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インプレスト駒込染井

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[[ファイル:インプレスト駒込染井 外観完成予想図 170731.jpg|thumb|400px|インプレスト駒込染井 外観完成予想図]]
==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]駒込六丁目5番7号（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「巣鴨」駅 徒歩8分 
#都営[[三田線]] 「巣鴨」駅 徒歩8分 
#[[山手線]] 「駒込」駅 徒歩9分 
#東京メトロ[[南北線]] 「駒込」駅 徒歩10分
*総戸数：35戸
*構造、建物階数：地上6階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2018年03月下旬予定
*売主：双日新都市開発株式会社、株式会社ディア・ライフ
*施工：若築建設株式会社


==価格・コスト・販売時状況==
*山手線アクセスなので坪350万位ですかねー。坪300万以下なら買います笑
*価格帯がとても気になります。 複線利用出来て、交通便がとても便利であることと 周辺環境も良い感じです。 それだけに、かなりのお高い価格になりそうですが 住めたらいいなと思います。 
*チラシ入ってました。 ４階の平面図が載っていましたが、４階は１フロアー６戸（内両面バルコニーが４戸）で３戸１エレベータになるみたいですよ。 
*価格が大変気になっております。3LDKが5千万円台だったら検討候補なのですが甘いでしょうかね。
**それはちょっと厳しいのでは。 坪300は余裕で超えると思うよ。
**今の相場ならアベレージ380くらいは想定すべきだろう。この立地に今後このクラスのまとまった土地が出ずらいことを考慮すると周囲の戸建を超える高さの眺望が素晴らしい部屋は400超もあるのではと思う。
*スーモの物件紹介を見るとDINKS向け？ でも、この場所は家族向けの住居としては周辺環境や交通の利便性が良く買い物の利便性が許容範囲というのがウリだと思う。 DINKS向けならば、もう少し駅に近いとか買い物利便性が高いというウリが必要（ここらだと、巣鴨駅とブリリア巣鴨の間くらいの地域みたいに） ここら辺の社宅や賃貸マンションは結構質が高いものも多いので、家族層をターゲットにそこからの住み替えを狙うのであれば、もうちょっと広い方が良い。 今公開されている以外の間取りにどんなのがあるかにもよるけど、これで下手に高い値付けすると、ミスマッチで苦戦するかも。
*モデルルーム見てきました。都心のマンションにないデザイン性で非常に気に入りました。 ただ、価格が残念です。誰をターゲットにしているのか分かりません。
*モデルルーム見学してきました。 立地や設備内容を考えても、平米単価１２０万超えは高いと感じました。 営業の方は、駒込アドレスでは今後しばらく物件が出てこないので希少性が高いことを強調されていましたが、この価格では。。。。
*とにかくこの物件は「希少な立地」を理由にして高値売りをしているので注意。 まぁ高値売りというよりは土地の仕入れ値も高かっただろうからそうなるだけだけど。 将来はわからない部分もあるが、この物件の坪単価は過去を含めて最高値レベルです。（バブル期なみ？） そこを意識しておかないと・・・。
*山手線圏内といっても駅からは徒歩10分と距離があるのが残念 。巣鴨と駒込のちょうど真ん中あたりに位置しているので、路線が両方利用できるというのは良いのかもしれませんが、価格に関しては強気な価格設定になっているのかな。 そうなると、この場所にこだわりがある方以外は価値が見いだせないかもしれませんね。
*モデルルームいってきました。65平米スタンダードプランの3LDK(ホームページにはcraftedというデザイナープランの2LDKになっている)で7800万。モデルルームになっている一番広い80平米で1億弱だと営業が言ってました。 35戸の小規模マンションにおいて、上記以外に1LDK45平米程度の部屋が数戸あり、最上位の部屋との価格幅の開きが大きすぎる。 また、力の入れた共用設備はなく、近隣大手マンションの価格同等～以上の設定に、疑問を抱く。 
*桜の里公園が隣、といっても、そちらは全住戸の玄関側。そちらは東側で、腰高窓という小さな窓から、射す日差しのみ。 南側に窓がある住戸が一角だけしかないマンションって、、選択肢がかなりせまい。しかもそこは、一番広い(1～4階のみ。5,6階はルーフバルコニーの分、部屋が削られてる)ので、このマンションの中ので金額も最も高い。
【維持費】
*14戸に1機のエレベーター配分なのにこの管理費、積立金は非常に割安。
*35戸でエレベーターが２基あって、機械式駐車場が12台分あるってことは、修繕積立金の大幅アップは避けられそうもないな。エレベーターや機械式駐車場の主膳や交換にかかる費用を考えると…。駐車場の利用が少なかった場合さらに分が悪い。物件検討中はつい舞い上がってしまうものだけど、購入後のランニングコストをよく考える必要があると思う。
*管理費は変わらない。 修繕積立金は5年ごとぐらいに上昇していくのが普通。初期値を抑えるのはどこも一緒といっていい。ここが特に安い印象はあまりないね。

