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SKYZ TOWER&GARDEN(東京ワンダフルプロジェクト)

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

SKYZ TOWER&GARDEN(東京ワンダフルプロジェクト)

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都 江東区豊洲六丁目10番8(底地)、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区(仮換地)
  • 交通:
  1. 東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
  2. ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
  • 総戸数:1,110戸
  • 構造、建物階数:地上44階 地下2階建(住宅棟)、地上3階建(公益施設棟)
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2015年03月下旬予定
  • 売主:
  1. 三井不動産レジデンシャル株式会社
  2. 東京建物株式会社
  3. 三菱地所レジデンス株式会社
  4. 東急不動産株式会社
  5. 住友不動産株式会社
  6. 野村不動産株式会社
  • 土地売主:東京電力株式会社
  • 施工:清水建設

[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • ここは某住宅ジャーナリストによる適正価格が坪単価150万。 ただ現段階ではさすがにそこまでは下がらず、関係筋によるとPT東雲よりちょい下の坪210万が有力。
    • 関係者からの話だと@290万でも売れると踏んでるらしい。 俺の予想は@270から@280が適正価格だろうと思っている。
  • BACの予定販売価格、ついに公表されましたね。 予想していたとおり、最低@210万円から~ プレミア階を除くと平均@245万円と予想します。 他方、SKYZは敷地に余裕があり 他物件と極端なお見合いになる住戸は存在しないこと 駐車台数の多さなどから考えて 北側15階くらいまでは立体駐車場になると予想されることから PT東雲のようなパンダ部屋は皆無と考えます。 さらにBACより立地、ロケーション、構造、仕様が一段と高いこと 以上から SKYZは最低@225万円~ プレミア階を除くと平均@265万円と予想します。
    • SKYZ予想価格 一番狭い53.25㎡、2Fで3630万円 ビューバス仕様の75Beは5920万円~7020万円 南東角の85Esは6680万円~8980万円 と予想しておきます。

[編集] 交通

  • 豊洲から徒歩12分なら、プラウド東雲のメインエントランスまでと一緒。
  • ゆりかもめが当初計画通りに汐留まで環状線で延伸されるならば、ここと晴海は買いですね。銀座・新橋まで乗り換えなしで15分切りますから。
  • ゆりかもめが勝ちどきまで延伸されれば乗る機会は増えると思いますよ、豊洲駅までは徒歩のほうがトータル早そうじゃないですか?
    • 勝どき駅は残念ながら、今でも激混みで毎朝大変なことになっている。 結局豊洲駅利用かなぁ。
    • 毎日使うと思いますよ。朝8時台は16本、3〜5分に一本ゆりかもめは来ますし。歩く時間と変わらない、って考えもあるだろうけど、なら乗ればよいじゃない、って思います。子どもの小学校が新設校に変わったら、一緒に歩いて駅まで行くかもだけどね。豊洲駅から物件まで、徒歩とゆりかもめ、どのくらいの時間差があるのか、測ってきました。 結果は、信号待ち、電車待ち時間の偶然か、一緒でした。ぴったり12分くらい。子供や年配でしたらもう少しかかるかもしれません。ただ、私はがんばればもう少し早く歩けたかな、という感じ。 変動時間は以下。
  1. 信号待ち 32秒
  2. 電車待ち 2分6秒
    • 信号待ち時間は変わらない、と仮に設定すると、差し引き1分34秒。 つまり、それ以上電車を待つなら、歩く方が早い。通勤時間帯はやく3〜5分に1本。微妙なとこですね。たぶん歩いた方が早いことが多いかもしれません。 ただ今日は寒かったこともありますが、この距離歩くのはヤダなぁ、とは思いました。基本はゆりかもめかな。
  • 詳細はこんな感じ。 ゆりかもめでも、なんだかんだで、歩いてる時間は長い。 あと、書き忘れたけど、物件入口までは行けなかったので、どちらもプラス1分くらい、が実時間かも。
    • 有楽町線豊洲駅〜物件まで(徒歩) 12分12秒
  1. 2分35秒 :駅〜豊洲公園前の交差点
  2. 0分32秒 :信号待ち※変動値
  3. 3分47秒 :〜六丁目第二公園
  4. 2分47秒 :〜側道入口
  5. 1分51秒 :〜豊洲CUBE前
  6. 0分38秒 :〜物件前 物件〜豊洲駅(ゆりかもめ) 12分10秒
  7. 4分5秒 :物件〜新豊洲駅
  8. 1分45秒 :〜新豊洲駅ホーム
  9. 2分6秒 :電車待ち ※変動値
  10. 2分8秒 :〜豊洲駅ホーム
  11. 2分5秒 :有楽町線豊洲駅入口

