マスターテラス中野 平和の森公園

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    マスターテラス中野 平和の森公園外観
    マスターテラス中野 平和の森公園外観2


    物件概要[ ]

    1. 中央線 「中野」駅 徒歩16分
    2. 西武新宿線 「沼袋」駅 徒歩9分
    3. 西武新宿線 「野方」駅 徒歩11分
    • 総戸数:110戸
    • 構造、建物階数:地上9階地下階数1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年02月
    • 売主:
    1. 三菱商事株式会社
    2. 東急不動産株式会社
    3. 東京急行電鉄株式会社
    • 施工:安藤建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 販売代理:
    1. 東急リバブル株式会社
    2. 三菱地所リアルエステートサービス株式会社
    • 坪280万前後くらいみたいです。
      • 低地だし坪280は今の相場では高すぎるか。
      • 予定価格よりは少し下げるようです。立地からしてさすがに坪280は購入需要が喚起できないようで。
      • この物件、販売を開始するのに全然人気ないみたい。立地のわりに強気過ぎる価格設定だからね。
      • 100戸以上ある物件だから、条件の悪さと引き換えにお買い得な部屋があってもいいのに、皆無。
      • HP観ると第一期は9戸が売れ残ったみたい だとすると、40戸中31戸の申し込み
      • 第一期販売より動きがないようで・・・。ホームページ上の7戸はずっと残ってます
      • 第2期分として110戸中10戸が売れ残り。
        • 110戸中10戸が売れ残りなわけではなく、2期販売が10戸なだけで、売れ残りはもっとたくさんあるのでしょう。
      • 売れ残っているところは、日当たりなど条件があまりよくないとこや高値の間取りみたいです。
      • 最終期分として110戸中25戸が売れ残り。
      • 祝!完売
    • まあ安心のデベ
    • 価格も交渉次第でかなり安くなる - 現在の価格設定は高すぎるので鵜呑みにしないほうがいい
      • 当初の値段は明らかに割高なので少なくとも1割から2割近くは値引いてもらえると思います。
    • 管理会社:東急コミュニティー


    交通[ ]

    • 中野駅からの遠い帰り道が暗い
    • 行きは中野駅までのバス停が目の前なのでいいのだけれど、一方通行なので、帰りのバスは実質使えず、延々と20分歩くことに。
      • 男性でも20分、女性だと25分以上歩く距離です。最寄りはズバリ沼袋か野方と言えるでしょう。
      • 歩くスピードにもよりますが、私で14、5分。ヨメで16,7分って感じです。歩いて10分くらいでブロードウェイにつくので、ブロードウェイについてしまえば、周りはお店だらけなので、体感時間は意外と短いです。
        • あそこから中野駅まで20分はかかるでしょう。それにブロードウェイではなくサンプラザ側を歩く方が近いのに。
        • JR中野駅からマンションに向かって歩いてみましたが、普通に歩いて男の足で、徒歩14分でした。特に中野通り周辺はお店が多く人ごみを交わしたり、ウインドウを覗いたりで体感時間としてはTOTALでも10分程度に感じました。
      • 使った経路は、中野通りよりサンクスを入り、そのまま斜めに直進コースです。
        • 中野駅まで歩いてみましたが、かなり速足の私でも15分以上かかりましたね。
    • 道路が一方通行で車だとかなり不便。川沿いの工事が終われば多少はよくなる?
    • バスは朝だったら5分以内の間隔で来ます。
      • バス便は多いのは有り難いのですが、結構飛ばしていて怖かったです。
      • たしかに行きのバス便は多い。でも帰りはとおまわりで使えないし、バスも早く終わる。
    • 西武線の線路を越えている
    • タクシーは北口からでもすぐ拾えます、ロータリーをぐるりと一周までいきませんが何台か待機しております。が南口ほど多くはありませんのでご注意を・・。マンションの前は一通なので、行先き説明するのが大変かもしれませんが、「宮坂醸造」のとなりでこの前の運転手さんはわかってくれました。今は妙正寺川の工事で近道使えないようで、環七からグルッとまわるコースでした


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    構造・建物[ ]

    • 南面は1種低層
    • 広い間取りのファミリー層向け
      • 広さはあるものの、全体的に安っぽい感じがします。
    • 高圧線を除けば眺望の抜けはいい。
    • 味噌屋の跡地
    • かなり低地。
    • 性能評価、100年コンクリート
    • 建物、なかなか目立ちますよね。まわりが二階建ばかりだから尚のことかもしれませんが。結構カッコいいんじゃないかな。
      • 夜の建物の雰囲気、特にエントランス付近(綺麗にライトアップされ高級感を感じた。)なかなか惹かれるものがありました。


    共用施設[ ]

    • チャリ置き場ですが、入居されてる方は、子供用自転車を自宅前のアルコープに置かれている方が多いようです。ホントは規程違反なんでしょうけど、管理人さんからは黙認状態みたいですね。
    • ここの管理人さんはそこそこ感じがいいと思う。住民、近隣の人、問わずにこやかに応対してくれる。


    設備・仕様[ ]

    • 設備もいまいちですね。 浄水器も標準仕様じゃないなんて。
      • 設備はドアのストッパーがオートでない留金式であることに代表されるように一世代前の郊外マンションのレベル。


    間取り[ ]

    • 可もなく不可もない間取り、高級でもなくチープでもないインテリア、まあ普通でした。
    • 間取りが田の字


    買い物・食事[ ]

    • スーパーも近くにないし駅まで遠いし・・・。
    • 隣にセブンイレブンできたんですね


    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 物件名は「公園」ですが公園は近いというだけで面してはいない
    • 洪水が起きた場所に近い
      • 洪水ハザードマップに載っているんですもんねぇ。
    • 高圧線の存在がネック
      • 西側?川沿いの送電線というか変電所?高圧線よりも影響あるのでは?
    • 南側と道路を挟んだ学校 -建物は古民家ばかりだし、景色的によくない
    • 地域の雰囲気 -曇りの日だったからか、ちょっと暗い街並みのイメージでした。公園も見えなかったし
      • 晴れた日に訪れたのですが、暗い町並みに感じました。小さな家が密集してるから?
    • 平和の森公園って昔は「中野 刑 務 所」だったので周辺は暗い印象があったのですが、ずいぶんあか抜けた気がしました。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • ここのマンション、先週女性が飛び降りて亡くなられたと営業の方に聞きました。
      • 構造上とはまるで関係なくマンション住居人以外の方が侵入してしまったようです。
        • 部外者がマンションに入って自殺したのであればセキュリティの方が心配ですね。


    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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    https://manmani.net/?p=9844

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    HARUMI FLAG

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