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住適空間 - ご近所マンションの記事
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GLOBAL FRONT TOWER

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都港区芝浦一丁目33番3他6筆(地番)
  • 交通:
  1. 山手線 「田町」駅 徒歩9分
  2. 京浜東北線 「田町」駅 徒歩9分
  3. 山手線 「浜松町」駅 徒歩11分
  4. 京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
  5. 都営浅草線 「三田」駅 徒歩8分
  6. 都営三田線 「三田」駅 徒歩8分
  7. ゆりかもめ 「日の出」駅 徒歩6分
  • 総戸数:882戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上34階
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年01月下旬
  • 入居時期:平成28年02月入居
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物株式会社、伊藤忠商事株式会社 東京本社、伊藤忠都市開発株式会社、清水建設株式会社
  • 販売代理:三井不動産レジデンシャル株式会社、日本土地建物株式会社、伊藤忠ハウジング株式会社
  • 施工:清水建設株式会社
  • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
  • 公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X1101/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • プロジェクト発表会行きました。南東で440万円/坪 北350万円/坪 高いな・・・。
  • 西向きは安いよ。260ー。
    • 西向きは排ガスと、電車の騒音も加わり賑やかですね。三重サッシくらいでないと、日常生活に支障をきたすのでは。260でも高いと思います。ちなみに東向きも交通量が多く賑やかですね。350-360とは驚愕ですね。
  • 南東角上層はおよそ370です。
  • 高層階(最上階除く)は360~400、中層階330~370、低層階300~350以下 マンションアカデミーで聞きました。もう少し詳細の予定価格は4月中旬からの事前案内会で発表されると思います。
  • 北向の低層階で坪250万円からあるみたいです。
    • 北向の低層階1LDKだけ安いのでは??それ以外の2LDKは300~だと思います。三井の方も瞬間蒸発する価格設定は売主としては失敗だと言ってました!
  • 案内会へ行きました。2LDKは4900万円から。3LDKは6000万切ったのが少しあったぐらいかな。山手線10分で三井でタワーと考えると妥当な価格なのかもしれませんがもう2~300万円安いといいかな。自分たちが検討したかったのは東側ですが西側の3LDKと変わらない価格でした。ただ、担当さんは北東をおすすめしてて確かに海も見えるし東京タワーも何とか見れるので価格も考えるとこの方角が良いのかも。
  • 私の感覚では300万でも安いです。マンションアカデミーの熱気やモデルルームの予約状況から察するに、瞬殺間違いなしです。購入予定の人は1期で希望の物件を押さえておいた方がいいですよ。2期以降、値上がりする可能性、大いにあると思います。
  • 来場4000組で、既に700戸が売れたのですから、 ネガ予備軍3300 vs ポジ予備軍700くらいのザックリイメージでよろしいかto

とにかく、凄い歩留まり率ですな。売れ杉(涙)

  • 2期からもっと値上げしたら良かったですね。港区、大規模タワマン、JR徒歩、再開発地区至近、スーパー多数、免震、長期優良住宅、内廊下、全方向絶景なのに平均単価335。鬼に金棒、最強でしょう。
  • 最終的に1期883戸中497戸 (56.3%) 2期197戸 3期189戸(3期2次で完売)と販売開始から完売まで約8か月と即完に終わりましたね。さすが三井。

[編集] 交通

【徒歩】

  • 近辺をひととおり歩いてみました。JR浜松町駅の利用は現実的にはなかなかしんどい感じでした…
  • 浜松町はデッキまでは8分なんですが、そこから先が長い感じがするんですよね。そのせいで遠く感じるのかなぁとは思います。歩いていくなら田町でしょうか…ねぇ。
  • 田町駅からは、しばらく線路沿いを来た方が、1~2分近いですよ。再開発が進めば敷地内を横断できるようになってさらに近くなるでしょうし、途中の街並みも整って、今よりは大分いい感じになると期待しています。
  • 田町駅再開発のペデストリアンデッキができれば徒歩9分になるそうですね。1分でも有難い。

