シティテラス横濱長津田

2016年11月23日 (水) 07:29時点における版

物件概要

• 所在地：神奈川県横浜市緑区長津田4丁目1972-1他（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線 「長津田」駅 徒歩3分
2. こどもの国線 「長津田」駅 徒歩3分
3. 横浜線 「長津田」駅 徒歩3分

• 総戸数：362戸
• 構造、建物階数：地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年10月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 田園都市線の宮崎台辺りで6000万円代で販売していますね。ここも最低5000万円〜といった感じでしょうか。
• B棟で約70平米の上層階でだいたい6千万くらいでした。
• A棟の上層階で、3LDKの70平米くらいで、5千万後半でした。
• 土地だけでも８３億円で仕入れているので、平均５５００万円～６０００万円。ここ数年の住宅価格の状況をみれば、割安の部屋でも坪単価で２６０万円は超えてくると思ってますが。長津田の状況をみれば、駅徒歩３分以内でこの規模は、まず今後数十年出ないでしょうね。５５㎡くらいの１～２LDK、１階で、３９９８万円～４４００万円が最安値と予想します。
• 70平米西向き部屋で5500〜5600万、南向き部屋で6000万ですから、坪単価は260〜280万あたりですね。
• テラスC121号室(キッズスペースとなり)が4980万円ですよ。実際に現地で聞きました。南東向きですが、奥まった場所にあるので日差しがそこまで入らないこと(具体的には、冬至の時期は朝から夜まで間接光のみ、それ以外の時期は、時間帯によって直接光も入るとのこと)、また目の前に自転車車置場があること等から、このマンションでは1番価値が低い場所という判断から4980万円とのこと。テラスCには、119,120号室もありますが、この3つの中でも、まだ1番日が入りやすく条件もいい為、121号室を売り出したとのこと。

【第1次販売価格】

• 最多販売価格帯5500万円。
• 坪単価260万円弱。㎡単価78万円。
• 上層階で㎡単価90万円弱。
• 価格表⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/602802/

【販売時状況】

• 第一期での販売戸数はごくわずかです。購入を検討していましたが、７０平米の西向きのウォルトンズ側で５５００万円台、そのほか日当たりがのぞめる棟での最低価格が５８００万円台後半という強気な価格。
  • 第１期での販売はかなり限られた部屋数だそうで。すみふですからここで皆さんが言うように少しずつ焦らず急がず売るつもりなんでしょう。予想を大きく上回る価格に驚きはしたものの駅近ですし腐っても田都始発＋α使えるとなると値は張れどギリギリ払えなくはない絶妙な価格設定。 ４ＬＤＫが８０００万弱だそうです。
  • 価格、ホームページで発表ありました。一次で88戸売り出し。全体のほぼ1/4だそうです。
• 最初の説明会の時は価格表は一切渡されず、価格の話は営業が資料を見ての個別口頭案内だけでした。その後は説明会行ってないんで分かりませんが、資産目的で見に来た人が多いと営業さんが言ってました。

【その他費用】

• 予想していた価格より少し高いと思いましたが、 管理費や修繕積立金が他より安かったり、インターネット代もかからない。
  • 管理費や修繕積立が安いのは必ずしもいいことではない。甘い見積りで管理組合の収支が赤字や修繕積立の積立不足で値上げなんてこともある。意図的にそういうことする売主もあるから、管理計画と長期修繕計画のチェックは必須。すみふは長期売れ残り必至の売り方をする。そのデメリットも入居者が受ける。
  • 長期修繕計画で段階的値上げと定期的な一時金徴収の設定も、入居時の積立金を安く見せかけるトリック。未納問題を引き起こすってことで、国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

交通

【電車】

• 駅アプローチ高低差無し。
• 徒歩3分＆始発駅＆2路線は良いですね。
  • 長津田は始発が多い。そこが落とし穴です。行きは、各停は発車１０分前、準急は２０分前までにホームに入り番取り。帰りは、急行ですと青葉台までは座れない。
• 駅近。渋谷、横浜、町田、八王子へ一本で行ける。急行停車駅。しかも田都は始発もあり。
  • 大手町と横浜どっちも仕事で行くので、どちらも近いここは私には最高の立地です。大手町は時間的距離はあるけど行き帰り座って帰れるから平気ですし。
• 通勤で田園都市線を使用される方はやめといた方が良いかも。特に渋谷まで行かれる方、激混みのうえほぼ毎日10分遅延がデフォルトです。
  • たまプラから乗れば8分遅れくらいになるかもね。
• 急行ですが、中央林間始発も多いので、時間帯によっては長津田に電車が来た時点でこんでいます。各駅停車ならすいていますが、何度か追い越されたりしますので、例えば渋谷までですと結構かかります。混雑は気にならない、いくらでも立っていられるという方ならよいかもしれません。

【バス】

• 長津田駅／京都駅、難波間に深夜バス（さくら観光のキラキラ号）が毎日運行していることを発見しました。長津田駅発２４：００、京都駅着６：５０、難波着８：１０で、料金は平日の一番安い時で１，９８０円。これって、渋谷駅／青葉台駅の深夜バスより安いです。