==交通==
*山手線に加えて南北線と三田線が使えるのがいいですね。
*巣鴨と駒込の両駅にほぼフラットな道で行けるのが、この物件の立地の大きな魅力の一つだと思います。 山手線に加え丸の内／大手町方面には三田線一本で行けますし、飯田橋／四谷方面や溜池／六本木には南北線一本で行けますので、通勤通学の便が良いです。 羽田空港はちょっと遠く感じるけど、成田空港は日暮里から京成使うと意外と近いです。 
*駅近を重視しないのであれば、ガヤガヤした巣鴨と落ち着いた駒込が両方使えるのは色々な面で便利だと思う。 日中や夕方の買い物は巣鴨で、夜遅い時間なら客引きや酔っぱらいが多い巣鴨を避けて駒込を使う、とか使い分けができる。 それにここでは山手線でトラブルがあっても南北線や三田線が使えます。 


==構造・建物==
*立地は良いしダブルバルコニーも高評価
*周りのマンションなんかは結構立派だし、染井通りも良い雰囲気だとは思いますけど ここは周辺道路は相当狭いし、部屋もかなり北側に振った西向きですので、惜しいなあ、と思いますね。
*Wエントランスに外観デザインの和の設えもとても気に入りました。 


==共用施設==
*35戸でエレベーター2基ありますね。けど位置を見ると、なぜ2基なのかまったくわからないです
**本当ですね。 せっかく3戸に1基エレベーターなら3戸-3戸で区切って 両面バルコニーにするとかの工夫があればいいのに。 ランドプランを見ると単純な外廊下。 
***この戸数でエレベーター2基というのは多いようには思えますね。ランニングコストもそうですが将来的にエレベーターそのものを交換しないといけない時にはコストが大きくかかってしまうのではという懸念はあります。


==設備・仕様==
*


==間取り==
*代表間取りは南向きですが。IタイプはL字建物のちょうど角っこの部屋になるんですかね？ ただこの部屋専有面積の割にあまり広さを感じないというか…。デッドスペースが多いのかしら。 ディンクスターゲットだと家具配置も含めこういう感じになってしまうんでしょうか。 他の間取りも早く見てみたいです。
**HPの１階の図を見た感じだと、代表間取り以外は全て北向きか？あるいは、上層階になると南向き間取りもあるのかも知れないけれど。 
*ランドプランを見るとＬ字でなく全戸が西北西向きですね。南向きを作らなかったのが意外。
**北側敷地を考慮してるからでしょうか、なんかもったいないですね 
*周辺の住宅は２、３階建てが多そうなので、５階、６階ならばかなり視野が抜けると思うので。
*リビングがタイルになっているので高級感があってよさそう。 デザイン性が高くて見た目がおしゃれな感じですね。 ２LDKタイプになっていますしどちらかというとDINKS向きなんでしょう。玄関からリビングが見えない設計になっているのは女性としてはうれしいですし、ペットを飼っている方も買いやすいんじゃないでしょうか。
*もっと王道で良かったと思うのですが・・・。田の字のほうがマシに見える間取りばかり。。。 
**やはり・・・いびつなＬ字形状の土地が不利な条件になっているのよね。。。 普通に四角土地になっていればファミリー納得の間取りになっていたと思う。
**土地の形状というよりも、デベ側のセンスの問題では？ 70平米台や80平米台の部屋の形状を見ても、田の字型やセンターインなど普通の間取りは作れそうな形状。 わざわざリビングを無駄に広くしたり変なところに収納を作ることで、 4畳・3畳の部屋ができたりデッドスペースができている気がするね。 また、タイル張りのリビングってどうなんだろうね。 子供がいる身としては有り得ないが、DINKSとしては別に構わないのかな。
*トレンディドラマに出てきそうなお洒落な間取りですね。 こういう間取りってどうなんでしょう？ 住みにくそうで実は住みやすかったりするのかしら。
*このマンションは2LDKなので、4人家族の我が家には手狭かと思うのですがどうでしょうか。Iタイプ、洋室1だと8.8畳あり主寝室として使えますが、洋室2は4.3畳で1人用。ただLDだけで21.3畳、キッチン3.8畳なのは開放的です。子供が1人ならいけそうです。
*1戸1戸専有面積は広く取られているのだなぁという印象を受けます。 間取りのNタイプはウォークスルークローゼットがありますが、お隣の納戸ともつながっているのでしょうか。メインのバルコニーの反対側に小さなサブバルコニーがあって、クローゼットや納戸の扉を開け放しておいて、両バルコニーも開けていると上手く風が通るということになるのかなぁなんて思っておりますが。居室の広さや形に使いづらさが出てくるのでは無いかしらと思いつつもはっきりと特長のある間取りだなという印象を受けました。
*Aタイプの間取りを見ていましたが、広々として良いお部屋になっているものの、テラスがリビング・ダイニングの一角を削ってしまっているため、実際にお部屋にいたらどういう感じなのか気になりますね。
**一般に一階はテラスがあるのは利点(有料であるところも)だが、ここは北西向きで日当たりの時間・量とも足りない気がしました。中でもAタイプのリビング12畳は、テラスや隣室への動線にもなり、キッチン前におくダイニングセットもこぶりにせざるを得なそうだし、リビングに使うスペースも動線を考慮すると専用テラス側にテレビやソファを設置するなら、ソファの後ろ側をふさがないようにしなければならず。ダイニングはたぶん4～5畳。リビングもその動線考慮すると、5畳くらい。相当せまくなるのではと。 
*Iタイプの間取りをみましたが、洋室にいくためには必ずリビングを通過するような間取りは、結構好き嫌いが分かれそうな印象にありますね。お子様がいる場合、家族の目に必ずつくために安心感はあるかもしれませんが、子供からすると気軽に友達を呼べないなどの心配がありそうです。
*なんだかんだみたがタイプでいうとFがよさそうか？6階とかみたが、あまりよくない間取り。好き嫌いがあると思うが。ただあまり広くないが。
*Fは階数に関わらず無難ですが良いですよね…。他が大胆な間取りが多いので、安心感はあります。
*CよりもFのほうが収納が多かったような。あまり差はない印象でした。 
**確かに。でも、Cの方が日当たりは良さそうです。Fはもしかしたら日当たり最悪になりそうな周りの立地条件です。FとかよりIがおすすめ。


