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ジオ新宿若松町

Name: ジオ新宿若松町
Brand: 阪急阪神不動産株式会社
Rating: 4 (6 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[新宿区]]若松町8番25他（地番）
*交通：都営[[大江戸線]] 「若松河田」駅 徒歩2分
*総戸数：123戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上13階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年04月下旬予定
*売主：阪急不動産株式会社
*設計・監理：ファーストコーポレーション株式会社
*施工：ファーストコーポレーション株式会社 
*管理：株式会社阪急ハウジングサポート 
*公式URL：http://www.geohankyu.com/shinjuku-wakamatsucho/ 

==価格・コスト・販売時状況==
*市ヶ谷払方町、西新宿、四谷坂町、御苑内藤町、四谷荒木町・三栄町に続く、新宿区ジオシリーズです。四谷荒木町の販売は好調のようですが、若松河田２分のこちらはいかがでしょうか？
*ジオは阪急のブランド、その中で超高級ラインはジオグランデって名前をつけているみたいですね。 阪急は関東でいうところの東急（東急不動産というよりは東急電鉄？）のようなものらしく、関西でのブランド力は強いみたいですよ。 とはいえ東京での知名度と人気はまだイマイチみたいで、他の大手よりも少しだけ弱気の価格設定をしている気がするので、ここも安めを期待しちゃいます。
*３LDK7500万円からということですので、スタート価格としてはまあまあ？ 70㎡ないならばもう少し安くってもとは思うが。駅に近いということでの強気価格の可能性があるのかなぁというふうに思いました。 設備仕様をみているとかなりコストがかかっている印象を受けます。 全体的にグレードが高く感じられる面もあり。
*物件概要を見たら、価格が出ていたのですね。 転記致しますと 価格 4,690万円～9,830万円 間取り 1K～3LDK ということです。 相場は正直良くわからないので高いのかどうなのかは判断付きません。

==交通==
*駅２分は大きな強みでしょう。 住みやすい・売りやすい・貸しやすいの３拍子にも繋がっていきます。
*大江戸線っていうのがかなり評価はわかれますけれど… 駅力としては大きくはないのかもしれないですが、普通に暮らしていくのには決して悪く無い用に思います。 駅まで近いって普通に便利ですよ。
*大江戸線はホームまで行くのに時間が掛かってくることが難点かな 割と小さい電車なので朝は混んでいるのも気にかかってきます。 都心に行く手段としては便利さはあるでしょうけど
*まず良い点。駅が近い。大江戸線は確かにホームまで少しありますが、そこまで気になりませんよ。あと、新宿方面・飯田橋方面共に通勤ラッシュ時ですら、そこまで混んでいない。運が良いと座れる。
*若松河田駅がとっても近いのが良いと思いました。 新宿へのアクセスは自転車があればいけるという距離も良いですし、 住宅地としての環境と、都心へのアクセスのしやすさは魅力に感じています。
*駅2分というのは、大江戸線の深さもあってホームまでは時間がかかり4分に相当する感じですね。
*若松河田駅は大江戸線では浅いし使いやすい駅ですよ 

