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住適空間 - ご近所マンションの記事
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プライムパークス品川シーサイドザ・タワー

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

目次

[編集] 物件概要

  1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 (B出口より)
  2. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 (駅舎より)
  • 総戸数:817戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨造)、地上29階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2019年02月下旬予定
  • 入居時期:2019年03月下旬予定
  • 売主:京浜急行電鉄株式会社、大和ハウス工業株式会社東京本店、三菱地所レジデンス株式会社、総合地所株式会社、京急不動産株式会社
  • 販売会社(取引態様):三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携(代理))、京急不動産株式会社(売主・販売提携(代理))、大和ハウス工業株式会社東京本店(売主・販売提携(代理))、株式会社長谷工アーベスト(販売提携(代理))
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
  • 管理会社:株式会社 京急リブコ
  • 公式URL:http://www.gb-shinagawa.jp/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 単価はいくらぐらいになるか、気になりますね。300万超えそうですね。
    • 坪350なら買い、400なら撤退します。350-400の間なら悩みますが、モデルルーム行った感じで決めるつもりです。
    • 10階位までは坪300以下でしょ。
    • 下は付近相場から坪250前後スタートでしょ。りんかい線と京急。駅力は弱い
    • 低層階で坪250なら買いますが、最近の価格傾向見てると低層階でも坪280くらいしそうな気もします。
    • 3LDK5000〜(下階北側)くらいで売れば客は集まるかもですね。高いとこは億近くは行きそうですね。
    • 同じ大和ハウスの江古田の非タワーマンションで290からですから、品川区、駅近、タワーのココがそれ以下になることはないでしょう。2LDKで5000万から、60平米台の3LDKで5980くらいから、という感じが妥当だと思います。
    • 新築マンション価格は上昇がとまっただけで下落はせず。新馬場駅徒歩3~4分のプレミスト北品川ですら坪300超えていたので、ここも西向きで坪320程度では。眺望悪い側かつ低層なら坪270ぐらいもありそう。南側は320(中住戸)~370(角部屋)程度と予想。
    • 西側の中層階65平米の部屋で坪325万円位と言われましたよ。
  • 何だかんだ、ここは売れそう。品川区アドレス、シーサイドの再開発エリア内で、駅まで3分、京急も徒歩10分圏内。そしてイオン隣接、大き目の公園も近くに複数ある。ファミリー層からは垂涎の的でしょう。
  • ゴクレのマンションが近くにあるけど、割高ゴクレやスミフより上なら供給相当絞らないと契約率が。。。かといって近隣にもう一つタワマンできるのにもたもたしてられないし。株価が暴落したからサラリーマンの実需層に頼るしかないが、名目賃金もあまり上がってない。タワマン節税考えらなら都心部を選ぶから外れるし。坪単価300に突入すると都心3区の築浅中古に流れる層もいるだろう。坪単価260-280がまぁ中層階の妥当な値段じゃないかな。
  • 今日プロジェクト発表会に参加してきました。おおまかな価格帯が分かりました。
    • 72平米の3LDKは6000万円代~7000万円代
    • 85平米の4LDKは7000万円代~9000万円代 でした。
    • 27階より上は億超えです。
  • 1000万円単位の予定価格しか発表されてないから詳しい価格も何も。 11月まで待つしかないでしょう。モデルルームは11月下旬予定と書いてありましたよ。
  • 72㎡6000万円だいからだそうです。
  • 予定価格が出ました。 なんと4900万台、3LDK、びっくりしたぐらい安い
    • 目の前の約20m先にはURシーサイドビュータワー、眺望無しの東向き、63.6平米(‼︎ 3LDK⁉︎)… 果たして安いと言えるのだろうか…(謎)
    • いま現地をみてきました、、値段は安いですが、東と北は真正面の前建物と向き合う覚悟がいります。でも、安いなぁ。


[編集] 交通

  • 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)
  • 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)
  • 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 (駅舎より)
  • 品川シーサイド駅までたったの3分で、20分以内で新宿や渋谷お台場なんかにも行ける。京急利用で羽田や品川すぐ。東京駅などにはちょっと不便かもしれないけど、リニア開業で日本のキーステーションとなる品川駅が近いのはメリット。
  • 品川駅にはバスで行くしかないし、港区湾岸のタワーとは違う。所詮最寄駅は、本数の少ないりんかい線と、京急ですからね。
    • 品川行きのバスは朝なら3〜4分に1本ありますし、自転車で品川に行ける距離ですし、京急 りんかい線 少し歩けばモノレールも使えますし便利はいいですよ。
  • バスはそこまで混んでいるって言う感じじゃないかなーと以前乗った時には思いました。もっと始発に近い方の停留所から乗ったのですけれど。本数が多いから、積み残す感じがないのかな。ただ天気が良い日だったから、雨の日とかはどうなのかまでは確認しきれていません。