==買い物・食事==
*閑静な住宅街で交通・買い物の利便性も高いけど、唯一残念なのはコンビニがちょっと遠いことかな。
*スーパーは巣鴨の西友を使えば坂道もなくフラットだね。
*両駅とも歩くと１０分弱くらいだと思うので、通勤通学は駅まで歩くとしても、週末の買い物には自転車があると便利でしょう。その意味では、この物件は駐輪場が１戸につき2台分あるのが良いと思います。自転車ならば大和郷の脇を通って巣鴨駅の西友と反対側のサミットにも行けますし、地蔵通りのハナマサにも楽に行けます。電動自転車ならば、坂を下りてスーパーサカガミもある染井銀座／霜降銀座に買い物に行ったり、古河庭園に散歩に行くのも楽です。 
*駅近で閑静な住宅街なので、住み心地は良いかと思いました。ですが、やはり買い物するお店がコンビニを含め少々遠いのが気になるところですね。やはり駅周辺まで行かなければお店はない感じでしょうか。
**残念ながら両駅前か霜降り銀座に下りないと店は無いですね。まあ徒歩10分弱ですし許容範囲では。
**学校とかスイミングスクールとか霊園が大きな面積を占めているし、坂道で商圏が分断されてるので、お店ができるのは期待薄ですね。とは言え、巣鴨にも駒込にも１０分以内だし、坂さえ気にしなければ霜降／染井銀座もすぐだし、便利だとは思いますが。 


==育児・教育==
*子供に水泳習わせたいなら東スイでも養和会でも気に入った方を選べるし、巣鴨は大手の学習塾も一揃いあるし。 
*近くには三菱重工の大社宅や日本郵船の社宅もあるので、巣鴨＝お年寄りのイメージとは裏腹に子供が多く住んでいる地区です。
*スポーツセンターもスイミングセンターもすぐだし、巣鴨駅は大手塾もたくさんある。


==周辺環境・治安==
*芥川チョコレートの跡地のここはちょっと期待していたけど確かに土地形状が✕ですね・・・
*立地はまぁまぁだが北向き主体な間取りになりそうな点が残念。。
**半分くらいは北向きになりそうですかね。
*巣鴨、駒込のいずれの駅からも１０分くらい歩くのでDINKS向けの立地かと言われると少し疑問もありますが、夫婦＋子供１人くらいの家庭には良い物件ではないかと思います。 
*通勤通学や買い物の利便性に加え、公園や自然もそこそこあるし、本駒込方面から続く（？）山の手の雰囲気と下町の雰囲気が混じり合った良いエリアだと思いますよ。
*近隣住民だけど、ここらへんはスーパーの西友遠いし駅も遠い。巣鴨駅までの道のりは暗くて寂しい。交番みたいのがあるけど、警察官が常駐していなくて夜は無人。染井商店街はちらほら総菜屋があるくらい。８時過ぎるとほぼ閉店で面白味がない。


==周辺施設==
【公園】
*桜の里公園徒歩一分ですが、とりたてて大きな公園でもないし桜の季節以外は 特に魅力がある公園でもないんですよね。ただ、確かドッグランが併設だったと思うので、犬を飼っている方には良いですよね。
*このエリアは公園があまりなく、貴重な公園なので子供や親たちでいつもにぎわっています。ちなみにドッグランはありません。たぶん。 
*このエリア（徒歩10分以内）の大きい公園と言えば 北区にはなりますが、西ヶ原みんなの公園でしょう。この公園の周りものんびりしていて都内？と思うほど。 
*みんなの公園は小さい子供向けの遊具は少ないので、むしろこっちの公園の方が小さい子どもがいる家庭には人気だと思います 


==その他==
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==掲示板==
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物件概要
所在地	東京都豊島区駒込六丁目836-21他（地番）
交通	山手線「巣鴨」駅徒歩8分都営三田線「巣鴨」駅徒歩8分山手線「駒込」駅徒歩9分東京メトロ南北線「駒込」駅徒歩10分
総戸数	35戸
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