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ザ・パークハウス 相模大野

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    (ページの作成: ==物件概要== *所在地：神奈川県相模原市南区相模大野3丁目318番5（地番） *交通： #小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩3…)
     
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    **価格帯としては2LDKが4,000万～、3LDKが5,000万～で町田のパークハウスと同程度でしょうか。伊勢丹が目の前なのはメリットとは思いますが、地方の百貨店は冬の時代ですから存続は厳しいでしょうね
    		 
    **価格帯としては2LDKが4,000万～、3LDKが5,000万～で町田のパークハウスと同程度でしょうか。伊勢丹が目の前なのはメリットとは思いますが、地方の百貨店は冬の時代ですから存続は厳しいでしょうね
     
    ***そんなに安くはないんじゃないでしょうか？最多は3LDKで5000万円後半、5700,5800ぐらいと予想します。それでも相模大野の他の中古より安いぐらいですが。
    		 
    ***そんなに安くはないんじゃないでしょうか？最多は3LDKで5000万円後半、5700,5800ぐらいと予想します。それでも相模大野の他の中古より安いぐらいですが。
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    *10戸×14階で140戸としても販売戸数136戸に対して少し差がありますが プレミアム住戸とか地権者分もあるんですかね？
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    **地権者住戸があったら地権者住戸とか事業協力者住戸と表示するはず。エントランスとか管理人室、共用施設があるから単純に１フロアの部屋×階数が総戸数にはならない。あと、プレミア住戸は販売住戸に含まれるはず。 
     +
    *百貨店に囲まれたビジネスホテルみたい。老後で購入するなら可だけど、ファミリーでは住まないかなぁ。
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    *ターゲットは、共働きやDINKS、独身者で３０代から５０代なのかなぁ？便利なことは確かだが、それだけ。
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    *価格はどのくらいになりますか？
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    **おそらく4,500万～6,600万円位ではないでしょうかね？
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    *伊勢丹は閉鎖されるとの報道もありますし、過去５年間で都心のマンション平均の価格が１０００万円上がっているとのことなので、私の全くの個人的予想ですが７０平米の３ＬＤＫで５３００万（低層階）～６４００万（高層階）ぐらいになるのではないかと思っています。町田より相模大野の方が高いかもしれません。近年、高齢者が駅近マンションにどんどん引っ越してきているので、駅から徒歩１０分以上のマンションは売れ残り、７分以内のマンションの人気は高まると思われます。
     +
    **伊勢丹さんにはずっと居て欲しいですね。それがこのマンションの最大の価値だと思います。
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    **伊勢丹が潰れた時の事を考えたら、本物件の資産価値低下が不安です。伊勢丹と共倒れ
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    *アウトフレーム、天井高2.5メートル～2.6メートルなので、高級感はありそうです。ただ8000万円は割高。もう少し安いといいのですが。2LDKは62.97㎡、3LDKも70㎡台なので、そこまで高額にはならないと思っているのですがどうでしょうね。
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    *老後に細々と住むには良い物件かな。ファミリー向けでは無いと思う。忙しいDINKSにも良いと思う。
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    *63m2の2LDKのAタイプは１Fは5,000万台と予想。それでも1F上がるごとに100ずつ足していくと、15Fでは7,000万台？甘いかな？眺望が良いのは10Fあたりより上だろうから、急に高くなるとか？
     +
    **多分そんくらいでしょ、周辺相場からね。誰でもできる計算 63平米1F 2LDK5000万。平米単価→5000万÷63平米＝79.3/平米。坪単価→79.3/平米÷0.3025＝262.1万/坪。坪単価262万也
     +
    *約74平米5,800万円前後：相場相応。約75平米（ワイドスパン特別仕様）6,800万円前後 
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    のようです。
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    *予定価格で7200くらいは出している部屋があるので最上階は8000はいくのではないでしょうか。 駐車場の優先もついているので10階以上は想定価格より高くしても良いので抽選にならないようにしてほしいですね。 
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    *5000万きる住戸ありましたけどね。
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    **一番狭い63平米なら5,000をぎりぎり下回るのでしょうね。
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    *6000万円でも十分高いよ。8000万なんて論外。都心のマンション買える。
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    *立地がいいのは間違いないけど、すぐ南側のマンションは13，4階はある？ という事は南側の眺望は14，5階のみ（6500万くらい以上？）という事になるなら、その辺は全く期待できませんね。日当たりでも10階くらい以上か？いくら仕様が良くても二の足ふむなぁ。。 
     +
    *賃貸やセカンドハウスとしての需要はかなりありそう。いざとなったら、非常に売却しやすいマンションというのが、最大のメリットかも。
     +
    *他の類似のマンションから推計してあの場所の固定資産税は年間２０～３０万円だとみつもっています。そうすると、月２万円程度になると思われます。他方、新築物件は５年間建物部分について固定資産税が半額になりますが、修繕積立金は５年毎に値上げされ、２０年目以降は２５０００円で固定されます。
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    *伊勢丹松戸店閉店となりましたので、似た業績推移で同じく苦しんでいる相模原店も閉店の可能性あると考えています。実生活ではほぼ困らないですが、10%以上値下がりしそうであれば転売せざるをえないとき心配です。(多くの方が伊勢丹近くのロケーションもいうことで10%以上プレミアム払ってるとしたらその分値下げありえると見てます)そのあたりの感覚わからないので、個々人の感覚ベースのご意見いただければ幸いです。あくまで参考として。ちなみに当方は住み続ける前提で検討してます。が、下記見て不安になってます。伊勢丹さんには頑張ってほしいですが、駅ビル、bonoもあるし、時代の流れ的にも厳しいのでしょうか
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    **伊勢丹相模原店 売上対前年比 (会計年度) /ソース 伊勢丹IR 
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    #2017 4-11 95.4% 
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    #2016 95.5% 
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    #2015 94.3% 
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    #2014 99.2% 
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    **こちらの東洋経済の閉店リストの記事も気になってます。松戸店は実際に閉店になりました。 その時々の会社の方針によると思いますが、マイナス成長の店舗を放置しきれないという原則はあると思ってます。 
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    　https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/134896
      
