パークハイム神楽坂

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    物件概要[ ]

    1. 東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩4分
    2. 東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅 徒歩6分 
    3. 都営地下鉄大江戸線「牛込神楽坂」駅 徒歩9分
    • 総戸数:169戸
    • 構造、建物階数:RC 地下1階地上14階建
    • 用途地域:第二種住居地域・商業地域・準工業地域
    • 敷地の権利形態:所有権
    • 完成時期:平成9年7月
    • 売主:三井不動産株式会社 ニチメン株式会社
    • 施工:株式会社熊谷組
    • 管理会社:三井不動産住宅サービス株式会社(全部委託・日勤)

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 住戸による差はあまりなく、中古流通市場での取引事例では概ね平米単価70〜85万円で取引されている。
    • 神楽坂駅徒歩5分圏内の立地で、三井不動産分譲のブランド力と大規模マンションのメリットがある物件は今後も開発される可能性は非常に小さく、希少性のある物件と思われる。
    • 中古市場で非常に人気の高いマンションとなっており、売りに出されると短い期間で成約している。

    交通[ ]

    • 東西線神楽坂駅徒歩4分、有楽町線江戸川橋駅徒歩6分と駅に近く交通アクセス良好、都心に近い。
    • 都営地下鉄大江戸線牛込神楽坂駅も徒歩9分と若干距離はあるが利用可能。それぞれ路線が違うこともあり非常に便利。
    • 車での移動は目白通りまで出ると便利。首都高速道路へのアクセスもスムーズであるが、住環境には影響がなくちょうど良い。

    構造・建物[ ]

    • 新宿区優良建築物に指定されている。平成9年築であるが古めかしさを感じさせないデザインが魅力的である。
    • 大規模修繕が平成21年度に終わっており、劣化や汚れもなく非常に綺麗に清掃された管理体制良好なマンションである。
    • 新宿区の高さ条例ができたが、既得権により今と同じくらいの建物に建て替えることが可能。
    • 外観はタイル貼りで高級感のあるデザインとなっている。
    • 自然災害の危険度が低い地域と言える。

    共用施設[ ]

    • 性能評価制度以前の昭和56年施行の新耐震基準以降の建物であり、当時の高層マンションの確認申請は厳しかったので安心である。
    • 日勤管理、オートロック、モニター付きインターホン、防犯カメラ、宅配ボックス設置で管理体制は良好。オートロックはシングルであるが、エントランスを入ると管理人さんの窓があり人の目で確認されている。キーはノンタッチキー。
    • 1階に広いロビーと集会室がある。
    • エレベーターは全5基、33住戸に1基と充実している。エレベーターが多いので、共用廊下の面積が小さく見通しが良い。
    • 防犯カメラが共用部にあり、1階住戸の窓に防犯センサーが設置されている。
    • 外構は敷地周囲に緑化、また敷地北側には緑化の多い通路がある。桜の木が多く植えられている。
    • 隣接地とは緑化のある公開通路があり余裕のある設計となっている。
    • 1階住戸のはテラスと専用庭、敷地北側は駐車場になっている。
    • エントランスからエレベーターホールまでは段差がなく安全。エレベーターに手すりあり。
    • 配管はスラブに埋め込まれていないので設備の維持管理はしやすいと思われる。
    • エントランスはオートロックで開く自動ドアがステンドグラスを使用している他、天井の高い広々としたホール、ソファを設置した広めのロビーが用意されており、来客にも非常に良い印象を抱いてもらえる高級感のある設計となっている。
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    設備・仕様[ ]

    • 室内は床暖房、食洗機、浄水器付きシステムキッチン、ウォークインクローゼット、浴室乾燥機、追炊き機能付きオートバスなどの設備が整っている。
    • ワイドスパンで、間口は南向きと西向きで日照や採光は良い。高層階は眺望も良い。
    • 2面開放で通風も良い。
    • ペット可能、楽器可能。

    間取り[ ]

    • 56.81㎡ ~ 98.23㎡と幅広く様々なプランが用意されている。

    買い物・食事[ ]

    • 駅に近くて3駅3路線と都心に出やすく、近辺に充実した商店街やスーパーがある利便性の良さ、また神楽坂商店街はおしゃれなお店も多い。
    • マンション1階にドラッグストアがある。
    • 日常のお買い物は、近くに充実した地蔵通り商店街、江戸川橋駅に直結のスーパー、また神楽坂駅近くにもスーパーが2つある。
    • 医療施設は10分以内に個人病院がある。

    育児・教育[ ]

    • 新宿区立江戸川小学校の学区となっており、歴史のある土地柄で落ち着いた雰囲気の学校である。少人数の良さを活かす学校運営をしている。
    • 中学校は、1947(昭和22)年の学制改革とともに開校された新宿区立牛込第三中学校の学区となっている。都営大江戸線「牛込神楽坂」駅から徒歩8分ほどの距離にあり、静かな住宅街の一角にその校舎がある。部活動は運動系がバスケットボール、ソフトテニス、女子バドミントン、女子バレーボール、軟式野球、卓球があり、文化系が吹奏楽、美術、英語の計9種類の部が活発に活動を行っている。
    • 評価の高い私立学校も周辺に多くあり、非常に近い通学圏内では暁星、白百合学園、早稲田、三輪田学園等があり、私学に通う子供も多い。

    周辺環境・治安[ ]

    • 江戸川橋駅まではエントランス前の歩車分離の道が続き、銀行脇に地下入口がある。
    • 敷地斜め向かいと、江戸川橋交差点に派出所がある。
    • 新宿区の高さ条例により40m(10階建)を超える建物は建たないので、将来このマンションより高い建物は建たない。
    • 敷地東側・南側は第2種住居地域となっており、将来も高い建物は建たない。
    • 神楽坂駅までは歩車分離となっている。サブエントランスから駅までの裏道は車通りの少ない小道となっている。
    • 5分以内に公園はないが、10分ほどの江戸川橋を渡ったところに広い江戸川公園 がある。また、象の鼻公園等の名物公園もある。
    • 周辺は下町風情もありながら、洗練された店が多数あり、音楽の友ホール等や美術館等の文化的施設もある。
    • 管理人は通勤で17時まで勤務している他、警備員は24時間常駐しており安心感がある。警備員の方も親切で、管理人がいなくても取り次ぎ等もしてくれる。
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    周辺施設[ ]

    • 駅に近くて3駅3路線と都心に出やすく、近辺に充実した商店街やスーパーがある利便性の良さ、また神楽坂商店街はおしゃれなお店や評価の高い有名店も多い。
    • 大通りから一歩入ると下町風情も残す。
    • 必要な施設がなくて困るということはまずない立地である。

    その他[ ]

    • 居住者の方は業者さんが挨拶されると挨拶を返して下さいました。共用部に荷物はなく、ルールを守って暮らしている様子が伺える。
    • 南側と東側は低層住宅でゴミなどはなく非常に静かな環境である。
    • 居室を事務所や店舗にすることは禁じられている。
    • 新宿区は商業の利便性、人口密度、職住近接度などが高く、将来の街の発展性を示している。

    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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