シティタワー目黒

2016年8月27日 (土) 05:45時点における版

物件概要

• 所在地：東京都品川区西五反田3丁目606-1,605-2（地番）
• 交通：

1. 東急目黒線「不動前」駅 徒歩4分
2. JR山手線「目黒」駅 徒歩10分
3. JR山手線「五反田」駅 徒歩10分

• 総戸数：244戸　
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上25階建地下1階建　　
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成29年3月下旬予定　
• 入居時期：平成29年4月下旬 　
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：前田建設工業株式会社
• 設計：前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/meguro/

価格・コスト・販売時状況

【予想】

• 不動前でしょ。クレヴィアが坪300だったっけ。住友だから坪330ぐらい？
  • 他物件の住友営業さんが言ってたけど、@450～500になりそうとのことです。

【価格】

• 18階あたりで坪430超えのようです。 上の階から販売らしいですが、 中層階の方が値段が高くなるって、結構よくあることなんでしょうか？
• 設備、間取りは、本当にいいですね。でも。価格が高いと感じました。
• ここって、一般的にいい立地なんですか？ 駅まで4分と言っても不動前だし、 西五反田で１億超えかー。と思ってしまうんですが。 18階で10700万。 22～23階を狙ってたので12000万ってとこですよね。高いな～。やっぱり。
• 第1期の販売対象は、15～19階の住戸だそうです。

1. 15～19階　60Bタイプ（2LDK＋WIC＋SIC）55.25㎡　北東　7,680万円
2. 15～19階　70Dタイプ（3LDK＋WIC＋SIC）71.52㎡　北西　1億780万円
3. 15～19階　70Lタイプ（3LDK＋N＋WIC＋SIC）72.15㎡　南西　1億380万円
4. 15～19階　60Mタイプ（2LDK＋WIC）55.34㎡　南西　7,480万円
5. 15～19階　60Nタイプ（2LDK＋WIC）55.52㎡　南西　7,480万円
6. 15～19階　70Oタイプ（3LDK＋2N＋WIC）68.74㎡　南東　9,380万円

• 20～25階の住戸については、未定だそうです。要望書の受付状況によって、下記に近い価格帯になる見込みとのことでした。 また、14階以下の住戸については、次期以降の販売予定だそうです。

1. 20～21階で、上記価格＋300万円程度。
2. 22～23階で、上記価格＋600万円程度。
3. 24～25階で、上記価格＋900万円程度。

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571631/

【販売時状況】

• 物件ＨＰに第一期　登録完売って出てるよ。
• 2期はどんな状況でしょうか？ここは地権者もいないので好きな住戸が選べそうで気になります。
  • 1期の人気あった部屋は抽選になったよ。2期になっても、相変わらずモデルルームは混んでるみたい。
• 宣伝も地味な割にMRは混んでますね。

【検討者】

• 近隣築浅物件に比べて価格が高い（スミフなので仕方ないかも）
• どの位で仕入れたのですかね。スミフさんのはいいお値段で手が届かなかったので少々期待していたのですが。最近中古も買えませんよ。
  • DNPの跡地より高額入札らしいから、安く出すとは思えない。少し前までの相場を考えれば、信じられない値段かもしれないが、これが現実。
• 価格は過去の周辺相場と比べると安くはないけれど、いま売り出し中のタワー物件と比べたら高いわけでもないかなと思う。もうそういう相場なのかなと。中古も新築と変わらない値段で出てくるし。そっちの方がどうなのよ？と思ってしまう。間取りが秀逸なので値段相応とも思うけれど…。
• 確かに目黒線の音はしなくて、良かったです。実は山手通りの音、あまり聞こえなかったですが、窓を閉めたら本当に山手線の音がしないかどうかやはり心配です。この物件、とても好きですから。
• 沖式ランキングで資産性エリア1位にあげられていますね。 スミフらしい強気の値付けで、正直投資目的は厳しい印象ですが。

　http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000048.000007875.html

【コスト】

• 管理費 1万3385円～2万2665円／月
• 管理準備金 1万3385円～2万2665円（一括払い）
• 修繕積立金 4450円～7790円／月
• 修繕積立基金 26万7100円～46万7100円（一括払い）
• トレーニングルームがあるわりに管理費抑えられてる