【自転車】

  • 田町駅の駐輪場は東口近くに自転車を1200台・バイク50台置ける駐輪場があります。定期利用は1800円学生さんは割引きで1300円です。 一時利用は1日150円お得な11回券1500円で実質150円お得な券も用意されています。 バイクはほとんど埋まっていますが自転車は、まだ空きがあります。 港区の公式ホームページに詳しく載っています。
  • 浜松町も北口に行くと駐輪場があるのですが、ここからだと駅を丸ごとスルーしてから行く形になるので、効率は悪いですよね。

【タクシー】

  • 深夜タクシーでも銀座から1500円ぐらいで帰れそうです。せっかく駅の利便性も高いのになんかタクシー使うことが増えそう。

【その他】

  • お台場へはシーバス・アーバンランチも使える。

GFTの主な利用路線は 山手線・京浜東北線・三田線・浅草線・ゆりかもめ・東京モノレールの6線になるかとおもいます。都内主要場所へはほとんど直通でいけるのがこの物件の強みです。使う可能性のある場所へのアクセスをまとめてみました。

直通で行ける主な駅

・竹芝2分(クルーズ船乗り場) ・品川3分(東海道新幹線・屋形船乗り場) ・汐留4分(商業施設・劇団四季・日テレ・勤務地) ・新橋4分(勤務地・飲み屋) ・白金台5分(プラチナ通りのお店) ・内幸町5分(勤務地・レストラン) ・有楽町6分(商業施設・勤務地・ビックカメラ) ・東銀座6分(銀座三越など中央通り方面の銀座) ・日比谷7分(勤務地・日比谷公園・帝国ホテルなど) ・東京駅8分(勤務地・すべての新幹線・丸ビル・Kitteなど・ホテル) ・お台場海浜公園8分(デックス東京・アクアシティ東京・ダイバーシティ・フジテレビなど) ・大手町9分(勤務地) ・日本橋9分(勤務地・デパート) ・神保町12分(中古本屋・スキースノボ用品・ゴルフ用品) ・恵比寿13分(レストラン・服飾・雑貨) ・水道橋14分(東京ドーム) ・青海15分(パレットタウン) ・渋谷17分(ヒカリエ・デパート) ・国際展示場正門17分(東京ビックサイトでモーターショーなど) ・浅草18分(海外の友人来たときに連れ行くなど) ・原宿20分(大人はあまり用はないかな) ・横浜21分(結婚式・中華街とか?) ・新宿22分(勤務地・デパート)

その他3キロ圏内にある商業施設・地域(自転車・タクシー・バス・車) ・麻布十番2km (電車でも白金高輪経由で乗車時間4分) ・虎ノ門ヒルズ2.1km ・六本木ヒルズ2.4km ・アークヒルズ2.5km ・ミッドタウン2.9km

乗換が必要でタクシーでも少し遠めの場所というと表参道くらいでしょうか ・表参道20分(新橋経由乗り換え時間4分含む)

再開発地域 ・TGMM含む東口再開発エリア 220m ・芝浦1丁目再開発400m ・浜松町駅前再開発730m ・竹芝再開発870m ・札ノ辻再開発970m ・新駅駅前 1.7km ・西武再開発2.5km

羽田・成田ともにダイレクトアクセスができますが経路がいくつかありますね ・羽田空港 ➀三田線から京急直通で国際線は17分、国内線は20分(エアポート快特):562円 ⓶浜松町からモノレールで18分(空港快速):483円 *国際線乗るときはモノレールでなく国際線ターミナル駅がある三田駅から行ったほうがいい。

