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グランドメゾン北堀江レジデンス

Name: グランドメゾン北堀江レジデンス
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==物件概要==
[[File:グランドメゾン北堀江レジデンス　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|グランドメゾン北堀江レジデンス　周辺写真CG合成|alt=グランドメゾン北堀江レジデンス　周辺写真CG合成]]
*所在地：[[大阪府]][[大阪市]][[西区]]北堀江2丁目2番2（地番）
*交通：
#OsakaMetro[[長堀鶴見緑地線]] 「西大橋」駅 徒歩2分  
#OsakaMetro[[四つ橋線]] 「四ツ橋」駅 徒歩5分  
#OsakaMetro[[千日前線]] 「西長堀」駅 徒歩7分  
#OsakaMetro[[長堀鶴見緑地線]] 「西長堀」駅 徒歩7分
*総戸数：178戸
*構造、建物階数：RC造（一部鉄骨造）鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上19階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2024年11月
*売主：積水ハウス株式会社　
*施工：大末建設株式会社
*管理会社：積水ハウスGMパートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*この立地だと相当高いでしょうね。
**ジオタワーより高くなるかな？
*立地はいいですねー　ただ、凹字型の土地っぽいですね。。
**南側に建物があるのですね。中層階以上でないと眺望はよくなさそうですね。価格が気になります。
*何階建てなんでしょうか、名前にタワーってついてないのはタワー じゃないってことなんですかね、変な土地の形ですし、、
**59mなのでギリギリタワマン じゃない2棟構成ですね。
*来年の販売ということもあり、まだ詳しい情報はわかりませんが専有面積が58.28m2～166.70m2と広い間取りまでありそうですね。アクセスの良い立地だけでかなりの高額となるかと思いますがどんなデザインなのか、設備など気になります!
*大変ひどい形なので割安価格のはずです。
**本当にもったいないですよね。。凹型じゃなければ、、
***積水らしい土地の買い方といえばそれで終わりですが。高さ、階数からみると、かなり天井高も低くなりそうですね。買い取れなかった建物は、お世辞にもきれいとは言えません。
****挟まれた土地の中に築浅そうなマンションが一棟立ってますし、そもそも完全な地上げは難しかったでしょうね。おそらく積水も元々そこまでするつもりはなかったのでは。
*来春に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが。。間取りや設備などくらいの情報は早めに公表してほしいですね。
*坪300辺りからだと有力な関係者から聞いてますが、果たして今のこの景況感でこんな高くて売れるのかな？
*販売開始前の微妙な時期に金利引き上げとなり不動産市況の見通しがやや不透明になってきたように思いますが、どの程度価格に影響してくるでしょうね。。
*アクセスがすごいなと思いました。4駅4路線ですか？地下鉄とはいえ、どこへ行くにも便利そう。そういう立地に～166.70m2というプレミアムなプランがあるなんて。いくらするのか考えるだけで想像を超えてしまいます。ちょっとした戸建てより広いわけですから、かなり高額だろうなと思います。間取りも素敵なのかなと思いますが一般公開はされてないですね。物件エントリー者限定だとみられるようですけど。
*モデルルーム見てきました。値段は平米100万くらいのイメージでした。価格はまだ変動するみたいです。正直設備は悪くないけど、内装が安っぽく感じた。やはり天井が2.5メーターなのとハリが出ていて、狭く感じる。エレベーターは4機付いていて、朝混み合うことはなさそう。タワマンとあまり値段が変わらないので、タワマンの設備や内装とどうしても比較してしまいます。タワマン嫌いな人には、おすすめできそうです。
**エレベーター4機は多いですね。混雑しなくて良さそう。
*モデルルーム見学された知り合いの方からお話聞きました。間取りにも寄るようですが、広めの中層階以上では坪300半ば～後半（中には400超えも）からのようです。もはやタワマンと遜色ないですね。そもそもこの価格帯を購入できる層は限られているでしょうし、あえてこちらを選ぶ方はさらに少ないような気がしますが、どうなんでしょう。
*外観や間取りなどの詳細がまだ見えない状態ですが立地は良さそうですし、電車通勤も楽そうかなと思います。坪単価が300～400万円くらい・・・妥当なのかもしれませんが検討するにしても、まずは設備などを含めた情報を待つしかなさそうですね。
*178戸に対しエレベーター4基は贅沢かもしれませんね。点検時とかに使えるエレベーターが残っているのはありがたいですが。19階建てですから、ワンフロア9戸～10個くらいになるのでしょうか。階段利用が日常的にできるとしたらせいぜい3階くらいまででしょうから、エレベーターは必須ではありますね。価格も気になりますが、管理費や修繕積立金も気になるところだと思います。
**全戸が４基使うのではなく、イメージとしては４棟構成のような感じで1棟につき1基使える感じです。
*おっ、第一期は2023年4月下旬販売開始予定と決まったんですね。価格は発売時期の直前ですかね？今週末にグランドオープンするモデルルームでは教えていただけるのではないでしょうか。
*坪330万ほどなら単価としては普通ですね。100平米超えはタワマンでは少なく、あっても上層プレミアムで1.5億～ですから西区で広い部屋がいいファミリー層向けという印象です。
