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オープンレジデンシア代々木上原ヒルズ

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]上原3丁目1281-30（地番）
*交通：小田急[[小田原線]]・東京メトロ[[千代田線]]「代々木上原駅」徒歩4分
*総戸数：24戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階　地下1階
*敷地の権利形態：所有権
*完成時期：2019年7月
*売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント

==価格・コスト・販売時状況==
*坪単価500前後かと思われます。間取りは使いやすそうです。
**やっぱり坪単価、それくらいしちゃいますかね。それくらいしても当然なのカナ。立地はとにかくとても良いです。 
*代々木上原も物件が増えてきましたね。選ぶ選択肢が多いことはうれしいことです。通勤事情とか考慮して決めたいです。
**増えてはいますが、小粒な物件が増えた感じですかね。なのに価格は高いですし、魅力的な物件が多いとは思えませんが。
***規模があまり大きくない物件が多い印象ではあるのかしら。 このあたりで広大な土地が出ること自体がまずレアですものね。 全体的にコンパクトな造りになっているのを見ると、 働き盛りのDINKS向けという面と、 あとはシニア向けという面もあるのかなというふうに感じられました。 
*駅力高いこの地域でこの価格に押さえるにはなにかを諦めないと。駐車場、ディスポーザーは無くても良いです。駅近をどこまで求めるかで迷っています。
*3LDKもあと１戸というところなんですね。このタイプのマンションだと、広めの間取りのほうが早めに売れてしまったんだなぁと思いました。残りの戸数も多くはないとのこと。おそらくマンションのタイプとして、値下げなどはしないでしょうね。サービスなどもどうなのかなぁという感じです。 
*本当、代々木上原は強いですね。しかも駅徒歩3分でこのグレード、申し分ないです。価格は高めですね、一般サラリーマンは買えませんね。。。私はシングルで会社員なのでこんな所に住めるなんて羨ましい限りです！
*最終１邸になってますね！
**いよいよ最後の1邸ですか！ 現在残っている最後の部屋の間取りを見ていますが、少し変わった作りですね？ 一般的にはリビングに続く廊下につくはずの扉が玄関近くにつけられています。 まあファミリー向けではありませんし、仕切りがない分家事動線はいいかもしれませんね。
***ただこれは暖房効率が悪くなると思うので出来ればリビング側にドアがあるのが良いでしょう。 部屋はやはり極力廊下側で独立させた方がプライバシー性が保てますし、子供１人の家庭なら尚更でしょう。 こうする事のメリットは売り手側にあり、LDK表示を廊下ぶん上乗せして表記出来ます。 見る限りでは２畳分はありそうですから、15.2 - 2 = 13.2畳ほどが実質の広さとなります。 子供がいないならいっそのことBR2をぶち抜いた 1LDK というのもありでしょう。 
*完売したみたいですね！これで代々木上原3物件、94戸完売って凄すぎる。。。

【内覧会】
*もうすぐ内覧会ですね。共用部分のチェックも頑張りましょう。
**共用部のチェックってその時に指摘するんですか？それとも管理組合設立後に纏めて指摘する感じですか？普通は後者ですかね？共用部までなかなか頭が回らないですよね。
***共用部も内覧会時に指摘できる。少なくとも自分の部屋の周りはやっておいた方がいい。居後のアフターサービスの時は管理組合もチェックするんだけど、内覧会の段階では管理組合立ち上がってないでしょ

==交通==
*

==構造・建物==
*ここのマンションの外観がとても素敵だなあと思うのですが、イメージ図と印象は変わらないものでしょうか。新築購入経験がないので。。
**大きくCGと実際が異なることはないと思います。ただ、実際の場所に建つと、例えば電信柱や電線があったり、周りに建物があったりして、印象は変ってくる部分があるかと思います。CGだったら見えていた部分が、実際にはお隣の建物の影に隠れてみえないとか、そういう程度ですけれど。
*坂の途中にマンションはあるみたいです。1階部分に関しては、エントランスだけで、特に部屋は設定されていないのかな？坂の途中のマンションだと、半分地下みたいになってしまう物件が設定されてしまうことがありますがここはCG見る限りでは大丈夫そう。
*プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、外観デザインもイマドキというのかありきたりなデザインではないのが印象的です。エントランスもホテルのようで高級感を感じる仕上がり。価格的にかなり高額マンションですが納得です。 
*大判の外壁、良い感じですね！！高級感あります！

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Image:20190502オープンレジデンシア代々木上原ヒルズ.jpg|工事状況（2019年５月２日撮影）
Image:20190613プンレジデンシア代々木上原ヒルズ.jpg|工事状況（2019年6月13日撮影）
Image:20190707プンレジデンシア代々木上原ヒルズ.jpg|工事状況（2019年6月撮影）</gallery>




