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ザ・マジェスティコート目黒

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[[ファイル:ザ・マジェスティコート目黒.jpg|thumb|400px|ザ・マジェスティコート目黒外観]]
==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[目黒区]]下目黒2丁目317番2（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「目黒」駅 徒歩8分 （正面口より）
#東急[[目黒線]] 「不動前」駅 徒歩9分 （駅舎より）
#東京メトロ[[南北線]] 「目黒」駅 徒歩8分 （正面口）
#都営[[三田線]] 「目黒」駅 徒歩8分 （正面口）
#東急[[目黒線]] 「目黒」駅 徒歩8分 （正面口）
*総戸数：150戸
*構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上14階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年09月中旬予定
*売主：東京建物株式会社、三菱地所レジデンス株式会社
*施工：木内建設株式会社 東京支店


==価格・コスト・販売時状況==
*山手通り沿いの立地から、ガーデンテラスより仕様を上げて、坪単価は今の市況にあわせてガーデンよりちょい上ぐらいの設定と予想。 
*このへんのサラリーマン実需が一杯一杯で手を出すあたりの価格帯は最近売れ行き悪いんだよな。というか目黒駅物件は次々出てくるねー。ブリリア目黒が周辺相場を目一杯あげたから土地調達が少々割高でもまだ商売になるのかね。
*値段は超強気でくる・・・のかな。マンション価格は一時よりは低くなったけれどもこの辺りは人気エリアだから。
*予定価格は出ていましたか？やっぱり坪350万は切らないですかね？
**低層階でも350は超えていたと思います 
*こちら坪単価どのぐらいですか？
**出てる情報から計算すると大体335～426ぐらいかと・・・。 
***ここは山手通り沿いの物件だから高値販売きついだろうね。。
*なんで人気ないんでしょうね。山手通りだから？ 
**幹線道路沿い、デッドスペースが多いボコボコした間取り、眺望がいまいち
*プランがたくさんあって良いですね。使える駅的には非常に便利そうなマンションに思えますが、人気が集まっていないようですね。幹線道路沿いですと、それほどまでに人気が下がるものなのでしょうか。
**騒音と排ガスは鬼門ですからね。皆さんよく分かってらっしゃる。
*間取りが悪い。LDは狭いし窓の位置もね。梁も酷い部屋多いし。目に優しい価格だけどリセールは厳しいでしょうね。 
*1LDKを検討してます。三菱地所レジ、東京建物なので、資産価値的にもいいかなと思ってます。仕様、間取りのつくりの割には価格やすいですよね
**狭小プランが消えたけど売れたのでしょか？
*価格のアップデート見て来ました。良心的なレベルのように思いました。前向き検討しています。
**周囲の住友物件や完売したガーデンテラスより安いしね。山手通りの反対側の東向き高層が良いね。人気出そう。
*今週登録だけど、抽選なるのかな。来場予約で既にいっぱいだけど。
*価格がリーズナブルになった感じ。今週末、登録に行きます。
**値下げがあった？
***2LDKに限って、3週間前から若干下がりました。他の間取りは変わってませんでしたね。
*ここの1LDKは資産性的にどうなんですかね？目黒駅徒歩圏内とはいうものの・・・
*ここ坪380万円なんだね。思ったより安いな。 
*綺麗なマンションですよね。駅からもわりかし近いので、快適にすごしやすいイメージが強いですね。しかしこのクオリティにしては多少価格が高く感じますね。
*販売価格が動いている→部屋が売れてるってことだと思うので、粛々と売れていってる感じですね。
**目黒に資産という選択、なんてことが書いてあるので、わかりやすく投資用のマンションなんですね。１Rと１LDKだけだから、わかりやすいけれど。値段が動いているということですけれど、かなり階数によってお値段が違っているということなんですか？値下げをしているわけではないのですか？
***「半投半住」志向向けのマンションだそうですが、投資と居住の2つの観点を持ち合わせた住宅購入戦略という事で、中古でも賃貸需要が高く、かつ売れやすい立地のマンションというコンセプトなのでしょう。賃貸やリセールですが、間取りの中で一番動きやすいのは1Rや1LDKですか？
*なんだかんだで6割以上は売れたみたいですね。
*ホームページには「目黒に資産」と書かれていますが、ここは投資用物件として評価はどうでしょうか。山手線など、各種路線を使える利便性がありつつ、周辺に買い物できるお店もあるので、居住環境としては悪くないように思えましたし、賃貸として貸し出しても単身者に人気がありそうです。
*客観的に見てここまで販売は順調みたいですね。150戸あったけど、遅くとも来年3月には完売ですかね。この市況下で駅直結タワマンでも再開発案件など誰でも食いつく物件ではないのに、竣工半年前以上完売なら普通にすごいんじゃないでしょうか。
**最後の最後がなかなか売れにくいということを考えていくと、竣工前に完売はどうなんでしょうね・・・。あと15戸で本当にラストだとするならば、もしかしたらありえるかもしれないですが現在販売中のお部屋次第なところは大きいと思います。資産価値というのはものすごくデベ側も前面に出してきているのでそれ目当てという人が多いのだろうなぁと感じています
***1LDK,2LDKは完売で、3LDKを現在販売中のようです。残り30戸のようなので、順調に売れているほうだと思います。
****3LDKよりも1LDKと2LDKの方が人気があるんですね。アクセスが便利なこの立地ならファミリー層の方が注目しそうな気もしていましたが、意外に単身者や夫婦、あるいは投資用としてみる人の方が多かったって事ですかね。
*なんだかんだであっという間にって感じでしたね。ほか含めてこれだけ周辺に供給あるのに目黒はニーズ強いですね。
*公式ホームページ上で販売状況が公開されているのは良心的だと思います。しかも価格表のように階数と部屋の位置も一目で分かるようなもので、階層毎のセレクトプランの申込締切日まで記載されていて至れり尽くせりだと思いました。 
*本当に残り12戸なんですね！価格も記載して良心的ですね。3月までには完売しそう。