*モデルルームに行ってきました。部屋の梁が目立ち腰高窓なので開放感が無いように思えました。堀江小学校区を優先されるのであればジオタワーの方が価格も安くて良いのではないでしょうか。四ツ橋線を使いたいならこちらですね。立地は良いのですがかなりのお値段なのでうちは見送ります。
*価格等に関して聞いてきました。人気の間取りは70平米台の３LDKのようです。坪単価的にもお手頃感があります。80平米以上の広めの間取りはグロスだけでなく坪単価自体もかなり上がるので、購入検討される層はかなり異なってくる印象を受けました。
**やっぱり７０m2台の物件が人気なんですね。価格的にも、広さ的にもちょうど良いのかもしれません。価格、聞いてこられたということですが坪単価どれくらいなのか教えていただけるとありがたいです。
*100平米の間取りが気になりましたが、流石に100平米は最下層の2階でも1億円超えでしたね。
*78m2で7000万超えてきますが皆さん価格的には妥当だと思えますか？個人的には行燈部屋があったりEVホールに窓が無かったりが気に入らないので見送ろうかと思うのですが
**今の相場はそんなもんじゃないでしょうか。。。高いなぁと思いますが、平均で平米100万ぐらいだと思いますよ。
***窓が無いと圧迫感凄いですね。そんな所までもコストカットしてるんですね。
****うん、高い! 100戸未満なら需要もついてこれるか？だけど178戸は苦戦の兆しが、、ゴールデンウィーク明けの動向と正式価格楽しみです。
*私も買い替え検討でモデルルーム見に行きましたが、非常用階段が鉄骨階段である点、駐車場が少ない点、各階ゴミ捨て場がない点などコストカットは感じましたね。部屋に関しては、間取りにもよりますが行燈部屋があったりは気になりますが、建具や水回りは良い設備が入っているなと感じました。消費税増税もあるかもしれないので購入に心が傾きつつあります。
*1期１次の申し込みが始まりました。70m2台の部屋は抽選も多数発生しているようです。好調な滑り出しといえるのでしょうか。
**今日の14時に一期一次の抽選結果発表ですよ。どうやら半数以上一期一次で決まるみたいですね。Aタイプが人気みたいですよ。
***一期で購入しました。近隣からの住み替えです。家族が増えたためいつかは住み替えをと新築中古問わず検討していました。ここの値段は高いのですが周辺の中古も良いお値段だったので、新築で駅近ならまあ良いかなと思ったのが決め手ですね。10年後に残債割れするリスクも低いのではと思っています。
****1期1次で決めました。非タワマンなのに設備にしっかりコストがかけられてる所に魅力に感じました。また間取りにもよりますが、周辺新築や築浅中古マンションと比較しても極端に割高という事はないように思い、購入に至りました。
*半分以上売れているということはみなさん即買いできるくらい気に入ったのですね。買えるなら買いたいですね。実家がグランドメゾンに住んでいるので住み心地は良かったです。今は築古のタワーの賃貸ですが、エレベーターが混み合ってイライラして、スカイテラスなどの共用施設も最初だけでほぼ使わなくて普通のマンションに引っ越ししようと思ってまして来週モデルルームに行きます。北西の部屋はまだ残ってるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？
**北西の角部屋はまだ残ってるみたいですよ。
***大きい間取りだと南西角はまだあるようです。南東角の大きい間取りは残り少ないようです。
*そろそろ2期の販売ですかね。値上げの噂もありますが坪単価はどれくらいなんでしょうか。
**こちらは値上げはまだしていないようです。
***1期で購入した者です。雑談で聞いただけなので、どこまで正確かわかりませんが、2期で下がる予定はないと聞いてますが、必ず上がるとも聞いていません。少なくとも1期の時点で1億越えは北東角の中層階以上と100m2以上の大きめの間取りだけだったので、それ以外の間取りで1億越えは、そこまで多くはないのではないかと思います。
****北東が1番高くなるんですね。今週モデルルームに行くので検討してみます。1億超えると家計が難しくなるのでそこまでは考えてません。北西を狙うつもりです。高層階残ってない感じでしょうか？低層階でもグランドメゾンならいいですね。
*****個人的には、北東、南東、南西の坪単価が少し高く、それ以外は市況からすると妥当か割安な印象でした。立地的に15階以上でなければ眺望的にはそんなに変わらないと思っています（し、15階以上は明確に坪単価が乗ってきたので諦めました笑）。
*2期も完売ですね。いやあタワーでないマンションでここまで売れるとは立地とブランドでしょう。決して安くはないですから。他のグランドメゾンは苦戦しているようですし、いつものグランドメゾンとは雰囲気が違いますからね。グランドメゾン京町堀タワーに似てますが、かなり年月を超え、進化した建物デザインですからね。次回の3期も完売するかもしれませんね。
*2LDKは部屋数が少ないので人気とは聞いていましたが、もうほぼ売り切れなのですかね？二期はどれくらい売れたのか判らないままです。
*2期について全部屋の価格を聞いた訳ではないですが、 1期と価格据え置き～高くて2%後半 の値上げという感じでした。（総じて高額な部屋ばかりなので値上げは誤差という印象でした）例外で南東の100～101平米（Jタイプ）のみ４～５％の値上げをした部屋もあったようです。恐らく在庫が少ない部屋タイプは強気に出ているのだと思います。参考まで。
**3期はもっと上がるかもですね。4％前後の値上げならならまだ想定内ですが、買いそびれた物からすると辛いですが、住めることに意義がありますね。迷って即決できなかった料金と思うしかないですね。反対に残れば安くするかもしれませんし、4期あたりどうでしょう？ここは完売しますでしょうか？


