ドレッセWISEたまプラーザ

2017年5月30日 (火) 09:04時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市青葉区美しが丘一丁目8番1（地番）
• 交通：東急田園都市線 「たまプラーザ」駅 徒歩4分
• 総戸数：278戸（会員優先販売済みCOURT［A］（88戸）含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造／地上10階地下1階建（Ａ棟・C棟）・地上9階地下1階（B棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月下旬予定
• 売主：東京急行電鉄株式会社/三菱商事株式会社/三菱地所レジデンス株式会社/大林新星和不動産株式会社
• 施工：東急建設株式会社
• 管理：株式会社東急コミュニティー（予定)
• 公式URL：http://www.wise-tp.com/index.html

価格・コスト・販売時状況

• ついに日生跡地がきましたね！
• DM来たけど、南側のA棟はデベ友の会の１２月８日以前からの会員を対象とした優先販売だって。ということで一般には情報をまだオープンにしないみたい。
• アンケートで予算の選択肢の最低が～６５００万円。高いな。
• 2LDK～みたいだから 5000万前半からあるのでは？
• プランに出ている4Lの91ヘーベイの5階あたりでいくらぐらいでしょうか？ 角部屋だし坪390程度？
  • リバブルの人が350未満と言ってましたよ
• 広さは最低でも74㎡以上（予定）とのことなので、 主にファミリーむけに販売する計画ですかね？ でも、坪350万だと74㎡で7800万円～8000万円！！！
• 7000万前後が多そうな気がするな～。最上階は億越え。上層階は9000万前後。中層階が7000～8000。低層階が6000～7000。低層で小さい部屋はギリギリ5000万円台か。
  • ドレッセ的にはこれくらいが妥当ですよ。鷺沼の杜だって9000万円台が上限でしたし 階数と駅近を考えると むしろこのラインだと割安かもです。でもマンションの売れる売れないは 割安感よりも金額に絶対値の影響が大きいと思うのでこのくらいが確実に完売するなら 妥当かもしれないですね。
• 小さくても74平米。6000万はまずなさそうですね。ジオの一番安い部屋でも6600万ですし。
• A棟が74平米からであって、BかCは70以下もあるって聞きましたよ。なので6000台はあると思います。
• ここは他エリアと比較しない人が買う物件。 多分割高だし、周辺環境も決して良くはない。 それでも旧日生社宅の取壊し前から、情報集めていた人が多い。
• この近辺で所有権マンションとしては 最高の立地ですので けっこう奮発する人は多い気がします。 眺望は気にしなくとも 利便性は最高ですからね。
• 個人的に買えそうな西向きは6階以上でないと歩道や早稲アカが気になりそう。B棟C棟は今の段階では一般販売予定とのこと。しかし南向きに関してはA棟南向きとさほど離れてないので、A棟南向きと西向きの中間ぐらいの価格になるらしいです。
• 本日見てきました。 掲示板の書込みは、人気物件にありがちなライバル落とし＆他業者のネガキャンだと思ってましたが、あながち嘘でもなかったですね… 感想としては、A棟南側の上層階なら住んでも良いかなと。最上階は現実的ではないので、申込むなら8階か9階ですね。 下の階は、あの値付けで買いたい人がいるのかかなり疑問です。まぁ、まだ予定価格なので下がることを期待しましょう。
• うちは近さに重きを置いているので特に大きな問題を感じていません。 角部屋4Lを申し込もうと思います。 豪華な方がいいですがそれでこれ以上価格が上がるとさすがに手が出なくなります。 ハイサッシは欲しかったですが。
• B棟、C棟は60台、70台の小さい目の部屋が中心の作りなのですね。 これなら7000万台の部屋がかなりありそうですね。
• 60平米台で7000万円台だったらさすがに高すぎると思いますが。
  • あの駅近だから仕方ないと思いますが。 坪360程度ですから。
    • 7000台ならサラリーマンでも買える範囲なのでかなり売れるのではないでしょうか。まぁ、でも高いのは確かですね。
• 今回の優先販売の来場者数は約160先。 A棟販売数が88戸。 来場者全員が申し込んだとして約2倍平均。 入り口絞りましたからね。
• 7000万円台も多そうですね。60m2台のお部屋は、恐らく2LDKではないかと。さすがに手狭だと思いますので。 ただ、BC棟の条件が良い部屋（南向き上層階、中庭向き等）は、A棟との価格差はあまり付けないと伺いました。 故に、 A棟いい条件部屋:会員（予算潤沢） BC棟いい条件部屋:会員から流れるもしくは非会員（予算潤沢） それ以外:会員非会員問わず予算7～8000万円の一般家庭向け という戦略かと勝手に捉えています。
• オープンルームに行かれた方、良かった点を教えて頂きたいです。