[編集] 構造・建物

【構造】

  • 免震タワーマンション
  • 二重床二重天井
  • 通常は天井は255cmでしたよ。(廊下は低くなっていました。) 27階以上のプレミアム住戸は265だったかな(うろ覚え)。 正確ではありませんので、あくまで参考程度に。
  • 真ん中が吹き抜けなのってどう考えれば良いのですかね。 高層階の場合は採光にメリットはありそうですが、、、 吹き抜け部分だからあまり風の影響は受けなそうです。

【眺望】

  • 周囲の殆どの方向が塞がれてるから、眺望が悪くあまり高い値付だと厳しい。
    • タワーなのに南側と西側の一部しか眺望が望めなさそうですね。
  • 南側に100m行ったところで、京急、三菱地所、大和ハウス、長谷工がマンションを建設するようです。敷地もここより少し小さいくらいの規模なので、タワーまたは大規模になる可能性があります。そうすると、ここ(プライムパークス品川シーサイトザ・タワー)の南側眺望もどうなるかわかりませんね。
    • 15階建てマンションのようです。ここで南側の眺望を求めるなら16階以上となります。⇒http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37094
    • マンションの高さにもよりますが15階建てのマンションなら16階からはマンション屋上が視界にかなり入ります17から18階以上がよろしいかと。
  • タワーなのに半端の無い閉塞感にはビックリ。。カーテンを閉め切ってる人にはいいかもですが、、、一生、30階建のビュータワーの駐車場とベランダを見続けるのは辛い。。
  • 南と西は開けてるんでしょ?北と東はガチンコだね。
    • 確かに北は完全にビルに塞がれてましたが、東のごく一部(南側の2部屋)は、高層階だと東京湾の夜景が綺麗に見えそうでしたよ!
    • 東は高層なら大井埠頭のキリンがきれいに見えそうでしたね。 ただ、お台場やレインボー方面はビルしか見えない感じでした。 MRのベランダからの風景が東側で抜けた場合の眺望のようです。
  • 今住んでるところは目の前のタワマンと430メートル離れているのだけど、多少気になるね。 200メートルだとかなり圧迫感あると思う。

【認可保育園】

  • 詳細な図面をもらった人はわかると思うけど、70平米台の多い南向きの一階には認可保育園(入口含めて)が入る 気にならない人はいいと思うが、低層の南向きは保育園の騒音は覚悟しておいたほうがいいと思う 保育園の防音性能がしっかりしていて昼間はうるさくなかったとしても、朝や夕方なんかは送り迎えなんかでがやがやするだろうし、路駐も増えるかもしれない マンションの人優先の保育園ならまだそういった喧噪も少なくなるだろうけど、そういうわけではないようだからね。
  • 近くの音は上層へあがるので、保育園の騒音があったとしても、低層がうるさいとは限らないかもしれません。 ファミリー層の需要が大きいであろう70平米を南向きに配置し、その下に保育園をいれたのは、ファミリー層のほうが保育園の音を気にしないかも??という目論見もあったのかなぁと思ったり。 サッシですが、私もT2と聞きました。 ただし、飛行機の新ルート(羽田への着陸ルート、南風時、季節や時間は限定的)がやはり、ほぼ真上になるため、新ルート変更が確定すればT3サッシへの変更は検討中と言っていましたよ。

[編集] 共用施設

  • 駐車場:総戸数817戸に対して247台(タワー:246台、平置き(身障者用):1台) その他、来客・施設用(宅配荷捌き用1台含む)に7台 店舗用(荷捌き用1台含む)に3台
    • 駐車場料金が立体で¥28000、平置きでも¥35000と安いです。
  • ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジ、スカイパーク等の施設充実。認可保育園・コンビニ(誘致予定)
    • 共用施設のうち、キッズ&パーティールーム等のご利用は(予約制・有料)となります。
  • 敷地配置図より
  1. 品川シーサイド駅へ徒歩3分:駅徒歩3分の利便と快適。お台場・渋谷方面へダイレクトに繋がります。
  2. シーサイドフォレスト最終街区:駅と共に生まれた複合の街。最終章にふさわしい景観を創造します。
  3. ペデストリアンデッキ:1階広場と2階から品川シーサイド駅やイオンへ。快適で安心な暮らしが叶います。
  4. 緑あふれる交流広場「フォレストゲート」:敷地内に誰も憩える広場を計画。街角に新たな賑わいを創出します。
  5. 免震構造:住まいと暮らしの安全を追求し揺れを抑える免震構造を採用しました。
  6. 認可保育施設を誘致:マンション1階には、子育て家族に嬉しい保育環境を整えます。※保育施設は本計画の居住者専用ではありません。また、居住者が優先的に入園できる施設ではありません。2019年4月供用開始予定
  7. 生活支援施設:毎日の暮らしをより便利にする施設(コンビニエンスストア)がオープン予定です。2019年4月供用開始予定
  8. コンシェルジュサービス:専任のコンシェルジュが建物の管理や様々なサービスの窓口となります。
  9. ラウンジ:窓辺の豊かな緑に寛ぐ。穏やかで開放的なラウンジを設けます。
  10. スタディーコーナー:書斎や図書館のように、大型本棚や個人用ブースを整えた学びの空間です。
  11. パーティールーム:楽しい時が過ごせるファミリースペースとしてご用意します。
  12. キッズルーム:子どもたちの笑顔が集う、プレイスペースとして計画しました。
  13. オーナーズスタジオ:多様な活動に利用できる多目的な空間をご用意しました。
  • 外廊下なのか、残念。


