一戸建ての地盤改良

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    地盤セカンドオピニオンについて[ ]

    • 私の土地は、スウェーデン式サウンディング試験で要地盤改良と判断され50万円の見積もりが出ているのですが、近所はどこも地盤改良しておらず「本当に地盤改良が必要なのか?」と疑問の思っていました。ネットで色々調べていたところ、地盤ネット株式会社の「地盤セカンドオピニオン」というのを見つけました。地盤調査の結果を第三者として判断して、本当に地盤改良が必要なのか無料で判断してくれるというものです。どなたか利用された方いらっしゃいますでしょうか?もしいたら、感想などを教えていただきたいです。
      • 最近よく聞くが。保証会社に頼むよりかなり高い。
      • 利用したことがありますが、制度自体は良いと思います。保険に関しては、自社外の保険会社に加入しますので、この会社がつぶれても保険が降りるといった形態のようですし。ただし、会社の方はどうかな。と思いました。いくら電話をしてもつながらない。たまに出るのは要領を得ない、口のきき方をしらない社員。折り返し連絡を下さい。と言っても絶対連絡は帰ってこない。連絡はつかないのに、社長のセミナー?のDMは次々に届く。書類や保証書の誤字脱字多数。基本的な事務レベルは最低の会社です。建主さんの要望がなければ、いつも腹がたつので使いたくありません。社長さんが若く、イケイケの人みたいなので、こういったことはおざなりになっている印象です。制度や保証のやりかたは良いのに、もったいないです。
      • スウェーデン式は信用できないので役所の建築課に行って地盤データが無いかとか、元の土地の使用履歴を調べて見てそれでも不安があればお金をかけてボーリング調査をするべきです。セカンドオピニオンより先に役所に相談しましょう、何せタダですから。
      • 初期の頃はセカンドオピニオンで地盤改良不要。の判断がよく出てましたが、最近はほぼ地盤改良要の判定になります。30KNを超える数値が出ていても、地盤改良要の判定がでてきます。地盤改良不要の判定がほぼでないので、ここに頼んでも、調査費用が2重払いになってしまうだけです。最近は地盤調査の結果が出る前に、提携の地盤改良業者から見積もりが上がってきたりするので、地盤改良前提でやってるのでは?と疑問に思ってます。
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    地盤改良に関して[ ]

    • 現在土地を購入して、建物を地元の工務店に依頼して建築する予定です。地盤調査を依頼したところ、元々は畑ということで土地を購入したのですが、実際の調査では、畑の前は川であることが判明し、地盤改良費が約200万以上かかるとのこと。ちなみに土地の広さは約二十坪で杭の長さは15mは必要との案内を受けました。地盤改良にかかる費用は、一般的に 杭の長さ ・土地の広さ(杭の本数) ・業者のスキル によって金額は違ってくるものなのでしょうか? また他の業者からも念のため見積を取ったほうが良いのでしょうか? 地盤改良で100万円の出費は覚悟していたのですが、これほど予想外の出費があると正直悩んでいます。どなたかアドバイスください。よろしくお願いします。
      • 支持層の深さまでで、15m必要と言うことですね。この深さですと、たぶん鋼管杭になるんでしょうか。やはり高くつくと思いますね。私の所は湿式柱状改良、建坪15坪、5mで70万の見積でした。鋼管杭の方が一般的にはさらに高価になりますので、ぼったくりの価格ということもないと思います。
      • 現在、夏前に比べ杭の値段も上がっていますし、極端に高いとは思いません。多少、管理費として工務店の利益が乗ってるかもしれないですね。(例えば180万円で10%で198万円ですし。)私は、業者の見積りをそのままもらい、その金額でやってもらえました。安くても工務店が初めて使う業者に変えたら、今度は施工レベルとかわからなくなっちゃいますしね。あとその敷地は大型の重機が入れますか?そういったことも金額に跳ね返ってきますよ。
      • 高いような気がしますねぇ。私のところは22坪、5mの鋼管杭で80万でした。
      • 坪数だけじゃわからないですよ。地耐力によって同じ面積でも本数や、杭の太さも変わりますから。
      • 15mも杭を打つのなら相当な軟弱地盤ですね。一般の分譲住宅地ではちょっと考えられないですが。以前は川だと言うことですが、川底なのか川埋立なのかによって液状化対策も必要になってきます。
      • うちは、約60㎡の建坪に8mの鋼管杭を40本弱入れて、120万程度でした。家の施工は大手ハウスメーカでした。参考になりますか?土地は、昔から河川敷だった場所なので、かなりの軟弱地盤です。
      • 積水ハウス軽量鉄骨、建坪33坪、柱状改良φ600×3.5m×47本で、明細上の費用は約150万円でした。もとは畑の土地です。

