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ザ・パークハウス目黒本町

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[目黒区]]目黒本町５丁目24番5（地番）他10筆
*交通：東急[[目黒線]]「武蔵小山」駅（西口）より徒歩5分
*総戸数：36戸（事業協力者12戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上7階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2020年10月
*売主：三菱地所レジデンス株式会社
*施工：株式会社森本組
*管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*コヤマ駅徒歩5分ながらマンション名は「目黒本町」なんですね。最寄り駅またはアドレス、より魅力的な方を名称に含めるのが常なので、お察しあれということでしょうか。
*最近は高額なマンションの売れ行きが大変悪くなっていますので、各戸の面積を小さめにして、金額を抑えるつもりなのでしょう。坪300としてブランド価格を乗っけて平均6500くらいでしょうか。
*気になってます。HP見ても好印象でした。皆さまの所見も気になります^^立地も良く駅徒歩5分でエリア的にも探している人は多いので坪350以上はいくかなと思いました。3LDKで7000-7500万程度か・・・。今のご時世どこも強気ですよね。管理費も気になるし。自分は見学予定です♪
**今時、埼玉神奈川でも坪単価350万はしますよ。駅前のタワマンで坪単価500万超えですから、ここは450万円位しますよ。面積も抑えてきてるので尚更。
***台風19号の影響で水害エリアを忌避する傾向が強まるだろうからこういう場所は強気な価格になると予想。少なくとも坪単価300はないかな…
****ここの皆さんの仰る通り武蔵小山の実力値として坪単価300万円だと思う
*****max68m2だし、武蔵小山にそんなブランド価値はないと思うが。
******武蔵小山自体にそこまでブランド価値はないんですが、業者が一緒になって再開発を理由に価値を上げようとしている点、この物件の３分の１が地権者であるという点、小規模低層マンションであるという点で、上乗せ価格が確実にあると思います。
*3ldkなら8500万くらいと推測。
*あまり高いと、目黒駅や近場のタワマンとも競合するし強気な設定ではないんじゃないかなぁ・・・。という希望的観測。坪400ぐらいだといいなぁ。
*いくらぐらいの価格になるんでしょうかね。とても気になってます。
*2LDKが2タイプですしDINKSがメインっぽいですね。ファミリー向けの3LDKの戸数どのくらいだろう。。。事業協力者が12なのでほぼ売りに出ないのか不安だ。専用の宅配ボックスも管理費に上乗せでしょうね。『2LDK6500-7000万』『3LDK8500-9000万』なんとなくの予想ですが。年明けに見学行ってきます。
*総住戸数が少ないので値段高いでしょうね。ただ、間取りがコンパクトなのでその分、価格が抑えられるかなと予測しています。注目すべきは1/3が事業協力者という点。何か取り決めするときにこの状況ってどうなのでしょう。駅から近いですし、間取りの広さを考えると賃貸に出す可能性も否めないですね。
**1/3が地権者とか…。絶対管理組合でのさばりますよ。しかも地権者の分が価格に上乗せされるので、この人達のために高い金額をだすのは馬鹿馬鹿しいですよ。
*事業協力者住戸が三分の一の割合を占めてしまっていることはどうしてもデメリットになりそうですね。地権者本人が住むこともありますがほかは貸出したりするケースが多いのかな？だとしたら、人の出入りが多くなってしまい。どういった方が住んで居るのか把握するのが難しくなるのが将来どうなっていくのか 気になる所。立地や環境が良いのでテンポラリーとして住むならいいのかもしれません。永住目的としてはデメリットが大きくなってしまう可能性があるのかな。
**まぁ賃貸に出されるリスクは地権者に限らずあるので・・・。駅近ですしマンションならある程度は織り込んでおいたほうがよいかと思います。
***まさに。築10年も経過したら意外と賃貸居住の人が増えてたり。まして駅近、2LDK中心ならなおさら。
*地権者の部屋は分譲賃貸か何かでしょうか。転勤族の方が住むなら、常識的な方も多くて大丈夫なのかなと勝手に思っていましたただ、規約変更をしたい時などは厄介だと感じることもありそうです。このあたりは信じて入居するほかないのかな。
*地権者の分も払わなければいけないのですか？地権者は自分の持ち分のみを広さに換算して受け取るだけ。
**等価交換の話は論点じゃない。地権者の利益分を他の者から回収するわけよ。
***地権者の利益ってなに？持ってる土地の分を部屋の広さに換算して貰うわけでしょ？もっと広さが欲しければ追い銭して買うわけだ。おまけに管理費や修積金も当たり前に払う。駐車場代や駐輪場代金もね。
*等価交換時の相当価額は分譲価額そのまんまじゃないですよだって地権者がいないとマンション建てられないんだから安くしてあげないと都市再開発法に則ってやるような大規模な事業なら別だと思うけど
