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ディアナコート宮坂壇邸

Name: ディアナコート宮坂壇邸
Brand: 株式会社モリモト
Rating: 3 (2 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]南大塚1丁目1538-12（地番）
*交通：
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「新大塚」駅 徒歩8分 
#都営[[首都圏エリア/都営地下鉄/三田線|三田線]] 「千石」駅 徒歩11分 
#[[山手線]] 「大塚」駅 徒歩13分 
#[[山手線]] 「巣鴨」駅 徒歩13分
*総戸数：21戸（他に管理員室1戸）
*構造、建物階数：地上6階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2016年10月下旬
*売主：株式会社モリモト
*設計：株式会社アトリエモルフ
*監理：有限会社庵都市建築設計事務所
*デザイン監修：アーキサイトメビウス株式会社
*施工：株式会社松村組
*管理：株式会社モリモトクオリティ
*公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-miyasaka/index.html 



==価格・コスト・販売時状況==
【第1期】
*販売戸数	8戸
*販売価格	5,690万円～11,500万円
*住戸専有面積　56.84m2～106.41m2
*間取り　1LDK+S～3LDK
*バルコニー面積	4.77m2～5.85m2
*ルーフバルコニーA面積　3.62m2～20.63m2（月額使用料：70円～410円）
*ルーフバルコニーB面積　10.11m2
*サービスバルコニー面積　1.33m2・2.32m2
*室外機置場面積	1.10m2
*管理費（月額）	19,200円～35,900円
*修繕維持積立金（月額）7,110円～13,300円
*管理準備基金（入居時一括）	42,700円～80,000円
*修繕積立基金（入居時一括）	639,900円～1,197,000円
*インターネット・光配信設備利用料（月額）1,836円
【比較・検討】
*21戸でディスポーザー付きですか。凄いですね。でもその上内廊下だったら空調代で管理費が凄い事になっていたかも。既にディスポーザーだけでも凄そうだけど、価格を聞くのが怖い。
*HPの広告では高級感を前面に出されているようなので、上の方はきっとお値段の設定がかなりなのでしょうね。
*坪330
*うーーーーん、この仕様なら、豊島区あたりだったら、戸建てが買えるのですよね。今日、現地周辺をみてきましたが、結構土地がポコポコ空いているし。隣近所の問題や、地震のときの共有の考えなど、建て替えなどが大変になるマンションより、あの辺なら戸建て探した方が良い気もしてきました。そもそも、崖が怖い。反対側のマンションの大きな崖もすごいですよね。
*土地の仕入れがかなり前であること、豊島区アドレスの割りには坪単価が高い印象です。まだ、反対の旗が立っていますが、反対運動の調整に時間と金がかかったため、そのコストがオンされているのでしょうか？
*私は、周辺坪単価に比較したら割高だと思います。この辺りで、坪400超は少ないし、駅からの距離もそれなりにあるので中古価格は大きく低下するのではないかと思います。
*今、マンション全般的高いから、その錯覚から、割安感感じるかもしれないけど、土地仕入れから考えると割と利益取れているかも。ただし、駅からの距離、豊島区アドレス、周辺リスク等考えると買う人が価値を感じるかだよね。
【反対運動】
*反対運動あり。販売や竣工予定等もろもろ半年近く遅れました。
*反対運動のおかげか、出来上がっての販売になって買い手にはいいのでは？ 
*まわりの数件のお宅だけじゃなく坂沿いにずらっと反対の旗が並んでいるのが気になります。同じシリーズの他の物件のスレッドを見たら、あまりに反対されていて、ちょっと怖くなりました。ここにはそういう反対運動の事情がわかる書き込みは無いようですが、地元の豊島区民として、今のところからここに引っ越して住むかどうかを検討する立場では、皆さんから静かに反対されている感じが逆に不安です。
*建物もそれ程大きくないし、坂が南から北に（厳密には南西から北東へ）上がっていく感じなので、近隣への日照の影響は殆ど無いように見えるのですが、その割に反対の旗が多いのが気になりますね。反対理由は日照だけではないのでしょうが、何に反対しているのか不思議ですね。自宅の隣にマンションが建って大喜びという人は少ないし、住宅地の物件では大概反対の旗が立ちますが、その近隣同士も温度差があるので、大抵は竣工前後に空中分解するか、徐々に盛り下がって沈静化すると聞きますが。こちらはどうでしょうか。
**文京区が決めてる高級な住環境を維持するための高さ制限とかを、豊島区側だということで 無視したマンションにしちゃったらしいよ。同じ坂道の景観なのに。もう宮坂も終わりだね。署名も結構あったのに、まるっきり無視したって。反対運動は終わってもマンションへの近所の目は厳しいだろうね。 
**声の大きい家が１つあるとききました。そこが、周りを巻き込んでいると
*ここも確認取消の審査請求を起こされて着工が随分遅れたというから、渋々計画を直したところもあったんだろうね。最終的には勝ったから建ったんだろうけど、何が問題だったか、どう直したか、直さなかったかぐらいは、ちゃんと聞いておいた方がいいよ。
*住民運動が激しい物件を買った場合、購入者にリスクが残ることがあるのでしょうか？何かあった場合はモリモトさんがサポートしてくれるのでしょうか？
**そのうち町内会活動に協力してって頼まれるから、快く協力すればいいだけ。戸建てだと近隣と直接話す分、合わなかったら困るけど、マンションだと棟単位で付き合える分だけ気が楽だともいえる。 住民リスクというなら寧ろ隣に変な人が住むリスクを心配した方がいい。それ言い出したら一生賃貸だけどね。
**新住民に対して反対運動が続くことは考えにくいけど、これだけ反対運動が長期的に続いているということはそれだけ根強いことの現れでると考えていいと思います。その点を覚悟して購入すべくだと思います。買ってしまえば自己責任ですから。
*近隣住民の反対は結局は迷惑料の吊り上げを目的としたものだと思います。 近くのマンションに住んでいますが、建設前は反対運動されたらしいですが、建ってみれば町内会から、町内行事に参加して欲しい、仲良くやって行きたいと言われましたよ。 
*私は、この近所に住んでいるけど、聞いている話では、モリモトの地域への働きかけがまずかったじゃないかな。この辺りの人も地域の発展を願っている訳だから、上手くＷＩＮ－ＷＩＮの関係を築かいないとね。その辺りが、中小のモリモトの弱さだね。ここまで、こじれてしまってはもう遅いけど。