【カーアクセス】

• 車のアクセスは最低です。２４６からのルートが一本しかなく、ガードをくぐって鋭角に左折するところ、大型車は回れるのでしょうか。

構造・建物

• 敷地面積：13,447.76m2　
• 建築面積：53,11.06m2

【建物】　

• 土地の形が面白いですね。あの出っ張りの部分どうするつもりなんだろ？あの出っ張りのおかげで駅3分を達成できたのかな？　
  • 特殊な形状の土地に無理して戸数を詰め込んだ印象がありますね。
• ヨーロピアンテイストの外観やエントランスなども良いです。
• ランドプランを推察するに、棟と棟はバルコニーが向かい合うような形になるのでしょうか。公式サイトのトップ画像を見ていると、上の方の階のバルコニー柵がアクリルボードのようなクリア素材のものなのですが、反対側の棟に眩しくないのかな？と感じました。
  • 私は実際にマンションギャラリーに見学に行きましたが、バルコニーは共用廊下と向き合っていましたよ。その写真はメインのエントランスの棟のものだと思いますが、この部分がマンションの顔になるとかで、たくさんのガラスと緑色の化粧柱を使ってデザインに力を入れていると、営業さんから聞きました。私もいくつかマンションを見学しましたが、デザインは他のマンションとは違っていると思います。良い意味で。

【構造】

• １階は直床。長谷工物件だね。
  • 直床は独特のふわふわフローリング。１階だけだからモデルルームは２重床にしてるから体験できない。
  • １階だけ直床だから、リビングの窓はフラットにできない。これもモデルルームと違うから要注意。
• T-1のサッシで本当に音の低減に配慮してるのか？

【眺望・日当たり】

• 高層階でも眺望はあまり期待できないが、日当たりは良いと思われる（部屋にもよるが）。

共用施設

• 駐車場は確か250代程だったと思います。平置きは数台だと思います。駐車場代は12000円から17000円位と営業が言っていたと思いますよ。
• 車寄せのあるエントランスは、普通のマンションにはない存在感と格調があります。
  • 来客用駐車場もないから車寄せのアプローチに路駐されちゃうだろうね。
• ４棟あるのにエントランスは２つ。それぞれにエントランスがないので、エントランスのない棟の場合、他の棟を通らなければなりません。
• 大規模物件の盲点は、エントランスから部屋まで結構時間がかかること。部屋によってはドアtoホームだと１０分見ておいたほうがいいかも。
  • 西口から一番近いエントランスまで営業さんと歩いてみました。携帯電話で時間を測ってくれましたが、普通に歩いて2分30秒でした。本当にすぐですよ。A棟はいいなと思います。
• 362邸でエレベーター2基は妥当なんですかね？しかも一番高い南向きにエレベーターは設置なし。
  • タワーでない、板状レイアウトのマンションだとエレベーターの目安は５０戸に一基。明らかに少ない。
  • エレベータがＡ棟とＣ棟にしかなく、Ｂ棟は南向きながらちょっと不便。
  • Ｃ棟のエレベーターは１０階最上階まで行きますがＡ棟のエレベーターは７階までしか行かない。
• バルコニーと共用廊下の距離が確保されてないから丸見えでしょ。強引に詰め込んだレイアウト。
• ゴミ捨て雨に濡れないけど、住戸の隣ってのはね。清掃車もわきに横付けでしょ。駐車場棟みたいに別棟にして、屋根でつなげばいいのに。
  • ゴミ捨て場はテラスDの一番北。テラスAの一番南の上階からだと５分かかるかな。駅より遠かったりして。導線考えた配置ではないな。
• 横浜市から言われているということで、ウォルトンズのようにしっかりしたしきりがなく、誰でも通り抜けられるオープンなつくりのようです。植栽も多そうでした。我が家は子供がいるので、オープンすぎるのも心配になりました。管理人は常駐ではありません。
  • 市から言われたのではなく、市の制度で保育園やオープンにすることによって高さ制限とかの規制緩和を受けている。それで売る側は利益を得ている。住民にとってはデメリットな面もあるのでその辺をちゃんと考えないと。

設備・仕様

• 手洗いカウンターがついています。
• 廊下やバルコニーの壁はALCだから地震で壊れちゃうよ。
  • 相模大野のすみふ物件は、３・１１のときALCが壊れた。自然災害については売主に責任はないんだけど、販売中ってことで売主負担で補修した。売れ残りのメリット。そういうことがあったにもかかわらずALCを使い続けるのはいかがなものか。
• バルコニーに避難ハッチ。これだけ棟のスパンがあるのに、階段での二方法避難路が確保できていない。年を取って縄梯子で避難って現実的ではない。

