（仮称）ひばりが丘大規模環境創造型プロジェクト

提供: 住適空間（すてきくうかん）
2015年8月30日 (日) 20:19時点におけるRenren0126 (トーク | 投稿記録)による版

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    物件概要

    • 所在地：東京都西東京市ひばりが丘三丁目1616番22（地番）
    • 交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩18分
    • 総戸数：343戸
    • 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2017年02月中旬予定
    • 入居時期：2017年06月下旬予定
    • 売主：住友不動産株式会社
    • 施工：株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
    • 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hibarigaoka/


    価格・コスト・販売時状況

    • 値段は最安で4000代後半くらいかな？駅遠、利便性、エリアの知名度などを考えると資産価値は低そう。
      • 最安で4千万後半はいくらなんでもないでしょう。戸数も多いし目玉物件で3千万台あると思いますよ。最多価格帯で70㎡@200いかないくらいでは？このエリアで資産価値を求めて購入する人はいないかと･･･
      • 駅から遠いバス利用の同じ住友不動産三鷹台団地再生事業シティテラス吉祥寺南が坪単価250万～290万、ここは三鷹台よりも坪単価かなり安くなるかな。
      • 3000万円台ないと、なんとなく高いなぁという印象を受けるかも。ボリュームゾーンで4000万円台前半くらい？一番高くて5000万円切るくらいじゃないとという風じゃないと難しくなってくるのかなぁと。
      • 不動産データでの地価はシティテラス吉祥寺南(最安5180万)とあまり変わらないので、住友がどれくらい付加を付けるかですね。


    交通

    • 西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 バス10分 「ひばりが丘団地」バス停から 徒歩4分
    • 西武新宿線 「田無」駅 バス19分 「交番前」バス停から 徒歩3分
    • 中央本線（JR東日本） 「武蔵境」駅 バス34分 「交番前」バス停から 徒歩3分
    • ここは交通アクセスがよくないですね。
    • ここはひばりヶ丘からだと歩いてもバスに乗ってもほとんど時間が変わらないのですね
    • 普段は歩けばいいし、雨の時や体調不良の時にはバスが使えるし、どちらも選べるのは何かと便利ですね。

    • 路線図

    • 路線図(2)

    • バスアクセス

    • 高速道路案内

    • 通勤・終電シミュレーション


    構造・建物


    共用施設

    • 駐車場：総台数240台　
    • 自転車置場：総台数680台　
    • バイク置場：総台数18台　
    • ミニバイク置場：台数18台　
    • 保育施設も併設


    設備・仕様

    • ディスポーザーもついていますし、設備には期待が持てますね。
    • ミストサウナ
    • スミフは食洗機つけないのがデフォなので、必要な場合はオプションか業者ですね。


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    間取り

    • 間取：3LDK～4LDK
    • 面積：67.53平米～82.06平米
    • バルコニー面積 : 10.78m2～15.97m2


    買い物・食事

    • イオンモール東久留米（徒歩6分）
    • ケーヨーデイツー東久留米南町店（約770m・徒歩10分）
    • 西友ひばりヶ丘店（約930m・徒歩12分）
    • コープみらい（約930m・徒歩12分）
    • BIG-A東久留米南沢店（約1,000m・徒歩13分）
    • ひばりヶ丘PARCO（約1,300m・徒歩17分）
    • ニトリ田無店（約1,560m・徒歩20分）
    • マンション周辺の環境はイオンが近くにあるので悪くないですね。
      • 近くにイオンモールが有ると言っても、バス路線が異なるのでバスで行くならば乗継になります。
      • イオンまではフォレストレイクの脇道で楽々歩けるよ。
      • イオンまでは徒歩5分強くらいなので、こちらからだと自転車か徒歩で楽々行けちゃいますよね。


    育児・教育

    • 建て替え予定の小中学校も近い。


    周辺環境・治安

    • 用途地域 : 第一種中高層住居専用地域


    周辺施設

    【公園・自然】

    • 西東京いこいの森公園（約470m・徒歩6分）
    • 落合川（約1,250m・徒歩16分）
    • 南沢水辺共演（約1,300m・徒歩17分）
    • 竹林公園（約1,510m・徒歩19分）

    【病院】

    • 鹿島医院（約450m・徒歩6分）
    • 田無病院（約850m・徒歩11分）
    • 佐々総合病院（約1,900m・徒歩24分）

    I【公共施設】

    • 西東京市立谷図書館（約1,120m・徒歩14分）

    • 周辺施設

    • 周辺施設(2)


    掲示板


    tokyo/576724/21

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会：7月17日（月・祝）
    ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
    ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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