==交通==
*丸ノ内線、池袋1駅3分、東京へ直通13分
*池袋で丸の内線に乗り換えるのが面倒だったので、大塚駅から行ってみたらしっかり１５分かかりました。帰りにバス停があったのですが、１時間に１～２本しか無かったので、結局帰りも歩きました。 
**素直に丸の内線に乗り換えて新大塚駅から歩く方が早いです。丸の内ホームは浅いですし。
*微妙に駅から遠く利便性はどうかなと思ってます。
*あの坂利用していますが、駅までは駅近とはいえないし、あの坂は夜はさみしいよ。
*駅までの道が、細くて暗めの道なのが気になるね。 明るい大通りぞいだけでたどり着こうとすると、半端なく遠くなる。
*まあ普段使いは新大塚なんでしょうね。特段近くも無いけど。でも週末の外出とか、交通が乱れたときの選択肢って意味では1km徒歩圏にJRと三田線があれば結構安心かな。東京・丸の内方面でも新宿方面でも両方乗り換えなしの２路線あるっていうのは心強いですよ。
【自転車】
*駅まで少し距離あるので自転車で駅までと考えた場合 駐輪場ってたくさんありそうでしょうか。
**大塚はいま大規模駐輪場建設してるよ。
**JRの駐輪場は十分すぎる程ありますよね。南口の大規模も来年3月に完成とか。新大塚の方はイマイチ。まあこの距離なら歩けって話ですが。