交通

• 3駅6路線利用のマルチアクセス
  • 山手線　目黒・五反田まで徒歩10分、不動前4分で地下鉄含む6路線が使える。
• 所在地を確認しましたが、ここは五反田ですね。 でも最寄りの駅は、JRだと五反田駅と目黒駅の両方とも徒歩で１０分ほど。 また、東急目黒線の不動前駅からだと徒歩で４分ほどのところにありますね。 まあ、そんなに遠いとは思わない距離かな。
• 「不動前駅入口」バス停まで徒歩2分
• 中目黒や渋谷などへもバス1本でアクセスできる。
• 不動前は目黒や五反田まで歩けるのが意外に超便利。散歩に丁度いいし。

【不動前駅】

• 最も近い駅は、東急目黒線の不動前。
  • 最寄駅、東急目黒線「不動前」駅から乗車しても東京メトロ南北線、都営三田線に乗り入れていますので、雨天などは歩かず近い駅の利用も良いと思いました。
• 不動前は南北線、三田線が乗り入れてるのが救いです。
• 目黒線徒歩4分は微妙、不動前周辺も正直微妙。
• 急行止まらないのは結構不便
• 不動前は急行が通過するんだよな。
  • 普段、不動前を使っていますが、各停でも目黒から1駅なので全く不便に感じませんね。急行の効用が得られるのは、武蔵小山より西に向かう場合のみ。
• 不動前まで徒歩4分ということでしたが、山手通りの信号待ちも含めても4分はかかりませんでした。

【目黒駅】

• • 目黒駅徒歩10分を坂道
• 目黒駅までの坂、きつ過ぎてありえない。
• 目黒までは行人坂よりは全然緩やかだけどね。3駅使いこなすとなると、アクティブなDINKS向きかな。
• 現地歩きましたが、目黒まで、線路沿いを歩くと行人坂よりもだいぶゆるい坂で行けますね。10分～11分程度かな。
• 実際に駅まで歩いてみました。 せっかくなので、目黒川沿いを散策。川沿いの緑を眺めながら、途中で駅に向かう細道に入りました。が・・・坂道です。体感で、傾斜45度くらいあるかも？（←あくまでも、個人的な体感です。）上りもツラかったけれど、下りの人もツラそうでした。坂道をやっと超えて、目黒駅に到着です。きっと、体力のある若者であれば、10分で到着できるに違いありません。
  • 目黒までは案内図のルートで行くと、急な坂道を登り9分位です。一方、線路沿いも同じく9分位でしたが、なだからな坂道が長めに続くので登るのはこちらの方が楽かもしれません。
  • 目黒駅改札からアトレ2に通じるエレベーターを使うと駅からマンションまで8分程度に時間短縮できる。
  • 目黒アトレ2からルート、本当に8分だった！路地裏ダイニング？っていうのもあって雰囲気いいですね。
• JR山手線「目黒」駅からは東京メトロ南北線、都営三田線も利用できます。

【五反田駅】

• ここは五反田駅までなら川沿い歩いて１０分チョイでフラットでいけるよ。 現地に案内のパンフが置いてあったからみてみたら見事に五反田は下のほうにちっさく注意書きでのってるくらいだけどね・・・。 ３駅利用可とはうたってるんだけどね。
• 実際に駅まで歩いてみました。目黒川沿いを歩いてみます。こちらは、余裕のフラットな道のり。桜の季節は過ぎましたが、並木が日陰になって、木漏れ日が爽やかです。お散歩やジョギングを楽しんでいる方も、ちらほら。しかも、確かに徒歩10分程度！山手線を利用するなら、五反田駅の方がはるかに楽な道のりだと感じました。
  • 五反田までは川沿いの平坦な道ですが、信号に二回引っかかって10分くらいでしたので、うまく信号待ちなければ8〜9分位だと思います。傘をさして歩いたので、早歩きの方はもう少しかからないかもしれません。
• JR山手線「五反田」駅からは都営浅草線も利用できます。

