グランドヒルズ元麻布

2019年5月17日 (金) 11:26時点における版

物件概要

• 所在地：東京都港区元麻布三丁目2109番他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩4分
2. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩4分

• 総戸数：32戸（非分譲住戸2戸、その他住戸9戸〔広告対象外の住戸〕含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上5階 地下1階建（塔屋1階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：西松建設
• 管理会社：住友不動産建物サービス

価格・コスト・販売時状況

• すごいお値段になりそう。
• ［広告対象外の住戸］9戸、気になる～オープンな取引を好まないすみふらしい。
• ここ一般には出ないって聞いてたけど、出るんだ〜！
• 暗闇坂にマンションが建つなんてすごいなあ。 ここは坪単価どうこうではなく、ここに住むことの価値の価格と考えた方がいい オーストリア大使館の前...ああ、よだれが垂れる
• このマンションだと日本人が多いですか？それとも海外の大使館の方が多いでしょうか。1LDKテラスつきが1億6500万円～でした。億ションでも2億近いので、もちろん予算オーバーです。
• 全て防衛庁があった以前から良く知っている場所です。 ミッドタウンが完成する以前であれば暗闇坂が抜け道ですが、 グランドヒルズが最上位の評価だと思います。 三井の関係者ではありませんがミッドタウン完成後は、檜町公園を中心に ミッドタウン、パークマンション檜町公園、パークコート檜町ザタワー それぞれの建物が綺麗にシンクロして完成されたエリアに変貌したため 上記のように評価しました。 ブランズ六本木ザレジは西側が雑多な雰囲気ですが敷地の規模、外観と仕様と ミッドタウン効果での評価です。 あくまでも個人的な評価ですので参考にならないと思いますが。
• パークマンション赤坂檜町と比べたら良心的な価格設定な気がします
• 大使館近くの物件。恐ろしく高いでしょうね。億でも広さによっては2億、3億するのでは？売れ行きもスローペースでしょう。 限られた人だけに売るのだと思います。
• 物件概要から136m2、7億2,000万円の販売表示が消えました。売れたんでしょうね。新年早々、景気のいい話ではあります。
• 在庫物件なりそう？
• すでに竣工しているんですね。建物内モデルルームはあるのでしょうか。３２戸中どの程度売れ残っているのでしょうかね？
  • ほとんど2L3Lは売れてましたよ。
• 賃貸に出している方がいらっしゃいますね。やっぱり投資用でもいいかな？
  • それ地権者様住戸のようです。
• 高級仕様で高すぎてうれないのかな？
  • それはあるかも・・・現地見に行ったが、すごい豪華な外観。
• 120m2で4億はやりすぎ。スミフだから値下げはしないと思うけど、この売れ残り状況が物語っている。
  • 2020年までに完売するスケジュールでしょ。
• 南向きの部屋はネット販売しないのかな？　もう売り切れのようね
  • 南向きの部屋って1LDK、3LDKではない間取りですか？今、間取り見ているんですが、2LDKがなくて「あれ？1LDKと3LDKだけの間取りのマンション？」と思いました。2LDKが最初からないのか、売れてしまってないのか……ご存知の方、教えてください。
    • 2LDK最初からないみたいです。売れてしまったと思いますよ。賃貸に出ているのが2LDKですよ！
• かなりたかい、相場に合わない価格。
• 個人的感想→ 価格が見合ってない。たかすぎぃ。
  • 今市場全体高いから仕方がないですね！
• 時代遅れのコンセプトマンションかなと？
• 外観があまり住友不動産ぽくない感じ。 シティハウスシリーズじゃないからというのが大きいのかもしれません。 個性ある外観って避けるのかなと思いきや、そういうこともなく。 外観に関しては直接資産価値に響かないですし、住むのに中身が大切ですが でも外観だけだと格好良いかも。
• やはり高い、この一言に尽きる。120平米4億はやりすぎでしょう。売れ残りが物語っている。
• 戸数が少ないマンションの区分所有は割高感が高いですが、近隣中古マンション市場も強気な価格設定が続いているので、仕方なさそうですね。
• 1年前くらいにモデルルームに行った時も値引きの話はしてましたけどね。値引き率が広がっているのでしょうか？物件は良いんですけど、びっくりするような価格ですよねー
• こちらの物件は、もう完成しているのに、入居時期が来年の4月となっているのはどういうことなのでしょうか？もしお分かりになる方がいたら教えて下さい。
  • 内覧チェック期間だそうです。契約者で急いで住む人も少ないようです。売上も来期に回したいようですね。
    • 一般的には内覧の期間が1ヶ月程度のマンションがほとんどだと思いますが、こちらは一年以上の猶予を設けているんですね。完成済マンションを購入する利点に、すぐに入居できるので賃貸に居住する方は家賃を無駄に支払う必要がない点が挙げられますが、契約者さんは入居を急ぐ必要のない立場の方々なのかもしれません。

