（仮称）大井町大規模再開発タワープロジェクト

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テキスト

物件概要

• 所在地：東京都品川区大井一丁目5000-1（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩4分
2. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩4分
3. 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩6分
4. 東急大井町線 「下神明」駅 徒歩7分
5. 横須賀線 「西大井」駅 徒歩12分

• 総戸数：629戸（非分譲住戸153戸含む）
• 構造、建物階数：地上29階　地下1階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年08月下旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 設計：株式会社日建設計
• 施工：西松建設株式会社　
• 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/

価格・コスト・販売時状況

【予測】

• 坪400超えますね。
  • 400はさすがにないでしょう。350から380かな。。。
  • 高層は坪単価380万円はいく気がします。 400万円もあるかもですね。
• 大井町はオリンピック、AHQ、羽田ハブ化、お台場カジノ、リニアモーターカーなど周辺でポジティブなイベント盛りだくさんですし、そのそれぞれへのアクセスも最高で且つスーパーがたくさんある事を考えると 相応の金額出しても見合う場所だと思います。
• 大井町相場はかなり上がっていて、ここもスミフなら坪単価350はくだらないのでしょうね。
  • 現在の相場だと、定借物件のブリリアで坪単価350します。築浅駅近の財閥系中古が400近いので、あの場所で住友なら400は余裕で上回る坪単価をつけて来そうです。
• 価格は坪350は確実に越えると予想します。借地権のブリリアがそれくらいでしたが、そこより立地も良いですし、所有権ですから。 住友ということも踏まえ、400が目安ですかね。大井町住民層の中でもだいぶ高所得層が集うことになりそうですが。
• 飛行機以外に安くなる要素は浮かばないですね。まだ開発余地もありますし。すみふ以外の財閥系なら、今の相場、立地だと、中層階で坪380から390、70平米で8千万くらいと予想します。大井町は便利ですが庶民的な街なので、急騰はしないかと。 そこからすみふ補正が入るんで、坪420あたり、70平米でギリ9千万切るくらいになるかもですね。

【比較・検討】

• いろいろ探りをいれているのですが、なかなか情報が入手できません！（笑） 住民の承諾は得たと、ブログに書いていた方もいましたし、14年着工は間違いなさそうですが。
• 大井町はせいぜい坪350程度、頑張ってもグロスで8500万円以内が相場かと思います。億ションとか、つくるのは自由ですが、需要がないもの。そのお金があれば、山手線沿線行きます。
• オリンピック後はマンション市場価格が下がるのが分かってるから早い段階から売ろうとしているようにしか思えません・・・。立地的には凄く魅力的だけど、価格を絶対下げない事で有名な住友不動産ですし、高田馬場の分譲タワーマンションも 未だ売り切れる様子ないですし、同じようになるのではないかと思ってます。

【大井町の今後の地価】

• 大井町の今後の地価ってどうなっていくと思われます？ 2020年オリンピック、2027年リニア開業位までは上がっていくんでしょうか？
  • 基本都内のトレンドと連動すると思うけど、マンション用地でいえば基本上がるだろうね。ただし駅から最大10分以内ね。多少離れていてもつられて上がるかと思うが10分超える場所は下がる時は早くのでリスキー。
  • 既に大分上がって港区並みになってるよね。今後の上昇はどうだろう？昔景気がよかった頃はは港区のマンションとは倍以上違ってたけど。
  • 大井町は港区や千代田区の一部のように坪単価６００万とか８００万とか再現なく上がるようなエリアじゃないので上限はあると思う。例えば平均坪単価４００万以上とかのマンションは企画されない。まあアッパーで３５０くらいじゃないの？

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構造・建物

• 敷地面積 6,253.02m2　
• 建築面積 2,796.94m2　　
• 建築延床面積 60,631.30m2　
• 前が一種低層地域なので、眺望遮られないメリットあるものの、西日がキツそうです。
  • 近くに住んでます。 西向きだけどキツイと感じたことはありません。 カーテンでなく木製のブラインドを使ってます。 夕焼け空の丹沢山塊と富士山に沈む夕陽が幻想的です。

共用施設

• 駐車場199台（非分譲住戸分含む）他に来客用、店舗用あり　
• 自転車置場 759台（非分譲住戸分含む）その他店舗用あり　
• バイク置場 35台（非分譲住戸分含む）　
• ミニバイク置場 32台（非分譲住戸分含む）

間取り

• 間取り 1R～4LDK
• 専有面積 23.60m2～123.28m2
• バルコニー面積 4.59m2～22.42m2　

買い物・食事

• 阪急ツイン館が出来て駅前がより一層良くなりました。広町の今後にも期待大ですね。
  • ツイン館、正直微妙なテナントラインアップだがまあ大井町にハイクオリティとか求めるのは間違っているので仕方ないかな。おしゃれさや高級感には欠ける大井町ですが、気取りのない店が多く、大井町だけで全ての用事が済んでしまうなど利便性は最高ですね。大きな買い物も渋谷、新宿、銀座なんかに行く必要はほとんどないし。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 大井町は品川、東京方面、大崎、渋谷方面へのアクセスもよく、お台場、有明といった臨海エリアへのアクセスもよい。さらに大井町線により自由が丘、二子玉川といった城南郊外の人気エリアにも楽々。 都心、副都心、城南人気エリア の好アクセスに加え地元の商業エリアも発達している。 おしゃれな生活とは程遠いが庶民が住むにはなかなか良いよ。
• 通勤の都度、ソープの前を通らないといけないのが気になります。

【飛行経路】

• ここを考えるとき、忘れてはならないのが飛行経路の問題。地元では反対運動している人もいるけど、結局は国に押し切られてしまうのでしょう。
  • 押し切るもなにも、飛行機通過は住民説明会が終っているので、政府の正式発表を待つばかりですよ。

【JR東日本広町社宅跡地】

• JR東日本広町社宅って今後どうなるのでしょうか？ 取り壊して、タワーマンションを建てる計画なんですっけ？
  • 国会議事堂がくると聞いたことはあります。真偽のほどは定かではありませんが。
  • 商業地と聞いた。エキュートの規模のでかいやつ。
  • 広町住宅跡地はタワーマンションですよ。
• 大井町のJR社宅跡地ですが、ここに高層建築物（住宅、商業施設、オフィスなど）は建てられないようです。理由は、社宅の下をりんかい線のトンネルが通っているから。これはJRに聞いて確認しました。JR社宅は築50年で耐震に問題があったため、3年前に空き家となりましたが、未だ解体が進まない理由も、トンネルに衝撃を与えずに解体する技術が難しいためだそうです。今秋になり、社宅6棟のうち、比較的りんかい線への影響の少ない3棟を取り壊す工事が始まろうとしていますが、跡地の利用については未定

とのこと。ただ、りんかい線の経緯を踏まえれば、ここに何かを建てるのは難しいかと。（ちょうど福岡の件もありましたしね）

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  現地案内図

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