==交通==
*なんだかんだでＪＲ駅徒歩圏内は大きいよな。しかも山手線だし。私鉄も使えるし。南北線が羽田空港につながる計画もあるんだっけか。 


==構造・建物==
*三菱×東建にしては結構とんがったデザインでいい感じ。立地は？だけど、その分商品にこだわったのかな？
*もうチョット広ければという印象です。
*内廊下でしょうか？
**ここは外廊下ですよ！



==共用施設==
*エントランスが好みなんだよね。


==設備・仕様==
*無償セレクトというサービスがあるようですね。 プランやカラー、キッチンなど様々な部分をアレンジできるようですが、 これをすべて無償でやってもらえるのはすごいかもしれません。 より希望にあったお部屋に仕上げられますね。
**セレクトシステムがあるようですが、こちらはとても良さそうなサービスですね。無償でやってくれるようですが、どれくらいの範囲とかは書かれていませんので、いくつか選択肢があって、そこから選ぶような形になるのでしょうか。
***キッチン、風呂、洗面台など、それぞれ2-3オプションから選ぶ感じですね
****セレクトシステムはとても良いサービスですね。 施工例では、洋室とリビングを一体にして広くするようなものが書かれていますが、 この施工をした何年後かに、洋室を新しく用意することはできるんですかね。
*家の空気が2時間で入れ替わるのは、シックハウス対策として設置されるようになった24時間換気システムですか？家中の空気が循環して入れ替わるのではなく、それぞれの階に設置された装置で強制的に換気されるので、空気の循環については心配がないのでは？
*設備仕様ではキッチンの設備が出ていますが、ハイパーガラスコートトップコンロやラ・クックは部屋によって仕様が異なるのですか？注意書きに対象外の部屋タイプが出ておりますが、それらの部屋にはどのようなコンロがついているのでしょう？
**お部屋によってかなり仕様が違ってきているみたいで実際に伺って聞いたみないときちんとそれぞれが確認でき無さそうですね。ちょっと手間がかかるかな(^_^;) 
*ゴミ出し２４時間期待していたのですが、問い合わせたところ当日出すように言われました。管理規約上、「当日までに出すこと」としているらしいのですが、当日の深夜に出すことを禁じているわけではないそうです。理由は、清掃業者を週２日しか頼んでいないらしく、いつでもゴミを出せるようにすると汚くなって清掃業者をもっと呼ぶことになり、管理費が高くなるためらしいです。