    【費用】

    • タイガーパイル工法という地盤改良方法で行ったのですが、費用はどの程度になるものでしょうか?建坪が20坪ぐらいで、深さが3m、30箇所ぐらいに杭を入れてました。
      • タイガーパイル工法で地盤補強したばかりです。建坪32坪、3m45本で70万ほどでしたよ。
    • 湿式柱状改良の値段についてお伺いします。φ500×3.5m×23本で約90万になっています。少し高いように思うのですが、この価格は適正なのでしょうか。どなたかアドバイスいただけたらと思います。
    • 半年前に大手HMで建てました。木造です。柱状改良でΦ600 3m 37本で税込み¥88万でした。ただHMの選定でトップHMの鉄骨の検討していてそこでも地盤調査・設計・見積もりをしてもらいました。地盤調査結果は同じでしたが改良方法が違っていてそちらのHMでは深さ50CMの表層改良で全面にコンクリートを流す方法で¥50です。方法が違えど鉄骨で¥50万、木造で¥88なので両者に詰め寄りましたがお互いわが社の設計士はこれで間違いないと言ってました。設計士によって色々対応の仕方も違うと思います。
    • 8月にJIOの地盤調査で、地盤改良が必要と結果が出ました。湿式柱状改良 φ600 L=3.5m 40本 で税込み\64万でした。JIO認定業者での金額です。
    • 3m×33本の鋼管杭を打つ場合いくらくらいが妥当でしょうか?ちなみに、今130万円と見積が出てます。このスレでの情報から比較しても高い気がしますが、どなたかわかる方教えてください。
      • うち同じくらいかな。6mを38本で120万
      • ウチは8mを27本で100万。打ち込む本数でだいぶ費用がバラつくんですね。
      • 9Mを59本で320万でした。高い?
      • うちは4.5m×36本で約80万でしたよ。
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    コロンブス工法 地盤改良[ ]