==共用施設==
*駐車場：無
**駐車場が1台分もないのが残念すぎる。。 
***駐車場ないのですね！！ということはDINKSむけでしょうか^ ^ 
****敷地外駐車場は辛いですね。管理費が抑えられるメリットはありますが、全くないのは辛いです。坂に建っているマンションって日当たりもよくて、割と好きです。でも間取りは人気でもう残っていないのですね。 
*ミニバイク置場：3台
*駐輪場：41台



==設備・仕様==
*え、ここディスポーザーないの？それはきついな。
**ディスポーザーは、100戸以上ある大型物件じゃないと、浄化槽の部分のコスト負担が大きくなってしまうと聞いたことがあります。 この時期、ディスポーザーあるとすごくいいですけどね～。 生ごみ処理機でもいいじゃんと思いつつ、音が出るし、時間もかかりますから、ディスポーザーのほうが、日常生活では楽ちんですが。 
***ディスポーザーはいろいろな考え方があるからなぁ… 無いならないで、将来的なことを考えた時にはそれは一つの考え方ですし、 今時ディスポーザーくらいないと、という考え方もありますし。 仮に前者の考え方だとすると、ここは選択肢に入ってくるのだと思います。 夏場とかは特に、ディスポーザーあるとゴミの処理とかめっちゃ楽ですよね。 


==間取り==
*Gタイプはキッチンの窓の外側に吹き抜けがあると書かれています。これはどうしてなんでしょう？構造的なものなのだと思うのだけどどうなっているのかわからなくて。普通に外に面しているんじゃだめだったのかしら。
*けっこう収納との折り合いも大切ですよね。どれくらい荷物がある家族なのかとか、あとでちょっと荷物を減らすとか。意外にその他の条件でも折り合いとかが気になってしまいますけど。 
*マンションの外観にも吹き抜けになってる所が見えますね。 そこがGタイプのキッチンに面することになるのでしょうか。 しかしGタイプ以外にも吹き抜け付きの部屋が合って 上から見るとどんな風になってるのか想像も付かないデザインだなあ。 Gタイプは3方向に吹き抜けがあって独立性が高そうで良かったですが。 
*小さめのお部屋が多いですが、70平米前後のものは坂に面した側にリビングがあるイメージです。博物館側は小さいお部屋が多いように見えました。坂側の眺望はお向かいの代々木上原マンションになるイメージでしょうか
*バルコニーが狭いため、洗濯物を干せるスペースがあまりないので、ほとんど部屋干しか乾燥機に頼りになってしまいそう。 部屋干しするとしたら、リビング隣の一部屋に除湿器を入れて干す方法になりそう？ 部屋が一部屋つぶれてしまいますが、仕方ないですね そう考えるとファミリーで住むというよりはDINKSか単身世帯がちょうど住みやすいのかなと思います。。 
*Fタイプの1LDKは、空間効率は柱のせいで居室はなんとなくもったいないことになっているのですけれど…。 でもキッチンに窓があることと、リビングが広いことはいいと思いました。 収納は、クローゼットよりもシューズクローゼットの方が広いのはツッコみたいところではあるかも（汗） 
*バルコニー、ものすごく狭いんですね^^;　外に洗濯物を干す人がいまどきは少ないと聞きますので、これで事足りてしまうのかもしれません。 その分、部屋の広さを充実させているということなんでしょう。 かなり空間効率はいいと思います。リビングインの部屋は特にリビングとつなげて使うというようにはなっていないのかな？
*かなり個性的な専有部分の形。 普通の田の字タイプはないかもしれないですが（今現在は） でも、極端に暮らしにくいというわけではないと思います。 テラス付きの住戸はありますけれど、プランターなどでガーデニングはできるのかな？日当たりが良ければ良いんじゃないかなぁと思います。 
*外観からは想像できないようなプランもあって意外に思いました。 デザインのところの平面図を見ると変形の間取りはないみたいに見えたのですけど、 実際にはIrのようなプランもあるのですね。 夜中に起きてトイレいに行くのがちょっと遠いなぁなんてくだらないことを考えてしまいました。 開放感あふれるLDK、パーティなどにはもってこいな感じがします。 Ltタイプのテラスの左側のピット？とは何でしょう？すごく気になります。
**トイレが遠いと高齢になると不便を感じそう。各部屋から遠いですね。冬は寒いのでヒートショックにならないように配慮が必要になります。高い価格なので間取りの優先順位は高いです。２ＬＤＫはトイレが玄関の近く、部屋の前という作りもあまり好みではありませんね。ドライエリアやキッチンから外に出られたりプライベートが楽しめる作りではあるのでもったいないなと感じます。他の間取りも見てみたいです。
*HPに載っているLtプランですが、面白いタイプになっていると思いました リビングが真ん中にあって、洋室がリビングを囲んでいるリビングスルーのタイプ。 家族団らんするのにはちょうどいいのかもしれません。 トイレが遠いという意見もありますが、実際に住んでみればそれほど遠くはないのかもしれませんよ？ トイレ、浴室、洗面室、キッチンと水回りがまとめられているので住みやすそうに思いました。 
**トイレが遠いのはLr プラン？だったかと。 L字の長細い表記上２７畳のLDKがあって玄関横にトイレ、２７畳のLDKの逆側に寝室があって遠かったという事だったと思います。 残ってる部屋はトイレ近いですね。 オールリビングインの住戸は夫婦としては子供がいると夜、少し躊躇してしまいそうです（笑
*家族で住むならLtタイプなのかなと思ってみました。トイレが遠いのは寝室から遠いということでしょうか？こもれるキッチンや寝室も広さがあって間取りがとてもいいと感じます。 Ogタイプは、ドライエリアのほか、LDKの横にドアがありますね。LDK横のドアからどこに行けるんでしょう・・・？ Ltタイプは「ピット」に階段で行けると書いてありました。玄関以外で外に出ていけるスペースがあるんですよね。



