築面積：2,462.96㎡
*立地・設備・デザインは高いだけあって良さそうですね。 
*ここんとこのマンションは二重床、直天井がほとんどでしょう。ここもそう。
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Image:現地状況（2016-04-15撮影）170418.jpg|現地状況（2016-04-15撮影）
Image:現地状況（2016-04-15撮影）170418-2.jpg|現地状況（2016-04-15撮影）
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==共用施設==
*駐輪場：123台
*駐車場：平置き駐車場101台
*大型バイク：10台
*ミニバイク置場：14台
*エレベーター4基 
*このマンションは駐車場が全戸分、しかもすべて平置きというこの地区の他のマンションにはない魅力的な条件に思えます。 
**平置きは良いですね。ただ7丁目は平置き多いです。



==設備・仕様==
*ここの浄水は、カートリッジ自費です。管理費には含まれません。(と、営業担当に聞きました) 交換時期に来て、継続利用不要ならカートリッジ抜いてくれるそうです。
→管理費に含まれることになったそうです。

==間取り==
*間取り：2LDK、3LDK、3LDK＋DEN、4LDK
*専有面積：66.40m2～151.42m2
【バルコニー】
*広いバルコニーはどんな楽しみ方があるのでしょうか？我が家はプールやガーデニングを楽しみたいと思います。他にお勧めの楽しみ方があれば教えて下さい。バーベキューはだめでしたっけ？
**プール、ガーデニングはむしろオススメされました。 バーベキューはダメでしょうね。
**プールは水漏れの可能性や下の階に水が少なからず飛ぶ可能性があり止めてください。バーベキューは論外です。
**スカイガーデン使えれば良いですよね。子供達など集いの場になりそうですし。 
*出っ張りのバルコニーは、当然ながら横、上の階からは覗かれます。 せめて下部にコンクリートの囲いがあればまだいいですが、 ここの物件に関してはガラスに、下に隙間まであるみたいですね。 以前賃貸で住んでた物件がそうでしたが、オシャレ感は出ますが、 防音、プライバシーとか考えると確実に弱いです。 メリットは建築コストが抑えられる点かと。


==買い物・食事==
*静かかもしれませんが、逆に言うとちょっと１０分ほど歩かないと何もないということ。 コンビニも微妙な距離、スーパーも車だね。


==育児・教育==
*通学重視の家庭では最高な立地ですね。
*修猷館校区ではありますが、 行けるのはクラスの1割強くらいです。 自信のある子はともかく、タイプ違うときつくなる子もいます。校区優先して他に目をつぶって買って裏目に出る可能性もなくはないです。 便利な地区であることには間違いないですが。
*学校区のレベルは高い地域だから 子育には良いでしょう。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第一種中高層住居専用地域
*西新7丁目は西新どころか住宅地としての地価は福岡トップクラスですよ。 閑静な住宅地だから高いんです。駅近の方はお店も多くて単身にはいいけど、ファミリーには向かないです。便利ということは治安が悪いということですから。不特定多数の人が出入りする訳ですし。
*この周りは夜は暗くて、道も細い。車の抜け道になっているから、小さな子供がいる方は気をつけましょう。
*夜、周辺を歩いてみました。 道が狭く、暗い印象がありましたが、ここに大きなマンションが建てば、明るくなりそうで、そこまで心配なさそうです。
【水害】
*水害の類いは、少なくとも昭和以降は聞いたことはありません。大雨で床下浸水などになる地区は、福岡市内ではほとんどありません。
**補足です。 西新地区は海に近いですが、博多湾は内海なので津波は来ませんし、高潮の被害は有り得ません。
*このマンションの立地は浸水ハザードマップで色が付いています。 
　http://bousai.city.fukuoka.lg.jp/hazard/document/hm-sawraku_light.pdf 

**平成２１年豪雨の時は浸水しなかった。７０年に１度の豪雨でひざ下浸水が予測（どの程度の確率なのだろうか？）って見れば大したことなさそうだけど。


==周辺施設==
* 近隣のものですが、駅近くよりもこの辺は子育て環境はとても良いです。図書館や大きい公園も近いですしね、なので同世代のご近所の方々も検討しているようです。



==その他==



==掲示板==
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物件概要
所在地	福岡県福岡市早良区西新7丁目801-39（地番）、福岡県福岡市早良区西新7丁目8-11（住居表示）
交通	福岡市地下鉄空港線「藤崎」駅徒歩9分「博物館南口」バス停から徒歩6分（西鉄バス）
総戸数	91戸
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