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[編集] 設備・仕様

  • モデルルーム行ってきた 内装や設備はまあ、今の一般的なマンションと同レベル ただ気になったのは廊下(や洗面所)の天井がすごい低いこと 配管通ってるんだろうけどそれにしても低すぎる 2メートルくらいしかない 本物もこの高さだと確認とったから、廊下に関しては少々残念感が拭えない。
    • モデルルームが安っぽい感じで昭和的な豪華さの演出みたいな印象を受けました。 安いのであれば良かったのですが価格表見た感じだと高いですね。ブランドもないし立地も際立ってよいわけでもなく眺望もいまいちであの価格は高い。
  • 設備ですが、ディスポーザーはついていました!ミストサウナはなかったけど、まぁどうでもいい付加機能ですしね。あくまで主観ですが、そんな豪勢な設備を求めているわけではない私にとっては、全般的に特に不満はなかったです。ゴミは各階で捨てられるし、無料のレンタサイクルが便利そうでした。カーシェアリングもあり。24時間有人管理でオートロック二重(三重?)なので、セキュリティも良さそうです。

[編集] 間取り

  • 間取り:1LDK~4LDK
  • 専有面積:53.38m2~111.18m2
  • バルコニー面積 4.81㎡~21.38㎡
  • ここは一番広い間取りだと4LDK+NのP-Shタイプがあります。111.18㎡でかなりの広さを感じますね。3LDK~4LDKで4人家族でも住みやすそうでした。4LDKなら3人の子供がいても住めるかなとか考えています。
  • P-SHの間取りはLDKの横の納戸が使いやすそうですね。窓なしの納戸、季節ものを収納するにも便利そうですし、宅配の段ボールや新聞紙など見せたくないものをちょっとしまうのにぴったりな気がしました。
  • 田の字… 間取りが悪いね。
  • 4畳とかの狭い部屋と、居室に食い込んだ柱が目立つ。時節柄狭いのは仕方ないが、せめてアウトフレームして使いやすくすればよいのに。
    • 72平米の3LDK、がっつりインフレームなのが残念です。その分安ければ良いんですけど。。
  • 118平米の広い部屋の2.8畳の納戸つきはともかく、85平米の広めの部屋にもウォークインクローゼットとかないんですね。4LDKで行灯部屋があるからそこを物置にすれば良いのかな。そして、アイランドキッチンといいつつ、窓との隙間狭すぎないか?単に窓との関係でぴったりくっつけられないだけではないかと思えたり。キッチンから、バルコニーに出られる出入り口があるのは良いけど壁との関係を考えると食器棚は小さめにしないと出入り出来ないね。118平米の高そうなお部屋も、やたら長い廊下のお陰で有効スペースは意外に狭いのか、主寝室含めて居室が狭い。そして、リビングからの納戸イン。斬新な間取りですね。 パズルのピースのようになんとかはめ込もうとすると、仕方ないのかしら。
    • 確かに4LDKタイプにはウォークインクローゼットが使われていないんですね。逆に壁面クローゼットで部屋を広く感じさせているのかなとも思います。私は壁面クローゼットの方がスッキリして好きなので、85平米の部屋が一番使いやすそうに感じます。
    • 4LDKタイプは収納部分が少ない感じがするので、一部屋を収納部屋として利用する目的で利用するならよさそうです。各部屋は比較的狭い印象ですから部屋そのものとして利用するというのはベットを置いてしまったら、できないかもしれません。どちらかというと、変わった間取りタイプが多いなという印象も受けました。
  • 私もモデルルームへ行って来ましたので。 二重床二重天井ですよ。 リビングや、部屋は天井高2500あって、ゆとり感じました。下り天井は、私は全く気にならなかったのですが、もらった冊子を見ると、玄関や廊下は2100くらいですね。 あとは、タワーだから仕方がないとは思いますが、梁のでっぱりが、けっこうあちこち大きいです。私はその方が気になりました。


