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住適空間 - ご近所マンションの記事
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M.M.TOWERS FORESIS

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

M.M.TOWERS FORESIS外観
M.M.TOWERS FORESIS外観CG


目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:神奈川県横浜市西区みなとみらい4丁目9(地番)
  • 交通:みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩1分(R棟)みなとみらい線「みなとみらい」駅より徒歩3分(L棟)
  • 総戸数:1,226戸
  • 構造、建物階数:地上30階建 地下1階建/2棟
  • 敷地の権利形態:所有権
  • 完成時期:2007年2月(R棟)・2007年12月(L棟)
  • 売主:三菱地所株式会社
  • 施工:鹿島建設株式会社


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 過当競争がないのは空き地がないところですね。あと、企業の跡地が発生しないところ。これを将来予測することはとても難しいですね。
  • 駐車料金、三万から三万五千円だそうです。管理費などを含めると6万円ぐらい。物件は買えても、この金額を一生払い続けると思うと、嫌ですね。必ずと言って良いほど値上げするし。
  • 地域冷暖房基本費用・管理費・修繕積み立て・インターネットといった基本的な維持費が100㎡でだいたい4万2000円くらいだそうです。我が家が狙っている90㎡では4万円以下のようですが、それでも結構な額です。あと駐車場が2万5000?3万なので、ほかに電気代やら水道代を入れたら、すぐに10万にはなりそう。ローンを低く抑えても、維持費とか固定資産税などで破綻しそうです。
  • 我が家ではだいたい管理費とDHCで3万5千、駐車場で2万5千。合計6万は持ってかれます。それに電気代1万、水道1万弱、やっぱり8万はかかっています。それにくらべローンは5万弱なので、いかに生活するための費用がかさんでるかってことですよね。固定資産税もバカにならないですし、繰上返済どころじゃないですよ・・


[編集] 交通

  • 横浜駅北口まで歩道橋を新設する計画なので、駅までは歩道橋&エレベータで障害無く行けるようになる予定です。
  • 立地的に自動車より自転車の出番の方がかなり多くなると思います。横浜駅?元町までは平地で移動も楽ですし、渋滞知らずで駐車場待ちなど面倒な事の少ない自転車の方が、圧倒的に機動力があります。また週末毎に各地でイベントがあり、遊ぶ為に車で移動する必要性が薄れると思います。
  • 羽田空港へも近くのホテルからバス1本で行けます、これは特に帰宅時にはかなり便利な事を実感出来ると思います。また夜の帰宅の場合は、横浜ベイブリッジを通る時に夜景を見ながら「横浜へ帰ってきた?」と実感出来る事でしょう。
  • 横浜高速鉄道MM線「みなとみらい」駅徒歩1分

[編集] 構造・建物

  • 地盤についてはMM地区以外でも、横浜の湾岸地域は全般的に危険です。神奈川区から西区、中区の沿岸部で坂の下は殆どが埋立地、当然地盤が軟弱です。本牧や根岸も同様ですが、これは横浜に限らず東京湾全体に言える事。地震でMM地区に液状化が起きるなら、その周囲でも同様な状態が発生してると考えて当然です。だからこそ工法が大切で、MM地区では地下の強固な地盤に杭を打ち込んで建築しています。
  • 玄関と廊下のフラットは若い方には抵抗があるかもしれませんが、今後の高齢化などを考えると結構いいもんだと思いますよ。部屋から車椅子でも、段差がなくエレベーターにのれ、エントランスをでて、みなとみらいはバイアフリーだからけいゆう病院まで誰もつきそいがいなくってもいけそうですね。
  • 耐震等級は最高ランク
  • 横浜市の液状化予測マップを見せてもらいました。確かに最も液状化が懸念されるエリアになってます。建物そのものはかなり下の土丹層まで杭を打ちこんでますので問題ないでしょう。建物と土丹層の間の土壌改良まで行っています。周囲もみなとみらい全体として液状化対策や地盤沈下対策を行っています。
  • 建物自体に関しては手を抜かずまじめに設計していますね。共有施設を最低限に絞って管理費を押さえているのも好感が持てます。
  • 敷地内に大小の水辺空間「OASIS」を点在させる
  • エントランスの入口・出口を別々に設け、それぞれ一方通行とすることでマンションの入館を限定します。
  • 住宅性能表示制度の耐震等級における最高等級3を取得。災害時の拠点になる病院や消防署と同等レベル
  • 室内バリアフリー(最大段差5mm)
  • 最近の工法では、床面を支える支柱にゴム足をつけているそうです。フォレシスもそうなっていますね。
  • 二重床、二重天井
  • 乾式戸境壁は,衝撃を与えるとモロにお隣に響くでしょうから,家具は壁から離した方が良いのでしょうね。食器棚などを壁にくっつけておくと,開け閉めの音が響きそうで心配。