    • コロンブス工法と言う杭を打たない浮工法を御存知の方教えてください。当方既存の土地に建て替えを予定しています。ボーリング調査の結果、支持層が10m以上でした。改良の提案は鋼管杭で200〜250万円位だそうです。建物は鉄骨造予定です。コロンブス工法メーカーのHPには木造2階建て建坪20坪で150万円位と書いてありましたのでこれを利用した方が良いのかと考えております。他にもメリットとして 免震効果がある(新潟、中越等でも実証済みだそうです) ・交通振動の軽減(当方交通振動の影響があるため) ・建て替えの際に杭を抜く費用が数百万かかるらしいがこの工法では費用が少なくて済む などだそうです。デメリットとして当方が感じたのは ・実績が10年くらい(?)で心配 ・実績が多くないため業者の施工熟練度 等です。御意見お願いいたします。
      • 我が家も鋼管杭とコロンブス工法が候補にあがりましたが、鋼管杭を選択しました。理由は、
    1. 鋼管杭の方が安かったから。建坪がどれぐらいかわからないのでコメントができませんが、200〜250万円ってのは、高い気がします。10m以上が何mか?建坪は?杭の太さ、本数は?この辺の情報があれば、うちと条件が近ければ比較できるかもしれないです。ちなみにうちも10m以上で100万円程度です。コロンブス工法は、特許の関係があり施工できる業者が鋼管杭よりも圧倒的に少なく、特許料の関係があり、概算で200〜300万円くらいと言われてました。
    2. 杭が打てる支持層があるなら、杭を打った方がよいと判断しました。杭で支えていれば、万が一地面が沈下しても、家は杭の上に立っている。また土を足せばよい。コロンブス工法は、大雑把なイメージとして、軟弱地盤=水として、発泡スチロールの船に家を乗せて軟弱地盤の上に浮かせている状態です。総2階なら家の重心はわかりやすいですが、船が傾かないように家の重心と船の重心をうまくバランスをとらなければいけません。個人的には、この重心バランスの計算が失敗したり、施工が悪いと、長年の間にすこしずつ傾いていくような気がして…
    3. 最終的には、地盤の質によっても鋼管杭向きであったり、コロンブス工法向きであったりということもありますし、地盤保障をつける場合は、保証会社の指示した工法でなければ保証されないということもあるので、その辺りも含めて検討してみてください。
        • 支持層は14mです。太さと本数はまだそこまで具体的な提示は受けていません。地盤調査結果がでたところです。3階建て重量鉄骨造で建坪16坪程です。鋼管杭10m以上で100万円くらいですか。自分が言われた金額より全然安いですね。杭がその金額でコロンブス工法がそんなに高いのなら間違いなく杭でしょうね。建築会社からは今までの実績だと大体そのくらいの深さだと200〜250だと言われたのであまりに差がありますね・・・相場が全くわからないのでそんなものかと思っていました。是非建物の構造と建坪等を参考にさせていただきたいです。うちが依頼した調査会社が偶然コロンブス工法を扱っている業者でした。もう少し話が進んだら業者にも聞いてみようと思います。
          • 3階建て重量鉄骨造なんですね。この条件ですと躯体の重量がかなり重くなると思いますので、鋼管杭でもそれぐらいの金額はいってしまうかもしれません。うちは木造2階建てなので、金額はあまり参考になりませんね。もうそこの会社で決まりなんですよね!?私見ですが、軟弱地盤とわかっていれば、躯体はできるだけ軽くした方がよいと思ってます。3階建てだと木造でもできますが、個人的にはお勧めできないので、例えば重量鉄骨→軽量鉄骨とか。とはいっても、重量鉄骨を選ばれるくらいですから、何かこだわりであったり、事務所併設であったり理由があるんでしょうね。コロンブス工法は、海を埋め立てた空港などでも使われています。ただ…個人的に気になるのは、軟弱地盤に浮かべた船と考えた場合、ある程度の面積があり、面積に対する重心が低ければ安定性はいいと思いますが、16坪で、3階建ての場合は重心の位置が高くて安定性に欠けるのかなと思います。あくまでも専門家からの目ではなく、勝手なイメージです。それと、おそらく16坪の建坪に対して、EPS(発泡材)を敷くのは16坪以上となりますし、躯体が重く、重心が高ければ、浮力を得て、安定させるためには、何廻りか大きなサイズになると思います。実際にそのレベルの前にコロンブスはやめたのでわかりませんが、考えられることとして、その場合外溝などで深堀するものに制限がでるかもしれないですし、勝手な想像で失礼ながら限られた敷地への3階建て重量鉄骨造であれば、隣家との距離や敷地の大きさも関係してくるのでは!?その辺は確認してみてください。安心して住むために、じっくりとよい方法を考え、納得して建ててください。
    • 支持層30m弱の軟弱地盤にRC造3階建てを建設予定なんですが、NZ地震のニュースで液状化の怖さを再確認してどう対策したものかと悩んでおりましたところ、コロンブス工法を薦められました。しかし歴史の浅さが心配です。液状化地域でコロンブス工法を採用して大きな地震を経験されたような方がいらっしゃったら、是非経験談を聞かせてください。よろしくお願いします。
      • RC3階建ての重量でコロンブス工法は、むしろ高くなるのではないでしょうか。コロンブス工法の原理は、基礎底面での荷重を周囲の地盤とバランスするようにすることで沈下を抑えることにあります。このため、建物荷重を大きいと割高になるはずです。また、適用条件として次の点に気を付けた方が良いと思います。 ・建物のバランスが良いこと(不同沈下に対する対策効果は小さいので、偏心がないこと) ・地形がフラットで、近くに河川や斜面、擁壁といった段差がないこと(地盤自体が大変形すると、その変形と一緒に動くので、不陸がないこと) ・周囲に建物が近接していないこと(隣の建物の沈下の影響を受け易いので) 建物荷重が軽くて以上の条件が満たされれば、液状化に対して対策効果は出ると思います。
    • コロンブス工法そのものが悪いとか、良いとかではなく、設計・施工業者が充分な調査をせず、建築すると、工法そのものが逆効果となりまねません、特に3階建て等ヘビートップの場合はバランスを考え建築してくださいと、メーカは助言してくれました。

