GREEN PARK 駒込染井坂

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    GREEN PARK 駒込染井坂外観


    物件概要[ ]

    1. 山手線 「駒込」駅 徒歩7分 (北口)
    2. 東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩6分 (5番出口)
    3. 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩10分 (A4出口)
    4. 山手線 「巣鴨」駅 徒歩11分 (正面口)
    • 総戸数:46戸(他に管理人室1戸)
    • 構造、建物階数:地上5階建て
    • 敷地の権利形態:所有権
    • 完成時期:2010年07月
    • 売主:株式会社坂入産業
    • 施工:坂入建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 4600万円台~7300万円台。54.36m2~77.31m2
    • 価格表もらえなかったから自分の検討した部屋しかわからないけど、最上階の75平米で7350万円だったよ。


    交通[ ]

    • お買い物も便利だし、山手線まで近いのがいいですよね。地下鉄も2路線使えるし!うちも検討中なんですが、駅からの夜道が心配なのと(商店街を通ると明るいけど遠回り)巣鴨からだとスポーツセンターや学校脇の道も少し気になります。
    • 山手線と南北線、ちょっと頑張れば三田線も使えるのも魅力的。
    • 山手線・南北線の2路線利用。高速出入り口の、王子・滝野川・護国寺利用でどこにでも出やすい。
    • マンションから駒込駅への最短ルートは、妙義神社の境内を突っ切って向こう側の階段を下りてすぐ前の道をとおって妙義坂マンションのところから本郷通りに出るルートでしょうか。これだとマンションの前の通りから550m女子栄養短大の前の通りをとおると600m霜降橋から商店街を通るルートだと680mくらいでしょうか。もっと近いルートはありますか?直線距離が450mですからこれ以上はなかなか短縮できないのかもしれませんけれども。


    構造・建物[ ]

    共用施設[ ]

    • 展望はある程度予想は出来ていましたが、内廊下にエアコンがないのは困りますね。
      • 一階の方々は、家(部屋)に続く廊下が広いので、あまりあの異常な暑さと、淀んだ感覚は味あわなかったかもですが、二階以上の人達は、エレベーターも使用しますし、エレベーターホール(内廊下)も狭いのでより感じたと思うのです。これ本当に深刻です。あの異常さは無いですよ。内廊下が外廊下より快適なのは風雨を防げて、安全性の確保などにあると思いますが、当然エアコンに空調があって空気が循環して成り立つと思ってました。設計から、普通に考えれば必要なものだと思うものを削ったか、採用しない、これがこの会社なんだと悲しくなりました。なんとかならないのでしょうか…本当に。
    • さすがに40戸に3台もエレベーターがあると、廊下でほとんど人とすれちがわないし、臨家の音も聞こえたことがありません。GLも階段室側なら(うちはそういうのは無いが)階段なんてだれもつかわないからあまり音がすることはないんではないかと思います。


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    設備・仕様[ ]

    • 竹のフローリングとか消臭機能のあるエコクロスとか使っているものは良さそうでした。設備もミストサウナが無いくらいで、食器洗い機とかディスポーザーとか全室エアコン付は標準だそうです。
    • バルコニーの外壁やテラスの手すりの下の部分が昔の団地風(?)でちょっと安っぽい感じがしました。
    • 間接照明が一部標準装備やビルトインのエアコンなど価格の割りにはなかなか良さそうなのですが。竹のフローリングも気持ち良さそうです。
    • 竹フローリングやエコクロス、ピピットコンロ、全室ビルトインエアコン付だし、パークハウスにあって、ここに無いのは、キッチンの御影石とネームバリューくらいじゃない?
    • 壁の撤去とクローゼットの廃止、コンセントやピクチャーレール、照明の移動、特定の部屋だけ扉の色を変えたり、壁紙の変更(指定した範囲内だがかなりの種類あり)とかは、全て無料でした。もちろん、別の場所にクローゼット増設したりはお金かかりますが。私はしませんでしたが、壁の位置変えて完全に間取り変えちゃうのはどうなんでしょうね。そこまで行くと有料でしょうね。いずれにせよ、他のマンションでは、色も間取りもお仕着せのプランをセットで選択するだけの所が多いのにかなりの選択肢でビックリでした。LDKやバルコニーの間接照明が標準など、値段に照らして頑張ってるのは確かで、満足反面、コスト大丈夫か、どこかで安く仕上げてるのではないかと、心配になったりします。自社で建築して、コスト抑えてるんでしょうね。


    間取り[ ]

    • リビングと寝室で挟み込んだバルコニー(トリニーテ?)も、「部屋が明るく広く見える」と主人は気に入っていました。


    買い物・食事[ ]

    • 商店街が近いのも、私的にはポイント高かったです。
    • スーパーサカガミが近い。これは大きなメリット。


    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    周辺施設[ ]

    • このマンションからですと7~8分、子ども連れだと10分くらいでしょうか。かなり整った公園ですよ。
    • 駒込銀座に小さなビデオ屋がありましたが今はどうでしょうy?TSUTAYAが巣鴨にあります。ドイトが志村坂下と西新井にあります。個人的には映画館は六本木ヒルズかお台場に車で行きます。
      • 一駅隣の田端駅の駅ビルに、TSUTAYAがありますよ!駅ビル内なので改札出てすぐです。2Fに結構大きめのTSUTAYAの本屋もあります。小さいですが、1Fに成城石井もあります。


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    その他[ ]

    • 外国人や地方からの流入者を抱える池袋がある豊島区は、生活保護予算やその他の社会福祉費用が財政を圧迫しており、23区の中でもとりわけ財政危機に陥っている自治体です。区に期待するのはやめた方が・・・。豊島区は公共サービスはあまり期待できない区なんですよね。


    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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    HARUMI FLAG

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