1. 価格帯が幅広く予算内に入る価格の住戸がかなりあること。
2. 第一次案内先が絞り込まれていて抽選になるとしてもそれほどの高倍率ではないのではと予想されること。
3. 仕様は標準的だか特になくて困るものはないこと。
4. 是非欲しいと思っていたバルコニーの蛇口は確保されていること。
5. ４Ｌは北側のベランダをトランクルーム代わりに使えそうなこと。
6. デパートとの間の距離は２８mもありかなりの部屋はリビングの日当たりがいいと思えること。
7. A棟とB,C棟とのコンセプトの違いを理解できたので、A棟に絞る決心がついたこと。
8. 担当となった営業の方は受け答えからその誠実さが感じられたこと。

• • たまプラーザが好きで、駅近ということに最大の価値観をおいているので仕様はあまり気にしていないという観点から感じたことです。 もし、ワイドスパン、ハイサッシ、天井高、幅のゆったりした廊下、全室ウォークインクローゼットなどの高級仕様を重要と考えておられる方には向かない物件だとは思います。
• 私も案内会に行った身なのですが、期待が大きかったこともあり、冷静に考えれば考えるほど、少なからず残念に思えてしまった部分があります…。趣向はそれぞれですし、一概には言えないと思いますが…。 ただ、駅前の規模の大きな目立つ物件ですので、いわゆる大規模マンション（住まわれる方の層も含め）にはならないで欲しいなというのが正直な気持ちです。
• 昨日説明会に参加しました。A棟、B棟、C棟のコンセプトの違いをうちの営業さんは説明してくれず、教えて頂けますでしょうか？
  • A棟は駅から1番近くフラッグシップ。 部屋広めで価格高め。 優先販売で入居者の年収も高い。 B,Cは60台、70ヘーベイ台の部屋も多く、駅からの距離、公益社の位置などからA棟より価格も抑えめ。WISEコンセプトの様々な施設もＢ,Cに設置。若い方も多いはず。 こんな感じでしょうか。

交通

• 駅4分とのことだけど、大規模マンションだから自宅のドアまで6~7分かかりそう。

構造・建物

• 敷地面積 Ａ敷地：2536.93m2　Ｂ敷地：3006.62m2　Ｃ敷地：4145.36m2
• 建築延床面積 COURT[A]：9221.97m2　COURT[B]：9856.44m2　COURT[C]：9757.27m2
• 敷地は南北に長い形。棟レイアウトがまだよくわからないけど、南向き住戸は一部。最高とまでは言えないかな。
• 公益社会館と向かい合う東側はちょっとキツいかも知れません。
  • 地図を見る限りでは、A棟とB棟の駅寄りは問題無さそうです。 確かにC棟東向の中低層階は気になりますね。
• 陽当たりのことが気になって現地を何度も見てます。電柱に差し掛かる影から判断するに、A棟西側は5-6階以上でないとずっと日陰のままの感じです。 東側に行くにつれ低層階でも日照条件がよくなります。 あとA棟は南側、東側共に道路の交通量多く騒音や排ガスが気になる方は注意した方が良いでしょう。
• A棟東サイドは何階から日が当たるでしょうか？ 私も気になって色んな時間帯に現地を見ていますが5階以上なら夕方まで日があたるのではないかと思っているのですが。あとは季節の違いでしょうか。 西側は夕方までだと7階以上でしょうか。 電柱やデパートの影の長さなどから推定してみたものです。
  • 一番東側は東急百貨店の陰からギリギリ外れる場所に位置しているので1-2階でも大丈夫そうです。 東側から2戸目の部屋だと東急百貨店の陰に入りますので恐らく5階以上でないと厳しいと思われます。 東向きの棟には抵抗がありますが、朝方日光が確実に入るという意味では、A棟の一部住戸よりはマシかもしれません。A棟西側の低層階は日光とは無縁の生活になると思います。
    • ありがとうございます。 今ベランダが南東向きの西サイドを考えているのですが、おっしゃっている西側とはこのベランダ南東向きのりそな寄りのことでしょうか？ あとベランダ南東向きの東サイドも午後の日は低層階はデパートが遮りませんか？
      • はい、その通りです。 ベランダ南東向きのりそな寄りの低層階は日照はほとんど期待できないのでは無いかと思います。 ベランダ南東向きの東サイドの低層階も午後は厳しいかもしれませんね。ただし、午前中はかなり光が入ります。 百貨店とマンションの間の道路、りそなのあたりははいつも陰になっているので、基本的に日照が期待できる場所ではないと思います。
• A棟西向き低層を検討しています。ゴミ置場の場所と、東急百貨店の遊歩道側からA棟入り口入る場合、何階から入れるかどなたかお分かりになりますでしょうか？またA棟からC棟の保育園に通う場合の動線ってどなたかお分かりになりますでしょうか？図面が見るのが下手で得意な方がいたら、どうかご教授下さい。
  • A棟前提で書きます。 ゴミ置場は地下1階（車道とつながっているエントランス階）、エレベーター前です。歩道からのサブエントランスは1階。保育園までの導線は、見た感じ、遊歩道を歩いていくほかないような。保育園入口が遊歩道直結なので、B棟経由しても、いずれにせよ外に出ないとダメそうですね。