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    **伊勢丹IRはこちらです 
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    　http://www.imhds.co.jp/ir/monthly_report.html 
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    ***やはり、ペデストリアンデッキ直結により、人の流れが変わってしまったのが大きい。伊勢丹が出来た当時は、地元の商店との融合ということもあり、デッキからから１Fに降りるというスタイルは良かったのに、時代が変わり、バリアフリーといおうか、皆、ある意味横着になってしまった。ロビーシティ前の商店も、シャッター通りになりつつある。もう一度、駅前全体のデザインを考え直した方が良いだろう。
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    ***伊勢丹は新宿に本拠地がありますしもはや相模原店の役目は終わったと思います。複々線化で新宿がより近くなりますし相模大野に住んでいても新宿に行こうと思いますよ、新宿店は品揃えが格段に違いますからね。
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    *** 新宿伊勢丹は、品揃えというか、価格帯、ターゲット層が違うだけかと複々線化の恩恵は相模大野だと通勤ラッシュぐらいでは。
      
      
     
    ==交通==
    		 
    ==交通==
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    *通勤中や通学中に小田急線が運休になった時のダメージは大きそうですが、横浜方面、湘南方面、箱根方面へのアクセスも良くレジャーを楽しむという面では魅力的。人口がすごい分、朝の通勤ラッシュの混雑はデメリットですが、駅から近いので電車に乗るまでに時間がかからないという点は良いですね。 
      
      
      
     
    ==構造・建物==
    		 
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    *駅近で便利そうだなと思う反面、騒音や日照が気になります
    		 