*地権者はあくまで土地の対価分の住戸割りになるよ。
*見学に行こうか迷っている程度なんですが、だいたいの予想価格はどのくらいですかね？戸数が少ないので管理修繕費は高くても仕方ないと思ってますが、本体は8000万超えないで欲しい…
*事前案内会行く方、招待状ってもう来ましたか？
**まだです。
*3L6000万台はお買い得ですね。地権者多いのと、道路拡張は気になるけど…
**67.11m2が仮に6800万だとして坪335万 思ったより安い
*さすがに6000万円台では買えないと思いますが
*坪330万円？ここを荒らしに来とんか？
*どこ情報でしょうね。もしほんとなら手が届くかもしれないですが、
*いいえ。倍率が凄くなるのです。
**凄くなりませんよ。人気無い場所なんで。
***人気ない場所なんだね？そうなんだね。ではその根拠も教えて下さいな。
***たしかに人気無い根拠を知りたいな?教えて下さいよ、住友さん。
***オペンホーセだよ。オペンホーセは武蔵小山駅周辺とここの現地周辺でキャッチしまくってる。マンションのキャッチセールス。
*招待状届きましたー。見学が楽しみです！
*地元住民だけど良い場所だと思うよ。46号線沿いが気になるけど、さほど交通量も多くないだろうし。ただ、子育て世代なら品川区のが良かったかな。目黒区はわりと最悪だから。
*7000後半?ですよ 坪400の期待は捨てましょう 見学行く時間の無駄です
**7000後半？もっといくと思うけど。
*  https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/443745/  ここと迷ってます。どちらが良いでしょう
**ここのが高いと思うよ。埋立地と比較するのがそもそも間違ってるし、ここはタワーじゃないからね。
*忌み嫌うほどではありませんがタワマンより低層マンション派です。住んだことないのでそこまで具体的な理由があるわけではなく、今までの経験(自身の居住や友人宅のタワマン遊び行ったり。)ですが。駅前のタワマンはたしかに予算オーバーですが、低層希望は一定数いそうですよね。というわけで、購入検討中です。
*今日から事前案内会スタートですよね！行かれた方、坪単価教えてくださいませんか、、、あまりに高すぎたら見学もやめておきたいので。
*先行案内行きました。IOTとか個人宅配ボックスとかいらないからもっと価格下げて欲しかったです。モデルルームも梁が気になりましたね。残念ですが撤退します。
*先行案内会行きました。坪430万円の値付けです。大盛況らしく、モデルルール見学時は常時4組程度が出入りしておりました。
**最安は300万後半ですか
*見学行ってきました。なかなかのお値段でしたね。。。
**2LDK：7200-8000
**3LDK：8800
***もう一度見学行こうと思います。
****駅前タワマンの低層階と坪単価かわらんな。
*****低層は62で8000万くらいだから、むしろここのが割高ですね。
*管理費もタワーマンション並で場末感漂うこの立地買う人いるの？
**割高だとは思います。が、場所の希少性（駅近で目黒本町）と供給の少なさからして確実にニーズはあります。駅前のタワマンとの比較だけでの発言なら視野が狭すぎて恥ずかしいですね。
***ターゲットによっては目黒本町アドレスが子育ての面で足かせになってしまう可能性ありますけどね。ただ、価格的に販売中の住友タワマン層がこちらに流れる可能性はあるかな。タワマンとの比較というよりも販売中の駅周辺マンションとの比較をするのは当然ですししない人はいないでしょう。
*この戸数で地権者三分の一という環境で新生活は痺れますね！
*三菱の駅前の三棟目タワマンは2028年完成予定みたいですね。約950戸で失敗できない。販売時期は、当然同じ三菱のここの中古との比較があると思うので、それも踏まえた値付けなのかな？既に水面下で回収も進んでるでしょうし、景気が悪くなったとしても現在の相場を下回る値付けはできないだろうな。
*地権者住戸多いのはデメリットしかないですね。泣く子と地主には勝てない。といわれるように何度も壁にぶち当たり、依然として自分の土地を建て替えたと勘違いしてる人もいる。高い買い物して片身狭い思いして住むのとても堪えられない。
*今日、申し込み抽選だったんかな？倍率はどれぐらいだったんだろうね。部屋によって違うんだろうけど5倍？10倍？
**今日無事に部屋が決まったのですが、新型コロナの影響ってどのぐらいあるのでしょう...
***だからこそ、今のうちに購入したい派です。
****世界規模のパンデミックになり経済がおかしくなると信用収縮が起きるので借りづらくなろと思います。今のうちという考え方はあっていいですね。中古が暴落するようなフェーズになると新築の供給はストップするでしょうし。
*もうほとんど完売してるやん。。。
**もう完売ですか。
***もうちょい。
****ラスト1戸の3LDKは早いもの勝ち。
*なんか静かに決まっていった印象。実需層には市況なんてあんまり関係ないか
**へぇ　売れてんだ？
***思ったより早かったなぁという気もしますが、まぁ戸数もそれほど多くないしこんなもんですかね。
*販売状況、どうなんでしょうね。「第一期登録終了」と書いてあり、あっという間に完売してしまう物件なのかもしれないです。