==構造・建物==
*敷地面積：705.04m2
*建築面積：491.29 m2
*建築延床面積：2192.10 m2
*デザインはなかなか良いと思いますよ。
*坂の途中にできる
【構造】
*基礎構造
**「ディアナコート宮坂壇邸」では、合計21本の場所打ち鉄筋コンクリート杭を地中深く(深度約24m）にあるN値50以上の支持層まで貫入して支持しています。これにより通常時には、建物をしっかり支え、地震時には地震に抵抗しうる強度と剛性を確保しています。
*アウトフレーム逆梁工法
**バルコニーに面するサッシは高さ約2.2～2.3mのハイサッシを採用。開口部の高さを天井に近い位置まで上げることで、視界が広がる開放的な空間を実現します。（D・Dg・I・Lタイプを除く）
*住戸間の床コンクリート厚み約250㎜ 
**住戸間の躯体スラブの厚みを約250mmとするとともに二重床工法を採用し、遮音性に配慮しています。※1.一部在来スラブ厚み約200㎜
*コンクリートの耐久性
**本体建物の主要構造部の水セメント比を50%以下（杭及び非構造体コンクリートを除く）に設定し、かぶり厚さもJASS5（建築工事標準仕様書）に準拠した耐久性の高いマンション作りを追求しています。
*100年コンクリート
*耐震枠ドア
*ダブル配筋
*溶接閉鎖型フープ
*外廊下
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Image:基礎構造 宮坂161008.jpg|基礎構造
Image:アウトフレーム逆梁工法 宮坂161008.jpg|アウトフレーム逆梁工法
Image:床 宮坂161008.jpg|床
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【眺望・採光】
*高台と言っても坂の途中で裏は崖だから、窓から崖しか見えない部屋も多いと思います。
*隣に接している崖が結構高さがあるし、どちらに向いたお部屋も反対の旗を出してるお隣の家と目があいそうで、低層階はちょっと考えてしまいます。
*部屋によっては、カーテンあけたら隣のお宅丸見えです、近すぎる。敷地目いっぱいに建てましたから。 
*坂道だから、完全に抜けるのは上の方だけかな？
*あの崖は高さがあるから、4階か5階でも崖側の家からは丸見えだろうね。 


==共用施設==
*駐車場：5台（屋内機械式駐車4台、屋外平置駐車１台[障害者用]）
*自転車置場：29台（平置式3台・平面ラック26台）
*バイク置場：3台
*自転車が欲しい距離ですが、駐輪場が２９台って、一家に２台は置けない計算ですね。 


==設備・仕様==
*TES温水式床暖房システム
*ディスポーザー
*食器洗い乾燥機
*TES温水式浴室暖房乾燥機
*エコジョーズ
*24時間換気システム
*床暖房、コスパはどうなんでしょうね。家族がリビングに集まるのっていいなと思いますが、電気代がかかると結局は使わないこともあったりするのかと思ったりしました。
**ここの床暖はガスだよ。どちらにしてもエアコンよりはコスパは悪い。
**床暖は乾燥しないのでエアコンより圧倒的に快適ですよ。わが家は床暖のあるリビングでは冬は一回もエアコン使わないです。コスパは厳密に計算してないけど、ガスの場合一度暖まると後はお湯の保温程度しか動かないからそれほど高くないと聞いたことがある。床のお湯が沸くまではパワー使うので、着けたり消したりは燃費悪いらしいですよ。