[編集] 共用施設

  • ゲストルームや最上階ラウンジなどを設けるんですね。
  • 駐車場は70%だったかな。リタイア層が多いから、空きは出来るかと。
  • 1フロアに22世帯も入っていると何か「巨大団地」という感じ。11世帯ずつ分かれており、エレベーターも3基×2ついてはいるが…。
  • 1つの棟に3基しかエレベーターがないのに、高速なのと1フロアに9?10軒しかないこと、子供が少ないことのせいか、昼間はほとんど待ち時間1秒ほどで、誰も乗っていません。朝夕も人と乗り合わせることは10回に3回くらい、途中停車もまずありません。快適です。
  • エントランス(入口部分)には駅改札口にある自動改札機と同様のフラッパーゲートとオートドアがあって、カードと連動しているので、カード所有者のみ通行が可能。
  • エレベーターホール前にもセキュリティカードと連動するセキュリティチェックポイントを設け、不審者の侵入防止を図っています



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[編集] 設備・仕様

  • トランクルームの場所がいいですね。各廊下にあれば、行き来しやすい。わざわざ地下におりてなんて嫌ですし。
  • オール電化扱いにならないんですね。DHCだからかな。
  • 窓が二重ガラスなので、より断熱効果があると思います。
  • インターネット:高速インターネット用アウトレット設置
  • 冷暖房:地域床暖房(DHC)利用によるビルトイン型空調機、温水式床暖房
  • 各居室クローゼットがあり、洋室8.3帖には大型ウォークインクローゼット付。その他ストレージ・シューズインクローゼット・専用トランクルーム(無償)あり。
  • テレビモニタ付インターホン
  • 床暖房
  • フォレシスは光ファイバーが入っている。ADSLは使えない


[編集] 間取り

  • プライバシーの確保が難しい。(いくら建物の角度を変えても、お見合いの部屋はカーテンをしなければ、丸見え・・・)
  • このマンションは高層マンションでも眺望は売りではありません!西側だって、本来は富士山が見えるはずなのに、ドコモのビルで見えないじゃないですか。(L棟西側一部の部屋からは見えます)
  • 間取りが豊富ですね。
  • 70㎡台以下の間取りが全体の6割
  • 東向き・南向きは冬でも暖房が要らない暖かさ(床暖房も不要)ですが、北向き・西向きは床暖房+エアコンをつけてもなんとなく寒いとか。直射日光が入る・入らないはあまり関係ないようです。太陽のエネルギーは偉大ですね。
  • 北側のデメリット・・・
  1. 日当たりは全く見込めないこと。外干し禁止ですし、日中は働いているので問題無しと判断。近くに公園が沢山あるので、休日の日照は散歩がてらそこで得ようかと思っています。欧米の都心生活ではこういうスタイルが多いみたいですね。
  2. 冬季の温熱環境が東南西より劣ること。当然光熱費に反映します。ただ構造体や開口の仕様が良いので、異常にかさむということは無いと考えています。
  • 北側のメリット・・・
  1. 北側は安定した均質な明るさがあること。北向の知人宅で確認。暗くて日中も照明が必要、ということはありませんでした。むしろまぶしくない明るさなので、TVや読書には向いています。
  2. カーテンや床、家具の日焼けの心配がないこと。
  3. 冬季のデメリットの裏返しで、夏場は涼しいこと。(これも知人宅で確認)
  4. ここに限って言えば、北側に大きな中庭(ザ・フォレスト)というまとまった空間があり明るさの確保に有利なこと。また眺望もほぼ確定していること。


[編集] 買い物・食事

  • 近くには2件の買い物のしやすいスーパーが徒歩圏にあり、休日はクイーンズスクエアやランドマークでの買い物を楽しめる生活。
  • セキチュウの食料品スーパーに行ったが、品揃えは魚や精肉の品揃えは低レベルだった。生協が頼りかなと思った。
  • 近隣には、ホームセンターとせこい食品スーパー、100円ショップ、コンビニはあるので、日常買い物に困ることはないのですが、おいしいものを買おうと思ったら、そごうのデパ地下になると思います。
  • 栄光館は現金持ち合わせてないと買い物できないのでちょっと不便に感じます。いまどきカード払いができないなんてサービス悪いって思ってしまうのは私だけでしょうか。その分比較的安いのはわかりますが、、、