[編集] 構造・建物

  • グリーンエコアイランド、南側永久眺望、だから興味大。
    • 市場側は眺望が確保されますね。 低層は南向き以外はきびしい。
  • ケープタワーみたいな形、好きじゃないなあ。 バルコニーに出たら、他人の部屋が見えるんじゃないの?
    • 昔から公団がスターハウスとして作ってたデザイン。 スターハウスのwikiに、ケープタワーも出てくる。
    • ホテルニューオータニのザ・メインとガーデンタワーも同じ形状ですね 日本だと数が少ないけど、建築の基本形状のひとつみたいです。
  • 南の有明は、羽田の空域制限でMSの高さが33階maxだから、35階ぐらいまで上がれば思い切り眺望が抜けるね。 仮に東京オリンピック招致に成功して、何か建っても大丈夫。 ただし基本的に東京湾・中央防波堤埋立地ビュー、晴れてれば房総半島もよーく見えます的な。 あと星型の頂点の部屋じゃないと、どう足掻いても対面の部屋が気になって仕方ないかも。
  • 南側は有明高さ規制のおかげで眺望の面では判断しやすいね。
  • ここまで深く掘り下げて基礎を構築しているのにビックリ。 免震なら、ここまでお金をかけて地下構造を作らないのでは。
    • 反対だよ 免震だと装置を入れるスペースをつくるために 単純な杭打ちより深く掘らないといけない あと、ここの場合は 埋め立てしたときの構造物もあるから その処理も必要なのかもしれない
  • メリットは、ワイドスパン&内廊下になるんですね。
  • 2重の安心で暮らしを守る免・制震ハイブリッドシステム。 震災を経て、建物構造に対する関心は非常に高まりました。同物件が採用したのは、清水建設による免・制震ハイブリッドシステム。免震システムと は、建物と基礎の間に免震装置を設置することで、建物に伝わる地震エネルギーを低減させます。また制震システムは建物内部で地震エネルギーや風による揺れ を吸収するシステムです。同物件はこの免震と制震の両方を採り入れた、清水建設による先進の技術が採用されています。
  • この建物の形(三脚型っていうの)、バルコニーに出たとき隣というか斜め向かい側の部屋が見えないですか? 逆にバルコニーに出ると見られている感が あったり、部屋の中も覗かれている感があるのではないですか?プライバシーが確保されるのか気になります。。。

[編集] 共用施設

  • 総戸数 1110戸 に対して 敷地内機械式 654台 敷地内平面 5台 敷地は広そうだけど自走式が無いに等しい…
    • 自走式は、身障者用では? 無いに等しいと言うより無しでしょ。身障者の人が借りて満車。
  • 凄い共用施設、敷地計画ですね。 公開されている間取りはワイドスパン+バルコニー広い ラウンジのイメージCGはアジアのリゾートのよう。 バーベキューもあの庭だったら物凄く魅力的。
  • プール、天体望遠鏡付きなんて未だかつて見たことのない高級路線じゃん。
    • 天体望遠鏡って初期投資だけでメンテナンス費用少なそうだし、子供受けは良さそうだし、なかなか良いアイデアだな〜と思ったけど、あんまり評価高くないのかな?
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[編集] 設備・仕様