==間取り==
*間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
*専有面積：56.84m2～106.41m2
*バルコニー面積：4.59m2～5.85m2
*60m2前後の3LDKも多い昨今、74m2の2LDKとかメゾネットとか間取りも攻めている感じがします。高そうだけど。
*家族で住みたいのですが、KもAもEも住めそうでゆったりした間取りはよさそうと思いました。
*3LDKの間取りタイプが多いですが、どの間取りもリビングが凹凸になってしまっているので多少暮らしにくさが出てきてしまいそうだなと思いました。 できればアウトフレーム設計にしてくれたら立地も良いですし良かったかな。総戸数も少ないので、マンションとしては住みやすそうで将来性も十分ありそうな印象です。
【1LDK】
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Image:Jタイプ 宮坂161008.gif|Jタイプ
Image:Gタイプ 宮坂161008.gif|Gタイプ
Image:S_Dgタイプ 宮坂161008.gif|Dgタイプ
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【2LDK】
<gallery>
Image:Fタイプ 宮坂161008.gif|Fタイプ
Image:Mタイプ 宮坂161008.gif|Mタイプ
</gallery>
【3LDK】
*一部ならともかく洋室全部リビングに面しているのは微妙
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Image:Aタイプ 宮坂161008.gif|Aタイプ
Image:Kタイプ 宮坂161008.gif|Kタイプ
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==買い物・食事==
*コンビニとライフが近いのは良いと思う ライフは豊島区価格だから高くもないし。
【コンビニ】
*セブンイレブン豊島南大塚１丁目南店  約170m（徒歩約3分）
*デイリーヤマザキ 南大塚店  約430m（徒歩約6分）
【スーパー・食料品】
*ライフが近いというのはポイント高い
**このあたりは本当にライフに救われている。3路線の駅はそれほど近くないけど、通勤に大塚・新大塚を使うなら通り道というのも良い。スーパーも駅と逆方向だと何かと不便だしね。ライフが無かったら単に静かなだけで、それほど利便性も高くない微妙な地域だと思う。
*坂の下にあるライフは何時まで開いてますか？
**食料品は24時まで。生活雑貨は22時まで。
*スーパーマーケット ライフ新大塚店  約240m（徒歩約3分）
*LIQUOR&FOODS 千石きよむら  約410m（徒歩約6分）
*マルエツプチ千石店  約530m（徒歩約7分）
*スーパージャンボ大塚店  約800m（徒歩約10分）
*マルエツプチ新大塚店	約850m（徒歩約11分）
*サミット 巣鴨店	約1,070m（徒歩約14分）
*西友 巣鴨店  約1,270m（徒歩約16分）
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Image:スーパーマーケット ライフ新大塚店 宮坂161008.jpg|スーパーマーケット
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【ショッピングモール・その他】
*TSUTAYA巣鴨店  約830m（徒歩約11分）
*アトレヴィ大塚	約1,030m（徒歩約13分）
*ロフト（徒歩13分・約1,030m）
*ユニクロ（徒歩13分・約1,030m）
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Image:アトレヴィ大塚 宮坂161008.jpg|アトレヴィ大塚
Image:ロフト 宮坂161008.jpg|ロフト
Image:ユニクロ 宮坂161008.jpg|ユニクロ
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==育児・教育==
*学業に関しては安定していそうな点から、教育環境が良さそうです。私立を検討されている方にとっては、進学塾などもありそうですし魅力がある場所でしょう。
*塾だと巣鴨のサピックスが近いね
【幼稚園・保育園】
*若草保育園	約300m（徒歩約4分）
*諸聖徒幼稚園  約650m（徒歩約9分）
*南大塚保育園  約760m（徒歩約10分）
【小学校】
*巣鴨小学校【通学区】約410m（徒歩約6分）
【中学校】
*西巣鴨中学校【通学区】約1,010m（徒歩約13分）
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Image:巣鴨小学校 宮坂161008.jpg|巣鴨小学校
Image:西巣鴨中学校 宮坂161008.jpg|西巣鴨中学校
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【豊島区の子育て支援サービス情報】
*子どもの医療費助成／中学校3年生までの子どもが医療機関に受診した際、保険診療にかかる医療費の自己負担分を助成します。また、入院時の食事代（入院時食事療養標準負担額）も助成します。
*妊娠・出産の助成／出産育児一時金（42万円）とは別に、出産にかかる入院費用の全部または一部を助成します。※収入に応じた負担金があります。また、出産時に誕生祝い品（おもちゃ等）のプレゼント。
*私立幼稚園児保護者への補助金
#入園時補助金／1人1回30,000円※所得制限があります。
#月々の補助金／1人月額4,000円～12,200円
*認可外保育施設の利用への補助金／認可保育所との差額に応じて最大40,000円
*幼稚園・保育園の就園奨励費補助金／1人1回　62,200円～308,000円※所得や家族構成により異なります。
*児童手当・特例給付／
#0歳から3歳未満／月額15,000円
#3歳から小学生／第1子・第2子：月額10,000円・第3子以降：月額15,000円
#中学生／月額10,000円
※所得制限限度額以上の方は年齢、出生順位にかかわらず一人あたり月額5000円（特例給付）


==周辺環境・治安==
*地域・地区：第一種中高層住居専用地域・準防火地域、第三種高度地区
*山手線内側では穴場中の穴場といえる高級住宅街。
*この辺りは駅から距離はありますが、複数駅使えて、落ち着ていい住宅街です。 
*ここら辺は綺麗な石垣が多くて良いね。大通りからちょっと入った、というロケもgood。 
*不思議な置物を庭に沢山置いてる民家が隣の隣です。
*現地行くと結構圧迫感があるよね。住宅地だから。
*坂道怖いとありますが、街灯が少ないとかなのでしょうか。どれくらいの間隔であるのかというのは昼間でもチェックできるわけですから、きちんと見ておかねばなりませんね。 
**怖いのは街灯ではないです。まあ現地見に来られるなら説明不要ですね。 周辺を気にしなければ便利でとても良い場所だと思いますよ。
【区境が近い】
*区境は宮坂のどちら側ですか。つまり道路は豊島区／文京区どちらにあるのですか。細かいですが気になってしまいました。
**ザックリではあるが、セブンイレブンから坂を上ると、左側が豊島区、右側が文京区。坂がどちらに属するかはわからない。 
　http://www.sakagakkai.org/profile/bunkyo/miyasaka.html

*道路台帳によると、宮坂は文京区道のようです。
　http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/dokan/tikei/bunindex... 

