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アルビオ・ガーデン円山

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==物件概要==
*所在地：[[北海道]][[札幌市]][[中央区]]北2条西25丁目234-7、234-10、234-19、234-20（地番）
*交通：
#札幌市営地下鉄[[東西線]] 「西２８丁目」駅 徒歩5分  
#札幌市営地下鉄[[東西線]] 「円山公園」駅 徒歩7分
*総戸数：42戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年09月上旬
*売主：ミサワホーム北海道株式会社
*施工：株式会社砂子組


==価格・コスト・販売時状況==
*アルビオさんなので価格は安そうですね。
*まだ詳しい間取りなどは不明ですが、小学校や中学校が近いことと、全戸角住戸であることはファミリー層は注目しているマンションなのではないでしょうか。 
*来春からの販売とのことなので、 あまり詳しいことは公表されていませんが 共用施設があったり、使い勝手の良いマンションなのかなと思います。 小規模マンションなので、近所付き合いも楽かもしれません。 近所にはいろいろお店もあって、住む環境もバッチリ。 どんなマンションなのか楽しみです。
*まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。
*やはりポイントは価格かと。周辺では先行するデュオヒルズアーバンヴィラが200万をやや切るくらいの価格で好調です。駅からやや遠いことを鑑みると、180万くらいだと人気出るんじゃないかと思うのですが。
*坪200万円オーバーと聞きました。駅から遠いのが難点ですね。
**アルビオガーデン200万円超えって驚きですね！
***円山公園駅から５分で２００万超は躊躇してしまう金額ですね。23日以降の内覧会で詳しい情報が出るの楽しみにしております。
****安くないですね。駅距離、周辺環境イマイチだけど売れるのかね？
*****まあ、高い安いは価格が正式に発表されてからの方がいいでしょう
*モデルルーム内覧始まりましたね！見に行かれた方はどの様な感じだったのでしょうかね？値段が高額そうなので内覧してもなぁと感じています、、、
*価格出ましたね。DM来ました。南西向きBタイプ85.98平米、最上階で5990万円,堂々の坪200万越え
**最上階（11階）で坪230万超ということは、たぶん平均で215万くらいになりそうですね。まあ最も広くて日照・眺望も良いBタイプの値付けを高めにしているのかもしれませんが、それでも全戸の平均で200万を切ることは、たぶんなさそうです。フージャースのアーバンヴィラよりかなり高いってのはどうなんでしょう。
*1番安い3LDKでいくらですか？
*北側72.34平米のAプラン、4階4130万ー6階4180万円ですね。それより上は次期販売だけど間差20-30万だから最上階4300万円くらいかな
**Aプラン4階で売値4130万円（公式サイトを見ると正しくは72.31平米）の坪単価計算すると、188.8万円になるので、坪200万円超えるマンションにあってAプランだけが割安ですね。
***北側で4.100万円以上するのは、、、
*駅遠&低スペックでこの価格ですか～。フージャースはやっぱり割安でしたね。
*公式のサイトを見る限り天井高が最大2400mmらしい。いまどき珍しいなぁと思った。家にこだわりはないけど、とにかく円山小に子どもを入れたい人向けってこと？サイトでも円山小を強調してるし…。あとのメリットは平置きくらいかな？いずれにせよ強気の価格だなぁ。
*ところで売れてるのでしょうか？
*更新されたばかりのsuumo情報をみる限り、それまで1階以外全フロアの価格が羅列されていたBタイプが、2階、7階、10階、11階だけになりましたね。3、4、5、6、8、9階が売れたのかな。
*3/16に1期1次分・22戸の登録を開始し、3月末までに10戸の成約ですね。立ち上りですし22戸くらいは即完するかと思いましたが、意外と手こずっている印象です。
*立地から考えると、この価格帯でも仕方ないかなと思いますが設備内容を見ると、特別感はなくごく普通。特にバスルームの設備や内装が、賃貸物件とさほど変わらないような感じがしました。もう少し、凝った感じだと良かったかなと思いました。
