ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ

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4.67

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物件概要

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ　外観完成予想図1

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ　外観完成予想図2

• 所在地：東京都足立区西保木間二丁目1630番1、1635番4（地番）
• 交通：東武伊勢崎線 「竹ノ塚」駅 徒歩15分
• 総戸数：75戸〔他に管理員室、オーナーズラウンジ（集会室）各1戸〕
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年02月
• 引渡時期：2025年03月
• 売主：大和地所レジデンス株式会社
• 施工：大木建設株式会社
• 管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社

掲示板・口コミ

• ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 全戸南向きですし、間取は比較的広めになっているということからファミリー世帯がターゲット層になりそうですね。家族世帯がたくさん住まれるので、にぎやかになりそう。駅までは少し距離がありますが、ファミリー世帯向けなら駅までの距離よりも子育てしやすいかというところを重視すると思いますからそれほどデメリットにはならないでしょう。北千住はガラッと雰囲気もかわりかなり子育て向けになりましたよね
• こちらの物件にしようと思います。この金額で新築が買えるところは他はないと思います。シティハウス竹の塚も検討でしたが、目の前が駐輪場で眺望はほぼ無いのでやめました
  • シティハウスだと同じ広さで2000万違いますからね。この距離が呑めるなら買いだと思います。23区内5000万以内って本当に少なくなりました・・
• 57平米の最上階てまだあるんでしょうか。
• ガーラレジデンス西新井も建つけど、どっちがいいんだろう？価格的にも同じぐらいの部屋もあるし。ガーラも西新井徒歩15分ぐらい。ヴェレーナも竹の塚徒歩15分ぐらい。ここ2つのマンションで比較検討してる人もいるはず。。
  • どっちもどっち。見た目が好きな方がいいんじゃないでしょうか？部屋の間取りも好み分かれそう。資産価値で言うならどっちもどっち
• 一番上は4600万ほどみたいです。150～200万くらい上から順に下がっていくみたいです。何階希望なんでしょうか？私がみた時は一番上は売れてました
  • 希望は上階ですが、立地と駅からの徒歩、2LDKの上階にこの価格なら、中階層の3LDKのほうが良いのではないかと思い始めました。
    • 確かに都内でこの価格は今はなかなかないですよね。同程度の価格で駅からバス利用が必要な都下に下がるよりは、竹ノ塚とはいえ23区のこの物件のほうが良いのかなと思っています。
      • 確かに2LDKより下の方で3LDKがいいかもですよね。ご自身のライフスタイルで選ばれたらいいんでないでしょうか。ニュースでもやってましたが、バスの運転手が足りなくてバスの路線がどんどん減っているみたいなので、23区内で徒歩で歩けるようなところがいいと思います
• 売れ行きどうなんでしょうね。売れ行きが悪ければ値引きされるのかしら？
  • あと半分くらいでしたよ。
    • まだ着工して間もないこのタイミングであと半分くらいなら良い調子なのかな？と思うのですがどうなのでしょう？
• マンションそのものは良さげですが、駅遠でバス便も少ないのが気になりますね。
  • 同じヴェレーナシリーズのヴェレーナグラン北赤羽マナープレイスが早期完売したところを見ると、やはり立地、駅遠が影響して苦戦しているのではないかと…新築で苦戦しているとなるとリセールは更に期待薄ですね。
    • ヴェレーナシリーズは、マンションそのものは良いのに駅遠が多いのと、大規模修繕前後の修繕積立金（月額）の値上げが高いものの、修繕積立基金の一括徴収は基本的にないようなのですが、実際どうなんでしょうね。
• 駅徒歩15分と真夏は厳しそうですが、本数は少ないもののバスもありますし、歩けない距離ではありませんので、駅からバスの距離にある物件よりは良いですね。何より全戸南向きで囲まれ感もなく日当たりは確実に良いのはポイント高いですね。コストを抑えるためにコンパクトな作りが多い中、各居室もキッチンも玄関から廊下にかけてもゆとりがある間取りで内装、設備もチープさがなく素敵でした。唯一トイレの吊戸棚の扉だけは、見た目は分からないのですが、開ける時に意外と軽くてチープさを感じましたがあんなものですかね。MRはプレミアムフロアの仕様でオプション盛り盛りだったのもあると思いますが、目を引く、印象に残るMRでした。皆さん、どう感じました？
• ここそこそこ良い物件だと思うのですが、皆さんが対象外、踏み切れない理由を知りたいです。やはり、足立区のイメージなのか、駅遠か、価格か、外観や名前が趣味ではないのか、売主や管理会社なのか、そもそも足立区を物件検索条件に入れていないから知られていないだけなのか、何でしょうね。
• 初見です。先週に内見しにMRへ行きました。妻が猛烈に物件の魅力に惚れて明日にでも購入を検討しています。そこで皆様にお聞きしたい事があります。20年～25年くらいで資産としてはどれくらい価値が残りそうでしょうか？これから竹ノ塚駅周辺は開発など入り少なからず今よりかは活気ずくかと予想します。未来の事は不透明ではありますが、皆様のご意見いただけると助かります。
  • オプション全部入りのMRですから奥さんの期待との落差にも注意してくださいね。立地が保木間でいいか、しっかり検討されたならいいと思います。
    • 確かにMRとの落差でるの承知の上らしいですが、実際は落ちるだうなと思ってるので大丈夫です。私が懸念してるのは、資産価値としてどうでしょう？？
      • MRはプレミアムフロアの仕様にオプション盛りにもってるから女性は惚れるでしょうね。キッチンの天板の御影石とか、ペニンシュラキッチンとかよく見えますよね。ただ、8Fより下の階なら、オプションで天板変更、コンロ前の壁をとらないと、I型対面タイプになるので、途端に魅力半減しそうです。
• モデルルーム訪問してきました！まず売れ行きですが、満遍なく売れていて、竣工前完売も視野に入っていると営業の方がおっしゃっていました。モデルルームはオプションモリモリでしたね、、、実際はあれよりも格段に落ちます。。まだオプション追加等できる階数はあるとのこと。現地も見せていただきましたが、本当に静かな場所でした。日当たりも抜群。駅から遠いい分、住み心地は良さそうに感じました。
• 周囲のマンションと比べるとプレミアム感がありますね。これが駅至近だったら、もう１０００万円高くなっていたでしょうね。
• プレミアム住戸はまだ購入可能なのですか？安すぎてびっくりするのですが場所が価格に反映されている以外で何かありますか？プレミアムならオプションじゃなくても、それなりなんですよね？
  • SUUMOに掲載されている間取りのうちIと Lrはプレミアム住戸のはずですが、申込が入っているか、他のプレミアム住戸の今後の販売期、オプション等正確なことはデベに確認した方が良いと思います。キッチン天板の御影石はプレミアム住戸は標準です。坪単価がやすいのは場所だと思います。
• マンションに住むのであれば上階がいいなと思っていますがＧＯＬタイプのようにプライベート駐車場がついてるのであれば１階に住むのも悪くはないのかなと思ったり。１階のプランは、そもそも残っているのでしょうか。
  • 今日MR行きましたが1階2戸残っていましたよ。