    【利用者】

    • コロンブス工法と摩擦杭の組み合わせで埋立地にRC2階建てを建てました。今回の地震でも被害は全くありません。周囲では液状化した個所がありましたが、自宅の周囲はほとんどありませんでした。ただし、家が大きいこともあって、地盤改良にそれなりの費用がかかりましたが。
    • 私は軟弱地盤地に、コロンブス工法で、建坪45坪中二階を含む戸建を建て、先日震度5弱の地震を経験しました。液状化のお話も有りますが、免震効果に驚いています。近所の家では、レンジが落ちたなど被害が聞かれる中、我が家は棚に自立しているフィギアすら倒れませんでした。付加価値大です。
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    地盤改良費の相場は?[ ]

    • 地盤改良費用として、75万円計上されています。詳細は、確認中ですが杭を打つそうなのですが、(本数は不明ですが、建坪17坪程度)妥当な金額なのでしょうか? 3.5メートル掘らないと岩盤にあたらないそうです。
    • 地盤改良した者です。柱状改良で40本、深さ6mで130万円でした。これって適正価格なのかなあ?と今も感じています。
    • 建坪16坪の3階建て、述べ床47坪にで5mx33本の柱状改良を行って80万(税抜き)でした。施工場所は埼玉南東部(東京隣接)です、ご参考まで。
    • 建坪24坪の二階建て、延べ床40坪にて5.5m×38本 で80万でした。
    • 建坪22坪の2階建てでJIOの地盤調査の結果、湿式柱状改良(60センチ)を32本、深さ3.5メートルとの結果になり、全く同じ条件で直接見積もり4社+工務店指定1社に依頼して、結局一番安い所に決めました。まわりからは、100万以下のレベルの工事だからそんなに開きはないよ!と言われていましたが、なんと、結果は45万〜90万(税抜き)までの開きが出ました。これには私もびっくりしましたが、安い会社でもJIO立会いで、全く問題なく施工してくれました。その時施工してくれた会社の監督(1級建築士)色々聞いたのですが、ハウスメーカーお抱えの地盤改良会社には、ハウスメーカー側から適当に乗せて見積もっといて・・・っていう指示があってその分をバックとして受け取っているところもあるとの事でしたよ。この業界は、素人相手には平気でボッてきますので、相見積もりは必須です。ちなみに、埼玉の八千代にある会社でした。
    • 4.5m 29本 80万
    • 柱状改良600Φ 平均深度5mくらいを35本で75万でした。
    • 家も木造2階建てで建坪40坪です。 関東ローム層があり、地盤改良は必要ないであろうと言われていましたが、スェーデン式で3点測定してところ、2点は問題なく1点で2-3mに少しやわらかいところがあるので柱を建てる改良が必要で100万円くらいかかるとのことだした。現在の家を解体してから判断するものと思っていましたが、いかがでしょうか?その弱い1点は庭を予定している土地の隅で現在は通路になっています。やはり、買いたい前の結果でやるのか、解体後にもう一度測定しなおすべきか意見を聞かせてください。よろしくお願いします。
      • 地盤調査は何べんでもして下さい、スェーデン式なら2万5千~3万5千円です。地盤調査屋は地盤改良屋でも有ります、調査結果報告書は地盤改良をさせようと巧みな文章にします。地盤調査1回目A業者(工務店を含め誰も立会いなし)「・・・表層地盤改良工を併用した上でのベタ基礎の採用が適当と考えられる。」地盤調査2回目B業者(自分で立会い生デ-タを即貰う)「・・・改良柱体による地盤改良を推奨致します。」工務店は改良と思っているが、確認申請の設計さんと相談して表層土を0.5mだけ削って低い所を埋めた、工事費7万円で済んだ。震度6弱が有ったが地盤、住宅に被害無し、削って捨てた盛り土部の庭に地割れができた。設計と相談した時削る必要も無かったが少し弱い部分が表層に有ったのと低い場所が有ったので削った。山を切り土したのだから弱い地盤の可能性が低かった、地盤調査屋はほんの少しの切り土の足らない腐葉土層を指摘してきてる、文章も曖昧な表現をしてる。今は住宅保障を得るためには地盤の保障も必要になり、誠意のない業者が増えてるように思う。地盤の判定は調査業者の他に建築士もできます、もう一者できますが忘れました。業者の調査報告を鵜呑みにせず、建築士に相談が良いです。
    • 1年半前に中堅HMで建てましたが、柱状改良の60cm、5mを33本で全部込みで75万でした。このくらいが相場価格なんでしょうかね。
    • 大手HMは契約前に見積もりに入れさせると安い、契約後に追加工事にすると高い。これは地盤調査だけでなく各種住宅設備のバージョンアップなどにもいえること。これから大手HMで検討する人は地盤改良をやることを前提に見積もりに入れさせたほうが良い。ちなみにダイワで見積もった時、建坪20坪の家に鋼管杭7m(本数は忘れた)を計画時点で見積もりに入れさせました。標準価格150万円、見積価格80万となっており70万値引きされてました。実際には中堅HMで建築し、鋼管杭120万、柱状改良75万の選択で柱状改良を選びました。
    • 小口径鋼管杭5m20本で160万円かかりました。うちはけっこう高めだと思います。
    • ¢500mm×3.3m×26本、¢500mm×5.3m×4本 の31本で60万円でした。50万円越えないと思うと言われていたのでショックでしたが、皆様の書き込みを見るとまぁ適正価格なのかな?
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    地盤改良(ジオクロス・タイガーパイル・ハイスピード)[ ]