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  不動前駅（2015-06-07撮影）

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  目黒駅（2015-06-07撮影）

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  「五反田駅」西口付近（2015-06-07撮影）

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  路線図

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  電車所要時間

構造・建物

• 敷地面積：2,454.12㎡
• 建築面積 1085.18m2
• 建築延床面積 21454.41m2
• ランドプランを見ていると、敷地に対してキツキツには作られておらず かなり余裕を持って作っているところは良いのではないかなと思いました。そこはアピールポイントになっているようですが。

【外観】

• 外観おしゃれで立地も悪くないしとはおもいます
• 内装はこの価格帯のマンションとしてはありがちで可もなく不可もないという印象ですが、外観はかなり素敵です。レンガタイルの使い方が憎い。ランドマークの存在感を放ちつつ景色にもなじみそう。
• やっぱり外観がいいですよね。綺麗なストライプ柄のようで。

【構造】

• 大規模制震タワーマンション
• 地盤支持層が浅い場所にあるため直基礎のタワーマンションです。
  • 地盤が良い場所に建てられるため、杭打ちではなく直基礎工事がされているそうです。
• 床スラブ厚はどれくらいなのでしょうか？
• 内廊下
• この建物に限らないけど柱が外にあるっていろいろ得してる。柱が内側にあっても床面積の計算は柱の分入ってるし同じ内壁の床面積でも 柱が外の方がその分広く使えてる。３㎡くらい得してる。

【眺望】

• モデルルームで窓からの景色を見たが、北西側は目黒川も見えかなり景色は良質。
• モデルルームで景色のイメージ見たが北西側 のビューはかなり貴重
• 目黒新橋のところで何気なくシティタワー側を眺めたところ、思いの外このマンションがよく見えました！これだけよく見えるということは(当たり前ですが)マンションからもさぞ抜け感のある眺めが楽しめそうだなと想像してウキウキしてました♫ やはり川があると視界を遮る建物がなくていいですね。
  • こうやって見ると、北西角部屋以外でも桜を楽しめそうな部屋けっこーありますね。反対側の桜田通りからもこちらのマンションはよく見えますし。

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  建設現場の看板（2015-06-07撮影）

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  目黒新橋から（2016-05-04撮影）

共用施設

• 駐車場 敷地内70台（料金3万円～3万3000円／月）
• 駐輪場 270台収容（料金200円～300円／月）
• バイク置場 15台収容（料金6000円～7000円／月）
• ミニバイク置場 5台収容（料金3000円／月）
• 2層吹抜のエントランスホール
  • エントランスは、2層吹き抜けになっています。
• 2階部分には、フィットネスルームができるそうです。
• 共用設備は必要最小限に抑えて管理費を下げる方針だそうです。
• 各階にゴミステーションがあって24時間捨てられること（エレベーターで運ばなくてもいい）
• コンシェルジュが夕方5時からの勤務（管理人は日中いるけど）

【駐車場】

• 70台分確保されているそうです。近隣のパーキングも検討したほうが良さそうでした。
• 平置きの駐車場があれば完璧だったのですが総合点は高いので、まぁそこは妥協しようかと思います。
• タワーパーキング良いですね。 雨、風にさらされる事もないですし、たくさん車も停められますよね？ ただ、朝の通勤時には込み合う可能性は大ですね。 とくに引っ越してすぐとか慣れないうちは、人が多い時間帯に出庫したいことも有りそうです。 最初のうちは特に時間に余裕をもって使用しないと行けなくなりそうです。
  • 確かに、雨風の心配もなくセキュリティ面でも安心ですね。 心配なことといえば故障した時と管理費、修繕積立費用の面でしょうか。 故障した時は他の機械式駐車場と違って駐車している全車に 影響が出るのではないかと少し心配になります。