交通

構造・建物

• 天井高や階高はわかりますか？ 用途地域からすればあまり期待できませんが。 天井高3000は欲しいです。無理でしょうが。
  • 高いところで2650だったはずです。
• 外から駐車場に入る時、ドアはガラスだとか。普通のシャッターじゃないのですね。シャッター開ける前の状態で大体外の様子がわかるだろうなと想いました。 高級感があっていいなぁと思う反面。普通のシャッターのほうがやすかったんだろうなぁ。 でも安全性を考えるとこれでいいのかもしれないですよね。
• こちらは外廊下ですよね？
  • 内廊下でしたよ。しかも今まで見た中で最高級でしたよ。
• 高級感を売りにしているわりには外観の植木とか石とか安っぽいですね。ロビーに飾ってある花も造花でした。24時間管理人がいるなら、立派な絵画などが飾ってあったら興味を引くかもしれませんが。
  • 確かにマンション周りの植物は高級感ないですね！
• 花崗岩で覆われた外観には圧倒されました。
• 実際に出来上がると、本当にわかりやすくていいなと思いました。日当たりは特に良いのだなと言うのは見て取れます。 外観だけだと、どこからどこまでが1戸なんだろう？と言うくらい デザイン性が高くて、面白いと思います。 画一的でないというか。でも古臭くなりにくいデザインである、と感じました。
• 建物の土台の黒の石積みとエントランスの白の外壁のところの一帯感が全然無くて残念。生で見ても違和感。工事中かな？って感じの未完成感。なんでこんなデザインにしたの？

• 

  エントランス外壁（2019年1月10日撮影）

共用施設

• コンセルジュサービスというエントランスでいろんな手配が出来るサービスがあるようですが、 これは防犯的な意味もありますので良いですね。 なかなかこのようなサービスが充実しているマンションは見ないように思います。
  • コンシェルジュがいるんですね。 業務内容を見ていると、別にお願いすることもないかな…という内容だったりしますが、 いちばん大切なのは、エントランスで声がけをする人がいる、ということなんですよね。 このようなマンションですとセキュリティはしっかりしていますが、 それでも侵入しようとするセールスマンなどがいる可能性も。 コンシェルジュさんの目があれば そういうことは減ってくるのではないでしょうか。

設備・仕様

• 室内かっこいいです！
• 何気ないことだと思うのですが、 広々として洗面所の洗面台がとても考えられていると感じました。 今のマンションにある洗面台は、広いのですが、ふちがぎりぎりで洗剤も置きにくく 押し洗いが出来ないのが不満です。 ここなら、洗面台が広いので慌ただしい朝も 家族で込み合わなくていいかなと思います。
• 間取りや設備仕様を考えていくと、とてもグレードも高くて、わかりやすくコストはかけてあるのかなと思いました。 資産として持つ人がほとんど…なのかなと思います。自分で持ってそのまま住んでも良し、貸し出しても良し。
• 水廻り設備のｸﾞﾚｰﾄﾞはどんな感じなのでしょうか？お風呂はどこのメーカーのものが入っているかご存知の方みえますか？ミストサウナとか　ジェットバスなんかもつけれるのでしょうか？
• 24時間有人管理の物件ではないんですね。
  • 24時間有人管理です。
• 仕様素材は良いと思います。目黒より、素材はかなりハイグレードと聞いています。施工は西松なのでデザインのセンスがもう少し良かったらと思いました。
• 共用部18ヶ所に防犯カメラを設置。不審者の侵入や犯罪を抑制するとともに、24時間録画される画像は、一定期間保管されます。※15台はレンタルとなり、費用等は管理費に含まれます。←なんでレンタルなんだろ。購入すればいいのに。
  • 管理組合の理事を経験して知りましたが、防犯カメラは買い取りにすると年々画質が向上する進歩について行けなくなる為、いつも最新の設備に更新して行く為にレンタル方式にしていますよ。