    • 地盤改良をしなくてはなりません。ジオクロス・タイガーパイル・ハイスピードの3つが候補に挙がっています。金額はハイスピードが一番高く差額としては20万程度です。おすすめもしくはこれだけは…などアドバイスお願いします。
      • 正直どの工法を取っても内容はびっくりするほど 変わらないんですよね!個人的には 基礎に注目した方がいいと思います。一般住宅は絶対に基礎!ですよ。施工は事務所、じゃなく現場で行われてますから。
    • ジオクロス

     http://www.geoclos.geo-firm.co.jp/geoclos/

    • タイガーパイル

     http://www.travers.co.jp/tiger.html

    • ハイスピード

     http://www.hyspeed.co.jp/

    • 広域的に平坦な地盤、べた基礎と仮定した場合の適用条件、効果等です。
    1. ジオクロス:固い支持層までの深さが浅く、地層が傾斜していなければ可(最も安上がり?)ただし、液状化の危険がある地盤では使うべきではない。
    2. タイガーパイル:柱状改良で強度が出難い地盤(ローム、粘性土)では、安心度が高い。砂質土の場合、ただの柱状改良で問題ない。
    3. ハイスピード:粘性土の場合、締固め効果が出ないので施工本数がかなり増える(割高)。砂質土の場合、地耐力の増大と液状化対策にはかなり効果はある。ただし、対策効果は決して完璧ではなく、大地震時には少なからず沈下が生じる。
      • 土地を転売するときに砕石パイルを撤去する必要は法律的にありませんが、砕石パイルが残っていると鋼管杭や柱状地盤改良を施工することが非常に難しくなります。このため、建替え時に追加の地盤改良が必要となった場合、同じ砕石パイルを採用しなければならない状況になると思います。


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    地盤改良費について[ ]