設備・仕様

• 防犯設備：一般的な防犯セキュリティーは完備されており、防災管理も24時間対応です。
• ディスポーザーがついてました！最近見た物件の中では仕様が良い感じ。

【網戸】

• .16階以上は網戸がオプション（必要ないかな？）
  • 虫が来るかは住んでみないとわかりません。虫が嫌いなら15階までか、期限までにオプションを申込すればいいと思います。
  • そうなんですよね。タワマン住まいの人に聞いたりネットで調べてみても、20階以上の都心でもカナブンやらてんとう虫やら結構くるっていう方がいれば、網戸無しで全く問題なしっていう方も。場所によるだろうからほんと住んでみなければわかりませんね。蚊はベランダからは来ない気がします。エレベーターや服に付いて部屋に入ることはあると思いますが。　

間取り

• 間取り：１LD・Ｋ～３ＬＤ・Ｋ　
• 専有面積：40.38m2～73.26m2（専有トランクルーム面積1.43m2～1.56m2含む）　
• バルコニー面積：11.69m2～26.93m2　
• スタムオーダーシステムでキッチンの配置など間取りの変更が可能
• ワイドスパンで全室に窓がある
• .天井が高く、アウトフレームなので部屋が広く感じる
• 風呂が1418以上なのもいい。バルコニーも広々だし。
• せっかくバルコニー広いのに（特に目黒川を望むこの立地においては個人的にかなり重要ポイント）、それが専有面積にカウントされないのが残念。
• 角部屋はどの居室も十分な採光がありそうで人気が集中しそうです。キッチンからバルコニーに出入りできる点も家事動線がスムーズでよさそう。開口部があると冬は寒いかな？
  • キッチン脇のバルコニーいいですね。自然光が入って気分良く料理ができそう。
• 間取り図を確認しました。3LDKでも71～72㎡でこじんまりまとまっており、ファミリー向けではないのかな？と感じました。一番広い70L-1typeは2つのバルコニーで3つの洋室、リビングに十分な採光・通風がありそうでなかなか良さそうです。
• 60Fタイプの間取り良いですね。LDKは十分なスペース確保してるしバルコニーも十分過ぎる程の広さで総じて使いやすそう。スミフらしくガラスカーテンウォールのおまけつきで。値段は高そうだけど、北西角よりは安くなるのかな。

【収納が少ない】

• 2LDK収納少ないですよね。MR行ってかなり購入に傾いたものの、よくよく考えると、どう考えても荷物が入りきらないので、我が家は泣く泣く検討から外しました。バルコニーもっと狭くていいから収納広くしてほしかったです。
• 収納についてもんもんしてます。収納が少なくても何とかなるとしたら・・・。掃除機はルンバ。来客用布団はレンタル。季節外の服はクリーニング屋さんにあずける。これで一畳分は浮くかしら。
• この物件、間取りは優秀なんだけど収納に関しては貧弱なんだよね。オプションも活用しつつ工夫してスペース創出する、腕の見せ所かなと。

【モデルルーム】

• モデルルーム行ってきたけど、ここは間取りがいいね。
• モデルルームは、70Dタイプ3LDKを2LDK仕様にしたプランで展示されていました。

1. 2面バルコニーで、すべての居室がバルコニーに面しているだけでなく、キッチンからもバルコニーに出られます。
2. バルコニーの奥行きが2メートル、リビング・ダイニングの天井高が2.6メートル。しかもガラス貼りになっているので、より一層、明るく広く感じられました。
3. ただ、リビング・ダイニングに、収納がついていないタイプの間取りが多いようです。他の場所に、納戸やウォークインクロゼットなどの収納はありますが、荷物が多めの方には、少し物足りないかも知れません。
4. 水まわりの設備は、キッチンに、ディスポーザーと食洗機などが標準装備されています。キッチン収納に、ソフトクローズ機能がついているのは嬉しいですね。
5. 浴室には、浴室暖房乾燥機、保温浴槽など。
6. トイレには、タンクレス型便器、手洗い場など。
7. 必要な設備は、ソツなく揃えられているようで安心。ですが、億超えの間取りで、浴槽が一般的な1418サイズだった点は、惜しい！と感じました。

