津久見建設

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    津久見建設.JPG
     

    会社概要[ ]

    • 社名:津久見建設株式会社
    • 本社:神奈川県横浜市旭区二俣川2丁目21番地1
    • URL:http://www.tukumi.co.jp/
    • 神奈川県横浜市の不動産、分譲住宅の設計・施工・アフターサービスで35年の実績と信頼を持つ津久見建設。


    アフターサービス・保証[ ]

    • 構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分については10年保証、それ以外については弊社保証書に基づいた保証を行なってまいります。
    • 建築物については特に不満はありませんが、アフタフォーローが不足していると思います。高い買い物ですから、半年や1年に一度くらいは顔をだして、不具合などのチェックとかその他相談事にのるなどの、アフターフォローがあってもよいのではないかとおもいます。


    営業[ ]

    • 設計打合せは2回程度あり、区画ごとに用意しております建物プランを参考に、建物全体の構成について設計担当者とお打合せして頂き、ライフスタイルに沿ったプランニングを致します。
    • 担当の営業さんも我々には親切で、業者にはガツンと言ってくれる人でした。
    • 打ち合わせの段階からとても親切で細部に渡り希望を聴いてくれました。


    施工・設計業者[ ]

    • 津久見さん紹介の外構屋さんは、あまり評判が良くないですが、津久見紹介の外構屋は親切丁寧で良かったですよ。津久見紹介の外構屋ならフェンスをアルミフェンスに変更した場合、標準外構分(スチールフェンス分)を値引きしてくれましたよ。
    • 設計の方は真面目で誠実でとても良い方です。現場管理の方は少し頼りないのですが、休日返上したりして一生懸命やってくれています。
    • 現在、断熱材を施工していますが、施工が悪く津久見建設にクレームを2回入れました。少しは手直ししていましたが、まだまだ不完全な状態です・・・


    建物・構造[ ]

    • ベタ基礎工法を採用。基礎自体を箱型に一体化し強固な構造になっています。
    • 安いので仕方ないのかもしれませんが、土台が105mmの米栂 基礎のアンカーボルト打ちが田植え、耐力壁の梁に継ぎ手を入れちゃうなどということがあり、公庫基準ぎりぎりでたてているという感じは否めません。
    • 耐震性は普通だと思います。住宅保障が付けて貰えるので(これは耐震性だけでなく地盤や耐久性など全てにおいて条件をクリアしないと付けられない物です)ハウスメーカーの木造と変わらないですと保障会社(これは第三者機関ですので津久見ではありません)の方が言っていました。
    • 基礎パッキンの位置も、継ぎ手の位置も、アンカーボルトの位置も大丈夫そうでした。アンカーボルトの位置は監督が基礎の立ち上がりを打ち込む直前にプレカット図面を見ながら決めるようです。ちなみに我が家は耐力壁の部分に何箇所も継ぎ手がきていたので、監督にお願いしてずらしてもらいました。プレカット図面は頼めばもらえるので是非もらっておくことをお勧めします。
    • 外壁は標準ですと12mmなんですが、長い目で見ると16mm以上のものが割安になりそうです。取り付け方法も「くぎ」でなく「はめ込み式」で、さびがでないのでいいとのことです。新築時50万円くらい高くなりますが、5-7年のメンテナンス80-100万分と10-15年のメンテナンス100万が抑えられる上、音や熱の遮断、それと見た目が大きく異なります。
    • 津久見建設で建てましたが、すごしやすく住んでおります。ハウスメーカーの現場監督をしている友人に見てもらいましたが、特に問題ないと言われたし、よく出来ていると言われており安心しています。まあ、価格相当と言えば納得かもしれません。住んでいて分かったのですが、木造の特性かもしれませんが、収縮による室内壁のひび割れはありました。
    • もう8年住んでいますが、入居直後は窓枠から雨漏りしたりしました。
    • 内装仕上げは雑です。でもクレーム対応はしてくれました。
    • ミスは数え切れないくらいです。例えば、キッチンの壁(パネル)がひび割れたり、壁の釘の打ち忘れで壁(漆喰)が膨張したり、通風孔をあけてと頼んだにあけていなかったり、玄関を作るときに産廃を埋めてから作ったり(途中で当方が気づいた)、床下は工事した後のごみをそのまま捨てられていたり・・・とにかくミスや手抜きなどすごかったので、文句を言ったら、これ以上クレームを言うな!という意味で裁判を起こされました。都合が悪くなると裁判を起こす建設会社のようですね。


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    設備・仕様[ ]

    • 24時間換気システムは第3種換気。
    • 居室はペア硝子を標準装備。断熱性、防音性を高めます。さらに、防犯性を高めるため1階部分にはシャッターを標準装備しています。
    • 標準装備:シャワートイレ/暖房便座・カラーモニターインターホン (1対1) ・居室以外の照明器具・網戸・追い焚き機能付給湯器・基本外構(車1台分のコンクリート打ち、陣地境のブロックフェンス、アプローチポール)
    • 津久見建設様指定メーカ(私の場合は、松下電工、ヤマハ、INAXの3社から選択)のユニットバスが設置されると思います。
    • 窓は掃き出し窓は1階でも2階でも3箇所までならどこでも付けてくれますよ。他にも窓は沢山付けてくれるので、よほど変わった仕様の窓にしない限り予算内で大丈夫です。
    • 収納は割りと自由が効きそうです。我が家では階段下と階段上の空間に収納をつけてもらいましたが差額はでませんでした。(階段の1段めから3段目の上の空間に、2階の床面から高さ120cmのところから天井まで3尺×3尺の収納を作りました。)
    • 津久見さんのベランダは他社に比べて標準が狭いと思いました。水周りや建具などは良い物が付いていると思いました。


    間取り[ ]

    • だいたい間取りの打合せは3回ぐらいと最初に言われます。ただ、3回限定というわけでもなく、数ヶ月決まらないところもあるそうです。
    • だいたい、3回程度で完成すると思いますし、ユーザの希望を非常にかなえてくれます。(建売の扱いの割には、注文建築と同じことやっていただけます)
    • 津久見さんに図面をひいてもらいましたが、いまいちでした。(主寝室より子供部屋の収納が大きかったり)外観図も無かったです。


    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

    マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ~問い合わせ方法~
    https://manmani.net/?p=9844

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