・成田空港 ➀三田駅⇒(エアポート快特で直通)⇒成田空港 74分(1,369円) ⓶田町駅⇒日暮里⇒(スカイライナー)⇒成田空港 63-65分(乗り換え時間含む:2,659円) ③田町駅⇒東京⇒(成田エクスプレス)⇒成田空港 約70分(乗り換え時間含む:3171円)  *スピード重視ならスカイライナー、乗り換えしたくないなら経済的な三田線ですね。NEXは高いし遅いし微妙な存在です。

[編集] 構造・建物

【構造】

  • 免震タワーマンション:建物と地盤の間に免震層を設け、地震の揺れを免震装置で吸収することで、建物へのダメージから、室内での二次被害までを低減させます。アスペクト比(建物の幅と高さの比率)は1:2:4.建物の安心感を目指した構造です。
  • 五角形構造:吹き抜けを囲むように各邸を配置。これによりプライベートが保たれつつ、内廊下にも自然光が入る設計となっています。さらに、南北面の中央にスリットを施すことで、角部屋および採光面を多くとれ、居住性能を向上させます。
  • ここはワイドスパンだし柱も邪魔にならないようになってていいね。

【遮音】

  • ペアガラス+二重サッシ+LowEになってましたね。
  • スラブ厚は最大330mm。

【眺望】

  • ここは周りの開発余地が少なく眺望がかなり期待できるのがいいね。レインボーを望む南東は人気になりそう。
  • 東は台場方面を中心とした東京湾ビュー、南東は虹橋ビュー、北東は晴海エリア方面の湾ビュー、北と西は1キロという至近距離での東京タワービューと全方位ビューがあるのが強みですね。
  • 低い階でなければ周りに高い建物はなく眺望が確保されると思います。東の低層は、敷地内公園があるので植栽と運河ビューが楽しめます。

[編集] 共用施設

  • 駐車場:敷地内機械式360台、敷地内平面9台(来客用2台、身障者用1台、管理用4台、荷捌き用2台含む)
  • 駐輪場:1165台
  • バイク置場:30台
  • トランクルーム:883区画
  • エレベーター:10基
  • 保育所が併設。
  • レインボーラウンジやフィットネスルームなどの共用施設も充実。
  • 24時間常駐管理
  • 各フロアに宅配スペースを設置。
    • 各フロアに宅配ボックスってセキュリティどうするんだろう。宅配の配達員は各フロアまで、届け先が不在でも入れることになるんだよね。
      • 特定のネットスーパーと契約して、冷蔵完備の宅配ボックスを設置してるマンションも、どこかでありましたよ。
      • 何店舗かのスーパーと提携して、全ての階に食品宅配コーナーがあるって説明がありましたよ。提携先は忘れてしまいましたが…かなり充実してたような。


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[編集] 設備・仕様

  • 標準設備(下記の設備以外にも、様々な設備仕様を標準で採用しています)
    • キッチン食器棚
    • 食器洗浄乾燥機
    • キッチン天板天然石
    • トランクルーム(全住戸居住階設置)
    • ディスポーザー
    • LDエアコン
  • 案内会行きました。 仕様はドゥトゥール>グローバル>パークシティ大崎>勝どきザ・タワーかな。オプションが多くてよくわかりませんでした。
    • 比較のため色々と回っている者ですが、皆さんが思っているほどドゥ・トゥールは仕様も価格も高くないですよ。大崎よりも下です(2LDKがタンクトイレである点を除き)。共用部で高そうに見せてますが。共用部、専有部を含めたトータルの仕様では、挙げられた中ではここが一番上と思いました。階高も余裕ありますし。