    • 柱状改良で、3.5メートルの深さで27本杭を打つらしいですが、積水ハウスで見積もりが出まして、約145万円と言われました。 積水ハウスで地盤改良された方で この金額は妥当かどうか教えていただけませんでしょうか? 宜しくお願いします。
      • 積水ではないのですが、うちの場合です。ご参考になれば・・・柱状改良 L6.5m φ600mm 40本 で160万円位でした。私も妥当な値段がわからないので、他の皆さんが柱状改良のどんな内容で、どのくらいの費用を払われたか、興味があります。
      • ウチはジオだけど、敷地左側の一部柱状改良 深度2.5m φ600mm 49本で99万2千円だったよ。
      • 積水で話を進めてるものです。 柱状改良600mm幅で5mまで33本で120万でしたよ! まぁスレ主さんに比べて安い感じですが、他でONされてるのかもしんない…。
      • 地盤調査では基本的に、基礎の四隅と中心付近の5箇所を調べます。 そして、基礎のめぐらせ方を考慮して、どこに柱状改良を施すかを決めます。 よって、家の形が変われば調査すべき地点も変わりますし、杭の場所、本数も変わります。ハウスメーカーが違えば、間取りが変わるでしょうから、再び調査が必要なことも自明です。また、ハウスメーカーごとに地盤保障に対する考え方が違い、独自の基準を持っている場合にも、杭の深さ、本数が変わる可能性もあるでしょう。もちろん同じ間取りでも、木造とRCではまったく違う本数になるでしょう。しかし、杭の深さと本数が決まってしまえば、必要な費用はどこの地盤改良屋さんに頼んでも、ほとんど変わりません。セメント柱の中央部に鉄管を挿入するちょっと高価なものでも、せいぜい金額は2割り増しです。(その分本数を減らすこともある)当方、深さ3.5m付近に支持層のある土地に36坪の木造家屋を建てようと、4つの地盤改良業者に合い見積もりをお願いしましたが、48万~52万と、ほとんど差が出ませんでした。
    • 現在三井の2階建で進行中ですが、ジオ φ600mm 4~5.5M深さ 約50本で 150万でした。こういうのはうまく交渉する方法はないのですかね・・選択余地ないし、いわれるがまま払うしかないのもHMのやりたい放題です。だめもとで、ほかで見積もりとって比べて交渉するのはどうか。。 あるブログではそうやって40万位値引いてもらってたと書いてあったけど。HMは地盤改良で何%くらい上乗せしてるのでしょうか、ご存知の方いらっしゃいますか?
    • 妥当だと思っていないのであれば、積水では建てないと言ってみれば良い。きっと、では端数を切らせて頂きますので是非契約してくださいと言われますよ。2年連続の大赤字でリストラ断行の結果ベテラン社員が離職し、社内はかなりモチベーションが下がってますから、大幅値引きを勝ち取るチャンスはありますよ。でもその改良費は少々高い気がする。本体からの値引きが大きかったですか。10%は競合入れれば簡単に引き出せますよ。ダイワか住林を競合に入れるといいかもよ。
      • 建物は競合できても、地盤改良は競合できません。トータルコストでしか比較はできないでしょう。建物が違えば基礎も違い、基礎が違えば地盤改良の方法も違ってきます。注意すべきは、地盤調査は業者によって違いがでることです。単純に地盤改良の費用を抑えたいなら、良いデータのでそうなポイントを狙えばいいわけですから。
    • 現在、積水ハウスで建築中です。昨日から地盤補強(柱状改良)工事が始まりました。当方、φ600mm 深度7.5mを 34本打ち込みます。見積もりは、137万でした。高いですかね?確かに、地盤補強工事は、相場がいまいち判りませんね。1本3万~4万と書いてあるサイトもありますが・・・値引きした分、多少ONされているような気がしなくもないです。
    • うちは大手HMで鋼管杭を23本でたしか4カラ5㍍だったとおもう、同時期の近隣住宅と同日一緒にくい打ちしてもらって65万円ぐらいでできた。Dハウスさんでした。安上がりでした、ありがとう!
    • 長期優良住宅先導的モデル事業の我が家は30坪に満たない土地ですが深さ3.5mで28本の柱状改良杭を入れて80万円でした。
    • 600φ 3.0m 80本 で100万でした。他の会社では・・・・。
    • 積水ハウスで柱状改良します.2mを30本で,約100万円です.メータ当たり約1.7万円ですね.私も調べましたけど,こんな金額じゃないですか?うちは地盤調査を2回やりました.1回目で,西側の地盤が弱いような所があり,さらに測定箇所を増やして,地盤の分布を見てくれました.すると2m位まで 弱い部分があることがわかりました.営業さんがよかったのかきちんと調べてくれたことに満足です.ヘーベルは問題ないといってたけど,ハウスメーカによっても地盤に関して基準が違うみたいですね.
    • 躯体の材質(木・鉄・コンクリ)や基礎(布・ベタ)で家そのものの質量が変わりますからね。今は、HMもクレームに対する保証をよく見ないといけないご時世なので事前に費用がかかるのは仕方がないです。今はエコキュートや電気温水器など屋外に設置する設備も多いので地盤改良は2~3年たてば必要だったかどうかわかりますよ。
    • うちも積水ハウスで地盤改良しました。5メートル、19本で95万円くらい。
    • うちは親族に地盤改良の業者と話が出来る人がいたから、メーカー通さずに直接業者に払ったよ。30万ぐらいは普通はメーカーが取るらしいね。
    • ただ今、柱状改良工法にて地盤改良中。セキスイハイム、グランツーユーWS 2階建て総床面積35坪、小さい家です。直径80cm・12本、直径60cm・14本、合計26本、すべて6,5mで税込123万円です。30年前まで水田の土地。0~4mまではソコソコの硬さですが、4~5mの間だけが軟盤地なので上記の改良になりました。 
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    地盤改良費の価格[ ]