==交通==
*目蒲線は、相鉄が乗り入れてきたら、どうなっちゃうんだろうね。。正直、ほんとやめて欲しい。


==構造・建物==
*敷地面積：747.56m2(売買対象面積、私道44.44m2含む)　681.26m2(建築確認対象面積)
*建ぺい率／容積率：建ぺい率：80% 、容積率：300%



==共用施設==
*駐車場：10台（平置1台、身障者用1台、機械式8台）
*自転車置場:61台※事業協力者用優先含む
*ミニバイク置場:5台



==設備・仕様==
*IoTのインターホンが新しいと思いました。インターホンを外出先で対応できるのはすごいですね。不在時も不在とバレず、対応できないことを伝えることもできます。セールスを装った不審者に効果がありそう。エアコンはこれから寒い時期には外からONにしておいて帰宅したら暖かい部屋が待っているようにもでます。
*IoTの設備良いですね。Bluetoothで動かすのかと思っていたのですが、外出先からも動かせるって、どういう仕組みになっているのでしょう。
**知人がIoTの家電つきの住宅に住んでいます。今はスマホでも簡単にアプリインストールで操作できます。これからの季節だと、外出先からエアコンをオンにしてから帰ると室内が暖かくていいですよね。夏の時期は1日冷房いれっぱなしの人もいたはずですが、暖房だとこまめにオンオフした方が節約になるでしょうか。あとは旅行中に夜だけ電気を入れるなど操作ができるのも便利そう。対応家電も増えてきていると聞くので期待したいです。
*インターホンとスマートフォンが連携されているとかIoTが取り入れられているのは最近のマンションでは多いのでしょうか？後から取り入れるとなると面倒なので、ここのように初めから取り付けられているとありがたいですね。
**立地では駅前のタワマンに劣るためIoTだとか細かいお化粧して消費者の目を誤魔化そうとしてるんでしょう。
**そういった設備のグレードを上げたりする事が駅前などの立地の良いマンションと戦うには必要かと思いますので、それなりに努力されているという事ですね。
***残念ですが、それでも駅前のタワマンには逆立ちしても敵いません。
***そもそもコンセプトが違う。タワマン好きなら駅前を買えばよし、一方でタワマンを忌み嫌う人もいる。張り合う必要も無く、比較も論外。好きな方を買えば。
****確かにタワマンとは別ものと考える方が良いというか、あんまり比べる事ではないかもしれませんね。好きな方を買えば良いというのはまさにその通りかと思います。
*****まあ駅前タワマン買えない層はそんなこと言って自分を納得させるしかないですわな。
*****なるほどね。それもひとつの納得の仕方だね。ただ今後、確実に下落すると言われているタワマンを背伸びして買う理由も無いね。
*宅配boxはさておき、IoTとかは流行廃りの早いし標準装備として必要か・・といわれると微妙ですよね。普通に欲しいもの自分でかってつけたい。