  • 「長期優良住宅認定マンション」など「4つの公的認定を取得。 太陽光パネルで発電した電力は共用部の電力として利用され、地中熱利用システムは共用部の空調として循環されます。この他、電気自動車のシェアリ ングサービスや電動レンタサイクル、LED照明、エコガラス(Low-Eガラス)などが採用されます。こうした施策の数々を導入した結果、「長期優良住宅 認定マンション」「省エネルギー対策等級4(最高ランク)」「『CASBEE』まちづくり“S”」「『SEGES』つくる緑」といった4つの公的認定を取 得しました。
  • 間取図からはLDのみ壁掛けエアコン付き。 プレミアムフロアはリビングとMaster Bedroomに天カセエアコン付き。 トイレには小型の手洗いカウンター付き。
  • エレベーターは12基っぽいですね。建物中央部分に、4基×3方向。サイトの全体計画のページ下の画像の参照。 芝浦ケープタワーとまったく同じですね。となると、各方向ごとに、低中高層と止まる階も異なるのかな。

[編集] 間取り

  • 1LDK~4LDK 53.25m2~130.92m2
  • 一番小さい部屋が、53.25m2(1LDK)だと余裕ある部屋が多そうだね。 ファミリー向けかな。
    • 1LDKで50平米以上って恐らく単身者向けでしょうけれど すごくゆったりした造りなんですね
    • 昔友人が購入した1LDKが42くらいでそこそこ広いなと思った記憶があるのでかなりゆったりめだと思います。リビングは15畳くらい取れるんじゃないでしょうか。収納も大きめのWICがどーんとありそうな予感。

[編集] 買い物・食事

  • ここは眺望には期待できるが、いかんせん周りに何も店がないのが気になる。 水に囲まれた場所だから、開発が進んでも徒歩5分以内にできるマンションはわずか、 つまり人口の集積が進まないから、店がいつまでたってもできないような気がする。 マンション内に何か商業施設は誘致するだろうが、それだけで終わるのではないか。
    • ららぽーと、イオン、ビバホーム、このあたりでしょうか。歩くと結構な時間がかかりますがこの間以外に私が歩く機会はほとんど無さそうですからせめてここ だけでも歩こうかと思っています。帰りの荷物を考えると車が一番なんですけどね、混んでて駐車場待ちなんていうこともあるでしょうから少なからず近所住ま いをアピールして歩いて行こうかと(笑)
  • 利便性は有明と一緒。 買い物が不便。
    • 隣接に商業施設予定地ありますよ。 豊洲駅からの帰り道がてらに買い物できるようになるんじゃないですかね。SKYZの完成後とおもいますが。しばらくは、豊洲周辺でするしかない。
    • 商業施設と言ってもどれ位の規模だろう。 外から買いにくる人はほとんどいないだろうから、利用者はここの住民だけ、となるとあまり立派なものはできないんじゃないか。ミニスーパーくらいか。

[編集] 育児・教育

  • これから開校される予定の豊洲西小学校へ行かれるのも 結構魅力ですね。豊洲西小学校は作る作らないで噂がかなり飛び交っていた様ですね。 区内で26年ぶりの新設校の様です。それだけ豊洲の住民が増えたという事でしょうね。 江東区は小学校新一年生になると、徒歩30分を目安に越境入学を希望することができる様なので 殺到するのでしょうかね。