[編集] 間取り

【第1期1次】

  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 専有面積:42.01平米(26戸)~120.11平米(1戸)
  • バルコニー面積:7.54平米~18.92平米
  • アウトフレーム構造なので、柱が室内や眺望方面を邪魔することがないのはいいですね。
  • 中住戸はリビングインの間取りが大いかな、最近の物件は居住面積を広げる目的や子供部屋の使い勝手などを考えてか、三井ではこういう間取りが多いですね。
  • 角部屋のリビングは全室ダイレクトウインドウのようです。サッシ高が2600もあるのでかなり開放感がありそう。
  • 角部屋風の開放感を狙ったスリット角部屋という間取りも北と南向きに用意されているのは興味深いです。
    • 玄関が近いことは何か困ることでもなく、居室から離れてるっていいことなんじゃないですか。来客時の例えですが、真面目な話でトイレの位置が微妙だと音を気にするという位置関係ってありません?この配置だと家族であれ他人であれ、プライバシーといいますか安心を覚えつつ使えると思うんですよ。洗面室のデメリットに関しては同意です。変えられるといんですけどねえ。
    • Webに載ってる70J、80Jなんかだとトイレがリビング隣接ですね。ペーパーの音など少なからず音は聞こえるので気を使うでしょうね。
  • 風呂が狭めですね。80平米台なら1620欲しかったな。

[編集] 買い物・食事

【買い物】

  • マンション内にファミリーマートができるのはいいですね。
  • お隣のビルに成城石井ができましたね。徒歩1分。
  • カテリーナ三田の1階に、マルエツプチがありますよ。日常の買い物ならそこで足りるかも。徒歩6分、450mだそうです。
  • 芝町店街が徒歩5分くらいにあるので、そこで色々買えますし、そこにもマルエツプチがありますね。
  • アイランドのピーコックは8分くらいかな。ファイル:Example.jpg
  • 芝浦エリアのお買いもの情報⇒http://itot2.jp/shibaura-m/report/report02
  • TGMMのA棟(2018年6月竣工予定)に大型スーパーが入るのが決定したようです。三菱地所のHPで書かれているので間違いないでしょう。駅からの帰り道でスーパーに寄れるのでかなり便利になりそう。

【食事】

  • 周辺の飲食店はシーバンスがあります。
  • 伊:ラ チャウ 仏:ビストロ ア ラ ドゥマンド 中:倶楽湾 酒:ル コルボオ
    • 意外と、芝浦のこっち側はラチャウなど美味しい店多いよ。むしろケープタワーとか芝浦小学校方面はレストラン不毛地帯かと。
    • ラ チャウは、もともと、旧トレストイン(現、相鉄フレッサイン)にあったので、八千代橋寄りでしたけどね。ほか、こっち側じゃない、あっち側だと、ボナキッチン、アリアニコ、ナビリオ(イタリアンが多いね)バルSEI、明輝、かなあ。例の問題で、JALシティ田町の中華料理店にミソが着いたのは、とても残念。あと、あんまり同意してもらえないと思いますが、居酒屋 AKIRAも結構好き。
  • 倶楽湾は北京飯店系列ですし、明輝は閉まる時間が早いので仕事帰りに使えませんね。大体ぜんぶ行きましたけど、一回行けば次に行く気になれません。私が思う美味しくていい店は焼肉のせいこうえん、パスタのパスタヴィオーラの二店だけでした。
    • 精香園は、美味しいですけどその分高い(ホルモン選べればリーズナブルなんでしょうけど、幼児連れなので内臓系は選べないんです)。パスターヴォラは、いつもコミコミですね。待って入れてもカウンターだけなので、やっぱり子供連れだと、落ちないか気になるし。どちらも、美味しい店だと思います。北京飯店系列だと、ダメですか?
    • せいこうえんはメニューのなかで一番安い肉こそが美味しいと思うので、個人的には高くないと思います。そして北京飯店。こここそ高いと思います。麻布十番の富麗華のイメージが自分にあるからかと思いますけど、中華は料理人の顔がわかるお店が美味しいお店かと思います。
  • 生活雑貨屋さんと、ラチャウの姉妹店も最近できましたね。
  • TGMMのツインタワー、ホテル棟、それに隣接する駅前商店街ビルのすべてにレストランが入るようなので、一気に食事どころが増えそうです。
  • 徒歩2分に予定されている野村の260メートル級ツインタワーにはTGMMの倍以上の商業施設が計画されているとのことで楽しみです。