[編集] 育児・教育

  • 小学校は本町小学校。中学校は吉田中学校です。
  • 徒歩10分というわけじゃないけれど周辺には公立、私立たくさんありますよ。
  • ここは公立なら本町小学校です。横浜では結構有名な学校ですね。片道30分かかるかな?横浜駅まで歩いて、それから電車に乗って通学する私立の小学生を見かけますが、こちらの方が大変だなと私の目には映るけど。でもその子達は楽しそうに歩いてるんですけどね。うちにも中学生、高校生がいますけど桜木町まで歩いていますよ。
  • 幼稚園・保育園 戸部幼稚園 800m


[編集] 周辺環境・治安

  • マンション周辺は休日でも静かですよ。観光スポットとは明確に分かれていますよ。
  • 実際平日にMMT付近を歩く人は分かると思うけど、本当にあの辺りは静か。ここには遮音性が高いサッシも入れるし、観光客の出す騒音程度なら生活に影響無いでしょう。
  • 階数に関係ないと思うのですが、窓を開けると工事現場の土砂と車のガス等排気物でフロアがざらざらになるのが裸足だと分かります。やはり、高層マンションは一年中、窓は閉めたままにして、24時間空調と冷暖房するようにできているのでしょうね。
  • 西側はメディアタワーの音がするのですが、私も深夜チェックしましたが、たぶん窓を閉めれば無問題と判断しました。むしろ東側のけいゆう病院の空気清浄機の音がかなり響きます。重要事項説明書になかったのですが、窓をあけると気になると思います。病院側ももう少し排出風量を抑えてもらえるといいのにと思いました。
  • はみなとみらいのすっきりした綺麗な街並みが好きで、選びました。ガチャガチャしてなくて、お散歩しても気持ちのいい街だから。
  • 高さを周辺のマンションやNTTドコモビルとあわせているし、色合いも調和が取れているので、街並みとしてとてもきれいになると思っています。私は東側を買いましたが、目の前のマンション自体とそこから見える海と横浜ベイブリッジがきれいな眺望だと考えています。何も遠景まで臨めることだけが眺望では無く、調和の取れた街はそれ自体が美しい眺望を創り上げると思います。
  • ドコモタワーの音は掲示板で初めて知って、何度も夜中に確認しに行きました。かなり気分の悪い低周波音ですね。ただ音は前進性という特性があるので発信源に向かわなければ平気だと思います。
  • ドコモタワー直近のコンビニでドコモ関係者が時間帯によっては多数喫煙しているので住民としては迷惑。

[編集] 周辺施設

  • 周辺施設:
    • 文化施設(みらいホール&美術館)
    • 商業施設(ランドプラザ、クィーンズ&ワ-ポ)
    • 娯楽施設(ゲント&シネコン)
  • 病院 けいゆう病院 150m
  • 役所 京浜急行電鉄本線「戸部」駅 400m
  • フォレシスの周辺は高島中央公園を始めとして緑地・空地にすっぽり包まれていて、清新でとても気持ち良さそうなエリアですね



[編集] その他

  • MMTの場合、朝刊は玄関まで配達、夕刊は集合ポストに入れていきます。MM地区はどの新聞でも販売店はみなとみらい新聞ですので配達員を登録して朝刊の配達をします。
  • 私のような老人や主婦はタワー・マンションに住むと、特に高層階になればなるほど、おっしゃるように、下に降りることが面倒になり、外に出なくなる傾向があると、何かに書いてありましたが、たしかにその通りだと思います。生協の宅配を頼んでいるので、1週間、外に出なくても十分生活できますし、下界の様子は上から眺めていると、「桜が咲いたな」とか「飛鳥が入ってきたな」などと分かるので、無精者には外に出る必要性も少なくなります。エレベーターに乗るのも面倒になりますが、必ず1日1回は郵便物と夕刊(朝刊は玄関まで配達してくれる)を取りこむために、下に降りるようにしています。そして、週末は近隣をウォーキングするようにしています。
  • 暖房は冬は殆ど使用しません。だいたい床暖房で部屋は暖かくなるのと、照明などの熱であたたまります。(逆に夏は照明の熱が暑いですが・・)
  • 2004年グッドデザイン賞受賞
  • ペット飼育可能
  • 2014年より管理組合から不具合を指摘しているにも関わらず、当初、現在の売主である三菱地所レジデンスからの回答は、設計、施工に問題ないであったが、2016年になり全住戸の専有部であるトイレ・クローゼットに取り付けられている隠し蝶番の全交換が提案される。
  • 2年のアフターサービス終了時には16戸で不具合の報告。
  • 2016年のアンケート結果では282戸にて不具合の報告。
  • 自己負担で不具合の対応したのは約80戸であることが判明。
  • 2017年12月で入居時に取り付けられているTOTO製ディスポーザーの部品供給が終了。
  • 2017年12月までは¥46980の負担でTOTO製ディスポーザーで対応可能。

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