==構造・建物==
*敷地面積 2,344.13m2(内､350.94㎡は都市計画道路予定地)
*建築面積 903.34m2
*建築延床面積 10,163.73m2
*ここって眺望どうなんでしょうか？小笠原伯爵邸が近いのはすごく雰囲気良いな、と思うのですが、南側隣接の東京女子医大の建物の高さや視界抜けなど気になります。
*この規模であれば、ランニングコストも安くなるのではと期待してしまいますね。
*南向き中心って書いてあるけどやっぱり高いのかな？
*ラーメン屋が残ってるせいでいびつな形がパークハウス新宿御苑とかぶるね。なんとかならんかったのかね。もったいない。
**詳しくはないですが、ラーメン屋の敷地は道路予定地ですよね？いずれ道路になり、マンションは綺麗な整形地となるのではないでしょうか。
*建設現場を見ましたが、中華屋のビルが残っているのですね。エントランスの前にこれが残ってるのは、カッコ悪いですね。道路が拡幅して片道二車線道路になれば、寝室が北側だから窓が開けられないのは残念ですね。
**中華屋のビルは、 本当にエントランスの目の前になりますか？ 景観、匂い等は影響してきますでしょうか。
***ラーメン屋さんは道路になる部分だからずっとあるということはないかと。近隣のお店はどんどん閉じてます。地元民としては個人商店が減ってなんだか味のない街になるなあと寂しいですが。
*物件概要見ていて気になったのだが、 敷地の一部が都市計画道路になってしまうようです。 その分の土地の代金というのはどういうふうになるのでしょう。 もう既に売買契約は済んでいて、 時が来たら引き渡すというようになっているのか、 それとも住民とか管理組合で売買契約をするのか。 なんとなく面倒なのは嫌だなぁと思ったまでですが。 
**敷地の一部が土地計画道路予定地という話が気になりますが、 敷地面積が2,344.13m2(内､350.94㎡は都市計画道路予定地)だそうで ランドプランの図面を見ても、これがどのような形になるのか 想像ができませんでした。エントランス前ギリギリに道ができるとか？
***現地に行けば分かりますよ。 通り沿いの建物はすべて将来を見越して、セットバックして建設がされています。
***デベがこの土地を購入する際には、セットバック分を反映させた上で売買価格が成立してますし、その土地の購入額をベースに、デベは本物件の採算を判断しています。 したがって、「セットバックがあるから資産価値が落ちる」なんてことはありません。売り出すデベも購入する側も、互いにセットバックがあることを理解したうで売買契約するわけです。
*エントランスからもはや一般的なマンションではない高級感が肌で感じられそうです。 マンションというよりはホテルや美術館のようなエントランスがすごい魅力的ですね。 細かいところのデザインにこだわられている印象が強い物件で、とても素敵だと思います。
**もともと高級住宅街でもなく、むしろ下町のような雰囲気の街なので高級感あるエントランスは不要と思います。 街並みに合わず浮いてしまいます。
*車寄せがありますから車で移動する場合や、雨の日の移動、タクシーを呼んだ時は車寄せに停車することができるというのは便利そうです。 これって、あるのとないのとではだいぶ違いますよね。 自分の前のマンションは車寄せがないので、子供を連れて車の乗り降りは案外大変です。 マンションの内装や外観などにもこだわっているようですから一応高級マンションの部類に入るのかな？
**車寄せがあるのは珍しいなと思います。セットバックの関係とかも合って車寄せが合ったりするのでしょうか。でも見ているとガッツリ柱の内側に車寄せがあるので、ただ単に贅沢に作られているだけなのかしら。屋根の中に車寄せがあるというのは後者になってくるのかしら？？便利であることは確かです。

==共用施設==
*駐車場 29台(平置式1台・機械式27台・福祉対応1台)
*自転車置場 158台(平置き11台・下部スライド式97台・上部垂直昇降式2段ラック50台)
*バイク置場 3台
*ミニバイク置場 5台

