ザ・パークハウス 目黒本町

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4.33

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物件概要

ザ・パークハウス 目黒本町　外観完成予想図

• 所在地：東京都目黒区目黒本町５丁目24番5（地番）他10筆
• 交通：東急目黒線「武蔵小山」駅（西口）より徒歩5分
• 総戸数：36戸（事業協力者12戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年10月下旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 目黒本町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• コヤマ駅徒歩5分ながらマンション名は「目黒本町」なんですね。最寄り駅またはアドレス、より魅力的な方を名称に含めるのが常なので、お察しあれということでしょうか。
• 最近は高額なマンションの売れ行きが大変悪くなっていますので、各戸の面積を小さめにして、金額を抑えるつもりなのでしょう。坪300としてブランド価格を乗っけて平均6500くらいでしょうか。
• 気になってます。HP見ても好印象でした。皆さまの所見も気になります^^立地も良く駅徒歩5分でエリア的にも探している人は多いので坪350以上はいくかなと思いました。3LDKで7000-7500万程度か・・・。今のご時世どこも強気ですよね。管理費も気になるし。自分は見学予定です♪
  • 今時、埼玉神奈川でも坪単価350万はしますよ。駅前のタワマンで坪単価500万超えですから、ここは450万円位しますよ。面積も抑えてきてるので尚更。
    • 台風19号の影響で水害エリアを忌避する傾向が強まるだろうからこういう場所は強気な価格になると予想。少なくとも坪単価300はないかな…
      • ここの皆さんの仰る通り武蔵小山の実力値として坪単価300万円だと思う
        • max68m2だし、武蔵小山にそんなブランド価値はないと思うが。
          • 武蔵小山自体にそこまでブランド価値はないんですが、業者が一緒になって再開発を理由に価値を上げようとしている点、この物件の３分の１が地権者であるという点、小規模低層マンションであるという点で、上乗せ価格が確実にあると思います。
• 3ldkなら8500万くらいと推測。
• あまり高いと、目黒駅や近場のタワマンとも競合するし強気な設定ではないんじゃないかなぁ・・・。という希望的観測。坪400ぐらいだといいなぁ。
• いくらぐらいの価格になるんでしょうかね。とても気になってます。
• 2LDKが2タイプですしDINKSがメインっぽいですね。ファミリー向けの3LDKの戸数どのくらいだろう。。。事業協力者が12なのでほぼ売りに出ないのか不安だ。専用の宅配ボックスも管理費に上乗せでしょうね。『2LDK6500-7000万』『3LDK8500-9000万』なんとなくの予想ですが。年明けに見学行ってきます。
• 総住戸数が少ないので値段高いでしょうね。ただ、間取りがコンパクトなのでその分、価格が抑えられるかなと予測しています。注目すべきは1/3が事業協力者という点。何か取り決めするときにこの状況ってどうなのでしょう。駅から近いですし、間取りの広さを考えると賃貸に出す可能性も否めないですね。
  • 1/3が地権者とか…。絶対管理組合でのさばりますよ。しかも地権者の分が価格に上乗せされるので、この人達のために高い金額をだすのは馬鹿馬鹿しいですよ。
• 事業協力者住戸が三分の一の割合を占めてしまっていることはどうしてもデメリットになりそうですね。地権者本人が住むこともありますがほかは貸出したりするケースが多いのかな？だとしたら、人の出入りが多くなってしまい。どういった方が住んで居るのか把握するのが難しくなるのが将来どうなっていくのか 気になる所。立地や環境が良いのでテンポラリーとして住むならいいのかもしれません。永住目的としてはデメリットが大きくなってしまう可能性があるのかな。
  • まぁ賃貸に出されるリスクは地権者に限らずあるので・・・。駅近ですしマンションならある程度は織り込んでおいたほうがよいかと思います。
    • まさに。築10年も経過したら意外と賃貸居住の人が増えてたり。まして駅近、2LDK中心ならなおさら。
• 地権者の部屋は分譲賃貸か何かでしょうか。転勤族の方が住むなら、常識的な方も多くて大丈夫なのかなと勝手に思っていましたただ、規約変更をしたい時などは厄介だと感じることもありそうです。このあたりは信じて入居するほかないのかな。
• 地権者の分も払わなければいけないのですか？地権者は自分の持ち分のみを広さに換算して受け取るだけ。
  • 等価交換の話は論点じゃない。地権者の利益分を他の者から回収するわけよ。
    • 地権者の利益ってなに？持ってる土地の分を部屋の広さに換算して貰うわけでしょ？もっと広さが欲しければ追い銭して買うわけだ。おまけに管理費や修積金も当たり前に払う。駐車場代や駐輪場代金もね。
• 等価交換時の相当価額は分譲価額そのまんまじゃないですよだって地権者がいないとマンション建てられないんだから安くしてあげないと都市再開発法に則ってやるような大規模な事業なら別だと思うけど
• 地権者はあくまで土地の対価分の住戸割りになるよ。
• 見学に行こうか迷っている程度なんですが、だいたいの予想価格はどのくらいですかね？戸数が少ないので管理修繕費は高くても仕方ないと思ってますが、本体は8000万超えないで欲しい…
• 事前案内会行く方、招待状ってもう来ましたか？
  • まだです。
• 3L6000万台はお買い得ですね。地権者多いのと、道路拡張は気になるけど…
  • 67.11㎡が仮に6800万だとして坪335万 思ったより安い
• さすがに6000万円台では買えないと思いますが
• 坪330万円？ここを荒らしに来とんか？
• どこ情報でしょうね。もしほんとなら手が届くかもしれないですが、
• いいえ。倍率が凄くなるのです。
  • 凄くなりませんよ。人気無い場所なんで。
    • 人気ない場所なんだね？そうなんだね。ではその根拠も教えて下さいな。
    • たしかに人気無い根拠を知りたいな?教えて下さいよ、住友さん。
    • オペンホーセだよ。オペンホーセは武蔵小山駅周辺とここの現地周辺でキャッチしまくってる。マンションのキャッチセールス。
• 招待状届きましたー。見学が楽しみです！
• 地元住民だけど良い場所だと思うよ。46号線沿いが気になるけど、さほど交通量も多くないだろうし。ただ、子育て世代なら品川区のが良かったかな。目黒区はわりと最悪だから。
• 7000後半?ですよ 坪400の期待は捨てましょう 見学行く時間の無駄です
  • 7000後半？もっといくと思うけど。
• https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443745/ ここと迷ってます。どちらが良いでしょう
  • ここのが高いと思うよ。埋立地と比較するのがそもそも間違ってるし、ここはタワーじゃないからね。
• 忌み嫌うほどではありませんがタワマンより低層マンション派です。住んだことないのでそこまで具体的な理由があるわけではなく、今までの経験(自身の居住や友人宅のタワマン遊び行ったり。)ですが。駅前のタワマンはたしかに予算オーバーですが、低層希望は一定数いそうですよね。というわけで、購入検討中です。
• 今日から事前案内会スタートですよね！行かれた方、坪単価教えてくださいませんか、、、あまりに高すぎたら見学もやめておきたいので。
• 先行案内行きました。IOTとか個人宅配ボックスとかいらないからもっと価格下げて欲しかったです。モデルルームも梁が気になりましたね。残念ですが撤退します。

