京都下京区 駅前最大級プロジェクト

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物件概要

京都下京区 駅前最大級プロジェクト　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市下京区中堂寺坊城町62番（地番）
• 交通：

1. 山陰本線 「丹波口」駅 徒歩2分
2. 阪急京都本線 「大宮」駅 徒歩16分
3. 京福電気鉄道嵐山本線 「四条大宮」駅 徒歩16分

• 総戸数：271戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年01月
• 売主：京阪電鉄不動産株式会社、大阪ガス都市開発株式会社、九州旅客鉄道株式会社、
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：京阪カインド株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 市内でこの規模は中々無いですが、値段次第でどうなるか…七条のエスリードで坪250万でかなりの売れ行きだったので参考になるかな？
  • 大宮二条あたりの条件良いとこと悪いとこの平均が280くらいだから260から270くらいかなぁ。公開されているA2プランで5900万くらいの予想です。250くらいなら安いと感じる人も多そう。ちょうど二条や西大路御池の新築マンションが完売したところなので人気でそうですね。個人的には価格が似た感じになりそうな円町の新築マンションより生活も便利で今後の資産価値も期待できそうですね。
    • 資産価値高いですね！でも買う時すでに高いからそれをどう言えばいいかとは思いますがw。最寄駅の利用者数から阪急駅近のような利便性は無いとは言え注目物件ですね。70m2くらいの3LDKがいくらほどになるか興味あり過ぎます。
      • デベとしては坪250以上あたりで売りたいでしょうね。ただ坪230あたりなら、一気に買える層が広がるので大規模なので売れ残りリスク回避で230から250のレンジで販売する可能性もありますね。このあたりで、ずっと探してる人たちの落とし所になれば良いですね。
        • 250なら70m2の3LDKで5250万。それは無いでしょう。坪260以上は確実と予測します。
          • 1番条件の悪い70平米がパンダ部屋で5480万、高階層が6000超えとかか確かに今の相場なら納得感ありますね。京産大付属中に子を中学から通わす、少しだけ余裕あるファミリーとかにも刺さりそう。
• 最近の相場は大体思ったより高いですからね。伏見のブランズのスレも思ったより高すぎるって話題ですし。かなり厳しいですが坪270万前後～って気がします。
• 「二条」や「五条」より安く、「円町」や京都駅以南より高い、というのが「丹波口」駅の実力か。大規模で住戸毎に大きく差があると考えて、全戸平均で坪280万円、安い部屋で坪240万円～と予想。100m2超の部屋は希少性あるし高くなりそう。2LDKあたりが狙い目か？
• メリット
  • 駅近 マツモト近 ドラッグストア近 光徳公園近 自転車屋近 塾なども近い
• デメリット
  • 駐車場少ない 五条の車騒音酷い?これに耐えれるか。あとは値段次第 つぼ280から300予想。
• 本当価格次第よなぁ。坪280までなら何とか竣工前完売（西大路御池のジオとかプレロジェとかイーグルのペース）、300なら竣工後1年以内で諸々のキャンペーンで売り切り（二条ジオとか円町マンションのパターン）、320ならゆーっくり売ってく感じかな。駅近と生活利便性考えたら検討する人は多そうな。
• かなり大規模なマンションですね。リサーチパークなど周辺で仕事をしている人は通勤も楽ですね。丹波口駅は確かに主要な駅ではないですが、一駅で京都駅へ出れるので電車通勤も楽なのかなとは思います。ただ、これだけの大規模マンションにするのであれば駐車場は確かに少なすぎるように感じますね。
  • 近くに安く借りれる駐車場などあれば良いのですが、ちょっと思い当たらないですね。坪280から290くらいで売り出されて、竣工前販売叶わず、最後は270くらいで完売？このあたりでは、かなりの大規模なのであまり高値だと本当に売れ残りそう。70戸ぐらいで駐車場充実で駅前なら逆に坪300超えでも早めに完売しそうな気もしました。
• 事前案内会へ行ってきました。敷地内に全6棟建つそうです。この立地で坪単価は300超えてました。
  • 事前案内会に行ってきました。坪300超え。驚きです。また駐車場はあるものの、設置数は全戸数の10%ちょい。少ない…。
    • 駐車場が少ないのは致命的だな。駐車場確約付きのペントハウスがあれば検討するんだが。
      • この立地なら、駐車場は総戸数の半数はほしいところですね。丹波口駅は近いですが、京都駅にまずは出て乗り換え・・が必要。駅が出来たものの、そんなに周辺は開拓されていないところをみると今後もそんなに大きく変化しそうにないし、資産価値はあまりのぞめないのかなぁ。
• 70平米で6,500万近くですか。10年で相場が２倍近くになった感じ。隣接するパークスクエアというファミリー賃貸は月額13万。この新築は賃貸に出すなら月額25万以上になりますね。この周辺に住んでいましたが、駐車場が少ないのはかなり不便だと思います。