**iot対応という事であって、必ず使わなければいけないという事ではないみたいですね。ただ、スマホやタブレットが廃るかといったら？？あまりそのようには思えないな。
***iOtは流行ってるわけでは無いし。
****IoT自体が廃るというか、製品の入れ替わりが激しいの意図でした。まぁ、使う使わないは各自の自由という点はご指摘の通りです。（物件ページみてたら、IoT 設備はパナソニックの AiSEG2 みたいですね。スマホ使うっぽいからモニターなしのモデルがついてる感じなのかなぁ）
*****モデルルームではTVも設置してあり、IoTもGoogleスピーカーやスマホ、タブレットで実演してました。
*内廊下でIot設備が整っていたり宅配ボックスがあったりと、何気に嬉しい要素が詰まっているところが好きです。
*インターホンがIotで便利なのは外。インターホンから離れたところでも対応出来るものという認識でしたが違うのでしょうか？ただこれって外出先からでも利用出来るものなんですかね？
**家の中のインタホンを持ち歩いてるようなもんですよ。スマホでね。SECOMのアプリだそうな。
***インターフォンを外に持ち歩く事がそこまで便利なのかな？かなりアピールしてるようだけどちょいとズレです。
*賃貸にはないIoT、宅配ボックスが興味あります。外出している時にインターホンの対応ができるのがいいと思いました。エアコン、お風呂などはIoTが導入されていなくても機械さえあればいいと聞くものの、インターホンができるかわからなかったので使ってみたいです。勧誘系も1度きちんと対応できたら、2度目来なかったりするとも聞きます。





==間取り==
*間取： 1LDK～3LDK
*面積：36.97m2～68.80m2
*部屋の中に突き出した梁が占有面積にされるのってなんなんでしょう。。
**専有面積は床面積。梁は関係ない。
***なんなんでしょう　て書かれても。構造上仕方なし。
*Aタイプの1LDKですが少し変わった間取りに感じるのはリビングではなく洋室からのみバルコニーに通じているからでしょうか。けどバルコニーに洗濯物を干していて、リビングから来客に見られないという点ではこの形の方が良いかもとは思いました。




==買い物・食事==
*'''商業施設'''
#セブンイレブン 武蔵小山西口店　　約270m／4分
#miniピアゴ 目黒本町3丁目店　　約270m／4分
#エトモ 武蔵小山　　約410m／6分
#東急ストア 武蔵小山駅ビル店　　約410m／6分
#くすりセイジョー 目黒本町店　　約430m／6分
#オオゼキ 武蔵小山店　　約590m／8分
#TSUTAYA　　約620m／8分
#サミットストア 西小山店　　約640m／8分
#業務スーパー 西小山店　　約700m／9分
#ライフ 武蔵小山店　　約830m／11分

*'''商店街'''
#武蔵小山西口商店街　　約130m／2分
#小山26号線通り振興会　　約240m／3分
#平和通り商店街　　約280m／4分
#武蔵小山商店街パルム　　約320m／4分
#十三会商店会　　約410m／6分
#西小山にこま通り商店街　　約500m／7分
#武蔵小山一番通り商栄会　　約500m／7分

*

==育児・教育==
*'''教育施設'''
#アンジェリカ目黒本町保育園　　約350m
#西小山すみれ保育園　　約480m
#蓮美幼児学園西小山ナーサリー　　約560m
#保育ルーム目黒本町　　約590m
#原町保育園　　約610m
#目黒本町保育園　　約800m
#不動保育園　　約820m
#向原小学校［通学区］　約490m
#第九中学校［通学区］　約990m／13分
#小山台高等学校　　約400m／5分