*棟内モデルルーム見てきた者です。ミサワホームのアルビオ・ガーデンシリーズにとって初の中央区それも円山。もともとそう古くない一軒家とミニまるいちばの駐車場があった場所で、それなりに土地の仕入れも高かったはずで、坪単価200万円超えの値付けは仕方ないのですが、やはり高級住宅地の扱いに慣れていないのかなと所々で思えました。例えば、24時間ゴミ出しができない、しかもマンション共有施設内のゴミ収集場所でなく、駐車場をはさんでかなり歩く北三条通り沿いの収集所まで出しに行く必要があること。土地柄、一人暮らしの勤務医など夜勤のある富裕層が購入することもあるはずで、これは不便です。あと、けっこうオプション扱いが多く、キッチンでは食器棚を別に購入しなければならないので、オプションで20-30万円アップでした。正直、他のアルビオの立地だったら、食器棚を別途安く購入してくる人もいるかもしれませんが、円山ではどうかなと思ってしまいました。
*ＡかＣタイプの低層階を狙っているのですが、いつまでも第一期第一次のままで、なかなか価格がオープンになりませんね。
**ほんと、そうです。なかなかオープンにはならないですね。見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。
***見学前、ホームページである程度情報を見てからと思う人が多いはずですが直接良くなりの行動に移さないと価格などは教えてもらえないものなのかなと思いました。そうですね。HPに価格をオープンにする等もう少し透明性があると買い手の心を揺さぶると思います。小学校をウリにしているのはわかりますが、この感じだと価格も少し調整が入るのではないかなと予想しています
****価格は公式サイトではオープンにせず、SUUMOで一部開示しているのは変わりませんが、公式にも「3LDK 3900万円台から販売中　先着順受付中」と一文入りましたね。Aタイプの72.1m2では、オープンになっている401が4130万円なので、2階の201がおそらく3990万円、3階の301が4060万円ってとこだろうと思います。いずれにしろ4千万円以下で買える3LDKは一部屋しかなく、まだ第一期一次のままのはずだけど、希望があったら売っちゃおうというつもりでしょうね。Cタイプはだいたい600万円上乗せ価格なので、203室は4590万円くらいのはずです。
*私も、円山小学校エリアでは、他に億ションのブランズ外苑前しか選択肢がないなか、すぐに売れちゃうだろうって思っていたのですが、以外にもまだあまり売れていません。suumo等見ていただくだけでも、南側のBタイプが11部屋中4部屋、Cタイプが11部屋中6部屋販売中になっていることからわかるように、主力の南側3LDKは半分も売れていない印象です。
*1階（ともに南側のBタイプ、Cタイプ）ですが、たしかBの1階はモデルルーム、Cの1階は販売事務所なので、販売開始になっておらず、まだあると思います。9月上旬の全戸販売開始前に予約を入れておくのがベターです。
*見学に行かれた方いますか？感想教えて下さい
**見学二度ほど行きました。ＢタイプとＣタイプを見学。一番広いＢタイプは近年の70m2台の狭い3LDKとはことなり、ゆとりがあります。トランクルーム以外に玄関内に納戸があるのも、将来のことを考えるといいですね。ただやはり周辺物件にくらべ、割高に感じました。坪単価205万円なので、1年前に建ったフージャーズのディオヒルズ円山が坪190万円くらいからあったのに比べて考え込んでしまいます。あちらは駅徒歩1分でしたし。よい面は、平置き駐車場が42戸中、41台分あるということ。学区が円山小ということくらいでしょうか。ゴミ捨てが24時間方式でなく、玄関を出て駐車場を突っ切って道路沿いの収集場所まで捨てにいかなければいけないのは今時どうなのかなぁとも思ってしまいます。坪単価が高いので、我が家の候補は魅力的なＢタイプではなく、Ｃタイプでもまだ高かったので、Ａタイプだったのですが、モデルルームを見に行くまでもなく、風呂場がキッチンのすぐ横というのが気に入らず断念したという状況です。もしかすると、この物件でお得なのは2LDKかもしれませんね。
*こちらのマンション売れ行きはどうなのでしょか？
**売れてないですよ
***立地や条件は良さそうなのに、売れてない。価格が高すぎるからですかね？今はどこも高いですが…。
****見学に行きましたが、ここはないですね。理由は、特筆すべき魅力がない。駅からも微妙な距離だし、円山を名乗るほどの円山感はないですし。敷地も手狭ですし。売れ残っている理由がわかります。
*値下げしますかね
**既に完成している物件なので、やり方次第では10%くらい値引きができると思いますよ。値下げのコツは、こちら側の購入意思をしっかりと見せることです。
*上にも表示されてるけど、10/9現在で、42戸中16戸が残っているようです。一番広いBタイプは売れていて、残るは三階の一戸のみ。消費増税前に駆け込みがあったかわかりませんが、あとはスローペースになると思います。買い手には、レジデンスが800万キャッシュバックしていた記憶が抜けてないし、決算月の前は15％くらいは値引きしないとインパクトがないかも。