共用施設

• ゲストルーム、和室あり
  • 洋室のゲストルームもスイートタイプだね。
• 集会室はないみたいだね。
• 有料のダイニングラウンジってパーティルームみたいな位置づけかな。
• コーチエントランスはないんだね。

設備・仕様

• 設備はこの価格帯なら当たり前のものですが、事前の図面通り、スロップシンクはなく、ハイサッシでもないのでやや物足りない印象。
• ここの億ションは、一般的な億ション仕様になってますでしょうか？御存知の方、教えてください。 天カセ、内廊下、風呂サイズ、天井高など、、、
  • ごく一般的な設備かと思います。 天カセ:付いていません。内廊下:外廊下です。風呂サイズ:80m2以上の部屋は1620、それ以外は1418、TOTO社製。 トイレ:ローシルエットトイレ。TOTO社製。 天井高:一般的なマンションと同様。リビング窓2m程度（モデルルーム目測） 水廻り:フィオレストーン天板、食洗機、ガラストップガスコンロ（リンナイ）、ディスポーザー、ステンレスレンジフード、浄水機能つき水栓、引出し式収納。その他:エネファーム（ベランダに設備あり）、床暖房、シートフローリング 。構造:二重床二重天井、ボイドスラブ、一部住居はインフレーム（但し億は超えない部屋かと） 一般的な億ションの定義という解釈に即していない回答でしたら申し訳ない。上記設備のため、様々な要素を天秤に掛けた時に、好みが分かれる物件という表現は納得です。但し、A棟最上階の3部屋の内装が同等か否かについては未確認です。
• 今回ミスティは付いています。 テラスにスロップシンクは付いていませんが蛇口はありますね。
• 新石川の二つのドレッセはそれなりに高級仕様だったのに。ここは大規模ドレッセにありがちな若いファミリー向けの中途半端な仕様。
• 仕様はたしかに標準的ですね。 ただマンションって仕様だけではなく、立地も含めて評価するものだと思うので、その観点と値段を含めれば高級マンションのひとつといえるのではないでしょうか。
• オプション、インテリア、諸経費もろもろ込みで500くらいは見ておき、今後の生活のゆとりも考え…かといって、設備はまだしも、日照、階数、抜け感、方角は不変ですから妥協したくない！それとも妥協すべき？とループですね。
  • 500万円ですか！ やはり色々新しくしたくなりましよね。 うちはオプションは風呂のテレビと食器棚、あとは床のコーディングくらいしか考えておらず、照明、カーテン、テーブルなどは今のものを使おうと思っています。
    • まさかまさか、登記等初期費用で300万円、あとはオプションやインテリア、引越し費用にになんだかんだ200万円は取っておけば、という算段です。

間取り

• 間取り 2LDK～4LDK
• 専有面積 61.92m2～96.33m2
• バルコニー面積：8.10平米～24.41平米
• 図面を眺めてるのですが、B棟の東向きとC棟の南向きはアウトフレーム構造じゃないように見えるのですが…これはやはり凹凸のある部屋が出てきますかね？
• どうせなら、もっと高くなっても良いので、戸数を減らして天井を高く、間取りも横長のゆったりとしたプランを多く計画して欲しかったです。