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構造・建物

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60%
• 容積率：272.84%　※面積加重平均による
• 敷地面積：1,984.21m2（実測・登記簿予定面積・建築確認対象敷地面積）
• 建築面積：812.59m2
• 建築延床面積：5,794.87m2（エレベーターの昇降路の部分66.72m2、共同住宅の共用廊下等の部分216.72m2、自動車車庫等の部分85.24m2、宅配ボックスの設置部分15.98m2、備蓄倉庫の部分11.02m2の容積対象外面積を含む）
• パンフ見ると外壁がタイル貼りではなく吹付タイルの部分があって実際見るとショボく見えそうなんだけどどうだろう？コストカットしてるんだろうけど、今時吹付タイルにするかな…

• 

  工事状況（2024年4月4日撮影）

共用施設

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ　ラウンジ完成予想図

• 駐車場：敷地内に41台設置（プライベートパーキング6台、身障者用1台、機械式34台）
  • 月額使用料：5,000円〜14,000円
• 自転車置場：敷地内に150台設置（上段ラック式63台、下段スライド式87台）
  • 月額使用料／100円～300円
• バイク置場：建物内に4台設置
  • 月額使用料／3,000円

設備・仕様

• オプションをイイわ、イイわ、で付けていくと３００万円程度はUPしそう。
  • このデベのオプション高いんだよね。例えばカップボード、サイズやデザインが違うとはいえ他のデベは30～40万前後だけど、ここは50～60万前後なんだよね。外注にするかキッチン天板と合わせられてかつ入居時に仕上がってるデベオプションにするか悩みどころ
• バルコニーの隔て板をスラブtoスラブにしてもらいたい。下は分からないけど、上結構開いてますよね。プライバシーが気になります。
• MRのキッチン天板の御影石は9階以上のプレミアム住戸以外はそもそもオプションで、下階層は既にオプション締め切ってるようなのので住戸と申込時期によっては統一出来るかどうか…あれ凄く良く見えますね

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間取り

ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ　専用庭カーポート完成予想図

• 間取り：3LDK
• 専有面積：57.10m2〜80.20m2
• バルコニー面積：11.60m2～12.78m2
• 部屋からスカイツリーが正面に見えますね。夜だと灯りが近く見えるので尚更綺麗ですね。ここの北側にあるマンションは見えなくなる住戸も出てきますね。分かってはいても悔しいでしょうね。
• 全戸南向きの抜け感がいいと最初は思ったんですが、ベランダ(南東)側に切削機械メーカーの町工場があるのが気になりました。切削機械のメーカーなので旋盤加工時の音や、部品の搬出入時のトラック音などなど。特にこの物件自体が町工場の北側に壁として建設されることになるので、今以上に反響する懸念があります。現住所地も目の前が町工場で騒音に悩まされているので・・。