• 階数にもよると思いますが、バルコニーからの眺望が楽しみです。周辺に中規模マンションがたくさん建っていますが、閉塞感を感じないように工夫されている様子でした。
• 北・東・西の3方角地を活かしつつ、南には敷地内にフォレストパークがつくられます。空地率は、55％だそうです。
• ちなみに、桜並木のある目黒川沿いの眺望が、北側になっています。
• 全体的な印象は、間取りが1LDKからあるだけあって、ひとり暮らしや少人数の家族に向いていそうです。広々暮らしたい場合は、モデルルームのように、3LDKを2LDKに間取り変更すると、使い勝手が良さそう。また、リビング・ダイニングに近い部屋には、ウォールドアがついていましたので、2LDKを1LDK仕様にして、ひとり悠々と暮らすのも贅沢ですね。
• 都内の山の手線エリアで地盤のしっかりしたタワーマンションは、物件として希少価値があり、住みやすい静かな環境もお勧めのポイントという事でした。
• 70㎡の広さになると約1億円、55㎡で約7,500万円ですが、郊外のマンションとは違って、資産価値は落ちにくい運用も視野に入れて購入できる点もポイントでした。
• 71,52㎡　2LDKのMRを見学出来ました。実際には3LDKにもできるそうです。

1. 玄関は奥行きのある広さで、家族が2人で帰宅しても室内で靴を脱ぐ時間を待てる広さです。シューズインクローゼットも広く収納は充分でした。
2. 玄関からT字型に左右に廊下が伸びています。左にトイレ、右にパウダールーム、バスルームと続きます。
3. 廊下から洋室6畳、洋室5畳それぞれに入れる間取りで、各室からバルコニーにも出られます。洋室6畳にウォークインクローゼット、洋室5畳にはクローゼットがそれぞれありますので、子供部屋も確保できそうです。
4. 3.6畳のキッチンは開放的で、一般的なタワーマンションの設備は揃うそうです。ディスポーサー付で、食器洗浄機や浄水器は今ではそのマンションでも装備できます。0.5畳納戸がキッチン側にありました。
5. リビング・ダイニングは16畳の広さがありましたが、3LDKにした場合は11畳の広さになるそうです。2LDKの物件であれば10畳の広さで使用できます。
6. コンパクトですが住みやすい間取りで、柱が室内に無いため、角のデッドスペースもありませんでした。玄関、トイレ、バスルームキッチン、廊下が細長く長方形にまとめられ、2つの洋室とLDが横に並ぶ配置は、狭い空間ですが、効率的に思いました。