[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域;工業地域
  • この立地・・・どうなんでしょう 豊洲駅まで微妙に遠いし、目の前には市場が来る 音や匂いが心配です
    • もともと、魚の匂いがちょっとでもするとダメという「音や匂い」に敏感な犬のような臭覚の持ち主は、ここを検討しないでしょう。
    • 魚の匂いってここまで臭ってくるのですか? 私も潮の香りはしそうですが魚の匂いはしないと思います。 豊洲に遊びに行って気になったことはありませんよ
  • ここを検討する人は午前2時〜5時の築地界隈を見てから決めてね 市場の時間は一般社会とは違うよ 荷物載せたトラックは午後10時から夜半までがピーク 市場関係者の出勤は午前2時から 午前3時から大賑わい 光、場内アナウンス、交通、いろいろ影響あるはず
  • 同じ豊洲でもこの場所はちょっと注意が必要です 今栄えてるほうは関東大震災のがれきで埋め立てられましたが、 こちらは戦後になってから 埋立後の期間が全然違います 昭和20年代前半の航空写真で見ると、6丁目は海の下です
  • 今は何もないですね。 これから街が出来上がっていく、といったところでしょうか? この辺りの整備はかなり良さそうですから…。 小学校もできるんですね。
  • 築地新市場と同様の土壌汚染リスクが心配という意見もあります。新市場の土地は元東京瓦斯の都市ガス工場で、こちら側は元東京電力の火力発電所。そしてこの埠頭全体が昭和30 年代~40年代の東京の石炭基地だったので、石炭由来の汚染リスクは埠頭全体にあります。  ただ、新市場で問題になったベンゼン類は石炭から都市ガスを作る工程で発生する物なので、単純に石炭を燃やして 発電していた発電所の敷地ではほとんど出ません。こちら側で心配なのはむしろ石炭灰に含まれる放射性物質とか重金 属による汚染ですが、当時の石炭灰置き場は今の変電所とほぼかぶっていて、地下変電所工事の際に地下35mまで撤 去され、さらに洪水対策で3m以上盛り土されているから、敷地の除染はこれまでの工事でほとんど終わってると言え ますね。  ちなみに変電所の工事以来、この街区の工事はこれまで全部清水建設がやってるみたいなので、下手するとこの街区 で15年間ずっと働いてる人とかいそうです。  変電所といえば、電磁波がどうのこうの言ってた人もいましたが、変電所は地下2階より下で、さらに外周を3mの 土留め壁で覆われているから電磁波は地上まで出てきません。更にWHOで問題視しているのは電波ではなく磁界ですので電圧ではなく電流の方が問題になります。気になるのであればむしろマンションがオール電化である方が大きな材 料になりますよ。
  • 豊洲駅から少し遠いけど、環境は豊洲2丁目・3丁目よりは よさそうですね(土壌汚染とか気になりますが、さすがに 綺麗さっぱり除去してくれるんですよね?)。
  • ここは外郭堤防の外側だから、その分地盤が高いよ。 海抜で軽く5mはある。 従って、想定されてる津波の被害は受けないんだな、これが。 晴海の三菱が、堤防側は高いが敷地部分が低くなってるのとは決定的に違う。 東雲水門が近いので、そこで跳ね返った水と複合すると浸水するかも、って程度。
    • 埋立地でも銀座近辺などは長い時間が経過して地盤もある程度安定。材料も土などが大部分。 新しい埋立地ほど不安定かつ埋立材料も瓦礫や産廃など質が悪くなっていく。 よく調べた方がいいよ。
  • 普通の街だと街路樹の紅葉で季節を感じたりできるが、埋立地はコンクリートの建物ばかりだから季節感はゼロだな。
    • 埋立地には意外と緑が多いですよ。大きな公園もあちこちにありますし。 マンション敷地内に緑を作るのは都内の条例で決まってますしね。 ビルに囲まれ車だらけの都心マンションよりはゆったり暮らせますよ。
  • 最大AP+9.1mまで嵩上げされているとのことですが、山があるだけで最大はできますので、どのような分布になっているか情報ありますでしょうか?
    • 変電所でAP+9.1m です。 グーグル・マップの高度情報は、こと日本に関してはデタラメです。 どうやらアメリカのGPSのデータをそのまま(ジオイド補正せずに)使ってるみたいで、アメリカ以外の高度情報はほとんどデタラメになってます。  6-2街区については、水際の堤防トップがAP+6.5mで、そこから変電所方向になだらかに9.1mまで上がっています。デベの営業さんがこの欄を見ていれば、きちんと清水建設に土木工事の竣工図出させて詳細な標高図を作っておくと思いますよ。
    • いずれにせよAPだかTPだかで+6mなら、海抜的に全然問題ないじゃん。 あと、グーグルアースの標高はいい加減なところも多いけど(例えばいまだに台場のテレコムセンター付近なんか30mぐらいの丘になってる)、都心 近くは航空写真併用なのか、公園の階段の踊り場とか車椅子用のスロープとかも極めて正確に再現されているので、まあまあ信頼して大丈夫だと思う。
    • TP(東京湾平均海面

=海抜・標高の基準)のほうがAP(荒川工事基準面)よりも1.134mも高いので区別しないとね。 朔望平均満潮位(各月の最高満潮面の平均値)はAP+2.059mだし。

  • 豊洲六丁目第二公園(約380m)から東雲堀を望む(2012年11月撮影)。東京都が公表した津波の最大高さは満潮時でA.P.+4.65m。豊洲ふ頭はA.P.+6.5mの防潮護岸が整備され、建物1階レベルはA.P.+8.8mを確保しています(A.P.は荒川基準水面(Arakawa Peil)の略)