[編集] 育児・教育

【幼稚園・保育園】

  • 芝浦の子育ては愛育病院の移転と新しい子ども園に期待です。
  • 新駅の近くに新しい保育園ができるみたいですね。大きい公園も近いので、子育てにはいいでしょう。
    • 駅前に出来る保育園は、既設の某暫定保育園が移動するだけなので、ここに新たに子供が増えたら、そこだけでは多分足りないんでしょう。その保育園通ってる子のママから聞きました。

【小学校・中学校】

  • 区立は、芝浦小学校、港南中学校になるが、校区の端で準工業地帯を結構歩くことになる。学校選択希望制使って隣接する校区の学校に行けるから、芝小学校、三田中学校も通える可能性もある。ただし、入居者が考えることは一緒だからねぇ。
  • 芝浦小は低学年の足だと、恐らく40分くらいかかるのでは?
    • 港区の公立小学校は、近隣地域選択制なので、芝浦でなく、芝小学校が最寄りで通い易いのではないでしょうか。
    • このマンション住民は、芝小は抽選。現在は、ごく少数のみがこのエリアから越境入学を認められていますが、田町や浜松町エリアはマンションが乱立しており、キャパオーバーがどこの小学校でも問題となりそうです。現実的にはこのマンションからは芝浦小になります。小学生の足で40分程度かかります。交通量も多い道を歩いて通うことになります。正直遠いです。
  • 芝浦小学校の生徒数がハンパなく多く、2014年以降は学年10クラス位になるみたい。でも一時的なことだから抜本的なてこ入れではなく、対応策でしのぐ方針みたい。千代田区やほかの区と比べると一人に対しての先生の数や設備はどうしても厳しいみたい(新しい学校だけど)
    • 10クラスですか!現在の芝浦小学校は全校生徒610人位の様ですが、どうなってしまうのでしょうかね。1年生は2011年から1クラスあたりの上限人数を40人から35人に引き下げる義務教育標準法改正されたんですよね。この上限人数でいけば1年生は何クラスになってしまうのですかね。
  • 小学校はいくつかあり、港区は通う学校を選べる制度だったかと。公立ながらレベルは高め。一方、中学校は基本的に私立や国立に進学する人が多いせいか、レベルは高くないと聞きますね。
  • 平成35年にこのマンションから徒歩3分、みなとぱーく芝浦の隣の敷地に小学校ができます。以下詳細

「平成35年4月の開校を目指し、工期は平成31年11月から34年12月の約3年2か月。 体育の授業は、屋上校庭、体育館、プール(6~9月以外は屋内運動場利用)および不足分をスポーツセンターアリーナなどを利用する。 昼休みに、区立芝浦公園を利用する。 児童の受け入れ方法は、新設校学区域の新2~6年生を転校とするか、新1年生より徐々に入学とするか、児童の増加状況により検討。」