*目の前の道路を渡ったら文京区みたいな区境で文京区だ豊島区だと言うのは全く無意味だと思う。別に文京区民は豊島区の駅を使っちゃいけないわけでもないし、豊島区民は文京区に立ち入り禁止でもない。隣の文京区側の方が景観が良いというネガも、ここの物件から見ればポジにしかならない。ベランダから見える景色は文京区の方だし、豊島区価格で文京区の環境が手に入るとも言える。文京区の方が豊島区より行政サービスがいいという話なら理解できるが、別にそんな話も出てこないしね。
*宮坂は千川通から一本中に入っているから静かだし雰囲気は良くないですかね。旗とあれが台無しにしてるだけで。立地だけで言うと、この辺りで検討するなら文京区って理由で不忍通り沿いに行くよりはこっちの方が断然いいな
*隣が変わった方が住んでいると聞きましたが
**私は近くに住んでいますが、正直、夜は通るのが怖いです。血みたいに色がついたホワイトシャツをわざわざ外をかけていて、ぬいぐるみの首吊り、、ま、そいうのを気にするかは人によるから、気にしなければここはよいと思います。
**問題はあのお宅ですよ。本当に変わった人で近隣住民からは「変人の家」と呼ばれています。
【坂道が多い】
*周辺は坂が多そうですから自転車移動する場合は電動の方が良いでしょう 
*いかんせん豊島区側の坂がちょっと
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Image:現地案内図 宮坂161008.jpg|現地案内図
Image:特定都市再生緊急整備地域 宮坂161009.png|特定都市再生緊急整備地域
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==周辺施設==
*駐車場の少なさが気になりますが、近くに月極はあるのでしょうか。
【医療施設】
*東京健生病院  約320m（徒歩約4分）
*光永クリニック（内・呼・消・胃・循・小・放）約410m（徒歩約6分）
*水間クリニック（内・小）約420m（徒歩約6分）
*クリニック西川（内・精・心内・神内）約470m（徒歩約6分）
*大橋眼科医院  約500m（徒歩約7分）
*中村クリニック（産婦・内・外）約600m（徒歩約8分）
*都立大塚病院（救急外来：夜間・休日対応）約720m（徒歩約9分）
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Image:都立大塚病院_宮坂161008.jpg|都立大塚病院
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【公共施設】
*千石西児童館  約540m（徒歩約7分）
*大塚公園みどりの図書室  約680m（徒歩約9分）
*区民ひろば南大塚  約780m（徒歩約10分）
*巣鴨警察署  約850m（徒歩約11分）
【公園・スポーツ施設】
*南大塚からたち公園  約250m（徒歩約4分）
*南大塚一丁目児童遊園	約300m（徒歩約4分）
*宮下公園  約530m（徒歩約7分）
*南大塚公園  約590m（徒歩約8分）
*大塚公園  約700m（徒歩約9分）
*山手ゴルフ練習場  約940m（徒歩約12分）
*教育の森公園  約1,030m（徒歩約13分）　
*大塚ゴルフプラザ  約1,050m（徒歩約14分）
*都立六義園  約1,450m（徒歩約19分）
*六義公園運動場  約1,460m（徒歩約19分）
*小石川植物園（東京大学附属植物園）約1,590m（徒歩約20分）
【金融機関】
*豊島南大塚郵便局  約600m（徒歩約8分）
*文京千石郵便局・ゆうちょ銀行  約670m（徒歩約9分）
*りそな銀行池袋支店大塚出張所  約900m（徒歩約12分）
*三菱UFJ銀行大塚支店	約950m（徒歩約12分）
*三井住友銀行大塚支店	約1,010m（徒歩約13分）


==その他==
*ペット飼育可
*豊島区は財政上問題があると言われていますが、将来的に行政サービスで問題があるのではないかと心配です。


==掲示板==
*[　]
*[　]

23ku/604396/308-404
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