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交通

• 目蒲線は、相鉄が乗り入れてきたら、どうなっちゃうんだろうね。。正直、ほんとやめて欲しい。

構造・建物

• 敷地面積：747.56㎡(売買対象面積、私道44.44㎡含む)　681.26m2(建築確認対象面積)
• 建ぺい率／容積率：建ぺい率：80% 、容積率：300%

共用施設

ザ・パークハウス 目黒本町　エントランスホール完成予想図

• 駐車場：10台（平置1台、身障者用1台、機械式8台）
• 自転車置場:61台※事業協力者用優先含む
• ミニバイク置場:5台

設備・仕様

• IoTのインターホンが新しいと思いました。インターホンを外出先で対応できるのはすごいですね。不在時も不在とバレず、対応できないことを伝えることもできます。セールスを装った不審者に効果がありそう。エアコンはこれから寒い時期には外からONにしておいて帰宅したら暖かい部屋が待っているようにもでます。
• IoTの設備良いですね。Bluetoothで動かすのかと思っていたのですが、外出先からも動かせるって、どういう仕組みになっているのでしょう。
  • 知人がIoTの家電つきの住宅に住んでいます。今はスマホでも簡単にアプリインストールで操作できます。これからの季節だと、外出先からエアコンをオンにしてから帰ると室内が暖かくていいですよね。夏の時期は1日冷房いれっぱなしの人もいたはずですが、暖房だとこまめにオンオフした方が節約になるでしょうか。あとは旅行中に夜だけ電気を入れるなど操作ができるのも便利そう。対応家電も増えてきていると聞くので期待したいです。
• インターホンとスマートフォンが連携されているとかIoTが取り入れられているのは最近のマンションでは多いのでしょうか？後から取り入れるとなると面倒なので、ここのように初めから取り付けられているとありがたいですね。
  • 立地では駅前のタワマンに劣るためIoTだとか細かいお化粧して消費者の目を誤魔化そうとしてるんでしょう。
  • そういった設備のグレードを上げたりする事が駅前などの立地の良いマンションと戦うには必要かと思いますので、それなりに努力されているという事ですね。
    • 残念ですが、それでも駅前のタワマンには逆立ちしても敵いません。
    • そもそもコンセプトが違う。タワマン好きなら駅前を買えばよし、一方でタワマンを忌み嫌う人もいる。張り合う必要も無く、比較も論外。好きな方を買えば。
      • 確かにタワマンとは別ものと考える方が良いというか、あんまり比べる事ではないかもしれませんね。好きな方を買えば良いというのはまさにその通りかと思います。
        • まあ駅前タワマン買えない層はそんなこと言って自分を納得させるしかないですわな。
        • なるほどね。それもひとつの納得の仕方だね。ただ今後、確実に下落すると言われているタワマンを背伸びして買う理由も無いね。

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間取り

• 間取： 1LDK～3LDK
• 面積：36.97m2～68.80m2

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 武蔵小山って今まで認識したことがなかったのですが、住所は目黒本町なんですね。なんとなく「むさこ」というイメージで固定されていました。確かに再開発でかなりの変化の武蔵小山だけど、もともとはカジュアルな雰囲気の街です。いい感じに力が抜けているところが良かったのですが…マンション、駅まで近いしお高くなるでしょうね。
• 武蔵小山は本当に再開発で大きく変化が。前のほうがなんとなくのんびりしている感じがして好きという人も多いみたいですが、防災面を考えるとある程度は仕方がなかったのかもしれないなとは思いました。武蔵小山の駅に近い場所ですが、主にターゲットとなっているのはどういう人達なのですか？ファミリーよりもDINKSがメインですか？
• 大通りからは少し離れたところに位置していますが治安はいかがでしょうか？夜の時間帯の人通りや雰囲気など、現地でしか分からない情報があれば知りたいです。
  • 現状、補助46号線は夜間帯の交通量や人通りが限定的ですが、今回の拡張工事で様変わりするかと。目黒体育館のエントランスも46号線沿いに移動したので、「夜の時間帯の人通りや雰囲気」、治安に不安を感じることはないかと思います。

掲示板

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