なかもずALLZ（オールズ）

2016年10月1日 (土) 11:34時点における版

物件概要

• 所在地：大阪府堺市北区金岡町1423番3、1423番14、1423番15、1438番4（地番）
• 交通：

1. 南海高野線 「白鷺」駅 徒歩4分
2. 大阪市営御堂筋線 「なかもず」駅 徒歩8分

• 総戸数：531戸（111戸（グランコート）、109戸（ディアコート）、54戸（テラスコート）、257戸（ウィズコート））
• 構造、建物階数：地上15階建（I工区（グランコート、ディアコート、テラスコート））
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月下旬予定
• 売主：オリックス不動産株式会社/関電不動産株式会社/名鉄不動産株式会社 大阪支店/南海電気鉄道株式会社/株式会社長谷工コーポレーション
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 価格：2,200万円台予定～5,800万円台予定
• 値段が安いですね。やはり大型マンションだけありマンション敷地も広い。広さもバリエーションがあるので、いろんな世帯の人が検討できますね。
  • 値上がりのご時世に安くなるのは 有り難いけど駅からの距離以外に どこでコストカットしてるのか 知りたいです。
    • 安いのは良いことですが、安すぎると色んな人が住みことになり、トラブルが増えませんか？
      • オール電化みたいですね。安い理由はそのあたりかもしれません。 床暖房や浴室乾燥機が欲しいとオプションで高くなるような気がします。 なかもず徒歩8分というのも、敷地の先端だけで、奥の住棟は12分くらいな気もします。 ただ、この時代にこの値段で出せるのは本当にすごいですね。
        • 最寄り駅白鷺、南面高層マンションで、破格の設定。ビックカーサの経験をふまえた価格設定なのでしょう。全体的に安ければ、本当に広告費はほとんどかからないのでは？なかもずまで歩くことに苦がないひとにとってはよろしいかと。アベノミクスの現状を正確に分析した物件だと思います。
          • ここ最近の相場から考えて、やすいという点はすごく魅力。 ただオール電化かぁ・・・と。 電気代どうなっていくのだろう。 そう思うとそこはマイナスポイントになり得るのかなと思いました。
• 最近はちょっと高値過ぎるところが多いですがここは珍しいですね。安い分コストカットされているような気もしますが、足りないところはオプションでなんとかなるのかな。ここのところコストカットしているのに高い物件！が結構出ていたのでここは好感触です
• 御堂筋線ターミナル駅。徒歩圏で思い切った価格にしたように感じます。
• 82m2　４LDK 2,800万円台～ いまどきこの価格で来ますかぁ
  • オプションが多かったとしても、この価格なら速完でしょうね
• 安すぎてむしろ不安になるレベル。まー、各停しか止まらない白鷺駅が最寄りならこんなものかもしれないけど。
  • やはり安さの理由がわからないのが不安ですよね。説明会で分かればいいのですが
    • 安さの理由はきっと何かあるのでしょうけど、531邸の物件を売りさばこうと思うと最近ではそれくらいの価格でないと売れないのでは？？
      • 発表会に行ってきました。 販売員はマンションの安さの理由は、5.6年前買った土地だから、減価償却の為、会計上の金額はかなり減ったからと言われました。土地って、減価償却しないと思いますが、、、安さというと、やはり狭い敷地に530世帯を立てるのは安いわけですね。 日当たりは気になりますね。
        • 安さの理由は、床暖房が付けられないとゆうのもあるそう。標準で付いてないだけでなく、オプションでも付けられない安い床でコストを抑えてる、とおっしゃってました。
• 最多販売価格帯が3,200万円台なので、南側中層階の 3LDK 75m2ぐらいでオプション付けると、結局は4,000万円弱ぐらいになるのかな？
• 基本は4LDK 3600万。3LDK 3300万くらいで予定してもいいかもって感じでした。一般的にはカーサの方が魅力物件だとおもいました。全般的に300万下がると、十分たたかえると思いますがなかなか悩ましい設定です
  • 4LDK 3600万ですか。やっぱり広告の金額は一部だけでしょうか？
    • 価格は全面公開はされてなかったですが基本的には一部棟の最低層階だけだと思います。階が1段上がるごとに値段があがっていってって感じになるのかなと思います。後、案外というかかなり4LDKという間取りが多かったので4LDKはけっこう余るかもって印象です。