[編集] 周辺環境・治安

  • 115メートル先に首都高、135メートル先に山手線がある。埋立地。現時点でネガ情報を挙げるならこんな所かな?しかし興味深いです。高層階の眺望と最寄駅からのアクセス性は申し分ない。
  • 芝浦は海の真下が固い地盤。
    • 芝浦は川沿いの内陸より地盤良い。芝浦アイランドは震災後も下がってないですし。
    • 港区が作成したハザードマップ(地盤を見るための揺れやすさマップ)によるとGFTの敷地は1番揺れにくい緑色で識別されている。芝浦1丁目はほぼ全域が緑で芝浦港南地区で実は1番地盤がいい。アイランド周辺はオレンジ色で地盤が悪いものの、2ー3丁目は黄色と悪くない。台地に乗ってない高輪の一部や芝の一部よりも芝浦1丁目は地盤が強く揺れずらい。GFT敷地みたいに埋め立て地でも意外と地盤がいいところはあるんだよね。https://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/yureyasusahazrd2806.pdf
    • 津波の危険性は海抜によりますが、水害は標高とは関係なく周囲の地形や河川の有無などで発生しますので注意が必要ですね。
    • 港区が作成した液状化リスクのマップによると、区内を緑、黄色、赤の三段階のリスクで評価している。GFT敷地はミドルリスクの黄色。ほとんどが赤エリアになてちる湾岸地域内では一番評価いい。よく見ると、麻布、赤坂、芝の一部にもハイリスクの赤エリアが結構あるので、恵まれているんじゃないかな。さらに敷地内は建設前に地盤改良もされているので安心でしょ。 ⇒http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/ekijouka_map.pdf
  • 港区津波ハザードマップによると、防潮施設がすべて損壊、かつ、50cmの地盤沈下が起こった場合に、0.8m未満の浸水が発生の可能性ですね。 ⇒http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_map.pdf
  • 万が一、浸水があってもGFTの電源系統はすべて上階にあり、ライフラインが保全される作りになっている。
  • 港区液状化マップからいくと、東京直下型を想定するならこの地域の液状化リスクは、ほかの、火災、津波浸水、建物倒壊といった被災リスクより、正直高いと思います。
  • ヤナセがあった場所にできるんですか。芝浦はかなり歴史ある埋立地ですので、まだ他よりはいいんじゃないかなと思います。湾岸地域はオリンピック効果で今後上がっていく可能性もありますし。
  • 近くの運河は水辺を楽しむというより、かなり淀んだどぶがわに似ていた。
    • 運河は大雨降った後は正直臭い。2年後水再生センターのシーズンテラスが完成すればいくらか解消。10年後に新ポンプ棟できれば泳げるくらい綺麗になるらしい。
    • 運河の幅が広いと空の色が映り込みやすく海と一緒で青く見えるんです。お台場と芝浦の運河はそのままつながってるから水質的な大きな差異はないよ。むしろ浄水場からの水で芝浦の水質は悪くない。ただ雨の日は下水を簡易処理して放出するのでかなり汚い。
    • 4丁目にある下水処理場が950億かけて最新の処理施設に変わるらしい。数年後には泳げるくらいまできれいな水になるらしい。
  • 再開発であの立ち飲みや雑多な飲食店のビル群もすべて建て替わるようですね。
  • 駅からの道のりも東口の開発ゾーンを過ぎたら暗いし子供を持つ世帯には不安。
      • 田町駅前再開発の近隣説明会に行って来ました。駅前の雑居ビルは新しく商店街棟として建て替え、そしてツインタワーとホテル、保育施設、愛育までつなぐ歩行者デッキができるそうです。
  • GFTができて周辺の雰囲気も明るくなった感じですね。TGMMはまだできていませんが、愛育病院とみなとパーク芝浦ができたおかげで駅までの道が綺麗に整備されてよかったです。
  • 浜松町側に歩いて行った東芝本社ビルが再開発で建て替わる予定のようです。野村不動産グループは、東京都港区芝浦1丁目に高さ約235m、延べ面積約580,000㎡の超高層ツインビルを建設します。 建物はオフィス、ホテル、住宅、商業施設などで構成。 Ⅰ期工事(2020~2023年度)では、敷地南側にある低層の「スリーワンプラザ」を解体し、地上46階、地下5階の「S棟」及び「低層棟2棟」を新築。 Ⅱ期工事(2025~2029年度)では、「浜松町ビルディング」と「東芝浜松町ビル」を解体し、地上47階、地下5階の「N棟」及び「低層棟3棟」を新築します。 「N棟」は2030年度に供用開始する予定です。
  • 野村の開発、TGMMの倍以上の規模ですね。駅までデッキを新設して繋げて駅直結になるみたい。デッキは西口と竹芝方面までつながるとか。商業施設も相当な規模になるでしょうね。

[編集] 周辺施設


[編集] 掲示板


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