買い物・食事

【敷地内店舗】

• 店舗が入ると聞いたのですが、何が入るかもう決まってるんでしょうか？
  • テナントは入居直前まで公表されないってケースが多い。
  • 店舗では無く、横浜市地域まちづくりの関連施設が一階と二階に入る予定です。
• カフェが1階に入ります。 2階はシェアオフィス、C棟に認可保育園です。
• どなたか、カフェの排気口の位置等ご存知な方いらっしゃいますか？ スタバのようなカフェなら気にならないと思うのですが、一般論として、食事を提供するカフェの場合、排気も気になるのかなぁ～とふと思いまして 。
  • たしかB棟の屋上にあったような。
  • まだわかりませんが、WIRED CAEEらしいと噂で聞きました。排気口は、私もB棟の上だったような気がしますが、頂いたマスタープラン？的な冊子を後でちゃんと見てみます。
    • B棟の屋上なら気になりませんね！良かったです！私もマスタープラン（緑のですよね？）ちゃんと確認してみます。 そして、WIREDなんですね～！

育児・教育

【小中学校】

• 地番を見ると学区は美しが丘東ですか？どんな学校ですかね。
  • 美東小を今年卒業しましたがかなりレベルが高いと言われています。 今春だと6割が私立中学進学で男子だと開成や聖光、浅野、サレジオ、慶応湘南などに進学しています。
  • 東小から開成は勿論1～2名だけど、公立小から入ればまあ～いいと思う。 開成中は昔30年前はは300名、高校からは100名入れたが、今はどうなったかな。
  • 開成は今も同じ入学者数ですね。 高校からも100名入学しています。 ちなみに今春の美東小の卒業生は約80名、内男子約40名。それでこの実績は洗足や都市大付属などの私立小学校の並みですね。
• 開成はもちろん長年東大合格数日本一のすばらしい学校ですが、それ以外にも聖光や浅野という神奈川御三家や慶応付属などの難関校に何人も進学していることは美東小のご家庭の教育に対する熱心さの現れなのでしょうね。 それを反映してたまプラーザは塾銀座ですしね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・近隣商業地域

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  現地案内図

• たまプラは振興住宅地だし、駅近ならば不便ではないです。
• たまプラ駅周辺は整備されたが、横浜市北部では商業施設・映画館などははセン北、セン南になどに圧倒的に負けている。他線の乗り換え駅でもないので田都の乗降客数でも、あざみ野に相当差をつけられている。グリーンラインが開通したので、セン北、セン南あたりの住民は、田都の混雑避けて東横線・目黒線経由で通勤する人もいる。従ってたまプラはスルー。 有力私立小中高もない。 たまプラ独自の強みが何かがないとマズイ。青葉区美しが丘というアドレスは最強だと思うが、セレブなイメージだけで実質的な何かがないと今後他の街にも出遅れないとも限らない。 たまプラには是非頑張って欲しい。でも客観店に見ると部が悪い気がする。
  • 同意。 最近、ここら辺の中高生の遊び場はセン北、セン南になっていると子供から聞いてちょっと衝撃を受けた。 結局若い世代が好む街じゃないと徐々に競争力がなくなる。しょせん中高生の感性であてにならないとは、言い切れないところが残念。結局、今人気の街も、そうやって成り上がってきたんだろうから。
    • 港北ニュータウンはシネコンによる集客力が大きいんじゃないかな。ゴジラだの君の名は。だのみんな見に行ってるからな。 たまプラーザにもシネコンできないのかな、東急百貨店建て直して。
• たまプラーザは綺麗な街並みの中で落ち着いて生活できることに価値がある。 夜不良が集まる街にする必要はない。 市営地下鉄は乗り入れて欲しいなけど。
• 日当たりについては、南向きなら入ると思います。騒音については少なくとも窓を開けたらバスの音は聞こえますね。下の階にカフェやサテライトオフィスが入るみたいなので、人が集まれば音は気になるかな。あと塾のお迎えの路駐は公道なので特に対策はできないそうです。
• フットサルの営業時間って２２時まで。
  • 夜でもフットサルはほとんど聞こえないと思うので、気にする必要ないと思いますよ～。 しいて言えば土曜の夜に和民の入ってるビルの前に学生さん？がたまり、若干うるさい位ですかね。 あと、美しが丘公園でお祭りとかをやってるときに、風向きによってはガヤガヤが聞こえてくるかもしれません。艶も気にしなくていいと思いますよ～。日頃この辺を歩いていますが、ものすごーく控えめに看板を出しているので、言われないとそもそも存在に気付かないかと。
    • 艶もですが近くの商店街のキャバクラもよく宣伝のティッシュ配ってますので私も少し気になりますが、普通どの町もそんなものなのでしょう。 まぁ二子玉などは違うのかもしれませんね。 私はどちらかというと近所の葬儀屋さんの方が気になります。

周辺施設

その他

掲示板

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yokohama/612325/1000