==設備・仕様==
*13階１２３戸となっていますが、エレベーターは何台設置してあるのでしょうか 2台だとしたら、60戸に対して一基という事で多少微妙な感じはしますが。
*モデルルーム見てきました。Iタイプでしたがキッチン天板が人工石や洗面所のパネル等若干高級感にかけるイメージです。また予定価格もIタイプは中層階で1億軽く超える値付けで割高感があります。
*設備仕様は一般的かなあと個人的には感じたかなあ。 セレクトがあるのとディスポーザーがあるのは良いですけど。 部屋のタイプによってキッチンや洗面台の素材に違いがあるのはどうしてなんでしょう？ 天然御影石の天板は高いと聞いたことがありますので、部屋の価格にも反映してるんですよね多分。 こういうのってある程度お金を出したら替えることも出来るんでしょうか。
**御影石って天然だと良さそうだとは思うけれど、 熱などに強いということになってくるのかしら。
*室内のデザインですが、あまりゴテゴテしていなくてさっぱりとしたデザインと言うのは良いでしょうね。システムキッチンや洗面所などのデザインもさっぱりとしていましたから。
*オール浄水システムが付いているということは、別付で浄水器をつける必要がないくらい 水はきれいになるのでしょうかね。 水道水をそのまま飲めるくらい良い感じなのか、気になります。
**料理で使う水全てが浄水に濾過され、お米も栄養分を壊さずおいしく炊き上げると 説明されているのでそうなのでしょうし、さらにキッチンの水栓は 浄水器がついているようです。 浄水システムは定期的にフィルター交換が必要だそうですが、ランニングコストは どれくらいかかるのでしょう。
***年に１回１万円だったような。 交換は任意です。
****浄水システムの交換は年に1回で1万円なんですね。 ただ、一般的にフィルターの交換目安は4ヶ月程度とも言われていますので、 綺麗な水を持続的に使おうとするならば、実費で交換しなければならなさそうです。 2回目以降も1万円で交換できるのでしょうか。
****事前に浄水システムのフィルター交換の費用が分かっているんですね。 交換は任意だそうですが、年に1度管理組合で意思を確認し、 交換希望住戸を対象に順次工事に入っていただく形になるのでしょうか。 フィルターの取り付け場所はマンションの室内？それとも玄関先ですか？
*高級感あるマンションはそれだけで個性が出ますね。シンプルでメタリックなキッチンや温かみのあるバスルームの内装も好みです。
*キッチンの天板がパット見あまり高級感みたいな感じはしないかなぁ。実際に見た感じと写真だと全然異なってくるので確認しないとならないですが。 お手入れの仕方とか熱の強さとかどうなんでしょうね〜。 白いので、こぼしたらすぐ拭かないとしみになっちゃうとかっていうのはさすがに…ないかなぁ。ターメリックとか結構強いですよね。
*モデルルームへ行ってきました。浄水システムは最初の１年は無料で使用できるようです。その後、希望住戸のみに供給されることになります。 フィルタは年１回交換。室外に設置されているようです。なので、フィルタ交換の際も立会不要と説明されました。 コストは年\12,000。月\1,000で使用できるのは魅力に感じました。室内で使用するすべての水が浄水されるので、トイレで使用する水も浄水になります。 水道から直に飲む水がミネラルウォーターになり美味しいようですよ。
**浄水システムはトイレの水から水道水、浴室の水等すべての水に対して浄化してくれるという設備になっているんですね。 特に水道水が飲料水として利用できるというのは、ウォーターサーバー代を考えるとお得なんじゃないでしょうか。 フィルターは毎年交換が必要になってしまうというところは多少面倒ですが、 立会不要で交換可能なら、共働き世帯でも十分利用できそうです

==間取り==
*間取り1K～3LDK
*専有面積35.47m2～80.65m2
*バルコニー面積：6.46m2～12.15m2
*ジオは間取りが良くない物件が多いけど今回はどうでしょうね
*間取りは一般的な田の字ですね。リビングインの洗面所は何となく抵抗があるので ここだとG2か角部屋が良いです。
*間取りが出ましたね。うーんって感じですかね。 一番売れ筋の70m2の6畳の主寝室がドアとWICのドアの前がデッドスペースになって物が置けない。窓際も凸凹しているし、実施4畳くらいかな。典型的な田の字型。共用廊下に窓が面しているのは、NGです。金額が安ければ良いが、80m2は1億するような気がします。
*やっぱりGタイプに人気が集まりそうですね。 D、Iタイプは風水を考慮している方なら、まず手を出さないでしょう。 よって中華圏の人達にもD、Iタイプは不人気でしょうね。
* gタイプは値段的には9千万以下ということで手が出しやすいのですが、寝室が廊下に面してることと70㎡と3LDKとしては若干狭いことを考慮すると検討が難しい。 南側は開けているので、1階の庭付がコスパはいいかも。
*夫婦2人でも2LDKの間取りなら広く過ごせそうです。家族で住む人が多いのでしょうか？もしくはDINKSでしょうか？
*間取りはシングルからファミリーまで多彩なプランがあるようで、 住人の層もバランスが良くばらけそうですね。 1Kでも大きなウォークインクローゼットや窓つきのお風呂、 ルーフバルコニーつきのプランがあって贅沢だなぁ、と感じました。
*Ｇ２プランのようなコーナーのクローゼットの使い勝手ってどうなんでしょうか。部屋の広さは節約できて広々使えそうですが逆に家具の置き場所など迷ってしまいそうです。
*一番広い部屋は80㎡台ですか？ メニュープランがいくつか提案されていますが、変更できるのは リビング・ダイニングの間取り変更のみなのかな？ プレミアムタイプとついている部屋は仕様がハイクラスですが 階数は最上階になっているんですか？
*プランで比較していたところ、占有面積が大きくなったからといって洋室が広くなる訳ではないんですね。 リビングが広くなるのも良いですが、洋室が広くなった方が嬉しいという人は多そうに思います。 価格と広さのバランスを見るなら、G2プランが最もちょうど良いような感じがします。
**専有面積が大きいのに、畳数が小さい場合 細長いプランで、廊下がやたら長いプランだったり、 柱が内側に食い込んでいるケースが考えられますね。 だから一概に専有面積で判断しない方がいいですよ。 あとリビングにアクセスする扉をむり廊下側にセットバックして、 10畳以上、12畳以上を確保しようとするプランも ありますから、気をつけてみましょうね．．．