    • ミサワの建築条件付の土地を購入し、家の仕様を決定した後地盤を確認したところ、地盤が弱く柱状地盤改良が必要となりました。そこで価格の妥当性を教えていただきたく、お願いします。直径50cmx2.5mを17本、50cmx3mを34本で、98万(消費税抜き)です。予定地は、比較的大きな道に面しており、建築面積 73.8M^2です。これは適正価格なのでしょうか?
      • 柱状改良費は通常業者価格(首都圏)で1mあたり3800円位が基本です。しかし、湿式柱状改良は残土が多く発生するため、残土処分費がプラスされます、又現場に搬入する道路が4m以下がある場合は、小型車割り増し等費用が発生するので、それにメーカーの値引きが入り、業者価格が決定し、お客に提出する金額が決まります。HMの利益率は地盤改良、契約後のオプション価格が儲け代ですから、ほとんど値引きは認めらません、かといって他の改良業者や調査会社に施主依頼しても、保証が絡むので認められません、しかし50cmの径の改良はあまり聞きませんが・・大体60cmが標準です。もう少し予算の事をHMに話をして工法を変更したりしての、予算の圧縮をお願いするしかないです、地盤の保証(不動沈下)がおまけについてきますので、ある程度は妥協した方がいいですね。
      • ミサワではないですが大手メーカー社員です。ざっと聞いたところ全く高く感じません。基礎補強で100万切ったならラッキーです。不安でここに書き込んだのでしょうが、ミサワさんから他の基礎補強の具体例を提示してもらって納得すれば良い話だと思います。
      • 高くはないでしょう^^恐らくそんなものかと。以前直径60CM×4m をたしか30数本くらいで130万くらいだったかと。
    • 改良材(セメント)土とカクハンしてするのですが 2メール改良します 一体 金額が知りたいです 教えて欲しいです
      • 1m改良で60万だった、ハイムで34坪。
      • うちは3m掘って60万でした。 工法はたぶん同じ。
      • 柱状2.5メートルを十六本で45万でした。
      • 5m6本 63万でした
      • 175cmx29本で60万円だった。高いかな?
      • 柱状改良 600Φ、3mを34本で53万でした。
      • 湿式柱状改良 Φ500 4m 30本 残土処理含めて全部で100万
    • 施工業者は柱状で25万~35万。安ければ15万ぐらいでやってますよ。もちろん早打ちだから土とセメントミルクが混ざってない。粘土層なんか絶対供回りして撹拌できてません。もちろん杭長とか写真の場所しか入れてないから安く早くできます。1日施工の地盤改良なんてほとんど手抜きです。お客さんは100万払っても施工業者には25万しかでてません。これが事実です。
    • 建て替え前の既存建物近辺のスウェーデンサウンディング調査に基づく契約金額。柱状改良φ600x5.5M 50本 140万。解体後、実際に建てる部分のサウンディング再調査でもっと深く突き刺さってしまい、実際に採用されたのは アルファフォースパイル工法。鋼管杭(SGP 100A) 8.5M 52本 180万でした。事情が事情なので、追加金額はかなり詰めてくださったとのこと。