==交通==
*

==構造・建物==
*総戸数から考えると、だいたい1フロアに３～４邸くらいだと思うので、プライバシーがしっかり守られて、生活しやすいマンションかなと思いました。
*南側の外壁がもうできあがっていました。他のアルビオシリーズよりも格段にかっこいいです。
*生活音を気にする人は、角住戸に住みたいと思う人は多いと思います。全戸が角住戸とのことで安心です。総戸数も42戸と少ないため、ワンフロアに４戸くらいでしょうか。駐車場もほぼ全戸分が確保されていて、高すぎない価格帯も魅力を感じました。




==共用施設==
[[File:アルビオ・ガーデン円山　エントランス完成予想CG.png|350px|thumb|アルビオ・ガーデン円山　エントランス完成予想CG|alt=アルビオ・ガーデン円山　エントランス完成予想CG]]
[[File:アルビオ・ガーデン円山　エントランスホール完成予想CG.png|350px|thumb|アルビオ・ガーデン円山　エントランスホール完成予想CG|alt=アルビオ・ガーデン円山　エントランスホール完成予想CG]]
*駐車場：総戸数42戸に対して41台
*自転車置場：総戸数42戸に対して42台
*全住戸角住戸で平面駐車場100％な点は魅力です。機械式駐車は将来に渡って管理費がかかりますから、それがないだけでもかなり維持費が違ってくると思います。 
*駅までは少し距離があるようにも思いますが駐車場が全戸分確保されているのはいいですね!
*自転車は各家庭１台ずつの台数分しか設定されていないようなのですが自宅に持ち上がることもできるのか気になります。
*駐車場が機械式じゃなくて平面駐車場なのがいいですね。使いやすいですし、維持費も削減できます。



==設備・仕様==
*やはりこちらもそうですが敷地内にロードヒーティングは必須ですね。今年も雪が凄いですけど、ないと車の出し入れが大変。平置き駐車場は必須条件ですね。機械式駐車は雪の日など天候不良だと待っている時間も辛いですし。車庫入れも下手だと時間がかかってしまうので。
*こちらのユニットバスはパナソニックのものを入れていますが、そう低グレードというわけではありませんけどね。ただ、目地が入った床（フラッグストーンフロア）は評判が極めて悪いです。水垢が付いたら取れないので。
*ここの場合は、基本的に設備などがすごく良いというのがポイントだと思います。ここまですごいと、管理費などが掛かりそうだと思ったんですが見ている限り、そこまでではないみたいなんですよね。修繕積立金などは上がっていくものですが、管理費に関してはそうではないということはないですよ
**サイトを見る限り、設備に目新しいものは特にないように思いますが、「設備などがすごく良い」というのはどのようなものを指しておっしゃっているのでしょうか。
*停電時には全戸蓄電池備えありで安心できそうですよね。
**蓄電池は全戸取り付け可能ですが、別売りで、一式121万円もします。重量67㎏で65センチ四方で幅25センチ（固定スタンドにおくと幅39センチ）と巨大なので、納戸のあるBタイプならばいいのですが、それ以外の間取りだと置き場所に困る代物です。
***別売では無いと思いますよ。公式ホーム見ました