==買い物・食事==
*買い物はサントクがありますから困ることもないででしょ。 
*外食もこの辺りだったらあまり気にしなくても良さそう。 
*若松町、工事現場見てきましたが、駅が近いのと、駅前のスーパーのライフは魅力ですね。
*この辺にお住まいの方は、ちょっと休みの日に外食しようと思ったら曙橋方面に出られるのでしょうか？ ちょっと若松河田周辺は寂しげな印象を受けましたので。 スーパーとかドラッグストアがあるのは嬉しいですが。
*スーパーはライフがあって本当に便利。24時までやっています。
*外食困らなさそうと思っていたんですが意外にもあまりないのですか。 食事を外食に頼っている場合にはその点は少し寂しいかもしr内ですね。 コンビニはあるみたいだけれど。
*飲食店は少ないですが、新宿、四ツ谷、神楽坂など自転車で15分なので楽ですよ。但し、高台な分、帰りはいつも坂を登りますが。
**自転車で15分は結構な距離だと感じますがそうでもないですか？ 坂道の勾配はどれくらいなのでしょう
*駅距離もそうだけど、ライフが目の前なのがいい気がする。都心の物件、以外とスーパー遠くて不便だったりするんだよな。
**ライフは深夜24時まで営業だそうで生活スタイルが夜型の人にも やさしい環境だと思います。

==育児・教育==
*子育て事情はいまいち分かりませんが、子供が高校くらいになったら駅からも近いので 通学の面でも安心して通わせられるんじゃないかなと

==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域 第一種住居地域
<gallery>Image:周辺案内図 若松町160929.jpg|周辺案内図</gallery>
*いまいちな点。韓国人学校が近いため、韓国の方が比較的目につく。飲食店は少ない。景気の良かった時代は、銀行の支店も各種ありましたが、今ではATMコーナーばかり。窓口利用したい場合は、みずほなら早稲田駅まで行かないといけない。三菱東京ＵＦＪは女子医大内に出張所あるので、これが一番近い有人店舗になると思う。ＳＭＢＣは利用していないから知らない。郵便局は近くに出張所ありますが、道路拡幅にひっかかっているのでいずれ無くなるのではないでしょうか（移転するのかは知らない）。
**生活環境は割と整ってるのかな、便利そうな場所ですね。 銀行の窓口、自分の場合は数年に一度くらいしか行かないのであまりデメリットにも感じませんでした（ちなみにUFJです）。
*この辺りって新宿歌舞伎町とか新大久保が近いですか？ あまり治安が良くないんでしょうか？ お近くにお住いの方教えていただけませんか？
**坂を下れば東新宿、その先が歌舞伎町です。 新大久保も遠からず。治安は悪くないと思いますよ。僕は深夜この辺りを走っていますが警察の巡回も適度にありますし車通りもあるので不審者などはいないですね。大江戸線が出来るまでは陸の孤島でした。
*高台や小笠原伯爵邸が強調されてますが、昔からある地味な街です(^_^;)
* 南側は女子医大のため、高層階は気持ち良さそうですね。救急車の音は気になる人はいるかもです。交通量は全体に少ないのが良いのですが、外苑西通りの拡幅による交通量の動向は気になります。
* 5年前にジオと同じ通り沿いのパークハウスに住んでいました。住み替えた理由は、騒音です。 地元の人は良く知っていると思います。大きな救急病院が２つあるので、救急車のサイレンの音がうるさくて引越しました。今は通りから一本入ったマンションに住んでいます。全然住み心地が違います。間取りを見ると北側に寝室があるみたいなので、騒音は覚悟する必要があるでしょう。
*外国人比率は高い地域なので、子供の学校などは気になります。夫婦2人ならあまり関係ないでしょうが。
**英語交流ができるならいいように感じますが、どうでしょう？実際。 外国語を学ぶことができるならOKと思います。 他の子が学習進度を妨げるようならよくないですね。困りそうです。
**外国人って、韓国と中国ですよね。韓国学校の生徒さんは、将来、渡米してアイビーリーグを目指す方もいらっしゃるそうで、以前、隣に住んでいた韓国学校の生徒さんは、英語、韓国、日本と３か国が流暢、教育の高さは素晴らしいと思いました。でも、兵役の関係(同じ兵役ならグリーンビザを取る)で渡米する方も多いと聞くので、マンションは買わないかもしれませんね。
***若松町にある東京韓国学校に来られる方々は韓国のエリートです。所得水準も知的レベルも高いので、ネガティブなイメージは全然無いですね。
*今日現地見て来ました。 市谷とは雰囲気が全然違いますね。 この辺は市谷エリアには入らないのですか？ 入らないとすると、何エリアになるのでしょうか？
**近隣住民としては「女子医大エリア」という認識でしょうか。 あとは若干K国の雰囲気が感じられますが、長らく売れ残っていた薬王寺町のマンション周辺(サントクを中心とした半径200mくらい)よりは大分ましだと思います。
***女子医大、本当に裏手すぐという感じのところにありますものね。 大学病院ですので、普段利用するという感じではないのかもしれないですが、もしも大きな事があったときにはお世話になるかも？
*マイナーなエリアですが、住みやすい印象を持ちました。 救急車も病院近くではサイレンを鳴らさないような配慮をしているようだし、そんなに気にならないのではないでしょうか。