==間取り==
*1Rの間取りが見たいな。
*間取りが良くないと思いませんか？
**デッドスペースが多い気がしますね。柱はうまく避けてあるとは思いますが。 居室は広さの割に大きくは見えないということになりそうです。 部屋のパターンは多いのかな。そのうち全部見られると良いですね。 ファミリー世帯向けとシングル向けありますが多いのはどちらなんでしょうか。
***間取りが悪いと声があったので、見てみることにしました。 3LDKのMタイプを見たんですが、ウォークインクローゼットが多くて広そうに感じました。ただ、収納分を部屋にした方がよかったのかもしれないとは感じますね。 収納が広い分、LDKが14畳になっていて狭く感じてしまうのは否定できないです。 難しい問題ですね。収納を広めに取るのか、部屋にするのか。納戸も0.6畳ありますし、室内に家具を置かずにすっきり暮らしたいならいいのかもしれないですね。
****収納力は十分あって良いと思います。普通オプション等で着ける吊戸棚がついてる点は良いと思いましたよ。キッチンにカップボードがついているので収納スペースが完備されているのはうれしいです 
都心ながら、バルコニーが狭いので部屋干しできるスペースがあるといいなと思いました。 
Eタイプに関しても、単身者住まいとしてはスペースが広くて暮らしやすそうな印象です。 
*バルコニーが凄く狭いですが、その分部屋の広さに転換しているということになってくるのでしょうか。バルコニーでゆっくりガーデニングという感じではないけれど、空間の効率は良い。 
*1LDKでも書斎がありますし、バルコニーも適度な広さでありますので、 十分な広さを感じられそうですね。 廊下があってないような大きさになっているのが気になるところですが、 コンパクトにまとめられていて、良いプランがあると思いました。
*東向きの高層階の2Lが人気みたいね！やっぱり山手通り側は騒音、排気が気になるね。
**山手通りと反対側にポジショニングすれば排ガス騒音回避できるのですか？ 
***排気ガスや粉塵、気になります。東向でもやはり排気ガス等の影響はあるんじゃないかなあと。夜開けて眠れる環境なんでしょうか。
*間取りも広さもバリエーションがありますので、単身者・DINKS・3人以上の家族と対応ができるということになってくるのかなと思いました。そうなると、それぞれ、生活時間帯も違ってきますしお互いに気遣い合って暮らしていかなくっちゃいけませんね。
*プランを見ていると、田の字って言う感じのところもあれば、そうでないところもあり、バリエーションがそれぞれ個性もあるのかなという風に感じました。ここだと立地的にファミリーよりはDINKSというかんじ？公式サイトを見ていると大人だけの世帯を対象にしているのだろうなぁなんて思ってしまいました。 
**そうですね、目黒エリア、かつ、山手通り沿いなので、ファミリーよりもDINKSを意識してるのはあるのかなと思います。デザインも含め。もちろんファミリーの方々住みにくい間取りではないでしょうけど。 





==買い物・食事==
*買い物も目黒駅周辺、レコッズ、24Ｈマルエツ、不動前駅近辺は元より、 ＴＯＣや武蔵小山商店街や中目黒、恵比寿ガーデンプレイスもわりと近いですし。 都立林試の森公園の自然、目黒区最古の大鳥神社、目黒不動尊、大円寺等の歴史、 雅叙園もふらっと行ってもちょっといい雰囲気で好きです。 学校も近いし、病院も多いし、飲食店も多い。目黒二郎を始め近隣には名店も多いです。


==育児・教育==
*この辺りって子育て環境としてはどうなんでしょうね。
**このあたりは子供がいる人もいるけれど、このマンション自体は大人のためのという感じがしてくるけれどなぁ。コンセプトが「目黒、ここは自分らしさを満たす場所」ということで、代官山とかも生活圏に入りますよということをアピールしているから。実需でという人よりは資産として考えている人が多いのでしょうか。需要はありそうですなんですけれどもどうなんでしょうか
*目黒区は待機児童多いから共働きはここ難しいね
**保育園は入れないけどこのリーズナブル価格なら1馬力で十分です。子供が幼稚園入るまでがんばります。
***目黒区は保育園入れないからパワーカップルは無理