• 価格表は頂けませんでしたが、 71.52㎡　3LDK　10,780万円。55.25㎡　2LDK　7,680万円 が目安です。

買い物・食事

• 周辺は駅近いしスーパー近いし、ドラッグストアもコンビニもあるし住むには困らないよね。今後の開発に期待、なエリアじゃないの。

育児・教育

• この辺は保育園の数は多いですが、待機児童も多いです。

周辺環境・治安

• 目黒川沿いのDNP跡地です。
• 川そばの低地ですね、ここ。
• マンションから見える桜並木はとてもきれいなんでしょうね。桜並木を上から見られるというのもなかなか無いかも。でも、桜が咲く時期は良いのですが、その後ってどうですか？実家の近所にも桜並木がありますが、桜が散ってしまうと、毛虫が大量発生します。
  • 毛虫は見ないな・・・あっても川に落ちてるかも。風通しがいいからきっと川に飛んで行ってるかね。あと歩道は川と反対側だからあまり気にならないのかも。
  • 高層階だと眺望は開けているとは思うけれども、桜までは見えるのかなぁ?という感じかな。中層階のほうが楽しめるかも。
• 斎場は駅から徒歩8分ね。このマンションとは反対側だから気にならないでしょう。
• 公開空き地もいい雰囲気になればいいですね 西五反田はまだまだ生活者向けのお店が少ないから、今後の発展に期待ですね。
• 夜間の騒音はどのくらいなのでしょうか？
  • マンションも多いし、夜間人口も結構多いのでは。不動前、夜も沢山人降りていきますよ。
• 東京タワーや富士山が見えるのは魅力ですね。
• 地図で見ると、南だと、隣の資生堂ビルと目黒川では？道路を挟んでるから、低層でも光はまあまあ入りそうですよね。
• ここは五反田駅までなら川沿い歩いて１０分チョイでフラットでいけるよ。 現地に案内のパンフが置いてあったからみてみたら見事に五反田は下のほうにちっさく注意書きでのってるくらいだけどね・・・。 ３駅利用可とはうたってるんだけどね。
• 近くの賃貸で10年ほど暮らしています。 品川区は生む前に保育園を決められたり、小中学校が選べたり、小学校の放課後預かってくれるシステム等の導入が早く、子育ての面のメリットを感じています。 川ですが、まあ、夏場は匂います。大雨のあとは部屋まで匂ってきますが、幸いいまの家が、川と反対側に向いてますので、なんとかやり過ごせています。 それより、大雨での氾濫を心配していましたが、このプロジェクトのマンションのちょうどお向かいあたりなのでしょうか、貯水槽的なものができてから氾濫はしていません。 というわけで、住み続けたいので、こちらのマンションの、できれば10階以上の南側を検討していますが、予算的にみあうかというところです。 ところで、こちらは、公開空地なるものがマンションを囲むようになりますが、その辺は皆様はどう評価されていますか？ 見知らぬ人がマンションのまわりに入ってこられるのはちょっとどうかなと思うのですが。 川沿いを犬の散歩をしてるかたがたくさんいますので、糞尿など心配です。
• 所在地を確認しましたが、ここは五反田ですね。 でも最寄りの駅は、JRだと五反田駅と目黒駅の両方とも徒歩で１０分ほど。 また、東急目黒線の不動前駅からだと徒歩で４分ほどのところにありますね。 まあ、そんなに遠いとは思わない距離かな。
• 現地歩きましたが、目黒まで、線路沿いを歩くと行人坂よりもだいぶゆるい坂で行けますね。10分～11分程度かな。

周辺施設

• 近くにエニタイムフィットネスができたようですが、使い心地どうなんでしょうね。
  • フィットネス混んでるー。既に有料ロッカー約100個は埋まってる。全部の器具に人が付くとそれだけで30人くらい。それ以上の人が来れば空き待ちになる。平日23時以降は割と混んでる。まずクレヴィアの客が入り、次に隣の賃貸客が入り、次にここの客が入ると。私は入ったは良いけど既に混んでるから続けるか迷うね。
  • 山手通りをちょっと北にいったスタジオ109隣にも24時間フィットネスあるね・・丸見えだけど。そしてその隣は目黒駅前ブリリアのバブルＭＲが・・。
• すぐ近くのぱぱすの三階に７月にオープンする眼科で見学会やってました。内装もお洒落なクリニックで、土曜日も夕方17時30分まで診察してくれるそうなので、こういうかかりつけの眼科が近くにあると便利だなーと思いました。眼科の隣には、胃腸内科・肛門科のクリニックと歯医者さんも開業予定とのこなので、嬉しいですね。
  • 以外にこの辺りは病院多いですよ、重宝してますわ。
    • 不動前にも病院は多いね。大病院ならあのNTT関東病院も近いし。

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  周辺施設

掲示板

• 品川区のマンション口コミ提示板一覧
• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• 「シティタワー目黒」についての口コミ掲示板

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