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    田んぼを埋め立てて宅地とする場合の地盤改良について[ ]

    • 理想は比較的支持地盤が浅いので理想は支持地盤まで土を全部入れ替えて改良土にする。(おそらく隣地との事、また1宅地の造成と考えると施工上深さからも施工が無理) そこでベター案ですがやはり盛土は改良土にし、鋼管か柱状(柱状の場合でも当地はなるべく固い層に貫入させたりちゃくていさせる支持杭にちかい設計が必要)が必要と思います。これでも建物は柱状や鋼管でささえるので大丈夫ですがたんぼの土が縮み給排水に影響がでるので給排水は基礎に連結させておくのがいいと思います。 後鋼管だと数年後たんぼの土が縮み杭頭が出てきて錆の原因になるかもしれないので(もしも鋼管の頭が見えるくらいになったらセメントミルクを充填してもらうなど。なにかしらの対策がひつようです。←2.5メーターの軟弱層のためここまでひどいことにはならないとおもいますが)後は土間コンや玄関ポーチもたんぼの土が縮むのでクラックがはいりやくなるので一定間隔で柱状しとけばいいのかなと思います。(建物が鋼管ならこの部分はあきらめ上部表層のみにします。ただしエキスパンションメジをいれるなど縁をきりもしも被害がでたとしても修復しやすい状況にします) 以上が私が家を建てる場合の対策でした。ハウスメーカーさんの提案で大丈夫な可能性もありますが私的には五割くらいの確率で不同沈下の可能性がある宅地だと判断しました。もちろん造成方法で回避はできるので詳細や細かい地盤データまで必要なので推測の範囲ですが、、、設計さんをせめるのではなく見方につけるつもりで十分に相談して基礎計画をたてることをおすすめします。
    • 田んぼは長い間、水につかっているので、粘土層が多いように思うが、砂質土なんですね。不安に感じるのは、粘土層によくある水分が抜けて起こる圧密沈下です。砂質土と粘土の違いは粒子の大きさの違いだけです。圧密沈下が発生しないとする根拠を確認してください。圧密沈下がなく、硬質な層まで2.5m掘り下げて、30cmごとに手動のタンピングをして、固めていくのであれば、大丈夫のように思います。
    • 地盤保証は、不具合があってもなかなか応じないから、保証があるからといって、安心してはいけないよ。
    • うちはこれを。金は掛かるけど安心は捨てられない。

     http://www.mizunotec.co.jp/doboku/wellpoint/wellpoint.htm


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    地盤改良が必要だった方![ ]

    • 我が家も地盤改良が必要と言われ、ハズレくじをひいた気分です しかも六十万します正直痛い出費です。値引きとかできるのでしょうか? あと、改良するのは自由みたいだからやらないという選択もあるそうですが、それもどうなのかなと。いま予想外の資金計画になり困っています。同じ境遇だった方、家のオプションを削ったりしましたか?
      • 地盤改良費は初めから見積もりに盛り込んでおくのがベターです。基本的に値下げは受け付けない場合が多いようですね。
      • 痛い出費でもやっとくべきだと思います。。。。私も、土地購入で検討してた土地が住宅屋さんにその地域は地盤改良が間違いなく必要なので避けた方がいいとアドバイスされたことがありました。やはりその時に、地盤改良に40~60万位かかると言われましたよ。その土地は諦め地盤改良のいらない土地をその後購入して、これから建築がはじわるところです。。。
    • 福岡県南部や佐賀県では杭が15mほど施工しないといけないところもあります。我が家は12mで見積額280万円でした。平屋なのでかなり高めになったようです。
    • 皆さん、地盤改良で苦労していますね。私の場合は、柱状改良2~3m(一部4m)の30本くらいで50万円を若干きっていました。依頼した工務店が信頼でき、地盤調査をした会社と全く別の2社へ相見積もりをとって、地盤改良の追加費用は、2社の見積もりを見せてもらったので、全く、工務店は儲けていないと思います。個人的な考えとして、最低でも100万程度は地盤改良の予算をとっておき、改良をしなくて良かったら その分、キッチンなどオプションを増やせるように予算に余裕を持たせるのが常套かと思います。


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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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