==交通==
*


==構造・建物==
*建ペイ・容積率：80％（建築基準法第53条第3項第2号により90％）、800％
*敷地面積：2,206.42m2（実測面積、登記面積）2,205.45m2（建築確認対象面積）
*建築面積：1,519.57m2
*建築延床面積：22,173.27m2
*真ん中に何があるんだろうと思ってストリートビューを見ましたけど民家とちょっとしたビル＆マンションがありますね。これはまだ数十年はありそうな感じです。そこの敷地とここのマンションが結構ギリギリに建つことになるので、どんなランドプランになるのか気になりますね。出っ張った部分は駐車場＆駐輪場となるのかなあと予想してますがどうなるでしょうか。
**地上げ失敗したんでしょうかね？積水は数年前に土地買収で大失態しでかしたので、あまり無理はできなかったのかもしれません。
***こんな形では後々のリスク考えたらどうなるかわからないです。
*地図を見ると 東棟、南棟、西棟なのでしょうか？建物を巻き込んでいます。
**なんとなく、真ん中の区画の家が立ち退きしなかった感じを受けます。どうなんでしょうね。軋轢がないといいんですが。渡り廊下、違う館のお友達がいたら、いつでも行き来できる感じでしょうか。だとしたらいいですね！
***東棟、西棟構成で南側はタワーパーキングです。元々東南のL字で築60年の公団の北堀江アパート（久竹ビル）が有り解体。西側は駐車場が売却で確保。北側は築浅物件があるので土地が確保できなかったようです。東棟、西棟の分割物件と考えれば、北側物件は廊下側に配置されるのであまり問題にはないでしょう。上層階はそこそこ抜け感はあります。駅近（西大橋はいまいちだが四ツ橋が使える。西本町もそこそこ近い）、スーパー（ライフ、ビッグビーンズ、イオン、こデリ、玉出、）、飲食店も多く人気物件になると思われます。ルピノー（洋菓子）も近いです。新町１丁目界隈もすぐです。
*南向きの棟もありますか？眺望は良さそうでしょうか？
**南向きもありますが、壁ドンなのでここは西と東特に北東向きに単価盛られてる印象でした
***南側の眺望は遮られている感じですか？
****上層階なら南側のマンションを抜ける部屋もあります。ただし、そもそも南向きは専有面積が広い間取りが基本です。
*こちらのマンション、低層階(５階あたり)なら眺望はどの方角だとマシでしょうか？
**東と思いますよ。次に西、南、北の順と思います。