      • 説明会行きましたが安いのは、広告用の一部の間取りだけのような。ちょっと期待はずれでした
        • この立地で４LDK、３６００万円はありえんな。４Lの需要ってそんなにないのでは？３Lはありあり。でも価格高いな。発表会の来場者の顔色みながら価格決定するんでしょうが。
• 販売開始が来月、入居は早くて1年10ヶ月後です。希望の部屋を確保するなら契約は早い方がいいですが、それだけ拘束される期間も長い訳で。。
• 説明会に参加しました。言うまでもないですが広告の2000万円代の物件は、2階（1階はエントランス）の真ん中あたり、ベランダに出るとそこには老人ホーム（5階建）がすぐそこ、という物件です。新築マンションを買うのにそこを選ぶ人はいるのかな、、と。まあだから安いんですけどね。ちょっと広告の出し方としてどうかなと思いますが。最近多いですよね「2?00円代?！」という広告。どんなに平静を装ってみても「とりあえず見てみよう」となります。 価格安いの声が多いですが、価格はずばり普通です。3200万円代が最多というのがそもそもその通り。普通です。オプションを込むとさてはて。 1期では西向き東向きをさっさと売りたいという感じでしょうね。南側南向き（カーサ向き）は3年後ですからね完成は。どうなることやら。 「御堂筋始発なかもず」の「新築マンション」というだけで「まあ、とりあえず見てみよう」と言う方は多いでしょうね、大阪一円から集まりそう。私もその内の1人でしたが。まあ普通でした。校区の話はハッキリしてもらいたいですね。
  • 確かに。全然安くはないですよね。 いいかなと思う3LDKで3200万～、4LDKになると3800、3900万といった感じ。 南向きもほとんどないし。 床暖房の付けられない安い床材というのも、すぐはげるんじゃないかとか、音が響きやすいんじゃないかと不安です。
    • 説明会での話では来客予定が200組を越えていて竣工前完売は確実だと言っていましたが本当に売りきることができるのでしょうか？ モデルルームや設備面を見てから考えたいと思います。 最近のマンションと比べて内装は高級感がなさそう。そんな気がします。
      • 安いのは西向きのごく一部分だけでしたよね。 他は普通か、それ以上。お高い南向きでも5階以上でないと前は老人ホームらしく、角4階辺り100平米が4600万だったはず。 早期完売するのでしょうか。 床暖が付けれなくとも音が響く床材は嫌ですしね。
• 中層階の坪単価は150万設定くらいの感じです。
• 先日担当者から連絡がありました。やはり、3LDK　2400万から2600万のタイプはすべて抽選とのことです。
  • 3LDK2400万から2600万のタイプはすべて抽選とのことですが、角部屋など人気の部屋以外の中層階は選びたい放題みたいです。
• 一期一次申し込みは、GWから説明会を受けてきた人のみしか申し込みできませんよ。 ちなみに150戸近い一期一次申し込みで、結構申し込み入ってるみたいですね。 角4LDK、最上階部屋、低層階3LDKの安い部屋など人気部屋はすべて申し込みありの、抽選多数と聞きました。 その他お部屋もバイヤーの想定の申し込み状況らしいです。 いよいよ一期一次の申し込み〆日が近づいてきましたね。
  • 2800万円クラスなら結構空いてみたいですよ！
    • ていうか2期でも3期でも4期でも安いとこは残ってるから。2400万?ていう広告を出し続けるために小出しにされ続けるよ。 そういうもんだから。
• Ⅰ工区274戸のうち４割強が成約済みとは、やはり勢いがありますね。 御堂筋線利用者なら、駅前から続く幅広い舗道を４?５分歩けば大型ショッピングモールに着き、買い物を済ませればエントランスはすぐ目の前、マンション内にカート置場もあり、暮らしやすそうな好条件が揃っています。 学校や病院、公園も近く、都会過ぎず田舎過ぎず生活環境バランスも程良い感じ。 販売サイドの準備不足感は否めませんが、物件力の評価がこの成約数に表れたのでしょう。
• このマンションの相場を見る上で難しいのが、まっとうな南向きの部屋がない事です。グランコートに南向きの部屋がありますが、前に老人ホームがあったり、ディアコートが立ちますので、日当りはとても微妙です。 対して、周辺の中古マンションはまっとうな南向きの部屋が多いですよね。ですので、単純な比較ができないのです。 でも、ほぼ完売状態なので、人気はあるんですね。
• 3000万～3500万円くらいの中層階は比較的、抽選なしで申し込みできるみたいですよー。売れてるのは低層階と高層階。
• 残り２LDKの2800万と、３LDKの最上階の残り２邸とメール来てました。