    *駅近で便利そうだなと思う反面、騒音や日照が気になります
     
    *南側のビルはテナントが入るようですね。そうすると視界は期待できないですね？
    		 
    *南側のビルはテナントが入るようですね。そうすると視界は期待できないですね？
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    *鈴木ラーメン前の駐車場の今後次第ではある程度高層階でないとビューはおろか日照も厳しそうね。地元の人は感じるだろうけどA館B館の間ってなんか暗い感じだったし。
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    **元々日照とか風通しとかの住環境よりも、利便性重視の人向けなので、日照無くなっても想定内じゃないですかね。２４時間営業の居酒屋のすぐ前なのがやや気になりますが‥‥ 
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    *駅から徒歩3分という利便性は魅力。商業施設が近くにあり便利な分、閑静な環境に住むという感じてはないですね。ただ、外で働いているライフスタイルだと閑静な環境よりも、買い物が便利で遅くまで営業している店舗が多い環境が住みやすいと思います。資産価値は駅から近いので高そう。 
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    *左側前方にある有料駐車場がどうなるのか、気になるところです。
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    **北側を先にマンションにしてから、次は、その南側にマンションを建てるケースが多いので、やはり南西側の駐車場も後でマンションになるのでしょうかね？
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    *将来性としては期待できるのかなと思いますが、周辺に同じような高さのマンションが建ってしまった場合日当たり等が気になるかな。
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    *パチンコ屋が近くなのが気になりますが、ちょっとしゃれた建物なので、これは我慢できるかも？
      
      
     
    ==周辺施設==
    		 
    ==周辺施設==
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    *伊勢丹の北側の相模大野公園では毎年もんじぇ祭りが開かれます。駅前通りは安心して通れるので、最高の立地だと思います。
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    ==その他==
    		 
    ==その他==
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    *潰れたA館の跡地ですね～。南側のB館の建物だけは残るようです。
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    *A館の時使ってた伊勢丹本館との連絡通路は何も書いてないとこ見ると使わないのかな？ 
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    あれがあるのと無いのとでだいぶ違うよね。
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    **連絡通路は既に無いですよ。階段も無い。自転車屋から先に行けません。新しく造るなら別ですが、セキュリティー上造らないのでは。  
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    *南側の旧B館がじゃま
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    **元B館ってテナントビルにリフォームしてるんでしたっけ？ このマンションの真正面になる訳だしそこも気になるところですよね。
      
      
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    2017年12月30日 (土) 06:25時点における版

    物件概要

    1. 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩3分 （北口より）
    2. 小田急江ノ島線 「相模大野」駅 徒歩3分 （北口より）
    • 総戸数：136戸
    • 構造、建物階数：地上15階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2019年04月下旬予定
    • 売主：三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、大栄不動産株式会社
    • 施工：長谷工コーポレーション



    価格・コスト・販売時状況

    • いくらぐらいになるんでしょうか。
      • 価格帯としては2LDKが4,000万～、3LDKが5,000万～で町田のパークハウスと同程度でしょうか。伊勢丹が目の前なのはメリットとは思いますが、地方の百貨店は冬の時代ですから存続は厳しいでしょうね
        • そんなに安くはないんじゃないでしょうか？最多は3LDKで5000万円後半、5700,5800ぐらいと予想します。それでも相模大野の他の中古より安いぐらいですが。
    • 10戸×14階で140戸としても販売戸数136戸に対して少し差がありますが プレミアム住戸とか地権者分もあるんですかね？
      • 地権者住戸があったら地権者住戸とか事業協力者住戸と表示するはず。エントランスとか管理人室、共用施設があるから単純に１フロアの部屋×階数が総戸数にはならない。あと、プレミア住戸は販売住戸に含まれるはず。 
    • 百貨店に囲まれたビジネスホテルみたい。老後で購入するなら可だけど、ファミリーでは住まないかなぁ。
    • ターゲットは、共働きやDINKS、独身者で３０代から５０代なのかなぁ？便利なことは確かだが、それだけ。
    • 価格はどのくらいになりますか？
      • おそらく4,500万～6,600万円位ではないでしょうかね？
    • 伊勢丹は閉鎖されるとの報道もありますし、過去５年間で都心のマンション平均の価格が１０００万円上がっているとのことなので、私の全くの個人的予想ですが７０平米の３ＬＤＫで５３００万（低層階）～６４００万（高層階）ぐらいになるのではないかと思っています。町田より相模大野の方が高いかもしれません。近年、高齢者が駅近マンションにどんどん引っ越してきているので、駅から徒歩１０分以上のマンションは売れ残り、７分以内のマンションの人気は高まると思われます。
      • 伊勢丹さんにはずっと居て欲しいですね。それがこのマンションの最大の価値だと思います。
      • 伊勢丹が潰れた時の事を考えたら、本物件の資産価値低下が不安です。伊勢丹と共倒れ
    • アウトフレーム、天井高2.5メートル～2.6メートルなので、高級感はありそうです。ただ8000万円は割高。もう少し安いといいのですが。2LDKは62.97㎡、3LDKも70㎡台なので、そこまで高額にはならないと思っているのですがどうでしょうね。
    • 老後に細々と住むには良い物件かな。ファミリー向けでは無いと思う。忙しいDINKSにも良いと思う。
    • 63m2の2LDKのAタイプは１Fは5,000万台と予想。それでも1F上がるごとに100ずつ足していくと、15Fでは7,000万台？甘いかな？眺望が良いのは10Fあたりより上だろうから、急に高くなるとか？
      • 多分そんくらいでしょ、周辺相場からね。誰でもできる計算 63平米1F 2LDK5000万。平米単価→5000万÷63平米＝79.3/平米。坪単価→79.3/平米÷0.3025＝262.1万/坪。坪単価262万也
    • 約74平米5,800万円前後：相場相応。約75平米（ワイドスパン特別仕様）6,800万円前後 