==買い物・食事==
*近くにコンビニもあります。



==育児・教育==
*

==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種低層・近隣商業
*立地は最高ですね。坂は多少キツそうですが、井の頭通りに面していないので静かそうです。
*マンション横の坂は勾配がキツそうですね。この辺り、坂が多いのでしょうか。
**代々木上原は坂の町ですね。駅が一番低くて、基本的には駅のどちら方向に行くにも坂になっています。こちらの物件の隣の坂は割と急勾配ですが、それほど長い距離ではないので許容範囲ではあるかと思います。
*このあたりを検討する時点で、ある程度坂は覚悟されている方は多いのではないでしょうか。覚悟、というかそういうのもある、というのを頭の隅に入れているというか。 ただ、坂は大変ではありますが、高台に当たるのは良い点だと思います。 だからこそ、この辺りは、不動産価格もお高めになってきている。ということは、資産価値も維持しやすいということになるのでしょうから。
*物件の場所に行きましたが、マンション横の坂はキツイですよ。意外と登りより下りが問題で、ベビーカーとか押してると転がって行きそうで怖くてかなり注意が必要です。マンション出た瞬間にこの坂というのは、地形としてはあまり宜しくないかと思いますが、それを許容出来れば便利な立地ですね
**坂もキツいし道も狭いです。
***確かに車が来たら坂の途中で隅に避けないといけないので、それもちょっとな、という感じです。坂の下にはファミマがあって、平面図上では駅近で便利そうではありますが、代々木上原近辺としては閑静な住宅街というのとは違いますし、その坂の上には、失礼ですが結構古くて小さい家が立て込んでいる、ごちゃごちゃしたエリアでもあります。あと、電車の音は結構聞こえますよ。
*このマンションはちょっとした坂に建っていて、眺めや日当たりが良さそうなのがいい点。外観が素敵と思います。 
**現地見てみるとあまり眺めは期待できないと思います。北側は古賀政男音楽博物館があり、前方道路も狭いのと向かいに同じ高さのマンションあり。もしかすると西側は少し抜ける可能性はありますが。 
***眺めは期待できないけれど、凹凸を駆使したデザインが、日当たりや風通しをアップしてくれそうですね。井の頭通りに面しているわけでもないので、音の心配もなさそう。南側の道が狭いのが少し残念ですが。。
****ここの場合は眺望目当てというよりは、駅に近いことがポイントになってくるように感じました。 それにこのあたりは、人気のある住宅街ですので、 暮らしていくには不便ないでしょう。 しかも、資産としてみたときにも十分でしょう。 マンションの所の道が他の方も触れられていましたが、若干狭いのだけが気にかかるところでしょうね。
*代々木上原は好きな街だし今は人気だけど、山手線の外側だから資産価値考えるとどうしても買うのは躊躇しませんか？有名評論家さんのセミナーでも代々木上原、代官山は過大評価で下落の危険性高いとコメントありました。オプレジの都心物件中心に見ており、ここは周辺環境も落ち着いていて惹かれる気持ちはあるのですが。。
*交通至便なここ代々木上原。移り住んで何十年も経ちますが、評価はずっと高め安定。東京が首都でなくなる日がきたら、あるいは評価が下がるかもしれませんね笑。 
*現地いきましたけど、かなり駅近ですね。信号に引っかからなくて早歩きだと2分でした。貸せますね笑
*ブランド駅の駅近なのに線路からも井の頭通りからも絶妙に離れていて、途中にファミマがあるという立地。
*ここの立地、駅近高台で最高






==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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