【第1期販売概要】

• 販売戸数：50戸
• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：37.61m2～124.74m2 ※トランクルーム面積0.51m2～1.53m2含む
• バルコニー面積：4.38m2～12.9m2
• アルコーブ面積：0.97m2～3.89m2
• ポーチ面積：9.02m2～11.4m2
• サービスバルコニー面積積：1.26m2～2.04m2
• 専用庭面積：18.12m2～29.85m2
• テラス面積：11.92m2～14.7m2
• 販売価格：2,958万円～13,008万円
• 最多価格帯：4,600万円台(3戸)・6,100万円台(3戸)※100万円単位
• 管理費(月額)：7,940円～26,320円
• 修繕積立金(月額)：3,950円～13,100円
• 管理準備金(引渡時一括)：10,300円～34,300円
• 修繕積立基金(引渡時一括)：357,300円～1,185,000円
• 専用庭使用料(月額) ：910円～1,490円

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交通

• 駅近という理由でここに期待してる人は、嵯峨野線に普段乗ってはるのでしょうか。丹波口はホーム屋根が短いのも相まって中々ハードモードですよね。

構造・建物

京都下京区 駅前最大級プロジェクト　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ペイ率：65.54％
• 容積率：403.62％
• 敷地面積：4,413.72m2
• 建築面積：2,892.41m2
• 建築延床面積：20,441.73m2

共用施設

京都下京区 駅前最大級プロジェクト　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場台数：35台［平面式、内1台カーシェア用、内1台来客用（福祉対応）］
  • 月額利用料：20,000円～47,000円※売主の定める方法により選定いたします。
• バイク置場：18台(バイク置場:13台 ミニバイク置場:5台)
  • 月額利用料：5,500円・3,500円※売主の定める方法により選定します。
• 自転車置場：428台(上段ラック:94台、下段スライドラック:324台、固定傾斜ラック:7台、レンタサイクル3台 )
  • 月額使用料：200円～700円
• サイクルポート：8区画
• 個人的には京都中心部では珍しい共用のゲストルームやパーティルームが気になります。
• ファミリー向けにして駐車場少なすぎ！
  • 普通のファミリーには高額な物件となります。便利な場所なので自動車保有を諦める層もありなのと、マンションなので電気自動車は持たないと覚悟しておられる方も想定しての駐車場数かと思います。銀行審査実行時にローンで自動車買っておられるかたは一旦自動車ローン無し状態にならねばならないこともあります。それを機会に持たないという方も今は多いみたいですよ。
• エレベーターはＡ棟（五条通り側）とＤ棟（嵯峨野線側）・Ｃ棟（マツモト側）の間に２基づつ計４基でした。

設備・仕様

• インターネット利用料（月額）:750円（消費税別・プロバイダー費用含）

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 住居専有面積：37.61m2～124.74m2 ※トランクルーム面積含む
• バルコニー面積：4.38m2～16.38m2
• サービスバルコニー面積：1.26m2～2.72m2
• 規模もそこそこ大きく、いろんなタイプの部屋がありますが、どれくらいの部屋が人気なのでしょうかね
• 間取図を見ていると夢が広がるような気持になりました。たとえ買えなくても・・・プレミアムプランだと、キッチンや洗面室まで居心地が良さそうに思え、想像しただけでいいなあと感じました。Ⅴタイプのキッチンなんて、ほぼ個室で窓まであります。パントリーもすごい広い。パントリーと洗面室の間の納戸はどこから出入りするんでしょう？隠し部屋みたいで楽しいです。ここまで贅沢なプランだったら、トイレももうちょっと贅沢な空間づくりをしてもらってもいいかなと思ったりしました。
• 60m2くらいのコンパクトな間取りのマンションが多い中でここって、今見る限りではいずれも80m2以上の広いプランが多そう。最寄駅が丹波口駅とちょっと微妙ですが、１駅で京都駅まで行けるのはいいかも。
  • 80m2は大きくていいですよね。あとは、7000万出せるかどうか。フルタイム共働きの世帯でも親の援助等なければ、なかなか届かない価格ですよね。