==周辺環境・治安==
*所詮ガーデンには敵いませんね。目黒区は待機児童多いし、急坂を登る目黒駅へのアクセスはしんどいです。
*こちらのマンションには緑があまりないですね。やはり住環境に緑が必要かなと思います。
*傾斜のきつい行人坂ルートで目黒駅徒歩8分は？？
*目黒川を渡っていくという感じの立地ですか。駅までの距離は良いんじゃないでしょうか。 
*目黒は何気に供給過剰だと思う
**これだけ一気に建つと中古になって値崩れするリスクは上がりますね。下目や西五反田は元々が低地エリアでアドレスにも付加価値はないですし。
*公式HPのマップに代官山、白金、中目黒、恵比寿を出してるが、この場所に住むと、坂道のぼるのが面倒で(笑)五反田、中目黒、目黒駅ぐらいしか行かないよ。 目黒1丁目か上大崎だと、恵比寿ガーデンプレイスまで徒歩15分くらいで坂道ないけど、山手通りだと、歩くのは面倒でしょ。 でも、目の前の道、工事中だから、終われば、綺麗な予感。 受給過剰ではあると思う。 賃貸、30万あたり、ゴロゴロ出てる。 自分で住むなら良いのでは？ 
*大通り沿いであることがマイナス
*立地、間取り共にDINKSに良さそう。不動前に歩けば楽かな 
*現地案内されましたが、山手通りの交通量多いですね。 ファミリーには向かない立地でしょう。 夫婦やカップルなら良いのかな？
*ここらへんは電動自転車があれば近隣地域、それこそ渋谷や六本木でも行けますよ、というか行ってます。行人坂も権之助坂か、雅叙園の中を通って行けばそれほど苦じゃないし。 
*山手通りの歩道の整備も植樹もされるし今とは全く違ったきれいな道路になりますよ。今年には駅前のブリリアがオープンすればまた注目も浴びるのでは、と期待してます。とても住みやすい街だと思います。
**山手通りの工事、いつになれば終わるのやらという感じですが、このあたりは雑然としていてあまり見映え良くないから、整備されて綺麗になるといいですね。
***山手通りの歩道はタイル直で植林もしてきれいになるそうだから今のうちのが価格が上がらないかな。 地下の高速道路もあるからトラックとかの交通量は多少は減っただろうし。 なんにせよ目黒駅前のブリリアが今秋完全オープンしてメディアに取り上げられ始めたら 周辺の注目度も上がりそうだから抑えるなら今のうちか？ ただでさえ最近目黒の注目度上がってるしな。 
*以前に自動車整備工場があった場所ということなのですが、ちゃんと対策をしていれば気にしなくても大丈夫でしょうか？
*昨日、目黒に行って来ましたが、駅前に高層マンションが建設されていてビックリしました。 結構、人が多く、外には気軽な服装で出にくい感じがしました。 バスを利用すると品川駅まであっという間なので、交通アクセスは便利ですね。 メトロとＪＲも使えるので良いと思います。 
*羽田空港の飛行機増便の影響はどうでしょう。時間限定とはいえ目黒上空を低空で飛ぶのはかなり抵抗があるのですが。
*車を使うのでカーアクセスの良さも良いですね。下に高速走ってるので、東側だと山手通り沿いという音の懸念も減りそうですね。
*周辺は交通量が多いのですね・・・。子を持つ親としては事故が心配です。
**山手通りは交通量は多いです。学区の小学校へも目黒通りを渡らないといけないのが懸念点です。
***物件の価格、仕様、交通利便性の良さが魅力的で真剣に購入を検討しましたが子供のことを考えて断念しました。 
*下目黒アドレスはよいですね。山手通り沿いということで環境への影響はどうでしょうか？
**窓を閉めれば問題なし。排気は許容範囲と見ました。あと12戸で完売なんですね。





==周辺施設==
*9月には大鳥神社の例大祭でお神輿が多数出され、11月には酉の市、毎月28日には目黒不動尊での縁日、楽しい街です。区民センターも近いので、ジムや屋内外のプール、図書館や区民美術館と設備も充実してます。


==その他==
*

==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都目黒区下目黒2丁目317番2（地番）
交通	山手線「目黒」駅徒歩8分（正面口より）東急目黒線「不動前」駅徒歩9分（駅舎より）東京メトロ南北線「目黒」駅徒歩8分（正面口）都営三田線「目黒」駅徒歩8分（正面口）東急目黒線「目黒」駅徒歩8分（正面口）
総戸数	150戸
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