間取り

• 125Jタイプを見てみましたが、変わった間取りをしていますね。 玄関から入って、最初にリビングがあり、廊下の先に洋室が分かれているのは、 思春期の子供がいたら友達とか呼びやすくて良さそうな気がします。
• 立地はいいですが、どれも廊下ばっかりで間取りがイマイチですね。候補から外れました
• 立地は良いのに確かに廊下が長すぎですね。 156平米のプランなんか特に、住友が得意としている廊下をムリヤリ室内にするリビング水増しじゃないですか。高額物件でもコレやるかね…。 まぁそれをしないとリビング面積が125平米プランと同じ（下手したら小さく）なってしまうから仕方なかったのか。 そもそもダイニングの場所にキッチンを持ってきても良かったと思うのですが（キッチンに面した窓はなくなりますが）。 それに柱が丸々5本含まれるというのも…専有面積が広いとは言え、低層なのに何とかならなかったのか。 これなら126平米プラン一択じゃないですかね。
• 155Trtypeは3LD·K+N+2WIC+SICで全てが広くゆったりしていて良いですね。 価格が2億近いというお話なので買えるはずがありませんが、 こういった夢のような間取りを眺めて想像を巡らすのが好きです。 こちらはシューズクロークだけで6畳以上ありそうですし、 キッチンが7.3畳という広さに思わず笑ってしまいました。
• 高台ですし、最上階の部屋は眺望いいですので、気持ちがいいですね！羨ましいわ！
• 120Kタイプは118平米と一番広いタイプでしょうか。 モデルルームではこのタイプも見学する事ができますか？ キッチンがコの字形でとても使いやすそうなんですが、 間取り図に扉がついているので部屋として完全に 独立しているのか確認してみたいです。
• 西側の通り道に面をしている部屋、２階まで丸見え、ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼ大丈夫でしょうか？
  • カーテン閉めきりなら大丈夫。
• 1LDKというと割と手狭に感じる間取りが多いように感じていましたが、 ここの1LDKは不思議と広めに感じられる間取りのように思います。 玄関がリビングに通じていて、リビングから廊下を通じて洋室に繋がっているなど、 個人的に好きな形です。
• 1LDKのHタイプは、こういうタイプの物件じゃないと見かけしないタイプの1LDKです。 それぞれがとてつもなく広い。 居室も広いし、収納もあるし、リビングダイニングの広さもとてつもなくあります。 夫婦だけで生活をするのならばちょうど良さそう。 友だちが多く家に集まる人にとってもリビングが広いのは良いんじゃないかと思いました。

買い物・食事

• ここってタモリ御用達のラーメン屋、盛運亭が近いですね
• 足元の麻布十番商店街がホットですね！高級パン乃が美には行列ができてたし、パリでも人気のベイユヴェールも出店してますね！