*

==周辺環境・治安==
*用途地域：近隣商業地域
*武蔵小山って今まで認識したことがなかったのですが、住所は目黒本町なんですね。なんとなく「むさこ」というイメージで固定されていました。確かに再開発でかなりの変化の武蔵小山だけど、もともとはカジュアルな雰囲気の街です。いい感じに力が抜けているところが良かったのですが…マンション、駅まで近いしお高くなるでしょうね。
*武蔵小山は本当に再開発で大きく変化が。前のほうがなんとなくのんびりしている感じがして好きという人も多いみたいですが、防災面を考えるとある程度は仕方がなかったのかもしれないなとは思いました。武蔵小山の駅に近い場所ですが、主にターゲットとなっているのはどういう人達なのですか？ファミリーよりもDINKSがメインですか？
*大通りからは少し離れたところに位置していますが治安はいかがでしょうか？夜の時間帯の人通りや雰囲気など、現地でしか分からない情報があれば知りたいです。
**現状、補助46号線は夜間帯の交通量や人通りが限定的ですが、今回の拡張工事で様変わりするかと。目黒体育館のエントランスも46号線沿いに移動したので、「夜の時間帯の人通りや雰囲気」、治安に不安を感じることはないかと思います。
*結構大きめな道路に近いですが音とかいかがでしょう？
*営業さんからは近くに高いものは建たないと言われましたが、調べたら、そんなこともないみたいです。駅前の不動産屋さんに聞きました。駅周りの開発のことも、調べたらたくさん出てきました。想定外のことが多く、残念です。とにかく、日当たりは、絶対にほしかったので、裏切られた気がします。もういかないです。検討してる方は、ご自身でも色々調べたほうがいいですよ！私はタワーを検討したいと思います！！
**近くにどのような高い建物が立つのですか？駅周辺の開発も周知の事実ですが。
*ここは毎日駅から降りて再開発エリアを羨望し、横目に見ながら歩いていくのかな。
*駅まで徒歩5分ですがマンションの周りは比較的静かな雰囲気で良いところですね。思っているより自然がみられるところでもあるので、子供とゆっくり過ごしてみたいです。





==周辺施設==
*'''公園・スポーツ施設'''
#武蔵小山緑道公園　　約210m／3分
#本町北公園　　約240m／3分
#金杉原南緑地公園　　約320m／4分
#林試の森公園　　約550m／7分
#小山台公園　　約580m／8分
#目黒区立中央体育館　　約170m／3分
#エニタイムフィットネス 武蔵小山店　　約340m／5分
#zen place pilates 武蔵小山スタジオ　　約370m／5分
#アトリオドゥーエ武蔵小山　　約410m／6分
#SEKI GOLF CLUB　　約240m／3分

*'''公共・金融施設'''
#向原住区センター　　約270m／4分
#武蔵小山交番　　約290m／4分
#荏原消防署小山出張所　　約620m／8分
#目黒本町図書館　　約800m／10分
#三井住友銀行武蔵小山出張所　　約290m／4分
#三菱UFJ銀行小山支店　　約340m／5分
#りそな銀行小山支店　　約370m／5分
#みずほ銀行武蔵小山駅前出張所　　約450m／6分
#目黒本町郵便局　　約550m／7分
#きらぼし銀行武蔵小山支店　　約580m／8分

*'''医療施設'''
#こんどう医院　　約140m／2分
#米田歯科医院　　約200m／3分
#小林皮膚科クリニック　　約210m／3分
#小山中央診療所　　約260m／4分
#サンタハウスこどもクリニック　　約280m／4分
#和光医院　　約330m／5分
#ムサコ整形外科　　約340m／5分
#島田眼科　　約340m／5分
#康済会病院　　約420m／6分
#昭和大学病院　　約1,570m／20分

*

==その他==
*

==掲示板==
*

23ku/652760/87-230

23ku/652760/25-86
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物件概要
所在地	東京都目黒区目黒本町5丁目24番5、他10筆（地番）
交通	東急目黒線「武蔵小山」駅徒歩5分（西口より）
総戸数	36戸
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