    のようです。

    • 予定価格で7200くらいは出している部屋があるので最上階は8000はいくのではないでしょうか。 駐車場の優先もついているので10階以上は想定価格より高くしても良いので抽選にならないようにしてほしいですね。 
    • 5000万きる住戸ありましたけどね。
      • 一番狭い63平米なら5,000をぎりぎり下回るのでしょうね。
    • 6000万円でも十分高いよ。8000万なんて論外。都心のマンション買える。
    • 立地がいいのは間違いないけど、すぐ南側のマンションは13，4階はある？ という事は南側の眺望は14，5階のみ（6500万くらい以上？）という事になるなら、その辺は全く期待できませんね。日当たりでも10階くらい以上か？いくら仕様が良くても二の足ふむなぁ。。 
    • 賃貸やセカンドハウスとしての需要はかなりありそう。いざとなったら、非常に売却しやすいマンションというのが、最大のメリットかも。
    • 他の類似のマンションから推計してあの場所の固定資産税は年間２０～３０万円だとみつもっています。そうすると、月２万円程度になると思われます。他方、新築物件は５年間建物部分について固定資産税が半額になりますが、修繕積立金は５年毎に値上げされ、２０年目以降は２５０００円で固定されます。
    • 伊勢丹松戸店閉店となりましたので、似た業績推移で同じく苦しんでいる相模原店も閉店の可能性あると考えています。実生活ではほぼ困らないですが、10%以上値下がりしそうであれば転売せざるをえないとき心配です。(多くの方が伊勢丹近くのロケーションもいうことで10%以上プレミアム払ってるとしたらその分値下げありえると見てます)そのあたりの感覚わからないので、個々人の感覚ベースのご意見いただければ幸いです。あくまで参考として。ちなみに当方は住み続ける前提で検討してます。が、下記見て不安になってます。伊勢丹さんには頑張ってほしいですが、駅ビル、bonoもあるし、時代の流れ的にも厳しいのでしょうか
      • 伊勢丹相模原店 売上対前年比 (会計年度) /ソース 伊勢丹IR 
    1. 2017 4-11 95.4% 
    2. 2016 95.5% 
    3. 2015 94.3% 
    4. 2014 99.2% 
      • こちらの東洋経済の閉店リストの記事も気になってます。松戸店は実際に閉店になりました。 その時々の会社の方針によると思いますが、マイナス成長の店舗を放置しきれないという原則はあると思ってます。 