[編集] 周辺施設

  • 市場ができれば、車両が増えるのは当然。そこは誰も異論も無いネガポイントなわけです。反対にポジな事もあるわけです。なので、単にポイネガの有り無し 言っていてもきり無いしね、問題はそのポジネガの程度がどの程度なのか。市場ができることのポジとネガを天秤にかけ、どちらのメリットが大きいか、という 事かと思います。
    • 今の所、ネガは以下の点。(といっても、想定ばかりなんだよね、、、実体験や事実が欲しいところ)
  1. 騒音(特に早朝、、物件からの距離的としては問題無い気がするが)
  2. 排ガス(これはよくデータが無くてわからない、トラック

=排ガスってのはイメージ的には理解できるが)

  1. 渋滞、迷惑駐車(実際、築地はこれが困り事らしい、、新市場で対策は練られているらしいが)
    • ポジは以下の点。
  1. 官民一体の環境整備(特に緑化、東京都の資料参照)
  2. 千客万来施設のための交通整備(これも、東京都の資料参照)
  3. 開発前に購入することよる資産価値の向上(かってな想定、2005〜2006年に豊洲買っている身としては再度の期待)
  • 豊洲新市場のネガポイントである騒音の検証。やはり実際の距離。 まず湾岸通りの例が出たので、まさに湾岸通り沿いに経ち、トライスターの芝浦ケープタワーを基準に。ここに住んでたり、行ったことがある人ならわかるが、窓開けて、湾岸通りの騒音がうるさくて困ってる、、、なんて話は無い。 その距離、およそ150m。
  • 次にSKYZの場合。 首都高豊洲まで約180m。 新豊洲駅側は、もちろん徒歩5分、っていうくらいだから、それ以上の距離。だいたい250m。

