プラウド千里桃山台

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    物件概要[ ]

    • 所在地:
    1. 大阪府豊中市新千里南町2丁目2203番1(地番)
    2. 大阪府豊中市新千里南町2-3-38(住居表示)
    • 交通:北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩9分
    • 総戸数:44戸(内非分譲住戸13戸)
    • 構造、建物階数:地上6階地下1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年03月竣工済み
    • 売主:野村不動産株式会社
    • 施工:野村建設工業株式会社


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 売り出し直後の今から、いくつも賃貸物件が組み込んでありました。小規模のこのマンションでは、管理組合は組みにくいかな・・と思いました。
    • 非分譲とは結局賃貸物件でしょう?それも13戸が借家なのは、はっきり言って資産価値は下がりませんか?又、こういうケースは自治会などでももめたり、ややこしくはないのでしょうか?
      • 自治会というより管理組合の中で賃貸の人間と分譲の人間が同居していくのですから、当然同じ目線での議論はできないでしょうね。 入居後に施工の問題点が出たりしても温度差の違う受け止め方になるでしょうから一致団結して売主に交渉するというのは無理だろうと危惧します。 もちろんそんな欠陥点なり問題点なりがないのが一番ですが。
    • 場所柄仕方ないのかもしれませんが価格が割高
    • 問題は非分譲が多いことと、レスで論じられてた火葬場ですね。 以前MRに行った時に賃貸に出す目的で購入したいという方が来られていたので、これ以上賃貸の部屋が増えるのでは困るなあと思い始めています。


    交通[ ]

    • 駅まで9分と聞きましたが、実際歩いてみると信号で2回ひっかかった場合、実際は12〜13分かかりました。


    構造・建物[ ]

    • 部屋は重厚感があって他の物件と比較して安心のように感じられました


    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 3LDK・4LDK


    買い物・食事[ ]

    育児・教育[ ]

    • 校区、小学校も中学校もいい


    周辺環境・治安[ ]

    • 場所ですが、徒歩でぐるっと回ってみると、アパートと分譲マンションの隙間という感じでした。


    周辺施設[ ]

    • 火葬場が近くにあります。 見学に行った時にその説明もありましたが、臭いなどはないということでした。


    その他[ ]

    掲示板[ ]

    osaka/6875/112

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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