    　https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/134896

      • 伊勢丹IRはこちらです 

    　http://www.imhds.co.jp/ir/monthly_report.html 

        • やはり、ペデストリアンデッキ直結により、人の流れが変わってしまったのが大きい。伊勢丹が出来た当時は、地元の商店との融合ということもあり、デッキからから１Fに降りるというスタイルは良かったのに、時代が変わり、バリアフリーといおうか、皆、ある意味横着になってしまった。ロビーシティ前の商店も、シャッター通りになりつつある。もう一度、駅前全体のデザインを考え直した方が良いだろう。
        • 伊勢丹は新宿に本拠地がありますしもはや相模原店の役目は終わったと思います。複々線化で新宿がより近くなりますし相模大野に住んでいても新宿に行こうと思いますよ、新宿店は品揃えが格段に違いますからね。
        • 新宿伊勢丹は、品揃えというか、価格帯、ターゲット層が違うだけかと複々線化の恩恵は相模大野だと通勤ラッシュぐらいでは。


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    交通

    • 通勤中や通学中に小田急線が運休になった時のダメージは大きそうですが、横浜方面、湘南方面、箱根方面へのアクセスも良くレジャーを楽しむという面では魅力的。人口がすごい分、朝の通勤ラッシュの混雑はデメリットですが、駅から近いので電車に乗るまでに時間がかからないという点は良いですね。 


    構造・建物


    共用施設

    設備・仕様

    間取り

    • 流石、長谷工。ギロチン梁平気で作っちゃう。
      • 角住戸のように梁が居室の端ではなく、真ん中に出ちゃう構造。
        • まだモデルルームの事前案内もやる前かと思いますが、梁の位置とかは何をみて判断しているのでしょうか？
          • 間取り図からわかる。ラーメン構造だと柱と柱の間が梁になる。
            • Jタイプのことでしょうか？


    買い物・食事

    育児・教育

    周辺環境・治安

    • 駅近で便利そうだなと思う反面、騒音や日照が気になります
    • 南側のビルはテナントが入るようですね。そうすると視界は期待できないですね？
    • 鈴木ラーメン前の駐車場の今後次第ではある程度高層階でないとビューはおろか日照も厳しそうね。地元の人は感じるだろうけどA館B館の間ってなんか暗い感じだったし。
      • 元々日照とか風通しとかの住環境よりも、利便性重視の人向けなので、日照無くなっても想定内じゃないですかね。２４時間営業の居酒屋のすぐ前なのがやや気になりますが‥‥ 
    • 駅から徒歩3分という利便性は魅力。商業施設が近くにあり便利な分、閑静な環境に住むという感じてはないですね。ただ、外で働いているライフスタイルだと閑静な環境よりも、買い物が便利で遅くまで営業している店舗が多い環境が住みやすいと思います。資産価値は駅から近いので高そう。 
    • 左側前方にある有料駐車場がどうなるのか、気になるところです。
      • 北側を先にマンションにしてから、次は、その南側にマンションを建てるケースが多いので、やはり南西側の駐車場も後でマンションになるのでしょうかね？
    • 将来性としては期待できるのかなと思いますが、周辺に同じような高さのマンションが建ってしまった場合日当たり等が気になるかな。
    • パチンコ屋が近くなのが気になりますが、ちょっとしゃれた建物なので、これは我慢できるかも？


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    周辺施設

    • 伊勢丹の北側の相模大野公園では毎年もんじぇ祭りが開かれます。駅前通りは安心して通れるので、最高の立地だと思います。


    その他

    • 潰れたA館の跡地ですね～。南側のB館の建物だけは残るようです。
    • A館の時使ってた伊勢丹本館との連絡通路は何も書いてないとこ見ると使わないのかな？ 

    あれがあるのと無いのとでだいぶ違うよね。

      • 連絡通路は既に無いですよ。階段も無い。自転車屋から先に行けません。新しく造るなら別ですが、セキュリティー上造らないのでは。  
    • 南側の旧B館がじゃま
      • 元B館ってテナントビルにリフォームしてるんでしたっけ？ このマンションの真正面になる訳だしそこも気になるところですよね。


    掲示板

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    ザ・パークハウス 相模大野

    物件概要
    所在地 神奈川県相模原市南区相模大野3丁目318番5（地番）
    交通 小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩3分 （北口より）
    総戸数 136戸
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