==周辺施設==
*東京女子医大や国立国際医療センターなどの大病院もあり、いざという時安心。新宿区役所の出張所も近所なので、住民票などの取得もすぐにできる。新宿までは散歩がてら歩ける距離。金銀融通にご利益のある穴八幡宮が氏神なので、何となく縁起が良い気がしてしまう。
*救急車で受け入れている=夜間受付があるということですか？ 子供を育てているので、過去に夜間診療をお願いしたことがありました。点滴をしたくらい重症だったのでありがたかったです。 その時は車で行きましたが、近くにあったら車に乗れない時でも行けるような気がしました。大病院が近くにあるとありがたいです。
**近くには女子医と国際医療センターがあって、どちらも救急外来はやってると思います。医療センターは小児科の夜間受付してます。ただ薬は最小限しか出ません。 二つの病院にはさまれた位置関係なので救急車の音は避けられませんね。
***近隣に住むものです。 女子医大、国際医療センター、どちらへもこども（３歳）の夜間診療でお世話になったことがあります。 救急車やタクシーを呼ばず、どちらへも歩いて行けるので便利で、安心です。 しかし、女子医大は緊急性が認められない場合は時間外診療で￥8,000（税別だったような？）を請求されます。 その時は手足口病だったのですが、夜中に40度近い熱があり、痙攣も心配されたので時間外受診しましたが、緊急性なしとのことで上記の金額を払いました。医療費助成の対象外なので結構大きな出費になりました。素人では緊急性があるかないかの判断をするのは難しいのですが。 医療センターに夜間診療に行った際は、受診歴がなく、紹介状もないということで初診料￥5,000を請求されました。このときはロタだったのですが、検査もなく、ウィルス性の胃腸炎とだけ診断され、翌日行きつけの小児科で検査を受けロタと判明しました。
*高齢化社会を迎える中、都内でもトップクラスの大病院が２つも徒歩圏あるというのは、資産価値としてブレない要因だと思います。慶応病院も近いしね。大江戸線が新しい地下鉄なので、「若松河田」という駅名がマイナーなのはやむをえないでしょう。
*なかなか普通の風邪くらいの病院だとご近所の大病院を使ったりということはないだろうけれど、安心感はあるのかな。 もう少しコンパクトなクリニックが近くにあったほうが生活していく上ではとても便利なんですが。 ただ大病院に通う人、勤めている人を目的に貸し出すことができれば コレはこれでいいのかなぁと言うように思いました。
*ここの紹介パンフレットに載っている、門があって緑緑した公園のようなものがあって、その向こうにこのマンションが～～あれって、目の前が公園なんですか？
**HP下方に但し書がありますね。 実際は歩道に建物が隣接するのでしょうね。 「掲載の街並完成予想CGは、現地から約280ｍの地点より東方面を撮影（平成27年9月）したものに、計画段階の図面を基に描き起こした外観完成予想CGを合成しCG処理を施したもので、実際とは異なります。」
*病院は東京女子医科大がすぐ近くにあるようですが、紹介状が ないと保険外併用療養費が必要になるんでしたっけ？ それも確か結構な額だったような気がします。

==その他==

==掲示板==
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