=買い物・食事

• 商業施設

1. コモディイイダ 西保木間店　〈徒歩2分/約120m〉
2. ローソン 西保木間二丁目店　〈徒歩2分/約110m〉
3. ローソンストア100 足立竹の塚七丁目店　〈徒歩5分/約390m〉
4. ウエルシア 足立竹の塚店　〈徒歩10分/約730m〉
5. マックスバリュ 竹の塚店　〈徒歩12分/約910m〉
6. ピーコックストア 竹の塚店　〈徒歩14分/約1,060m〉

育児・教育

• 教育施設

1. 西保木間保育園　〈徒歩5分/約400m〉
2. ぴっころきっず保木間　〈徒歩5分/約400m〉
3. まなびの森保育園竹ノ塚　〈徒歩9分/約680m〉、
4. 水神橋保育園　〈徒歩9分/約720m〉
5. 竹の塚北保育園　〈徒歩10分/約730m〉
6. こころたけのつか保育園　〈徒歩10分/約780m〉
7. 渕江小学校　〈徒歩7分/約500m〉
8. 竹の塚中学校　〈徒歩12分/約890m〉
9. 西保木間保育園　〈徒歩5分/約400m〉
10. まなびの森保育園竹ノ塚　〈徒歩9分/約680m〉
11. 小倉幼稚園　〈徒歩7分/約500m〉
12. 杉の子幼稚園　〈徒歩15分/約1,190m〉
13. 文教大学東京あだちキャンパス　〈徒歩15分/約1,200m〉

• 子育てしやすさランキングに足立区入っていますね。足立区は悪いイメージが先行しがちですが、坪単価も他の区に比べて買いやすいですし、子育て世代にとっては子育てしやすさは重要ですね。これから、教育意欲の高い若い子育て世帯が増えて、人気の区になる→資産価値があがるといいのですが・・・

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周辺環境・治安

• 用途地域・地区：準工業地域、防火地域、準防火地域　第三種高度地区
• 駅には少々距離がありますが買い物や小中学校が近くていい場所ですね。この地にあったパチンコ屋が廃業して落ち着きがある街になりました。
• どこにできるのか？と思ったらOBの向かい側くらいにできるんですね。結構駅まであるなぁ…近くにあるバス停の時刻表を調べたら、朝の時間はそこそこ本数がある。その他の時間帯は毎時2本か3本。バスも使える感じではある。
• 駅まで歩けなくはないけど、今の時期歩くと朝からちょっと…カナ汗。バスか自転車が無難でしょう。駐輪場が駅の近くに確保できるならば、ですが。この辺りは、子供がいる人も暮らしやすいのでしょうか？竹ノ塚はイトーヨーカドーが閉店になってしまったそうですが買い物環境はどうなんでしょう？
• 西新井駅が使えるかどうかはだいぶ違う気がします。急行停車駅でアリオがあるとか！広さはこちらの方が取れる感じなんですかね、、？
  • 西新井と竹ノ塚では確かに違う気がしますね。
• このマンションめちゃくちゃカッコいいですね！ただ竹の塚…最初ピンと来なかったけど、月曜日から夜更かしの常連駅じゃないですか…つまり、治安についてはご指摘の通り不安が残るかもしれません。
• 男性ならともかく女性が終電後、駅から15分も大通りではない小道の住宅街を歩くのは危ないですよ。治安が良いと言われているところならまだしも竹ノ塚…住宅街だと街灯も少なく暗いですし、22時以降はバスがなければタクシーの方が安全です。
  • 薄暗かった昭和の時代と違ってこのマンションまでの帰路は夜、白色外灯が多くあり、皎々と明るく照らしてくれます。但し県境を越えて埼玉県に入ると薄暗くなります。東京都と埼玉県の違いを感じます。
• 隣の八潮とかより足立区の方がいいですね。八潮は倉庫や工場ばかりで薄暗く殺風景です。
  • TX八潮駅周辺は区画整理して雰囲気が良くはなってきてるが、昔の倉庫が多かった時代の殺風景な雰囲気もまだ消しきれていないですよね。

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周辺施設

• 公園

1. 舎人公園　〈徒歩31分/約2,450m〉
2. 西保木間公園　〈徒歩4分/約300m〉
3. 竹北公園　〈徒歩6分/約480m〉
4. 元渕江公園　〈徒歩15分/約1,130m〉

その他

• インターネット利用料（月額）：1,650円／戸

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