[編集] その他

  • 国内消費は回復が遅れているが、東京・江東区の 豊洲は別天地だ。巨大マンションが相次ぎ登場し、所得の高い住民が増えているためで、新しい商業施設は成長を続け、セブンイレブンの1号店として有名なコ ンビニエンスストアも息を吹き返す。人気映画の名セリフではないが、新しい消費は豊洲をはじめとする「湾岸」で起きている。
  1. 8年後には人口13万人に拡大:-高層マンションと企業の進出で消費が旺盛な豊洲地区- 周辺地域の成長は著しい。豊洲の人口は現在約9万人で、8年後には約13万人に膨らむ見通し。 4年後には新しい小学校も誕生する。単純に人口が増えているわけではなく、所得の高い住民が集まっているのも特徴だ。2003年~08年までに年収1千万円以上の世帯数について見ると東京全体では減少しているが、豊洲がけん引する江東区は14%増と旺盛な購買力を示す。 しかもマルハニチロホールディングスなど有力企業も移転し、就労者も急増している。人口ボーナス効果は絶大だ。 事実、商業施設は大きな恩恵を受けている。豊洲の中核ショッピングセンター「ららぽーと」。06年の開業以来、リーマンショックなどにも負けず増 収を続ける。10年3月期も年間売上高は初めて300億円に到達し、11年3月期も順調な伸びという。ららぽーとの主力テナントのスーパー、あおきは品質 と品ぞろえを重視し通常のスーパーの平均単価より高いが、前年実績を大きくクリアする。昨年秋には顧客の要望に応じて営業時間を1時間延長したほどだ。
  2. 消費「まるで高度成長期の日本」:「今の日本とは真逆のことが色々起きている」と話すのはららぽーと豊洲の小松慶マネジャー。例えば50~60代の住民向けにスキー用品が売れた り、1万円前後のシャツが飛ぶように売れたりとまるで高度成長期だ。そして「安いだけの商品はあまり売れない」(小松氏)。価格よりも刺激的な商品がある かどうかが売り上げを左右する。 このためテナントも消費の先行きを探ろうと実験を試みる。成長中の眼鏡専門店のジェイアイエヌ(JIN)では米アップルのiPadや電子看板を活用した次世代型の売り場をつくったほか、インテリア家具のアクタスも近く新たなサービスを始めるという。 ファッション分野でも「ユナイテッドアローズ」や「マックレガー」が新タイプの店を運営する。これまで新商品などのマーケティング実験は札幌や仙台、静岡などが舞台だったが、今後は豊洲も加わるかもしれない。 洗剤で売れるのは液体ばかり(豊洲のスーパービバホーム) 豊洲駅近くの大型ホームセンター、スーパービバホーム。昨年7月に赴任したばかりの鈴木勝徳店長は「これまで体験したことのない消費の動き」と 話す。例えば他の店に比べ米プロクター・アンド・ギャンブル(P&G)の「ダウニー」。米国からの直輸入商品で日本での認知度はあまり高くないが、「驚く ほど売れる」(鈴木店長)。理由は定かではないが、「海外経験が多い買い物客が多いからではないか」と推測する。 洗剤全体にも特徴がある。2010年に初めて液体洗剤が粉末洗剤を逆転する見通しだが、豊洲のビバホームでは洗剤は粉末はほとんど売れず、液体が大半。時代の先を走る。持ち帰りやすさや節水効果の高いドラム式の洗濯機の普及率が高いためと見られる。
  3. 接客姿勢、比較対象は「銀座三越」:「接客姿勢への視線も厳しい」と鈴木店長。例えばトイレットペーパーは通常の店舗ではテープを張るだけだが、ここでは持ち帰りも多く、人目に付 くことから紙袋に入れることが多い。銀座に近いこともあり、「サービス面で三越さんと比べるお客さんもいる」(鈴木店長)と苦笑する。 企業のマーケティングの実験地に(豊洲のららぽーと) 企業向けのニーズも強く、2~3万円のコチョウランが売れているほか、意外に日本で小売店を開く中国人からの資材需要も増えているという。ここでも価格志向より品ぞろえの広さが重視されている。 豊洲は新興住宅・消費地として知名度を上げているが、セブン―イレブン・ジャパンが1974年に1号店を出した場所としても有名だ。1号店を開 業し、NHKのプロジェクトX「日米逆転!コンビニを作った素人たち」に登場した山本憲司さんは健在で、今は周辺で3店を運営する。
  4. 人口の都心回帰とともに成長:「1号店の来店客数はバブル期のピークに戻った」と山本さん。オープン時は陸の孤島で、野原だった豊洲は今や夜間人口だけでなく、昼間人口も増 え、コンビニにはベストポジションだ。競合店も増えたほか、このため商品単価が下落しているので売り上げはピーク時には達しないが、再び上昇に転じた。 売れ筋も変わり、かつては工場や運送業に携わる人向けに甘めのコーヒーが売れたが、今や微糖。再び1号店を取り巻く世界は逆転しつつある。 豊洲だけでなく、中央区、港区に広がる湾岸ライン。人口の都心回帰とともに消費はさらに踊り、国内市場をけん引していきそうだ。
  • 年末に実家に帰り、不動産関係の兄弟に話を聞いてきました。彼はこの物件担当と知り合いということで、又聞きではありますが、いちおう信頼できるかと。信じるか信じないか、参考にするかしないか、は、まぁそれぞれのご判断で。
  1. まず「出足が悪い」と三井関係者は思っている。
  2. 坪単価は230〜240くらいになる。当初想定よりかなり下げた結果(どれくらい想定してたのかは知らない)。東雲三井よりは確実に下げざる得ない、とのこと。
  3. 東電、データセンター側低速は景気がほとんど無いので、かなり下げて出す予定。客寄せパンダ。南と西は高め、でもそんなに差は付かない、階層による差も少ない。
  4. 出足不調なので、正月明けからガンガンCMを打つらしい。クリエイティブも変えるって。芸能人は同じっぽいけど。
  5. 共有施設については、天体望遠鏡はやり過ぎだよね〜(笑)だって。管理費への影響は少ないと思うよってさ。湾岸は乱立してるから、やはり少しでも話題作りが欲しいみたい。
  6. ちなみに最近、共有施設で流行ってるのは、初期費用が中心のコラボ系。ホテルとかインテリアショップとの内装とかのコラボ。あとは書店との連携でラウンジへの書籍や雑誌の提供。

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