交通

• ここの最寄り駅は白鷺駅ですよ。各駅停車。

構造・建物

• 全体敷地面積：16,662.35m2
• 外観も共用スペースも値段の割にはなかなか良いですね！

共用施設

• 駐車場：536台（自走式駐車場266台、機械式駐車場265台、平面式駐車場5台）［内来客用4台含む］
• 自転車置場：1,062台
• バイク置場：バイク置場36台、ミニバイク置場72台
• 自走式駐車場と機械式駐車場はどうやって振り分けるのかな？竣工時期が二期になってますし、一期が優先？
• 共用部は一部の人しか必要としないシガーラウンジやビジネススタディコーナーなどがあり、コンシェルジェもいます。管理費、修繕積立金が高くなりそうですが、将来の規約改廃で管理組合がうまく纏まるのかどうか。
  • 喫煙者の方はシガーラウンジまで行ってわざわざ喫煙するのでしょうか。結局ベランダや換気扇になりそうですね。加えて、キッズルームやスタディルームもあり修繕、管理費が高くなりそうな感じがします。
• 共用設備でのちの資産価値に計上されそうな物が、キッズルーム、ゴミドラムくらいなんですよね 来客用EVスペースなんて誰が利用するの？って感じです。 駐車スペースも住んでる棟の位置状況関係なしに、抽選でどこに決まるかわからないって話でした。 機械式に関しては、けっこう制限もあって今の新型の外車は軒並みNG 手前が空いてるのに、一番はなれたところになるってケースもありますって あと、ゴミ捨て場までの通路、駐車場までの通路に屋根なし。 正直、大規模マンションのメリットはあまりなく、デメリットが強くでています。
• ここは、コンセプトの『A to Z』に合わせるためにいろいろ付け過ぎたのではないでしょうか。 シガーラウンジの焦げの修繕とか空気清浄機のフィルター交換とかだって管理費や修繕積立金ですよね？ノンスモの自分には勘弁してほしいです。ヘビスモがわざわざラウンジに行くとは思えませんし。 ライブラリーも話題の本はなかなか順番回ってこないでしょうし。 貸出用のBBQやDIY用品だって、定期的に更新するんでしょうし。マナー良く使ってもらえればいいですが。 個人ではどうにもならないのがマンション。なら、自分にとって要らないものがなるべく付いてない物件を選ぶか、管理組合で頑張るしかないんでしょうね。

設備・仕様

• 間取り図を見ると、隣のビッグカーサ同様、スロップシンクはなさそうですね。
• 床暖房やバルコニーシンクってついてないんでしょうか？
  • 床暖房はオプションのような気がします。バルコニーはスロップシンクではなく、カチット水栓があるみたいです。
• 下駄箱すらオプションって凄すぎ！
  • 下駄箱に限らず、標準装備ですよねって設備を削りまくって、この金額を実現している感じですね。
    • 下駄箱は標準ってお話でしたよ
• この価格帯でディスポーザー標準は凄いですね
• 最初のパンフレットに載っていなかった 浴室のカワック的なものや不在時に便利な 宅配ボックス、オプション？と噂された 靴箱などは全て標準装備だそうです。
• 24時間換気システム、PRCスラブ200㎜以上、遮音等級LL(I)-4等級のフローリング材採用ってパンフに載ってます。 分譲マンションとしてはごく普通なのでは？ 価格が安いイコール設備が悪いというわけではないですよ。
• バルコニーの排水口、一部屋に一つではなかった(泣) 更に、床暖房はオプションとかでなく、付けることすら無理だって。 てことは、浴室乾燥機も同じかなぁ。
  • バルコニーの排水口、一部屋に一つじゃないのですか！？そしたら付いてないお部屋の水は お隣の部屋にお邪魔するってことになりますよね？どちらもいい気しませんよね。。。 隣のほこりやゴミが流れてきて不快ですよね。 排水口が付いているか付いてないか、パンフレットの見方わかれば教えて欲しいです。
    • type図面(メニュープランが選べる冊子)のバルコニー手すり部分から４本位直線あるかと思いますが、その部分の内側１本目と２本目に小さい直線が６本あるtypeは排水口ありです。直線６本がなければ排水口なしのお部屋です。
      • 分譲でベランダで排水口がひとつもない部屋なんてあるんですか？ 初めて聞きました。 経験上、クーラーなど付けると水が当然流れてくるので隣が不在かなどもわかりますよ。 もし排水口ない部屋の人が常識人であればいいですがゴミなど流れてくれば排水口のある所が掃除しないといけないとかトラブルでてくる可能性もありますよね。
• 排水口の事を確認しようとパンフ見ていたら、希望のお部屋typeの図面下に『洋室１のエアコンは、洋室２を経由してアルコープの室外機と接続することになります(お客様工事)』と書いた注意書き発見。 これって入居後、エアコン設置の際に自費で工事しなくちゃいけないって事ですよね？
• ペット可ですよ。ご丁寧にペットの足洗い場まであります