買い物・食事

• ショッピング

1. スーパーマツモト 五条店　　徒歩2分／約90ｍ
2. ダックス 下京五条店　　徒歩2分／約160ｍ
3. フレスコ 五条壬生川店　　徒歩5分／約370ｍ
4. ライフ 壬生店　　徒歩15分／約1,180ｍ
5. イオンモール 京都五条　　徒歩20分／約1,560ｍ

育児・教育

• 教育施設

1. 五条愛児園　　徒歩5分／約360ｍ
2. 下京ひかり保育園　　徒歩7分／約500ｍ
3. 市立楊梅幼稚園　　徒歩13分／約1,040ｍ
4. 市立光徳小学校　　徒歩3分／約170ｍ
5. 市立松原中学校　　徒歩11分／約810ｍ

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周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、25M高度地区、防火地域、準防火地域、沿道型美観形成地区、市街地型美観形成地区、遠景デザイン保全区域、埋蔵文化財保全地区
• これは五条より北？南？北はスーパーだし、南の京都中央信用金庫までのところかな？
  • 元びっくりドンキーのとこなので五条通に面していますね。
• 京都駅前プロジェクトなら皆がとびつくだろうけど、丹波口駅ですから、京都府外や富裕層の興味はひかないし、かなり関心層は限定されるのでは。
  • 同感です。微妙な駅ですし。ま、そこは駅の利用者数の通りということで。この辺りで実需物件探してる人には異次元の高いプライスなると思いますのでほんと懐疑的にも思われます。
    • 自分も丹波口駅が微妙というのは同意です。丹波口駅(嵯峨野線)の通勤ラッシュ時の激混みは有名ですし、京都駅での乗換えの動線は非常に悪いです。かといって、勤務地が亀岡方面というのは少数派でしょうし…他府県の実情に疎い人なら「京都駅から５分」につられるかもしれませんが…
      • 私も昔住んでたので丹波口の駅としての微妙さはよく知ってます。選べるなら、あのあたりなら二条が最適解だと思いますが坪300前後は共働きでも中々つらい世帯が多い。それなら市内で自転車でどこでも行けて二条より安いであろう丹波口で大規模のこちらが人気になるかなぁ、と。結局、二条より安いから人気かな？て感じです。円町よりかは住みよいはず。
• そして、こちらのマンション周辺はスーパー、コンビニ、ジム、銭湯、リサーチパークで外食諸々、イオンモールもそれなりに近いのでファミリーは嬉しいはずです。
• 五条通かぶりつきで、JRも真横。うるさないやろか？
  • 最近のマンションならまぁ窓閉めてたら大丈夫かと。
• 五条通の丹波口ら辺はトラック多いし、市立病院への救急車も多くて、かなりうるさいイメージ。大型パチンコ店がすぐ近くにあるので好きな人には良いかも。
• ここ、卸売市場が近いからトラックが多いぞ。入口、南のユニクロの横。反対車線で車線は多い。深夜と早朝が特に多い。下の階は気になる人は気になりそう。
• ヤサカタクシーの営業所？がすぐ東にあって意外にタクシーの出入りが多い。
• 小学校が近いから子供の声を気にする人は下の階は避けた方が無難。
• ジム行くならコスパが近いのと、公園がすぐそば。スーパーはマツモトかイオン、ライフのセントラルスクエア。
• 市立病院が近いけど紹介状がないと、"選定療養費"で毎回5000円ほど加算される。実際の額は知らん。尚、選定療養費は保険適用外で実費。選定療養費が場合によっては不要な場合もあるけど(緊急搬送、診療後に入院、身体障害者手帳を所持などなど）気軽には行けない。
• あと、この近辺の面白いのが、市立病院あたりが中京区、このマンション下京区、西大路のマクドナルドと王将あたりが右京区で意外に区境が入り組んでる
• この近所マンション住んでました。中央市場付近はなぜか道路に釘が落ちているのか自転車よくパンクした。夜に国道を通る大型車の振動がドスンと感じることが多々ありました。重量級荷物が弾んだ際のものかは不明ですがいろいろありますね。でも便利な場所です。阪急に乗るなら西院近くには自転車置き場（有料）がたくさんあった記憶。歩いて大宮という方もおられますかね。
• 立地からしてすごく微妙な気が、、、中京区アドレスでもなく、郊外でもないのでコスパの悪そうな物件です。京都駅まで通勤する方なら便利かもしれませんが、嵯峨野線の混雑は凄まじく、土日なら積み残しが出るくらいなので、山科の方がストレスなく住めますよ(治安は考慮してません)。河原町に直接アクセスするバスもないですし、家で過ごすか車で出かける方向けでしょうか。
• このあたりは通り過ぎることはあってもあまり住むというイメージはなかった地域。これからどんどん発展していきそうかな。かなり大規模マンションなので、スーパーなどもっと増えると便利になりそう。
• コロナ前ですが、夜にあの辺りを歩いたことがあります。その時の印象では、生活する住宅街という雰囲気じゃないな、と思いました。元はスーパーが少なかったので、マツモトができたということは、ある程度人が増えると見越してのことなのでしょうね。仕事に行く大人だけなら利便性は良いけれど、個人的には子育ての環境と考えるとゆとりのある郊外や滋賀の方が良い気がします。ただ、これから先は変わっていくでしょうね。自分が学生の頃は田の字エリアがファミリー層にも人気になるとは思わなかったですし。
• このへん住宅は多いですよ。観光地でないので、地味に昔から人が暮らしているエリア。だから夜はネオンもなく暗くなります。当たり前のこと。
  • このあたり、少し入れば昔ながらの住宅街が広がっていますね。ただ、ここって交通量はどうでしょうか。五条通り沿いなので気になります。窓を開けたり、洗濯物を外を干したりできるかなとこれだけは懸念点です。
    • 市場が道路の向かい側にあるので、早朝は漁港や農協から海産物・農産物を運ぶトラックがたくさん行き来しています。五条通は京都で1番太い道路なのでトラックやバスもたくさん走っていて、通りに面しているから洗濯物や騒音は気になるレベルだと思います。
• 永住目的はありかなと個人的には思います。地元の人からしたらそれほど印象のない地味な場所だと思いますが、便利な立地です。スーパーも市民病院も徒歩圏内ですし、京都駅や市内中心部にもバス・タクシーで10分ほどで出られるのでアクセスも抜群です。ただ、嵯峨野線は超混雑路線で、およそ日常利用に耐えられる路線ではないため、丹波口駅徒歩2分の意味はあまりないような気がします。坪単価は市内の中ではまだリーズナブルな方かと