==間取り==
*間取：2LDK・3LDK 
*面積：64.91m2～86.40m2 
*ホームページで紹介されている間取りを見るとありきたりの縦型なスタイルの間取りとは違ってとても使い勝手の良い部屋の配置になっていている感じです。リビングを中心として掃除など家事もしやすそうだなと思いました。
*間取りを見ていても、子供がいる人向けのお家なんだなというのが感じ取れます。居室が独立性が高いので、特にそういうカンジがするのかもしれません。あと収納が比較的多いように感じます。
*トランクルーム、全戸分無料なんですね。何でもオプションとなる場合が多いので、これは嬉しいです。駐車場も平面とのことなので、小さい子供が居ても安心ですね。設備については、それぞれ求めるものが違うので好みなのかなと思います。
*１階は専用庭付きのプランもありますが、まだ販売中でしょうか?庭があればバーベキューは無理だと思いますが、ティータイムを楽しんだり家庭菜園を楽しめていいなと想像するだけでワクワクします
**1階は庭つきです。でも、夢を壊すようで恐縮なのですが、庭の地面はコンクリートで塗り固められていて、家庭菜園はできません。ガーデニングとかもプランターを置いて細々と栽培するしかないそうです。せいぜいミニトマトなどのプランター菜園を楽しむくらいでしょうね。私もバーベキューやらガーデニングを考えてたので、これは本当にショックで、購入にふみきれない状況です。
*間取りがマンションによくあるような田の字じゃないのがいいと思いました。なるべくどの部屋にも開口部があるように工夫されています。壁ばかりだと圧迫感が出てきてしまうので、これでいいのではないかなというふうに思います。玄関のところに大きめな納戸があるところもあります。外で使うようなものを入れて置けるのはとても良いでしょう。あとはかさばるストック品なども置いておけますね。
*２面バルコニーなんですね。角住戸だからこそ実現するのかも。やはりプライベート感があり採光も多く取り込めることを考えると魅力です。北側のバルコニーは、夏場は涼しくて過ごしやすいかも。ワイドスパンのようにキュービックタイプなのはいいと思いました。



==買い物・食事==
*マンションからメトロ円山公園駅までの間、色々なお店があり利用できそう。


==育児・教育==
*円山小学校も、向陵中学校も、どちらもマンションからとても近いですね。そのことを、デベ側もアピールしています。
*小学校が徒歩４分というのは、このマンションの魅力のひとつでしょうか。朝の通学でいろいろ事件があったりするので親とすれば学校が近いのは安心で良いなと思います。物件価格も高すぎず、修繕積立も安いのでこれから教育費が嵩んでいくことも考えると良いかなと思いました。
*マンションから小学校が近く、子育てしていく上での環境が整っているのでファミリー世代に人気がありそうかなと思います。


==周辺環境・治安==
*用途地域：第1種住居地域
*大通りからそれている立地も評価できるのではないでしょうか？マンション前の道がせまそうですね。 
*現地行って思ったけど、雪降るとけっこう表通りまで出るのがメンドくさそうな場所だね。
*北1条通よりも北側ですから、周辺はいわゆる「円山」の風情とは無縁です。しかし買い物は東光がすぐそこ。小中学校も近く、暮らしの利便性はかなり高い立地です。また南面が巨大な「シーアイマンション円山」の駐車場になっており、視界がかなり抜けています。古いＭＳではありますが、まだ築36年ですからそうそう建て替えという話もないでしょう。アクセスはちょっと微妙で、最寄は徒歩5分の西28丁目ですが、わざわざ都心から遠い方の駅を使う人は少数派だと思います。やはり7分ちょい歩いて円山までいくでしょうね。
*今住んでいるマンションが駅まで徒歩１０分以上かかるので遠いというイメージはなかったですが最寄り駅まで徒歩５～７分って、遠いほうなのでしょうか。真冬は寒さ厳しいとは思いますが歩けない距離ではなくそれでこの価格帯なら納得できるかもしれないです。大規模マンションは苦手という方でも、この戸数ならちょうど良い感じだと思いました。
**他の地下鉄駅ならいざしらず、円山公園駅で徒歩7分なら近い部類だと思いますよ。札幌人はとかく歩くことを嫌うので、リセールの際に駅近に超したことはありません。3分以内が好まれますが、それは他の駅でのことであって、円山エリアで考えるなら、リセール上の最大ポイントは義務教育の学区（円山小、緑が丘小、啓明中、向陵中）だと思いますので、購入者本人が駅に歩く距離が苦でなく、お子さんが学校に通える距離なら、リセール上デメリットは少ない地区ですね。

==周辺施設==
*

==その他==
*

==掲示板==
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sapporo/638912/6-74

sapporo/638912/5
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物件概要
所在地	北海道札幌市中央区北2条西25丁目234-7（地番）
交通	札幌市営地下鉄東西線「西２８丁目」駅徒歩5分札幌市営地下鉄東西線「円山公園」駅徒歩7分
総戸数	42戸
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