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：65.55m2～101.89m2
• 公開された当初に資料請求をしていたのですが、特典で未公開間取りのURLが載ったメールが来ていました。 改めて確認したところ、間取りによってはシューズインクローゼットが導入されているようです。 2LDKと4LDKの間取りは、かなり広々したシューズインクローゼットが配置されています。 シューズインクローゼットでない75平米の3LDKの間取りには、下足入と書かれたスペースがあり、オプションかどうかは間取り図からでは分かりませんが、多分オプションではないと思います。 他に、マルチクロゼットが2つあったり、収納はトレンドを押さえているようです。
• 間取りが発表されてたからみたけど100平米超えの４LDKをのぞき他は間口が狭すぎるよ。 部屋の形が細長すぎる。これは使いにくいよ。 同じ６畳でも正方形に近いほうが家具も配置しやすく広くみえる。 ４LDKで５千万は高すぎる。 この値段をだすなら市内でいいところあるよ。
  • あの４LDｋの５千万物件はただのプレミアム釣りということ？ このタイプ以外は細長間取りで使いにくいうえに高い設定と。 今の主流はワイドスパンでしょ。 それに逆行する細長間取り。２LDKなんか狭すぎるよ。
• 南向きも日当たりはそれほどよくないと思いますよ。ここより八階分高い２３階建てのカーサがそびえ立っていますので。眺望は、カーサの公園が見えるので一応はパークビューかな。

買い物・食事

育児・教育

• 小学校区が金岡南になれば徒歩二分ぐらいですし人気もある学校なのでラッキーですが、キャパオーバーになると痛いですね。家族もちの予定がある人はよく販売員に確認すべきです。
  • 金岡南は生徒数増えすぎで、休み時間も運動場にでて遊ぶことが順番で好きなようにのびのびできないとききました。 そして教室も足りなくて、職員室がプレハブでたてるはめにもなったと。
    • 発表会で伺ったところ、校区は金岡南小で決定らしいですが変わるならいつ分かるのでしょう。契約後に変更されたら困ります。
      • 学区は金岡南で確定見たいです。途中変更もないようです。

周辺環境・治安

• 地域・地区：都市計画区域内、市街化区域、準防火地域、第2種高度地区
• 前に道を隔ててダイキンの工場ありますが騒音とか臭いはどうなんでしょうか？
• 中百舌鳥って住み心地いいのでしょうか？治安も気になります
  • ここはダイエーコーナンやコナミスポーツやスギ薬局が近くて住みやすいですよ。ただ狭い敷地に530世帯だし、真ん前に23階建てがそびえているから圧迫感があるかもしれません。
• この土地はもともと何が建っているかご存知の方いらっしゃいますか？
  • 以前は団地でした。 多分URだったと思います。 ビッグカーサの土地も元は同じ団地の敷地でしたよ。
• 前にダイキン工場があるのはいやかな。 準工業地帯と接しているということでしょう。ダイキンと違う工場ができる可能性もあるよね。 将来有害な工場反対！のプラカード持ちたくないない・・・。 このマンションの敷地は準工業地帯ではなかったけど。 でも道路に囲まれている敷地も気になる。
• 眺望はだめですね。
• 確かに大阪市内には近いし環境もいい。 唯一近隣住民から言うと車は大通りまで出るのに一苦労。 どちらに出るのも渋滞必死です。逃げ道ないのが難点。
• ここは、駅により近いカーサの影になって日当たりも悪いですが、カーサが壁になってくれて電車の騒音を遮ってくれるというメリットもありますか？
  • 営業マンの方から聞いた話ですが、 電車の音はまず聞こえないとの事です。 日当りですが、現在販売しているⅠ工区に関しては、ビッグカーサと直接面していないので、関係ないと思います。来年販売されるⅡ工区(ウィズコート)に関しては、ビッグカーサと直接面しますが、大分離れているので、日当りは問題ないと思います。(部屋によっては近い所もあるかも)眺望はビッグカーサが前面に出てくると思いますが。 本当に気になる様であれば、直接現地を訪れる事をお勧めします。

周辺施設

その他

• 今の所のデメリットは

1. 低層階は展望×
2. オール電化
3. オプション制
4. 機械式駐車場がある（将来メンテナンスコストがかさむ）
5. 余計な施設（シガレットラウンジ・キッズルーム・ビジネスラウンジ・ジム？）
6. コンシェルジュ（管理費に跳ね返る・クリーニングや宅配など自分で連絡できればいらない）

• ×デメリット

1. 最寄り駅が白鷺駅（駅力弱い）
2. オール電化（IH専用の鍋などに買い換える必要あり）
3. 細長間取り（家具配置しにくい・狭い）
4. マンションに命の眺望・日当たり悪い部屋あり（向き・間取りによるが）
5. 将来ずっと隣のカーサと競合する
6. 機械式駐車場（不具合、点検費用・修繕費用にのしかかる。高額です・マンご友人いれば金額聞いてみて下さい。平面なら消えかかった白線書く程度）

• ◎メリット

1. 中百舌鳥８分？
2. 隣に商業施設あり。買い物便利。共働きには便利。
3. 御堂筋線に通勤ある人は便利。

掲示板

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