[編集] 買い物・食事

  • 割と便利で車なくても暮らせる場所です。ただ、イオンの品揃えが今一つなのが残念。
  • オーバルガーデン(約190m・徒歩3分)(デッキエントランスから)
  • イオン品川シーサイド店(約290m・徒歩4分)
    • レシートさえ持ってれば、イオンバスに乗れますね。乗って行きたいバス停留所は無いですが。
  • オーケー青物横丁店(約580m・徒歩8分)(グランドエントランスから)
  • マルエツプチ鮫洲駅東口店(約630m・徒歩8分)(グランドエントランスから)
  • フードマーケット平野屋(約630m・徒歩8分)
  • アトレ大井町店(約1,220m・徒歩16分)


[編集] 育児・教育

  • 竣工したときにはもはや近隣の幼稚園とかここは城南かな?小学校もキャパオーバーになるのは目に見えてる
    • 品川区は、学童制度を筆頭に教育に力をいれているので、魅力的なのですが。たしかに2つ合わせて1500世帯くらいが2,3年のあいだにどーっと転居してくると、小学校や保育園の受け皿はどうなるのか心配ではありますね。

【幼稚園・保育園】

  • 八潮幼稚園(約690m)
  • 八潮北保育園(約760m)(グランドエントランスから)

【小学校・中学校】

  • 城南小学校(約800m)
  • 東海中学校(約510m・徒歩7分)


[編集] 周辺環境・治安

【立地・住環境】

  • 用途地域:準工業地域
  • 徒歩5分圏内にはイオン、ショッピングモール、クリニックなど多彩な施設が揃う再開発街区の一角(2019年2月下旬完了予定)
  • ここのメリットは、2駅(品川シーサイドと青物横丁)使えるのと、スーパーが近いのはとっても便利そうです。
  • 日産の所にもマンションが建つみたいですね。シーサイドは今都内で開発が一番活発かもですね。
    • 開発といっても商業施設が出来るならともかく、マンションばっかり。楽天も撤退したし・・・
    • 商業施設は今で十分でしょう。また、楽天移転の後には昨年末ソニーモバイルが1棟借りで入居しています。
  • ここは湾岸地域で新富裕層の街
  • 高級な場所では無いけれども、それだけに変に偉そうにしている人がいなくて暮らしやすいとも言えるところです。

【騒音】

  • 2020年以降ほぼ真上が羽田の飛行ルートにかかるのを気にならないですか?高度350~450mくらいで飛行するらしいので。
  • 誰も触れてないけど、羽田増便で真上300メートル、80dbって、15時〜19時だけとはいえ相当うるさくないか…
    • 間取り図みれば分かりますが、二重サッシではないですよ。 (流石に複層ガラスだとは思いますが。二重サッシと複層ガラスは違います。) あと、ここは飛行ルート直下ではなくてAルートとCルートの真ん中にあるので 双方からの騒音が入ってくる一方で、それぞれの音はかなり軽減されると思います。 飛行機の騒音は直下が一番酷いので。
  • ここは飛行機騒音は比較的大丈夫ですよ A滑走路ルートまで850メートル、C滑走路ルートまで850メートル離れてます ですので上空300メートルを飛んでいたとしても飛行機との距離は x ^2 = 850 ^2 300 ^3 で、およそ900メートル以上離れることになります 900メートル(上空換算2700フィート)だと、およそ新宿くらいの煩さですみます。


[編集] 周辺施設

【公園】

  • 品川シーサイド公園(約120m・徒歩2分)
  • 鮫洲運動公園(約270m・徒歩4分)(グランドエントランスから)
  • 京浜運河緑道公園(約640m・徒歩8分)

【金融機関】

  • 品川鮫洲郵便局(約370m・徒歩5分)(グランドエントランスから)
  • みずほ銀行 りんかい線品川シーサイド駅出張所(約200m・徒歩3分)(デッキエントランスから)
  • 三菱東京UFJ銀行 青物横丁駅前第二(約700m・徒歩9分)(グランドエントランスから)

【病院】

  • 品川シーサイドセントラルクリニック(約280m・徒歩4分)(デッキエントランスから)
  • 篠原クリニック(内科ほか) (約410m・徒歩6分)(グランドエントランスから)

【公共施設】

  • 品川区役所(約1,670m・徒歩21分)(グランドエントランスから)

【その他】

  • コナミスポーツクラブ本店(約330m・徒歩5分)(グランドエントランスから)


[編集] 掲示板


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