間取り

• 間取り：3LDK、4LDK
• 専有面積：70.06m2～94.40m2
• 部屋が若干狭いです。。しかもタイプが2パターン位しかなく、アレンジは効かないような感じでした。
  • すみふだと、間取りのバリエーションが少ないこと多いので、70平米位の3LDKがほとんどで、あとはもう少し広めの4LDKが少々しかないのでは？ファミリー向けのマンションだし、せまめの1〜2LDKとかはないと思います。
  • 和室があるといいと思ったのですが、オプションでも出来ないとのことでした。購入するなら、自分でリフォームもしなければならないようです。
• 各部屋のクローゼットも広そうで、使い勝手の良い間取りだと思います。
• この前3LDKモデルルーム見たけど洗面所がせまいです。脱衣かごや洗濯物かご置くスペースがないし、なによりすれ違いできないです。
• 外観が良いのに間取りがバスルームリビングインっていうもろ長谷工仕様。
  • リビングインてそんなにダメですか？いまリビングインのマンションに住んでますが、子供の入浴も見れるし、キッチン-洗濯機の家事動線もラクだし、特に真冬、真夏は嬉しいです。
    • プライベート、パブリックの分離とは逆の考えなので、来客がなければ問題ないんだけど、来客と知らずに服を着ないでお風呂から出てきたら・・・てことになる。
  • リビングインは、洗面台の前を廊下にせずにリビングのスペースとして畳数を広く見せかけるコストダウン物件の手法。

買い物・食事

• 徒歩圏内の買い物施設は乏しいです。
• スーパーは近所にマルエツはありますが、飽きます。。。
  • マルエツはここの敷地にあった時は衣料や日用品もあったんだけど、駅前に移って食品だけになったから、近くにそういったお店がなくなった。駅近だけど買出しに車必須かな。
• もともとここにあったマルエツ、マークタウンに移って食品専門になっちゃったけど、衣類や日用品ってどこに買いに行くんだろう。みなみ台、成瀬、十日市場？
  • みなみ台になるでしょうね、きっと。とにかく長津田は駅周辺が残念。
  • 長津田は、みなみ台まで行けば大型商業施設なとも多くて、とても便利なんですけどねぇ。
  • 普段の買い物は、みなみ台のアピタとビバが多いよ。十日市場にはあまり行かないなぁ。
    • みなみ台は歩いていくにはちょっとという距離。車必須だと、駅近のメリット半減。
• 北口の岸田屋酒店さんは品揃えが豊富でいいんですけどね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• マンション内に認可保育園があるようなのですが、住民は優先的に入園することが可能なのでしょうか。
  • 駅徒歩3分に保育園ができると希望者も当然多くなりそうです。認可だと住民優先はないでしょうから、希望通り入れるかどうか。。。

【小学校・中学校】

• 通学小学校までは徒歩９分、子供の足で１５分で程度でしょうか。中学校になるとさらに近くなるのは親としては安心。
• 私立中学に行く場合、一定レベル以上の学校は遠目で通うのにちょっとキツイかも。
  • 私立中学校は神奈川県４のひとつ偏差値70サレジオが中山からグリーンライン乗り替えで行けます。また、偏差値65の中央大学付属学横浜(中山乗り替えグリーンライン)、神奈川大学付属(中山)、桐蔭学園(青葉台からバス)があります。

周辺環境・治安

【立地】

• 用途地域：近隣商業地域
• マルエツの跡地
• 駅の周りに何もなくて車を持ってる前提なら、閑静でとても住みやすいところですね。
  • 駅前なのに俗世的な店が全く見当たらないと言うのが逆にプレミアムになると思います。少子化対策にはまさに理想的な場所だと思われます。
    • パチンコ店がないのは喜ばしい環境ですが、駅周辺は少子化対策に理想的ですか？人が増えるには商業施設や利便施設の充実が必須事項と考えますが、駅周辺が寂しすぎませんか？ここは駅力の割にマンション価格が割高のように感じられます。
      • 長津田駅北側、このマンション一帯の台地は平坦で、駅極近なのに周辺に騒々しい施設がなく静か。こんなところ東急沿線でここにしかないですよ。高いのも当然。落ち着いていて子育てに良い。
• 駅周辺は地主が再開発に反対してるらしいです。
  • もう少し地主さんたちの世代交代が進めば、ショッピングモールみたいなものができたりするのでしょうか…うーん…微妙。
  • クリニックが増えたり、駅前かこぎれいになったりしてるけれど、劇的に変わったとは言い難いですよね。
• ３路線乗り入れなんで、使う路線によって人の価値観はかわりますよね。JRと東急がもっと歩み寄ってイメージ戦略、駅ビル再開発急げばこの場所化けますよ。
  • ４０年前から言われてるんだよなぁ。もっと田舎の、二俣川や海老名が化け初めてるのに比べると、ここの駅前は残念過ぎますね。

【地盤】

• 長津田北口から厚生病院までの台地は特に地盤が素晴らしい。
  • 地盤がしっかりしていて丘の上にそびえたっていますね。

周辺施設

• 北には恩田川が流れており、川沿いの散歩やジョギングには最適な環境。春は花見もできる。
• スポーツジムは青葉台まで行かないとないみたいですね。
  • みなみ台にいけば、スーパーから病院から揃ってるので、生活しやすい。大きな公園もスポーツクラブもあって、子育てにもちょうどいいんですけどね。

掲示板

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