==共用施設==
*駐車場：77台(福祉対応１台、タワーパーキング76台)
*バイク置場：4台
*自転車置場：356台
*契約した者です。ゴミステーションについてですが、ワンフロアがエレベーターホール毎に4区画に区切られており、各エリア2-3戸のみなのでゴミステーションはなく住戸前回収となっています。
*ラウンジはエントランス階の中央にスペースがあるのみだったと思います。スタバのコーヒーマシンが設置されるようです。実際どんな風に利用される方が多いのかわかりませんが、個人的には出勤前の出庫待ちに利用するくらいの程度かと思っています。その他の共用施設も4階のパーティールームのみです。その他テレワーク部屋等はありません。共用設備の少なさをメリットと感じれる方にはおすすめのマンションではないでしょうか。



==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：2LDK + SC ～ 4LDK + WIC+SC
*専有面積：58.28m2 ～ 166.70m2
*バルコニー面積：7.04m2 ～ 13.62m2
*詳しい間取りはまだ見れませんが専有面積が58.28m2～166.70m2とかなりプランバリエーションがありそう。駅に近い立地ですが、どれくらいの価格帯になるのか気になります。４月販売開始ですが、それまでに価格や代表間取りだけでも知りたいですね。
*



==買い物・食事==
*

==育児・教育==
*平米数からするとファミリー世帯向きになっているのかなと感じます。小中学校も近くにあるので子育て世帯には住みやすい環境になっているのかな。小児科や病院も近くにありそうなので安心できそうです。周辺に公園もいくつかありそうですね
*公園は小学校隣にあります。堀江公園もありますが、大きな道路を渡るのはどうなんだろう？同じ小学校の子と遊ぶなら、小学校隣の公園が便利なのかも。集合場所的にも。
*小学校に近いのは良いけど、児童数が多すぎてパンクしかけって聞きます。実際はどうでしょう?


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*東向きの部屋は排ガス、騒音が酷くて安いはずです。
**定石で言えば東の方が高い。駅にも近いので高く設定されるはず。自身なにわ筋に面したマンション在住ですが、いままさに秋を感じる季節は窓全開です。日中も交通量は同じ南北に走る御堂筋や堺筋に比べれば格段に少ないので騒音は気になりません。まして窓閉めれば聞こえない。喘息持ちでも無いので排ガスも匂いも気になったことはないです。
***呼吸器系、肺が強い方だとおそらくですが10階以上だと大丈夫と思います。埃っぽい空気や、こまめに掃除するのが嫌いなら、私はおすすめしません。
****１０階以上なら問題ない感じなのですね。虫もあまりこないと聞きますし、住むのであれば上階ですね。洗濯物は外に干すよりは、乾燥機利用と考えたほうが良いでしょうかね。
*ここは囲まれ感出そうでしょうか？南側は眺望は期待出来ない？
**高層階なら抜けますが、どの方角もそれといって大した眺望は期待できません。
*ここの近くのなにわ筋沿のマンションに去年まで住んでいましたが、交通量が多いので騒音・大気汚染は覚悟しておいた方が良いです。救急車と消防車とパトカーのサイレンは一日中聞こえます。連休の深夜には暴走族？のバイクの群れが爆音で通ります。防音ガラス窓でしたが本当に煩くて、乳幼児を育てていたので夜起きてしまって大変でした。ベランダは掃除しても黒い砂埃ですぐに汚れ、洗濯物を干す気にはなれませんでした。グラメということでこのマンションも気になっていましたが、大通り沿いの物件のデメリットもよく考えた方が良いと思います。


==周辺施設==
*

==その他==
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==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%83%B3%E3%83%89%E3%83%A1%E3%82%BE%E3%83%B3%E5%8C%97%E5%A0%80%E6%B1%9F%E3%83%AC%E3%82%B8%E3%83%87%E3%83%B3%E3%82%B9 グランドメゾン北堀江レジデンス（スムラボ記事）]

==掲示板==
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