育児・教育

周辺環境・治安

• このあたり周辺は高級住宅街になっていますから、一般の方が住めるような場所じゃないなという印象。有栖川宮記念公園の公園デビュー的なものは結構激しそうですがどうなんでしょうか？周辺環境としては治安もよさそうなところは魅力的。学校や大使館、協会などもあり雰囲気的には洋風なんでしょうね
• 見てきたけど、十番よりだね。有栖川までは以外と距離ある。ここに住んだら南麻布よりも十番ばかり利用する生活スタイルになりそう。
• 暗闇坂は、結構交通量があるよ。
• ここは目の前の暗闇坂がうるさくて危ないのがちょっと気になりますね
  • ですよね。 坂を登るときアクセル踏み込みますから
• 現地に行ったら元麻布ヒルズから見降ろされた感じだった。西町インターも近いし外国人も多い。ブラタモリでもロケしてたね、ガマ池？いやなかなか良いところだよ
• 早ければ今年中にも発表される森ビルの大規模な第2六本木ヒルズ再開発の敷地までも、五分掛からないですね。更に伸び代ありそう。
• このマンションの暗闇坂を下りた鳥居坂下の交差点から第２六本木ヒルズの開発が 始まるみたいですね＠森ビル。やっぱりこの辺りはレベルが違うわ
• ここは非常に静かな立地で、駅徒歩4分とは思えないです。
• 麻布は坂が多く、夜は静かで街灯がほんのりつく場所もありますよね。昼だけでなく夜も見た方がいいように思います。前、麻布に用事があって、夕方帰宅だったんですけど怖かったですもん。 車通勤ならいいですが、暗い道を歩いて帰る人は静かすぎるかもしれません。都心なのに静かです。それがいいと気に入る人もいそうです。
• 今日現地を通りました。立派なマンションです。暗闇坂はさすがにきつかったんですね！
• お年寄りは雪の日に坂道凍結するので危険です。
• あの坂道マイナスだなぁ。
  • 暗闇坂の名前の由来をウィキペディアで調べると、『昼間でも暗いほど鬱蒼と樹木が茂り、狭い坂道に覆いかぶさっていたからといわれる。暗く見通しの悪い急な坂道のためか、妖怪、幽霊が出没するなどといった伝説が生み出された』だそうです。 妖怪や幽霊はともかく、坂道が急勾配であれば今年の雪は大変ですね。
• このマンションが建つ過程で 結構な数の木が切られたので 暗闇度は激減しました。 私はあの森のような雰囲気好きでしたが、 好みの問題ですね。
• こんな立派なマンションで、商店街までの細い通り道も一緒に綺麗に整備してほしいです。大手の住友様ですから、期待しましょう！
  • 西側に面している道路かなり綺麗に変身！やっぱり高級マンション！
• ここは道路向かいがお寺でお墓ビューじゃないですか。絶対いやです。
• 暗闇坂上がれば、高台の元麻布、夏風通しいいし、涼しいく感じます。静かな住宅街で、環境は言うことないです。
• お寺に囲まれてるから暗闇坂なのでしょうかねえ
• 歩道も道幅も相当に狭いよね。歩けば前から来る人に絶対にぶつかるのが嫌だな、ここは。でも建物はとてもいいとは思います。
• 建物はさすがにこの立地なので、かなり力が入っているな、という感はあります。全体的な室内の仕様も凄くたかくなってきているので、お値段に相応して、きちんとゴージャス感みたいなものも出てきていると思います。 あとはもう、周りの環境をどう捉えるかじゃないでしょうか。静かだなと思うとか、狭いなぁと思うとかは人それぞれですから。
• 暗闇坂、グーグルビューでみると グランドヒルズの前だけ電線地中化されている、住友の力かな？ 坂上のドムスのあたりは電線あるが、その先の元麻布ヒルズのあたりは 電柱地中化されてすっきりしている。 我が家の前も地中化して欲しいよ（涙）
• 徒歩4分の場所に麻布十番駅があり、都心の主要スポットにアクセスしやすそうですね。カーアクセスに関してもスムーズにできる環境が整っているのも大きいと思います。駅から自宅までも道で安心できる道とかってあるのでしょうか。
• 坂道が近辺にあるようですが、かなり急な道なのでしょうか？急すぎる坂道ですと自転車で出かけるのはちょっと考えてしまいそうです。幸い駅まで徒歩4分程度なので、駅まで自転車に乗るという事はなさそうですが。
  • 確かに坂が多いとちょっと気になります。実際に歩いて見るとかが重要です。意外と忘れてしまう大切なことかと。
    • 坂道の程度って人による…としか言えないのですが、このあたり全体的に高低差がある街と言ってもいいと思います。タモリさんみたいに坂が好きな人にはどうやらたまらない街らしいですが毎日暮らしていく上で、自分は大丈夫かな、というのは考えておいたほうがいいと思いました。
• 坂上でオーストリア大使館の向かいという絶好地。また、麻布十番からも元麻布からも一番端に位置するがこの「プチ町外れ感」が開放感のあるおしゃれなイメージになる。狭い歩道が残念。すみませんと声をかけながら、体をずらしてすれ違うのでしょうね
• レストランもショッピングも楽しめそうな環境で本当に魅力的と思います。これぞオシャレな街を堪能できるだけの理由があると思います。ただ、車の移動に関してもスムーズに行えるのでしょうか。
• 買い物をしにいくのが面倒になりそうな印象がある立地環境といったイメージがあります。出来るだけそういった部分は整っている事を重視したいと思っていますが、交通面が整っているので迷ってしまう気持ちがありますね。
• 坂道とは、マンションの前の道ですか？ マンションの外観写真ではなだらかな勾配が見て取れますが、急勾配で通勤通学が大変になります？ こちらの掲示板の口コミを読むとマンション周辺の買い物や外食関係は充実しているようなので、道幅と坂道だけがマイナスポイントになるのかな？と感じました。
  • 割高な値段もネックでしょうか
• 暗闇坂を登りきった歩道側に看板あり「自転車は歩行者に注意!!　麻布警察署」 こんな狭い歩道を自転車が爆走してくるのか？
• 暗闇坂 大黒坂 狸坂 の三本の坂はいずれも、急な印象があります。 特に暗闇坂と狸坂は舗装に滑り止めの輪？が敷設されていて、道路管理者も急である認識をもって管理しているようです。（大黒坂も一部敷設あり） 前回の大雪の時、NHKが中継で、車のスタックを流していた坂は暗闇坂です。 まぁ、年に何度もある訳ではないので気にならない方は多いかと思います。 麻布界隈の高台はいずれも坂がきついと言われる事が多いのですが、坂の長さが短い（田園調布、鎌倉等と比較）印象です。 時代的に減ったとはいえ、まだまだ車移動中心の生活の方が多い地区であり、麻布界隈の高台は道も細く、一方通行も多いので、それなりのストレスは多いですが、皆さん頑張っています。グランドヒルズは駐車場前の道路は多少広いのでストレス無いですが、南側のT字交差点の先の左折後は狭いので、すれ違いに苦労します。右折後の狸坂の下りは途中まで一方通行なのと、元々交通量が少ないので、問題無さそうですが、そのルートの先は狭い対面通行なので、ストレスフルです。 基本、土地が少ないエリアに建設されているので、開放感のある住環境をお求めの方は新築だと元麻布エリアは微妙だと思います。
• 現地見ました。外観は高級感抜群でした。 しかし坂道はやはりきついです。 マンション前に限らず近隣はアップダウンばかりで 住むにはきついです。 やはり平坦な南青山が住みやすいと思いました。

周辺施設

その他

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