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周辺施設

• 病院

1. かわむら内科　　徒歩6分／約410ｍ
2. 武田医院　　徒歩8分／約580ｍ
3. 京都回生病院　　徒歩8分／約640ｍ
4. 京都市立病院　　徒歩10分／約770ｍ
5. 京都五条クリニックビル　　徒歩11分／約860ｍ

• 金融機関

1. 京都信用金庫マツモト五条店出張所（ATM）　　徒歩2分／約150ｍ
2. 京都銀行 マツモト五条店（ATM）　　徒歩2分／約150ｍ
3. 京都中央信用金庫 大宮支店　　徒歩8分／約590ｍ
4. 三菱UFJ銀行京福電鉄四条大宮駅（ATM）　　徒歩16分／約1,270ｍ
5. りそな銀行 四条大宮支店　　徒歩17分／約1,340ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 下京消防署 中堂寺消防出張所　　徒歩1分／約80ｍ
2. 京都中堂寺坊城郵便局　　徒歩3分／約240ｍ
3. 下京警察署 中堂寺交番　　徒歩4分／約250ｍ
4. 京都市下京図書館　　徒歩18分／約1,430ｍ
5. 下京区総合庁舎　　徒歩26分／約2,040ｍ
6. 光徳公園　　徒歩2分／約140ｍ
7. 京都市中央卸売市場　　徒歩3分／約210ｍ
8. 京都リサーチパーク　　徒歩7分／約500ｍ
9. 梅小路公園　　徒歩12分／約920ｍ
10. 京都鉄道博物館　　徒歩15分／約1,130ｍ
11. 京都水族館　　徒歩18分／約1,430ｍ

掲示板

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