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パークコート浜離宮 ザ タワー

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

パークコート浜離宮 ザ タワー

目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都港区浜松町1丁目3・4・5番(地番)
  • 交通:
  1. 山手線 「浜松町」駅 徒歩5分
  2. 都営大江戸線 「大門」駅 徒歩5分
  3. 都営大江戸線 「汐留」駅 徒歩6分
  4. 都営三田線 「御成門」駅 徒歩8分
  • 総戸数:565戸(販売総戸数356戸、事業協力者戸数209戸含む、他に店舗3戸、事務所6戸)
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート、地上37階 地下1階建
  • 敷地の権利形態:
  • 完成時期:2019年03月下旬予定
  • 入居時期:2019年07月下旬予定
  • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
  • 施工:清水建設株式会社
  • 公式URL:http://www.31sumai.com/mfr/X0828/


[編集] 価格・コスト・販売時状況

【予想】

  • 中央区湊で坪450なので、500くらいじゃないでしょうか?400だったら即完売かと思います。
    • ツインパークスの値段が上がり過ぎてるし、確実にその値段は超えてくるわけだから軽く500以上ですかねえ。
    • 立地からいくと最上階100㎡で2億いくかいかないかぐらいでしょうね。階にもよるでしょうが80㎡で億を超えるかと。
    • 築5,6年の麻布十番が坪600万、築1年の三田が550万ということであれば、ここはパークコートブランドだし、坪600くらいじゃない?坪500〜550くらいにする理由がない。
    • パークコートの方は売り出しは坪600万が多いです。そして、実際に成約してます。シティータワーの方は坪600〜650万くらいでしょうか?かなり高いですが、成約については確認してないです。三田は560万で2件成約していますね。三田綱町パーマンに至っては売り出しは750万くらい。どこもかなり上がってますが、それぞれ成約してるので、ここは600〜700万のレンジでは?あとは仕様次第かと。
  • 浜離宮でパークコートなんだから普通に坪600超えると思う、レンジだと450~1000ぐらい?過熱感は否めないけど、地権者が1/3以上を占めるし、安く出せる環境には全くないと思う。
  • ここ最近のマンション価格は横ばいです.麻布十番のタワーが坪600万,三田が坪580万,麻布台は坪700万です.麻布台とは格が比較にならないとしても,比較的近い麻布十番,三田と比べると,そんなに落とす理由もないでしょう.坪平均560-580万というところが妥当かな,と思います.
  • 沖式時価では723万/坪だそうな。やっぱ厳しい。。。
  • 浜松町だけど坪平均600-700くらいを狙ってくるみたいよ?浜松町なのにそんな値段、って笑う人がいるけど、今はそんなもん。

【価格】

  • 16階の70.3平米の2LDKが価格改定で7980万とのこと。
  • 事前案内会の案内来ましたねー。初めは予算が〜4000万円からだったのが〜5000万スタートになってるから値上げ説は本当かも?
    • 本当だ!やっぱり坪450万からではなく坪600万からだったね
  • 専有面積30.02㎡〜、販売価格3000万台〜。ということは坪330万からってことか
  • 80m2が2億って安いな〜という印象。坪1000万は超えると思ってたのになぁ。

【検討者】

  • ここ周辺の賃貸相場そこまで高くないんですね。平米単価4000〜5000円くらいか。パークコート千代田富士見が6000円前後ですから全く勝負にならないですね。
  • 騒音がある離宮側にバルコニーつけるのかどうなのか。タワー側と迷うね。
  • 周辺の雰囲気はともかく、仕様はかなり良さそうじゃないですか。住友張りの三層吹き抜けエントランスラウンジや屋上テラスもいい感じ。あとは、専有部次第かな。
  • アンケートの年収選択が下は800万円からなのはともかく、細かい区切りで5000万円以上まであるってのがここのターゲット顧客層を物語っていて、私なんかお呼びじゃないかもしれない。
  • 浜離宮が見える部屋は、15階から80平米以上となり2億前後ときいて(営業マンよりの情報)「あ~~バブル価格」と思わず思ってしまいました。最近新築のマンションの契約があまり、順調でないとも聞いています。かなり、高くなりましたから。それでも、この立地なら買いたい人もいるのでしょう。ちなみに私は、セカンドハウスのために検討中です。

【契約者】

  • 管理組合の組合長は抽選だそうです。 抽選の方が圧倒的多数の地権者に対抗できるかな?とは思いますが、立候補での選挙ならぜひやらせていただきたいと思います。 皆さんが望まれる本物件の価値を下げないことなら何でも提案したいです。 もとが高いので難しいでしょうが、将来買い替えとなったときのリセールだけはしっかり維持したいのです。
  1. 宅配ボックスの増設
  2. ゲストルームの適正価格での宿泊(ツインで8000円は安すぎます。清掃や消耗品のシーツなどで人件費や消耗品の費用が追いつきません。)
  3. 駐車場の値上げ。
  4. トランクルームの適正価格での提供と年に1回の抽選での使用。
  5. 敷地内の部外者の立ち入り制限の厳格化(保育園関係者を含む)
  6. マンション内のジムの有料化(例え月に1000円でも良いので有料にしないと管理が大変ですし、ジムの器具の買い替えや業者の点検に積立金が使われます)
    • マンション内のジムの有料化は無理があると思います。トレッドミル4台しかありません。使いたいときに空いているかどうか分からないのに月1000円必要なのはどうかと思います。使いにくい施設になってしまいますね。使われない共用施設ほど無駄なものはないわけで、いっそ廃止にした方がいいのでは?スケールメリットで皆んなで負担するから充実した共用施設が設置されるのに。駐車場と違い居住者全員が均等に利用出来る施設です。他のタワーマンションは共用施設が有料なのでしょうか?
      • 私は穏やか住民予定ですが、おおむね賛成です。仲良く話会いましょう。ヒルトップ高輪台の時は無料ジムありましたが利用者少なく問題ありませんでした。住民管理組合の理事は、各フロアー1名で、フロアー各戸で持ち回りしています。住民のなかで、設計士の方とかいて理事長をお願いしてとか、穏やかで知識のある方にお願いします。
  • わたしが散々探してこの物件に決めたのは浜松町駅で、しかも1丁目だということ。立地条件は同じ浜松町で8年間もゴーストタウンのクレストプライムタワー芝とは全く違うこと。部分的ではなく完全な街区での本格的な地域再開発なので将来が有望なこと。値下がり率が山手線最下位だったとか価格が高いとか言われますが、他のマンションでこの地区での新築マンションの比較がなかったことが要因だと。病院の数は欲しかったですが、人口が増えれば何とかなるでしょう。駅前も再開発で竣工時には古びた山手線の駅が一新して新しくなること。どれをとっても現在建築中のタワーマンションよりも優れていると思ったからです。一戸建てを処分した金額で半分、残りはローンですね。
  • 私も浜松町駅の建て替えに期待して、購入しました。北口を一丁目文化放送ビル前まで出入口のばして欲しい。北口改札から階段にはエスカレーター付けて欲しい、せめて登りは。JRさん、再開発担当者さん、宜しくお願いします。

【維持費】

  • 修繕積立金が少なすぎる。トランクルームは面積を取りますしそれを数百円?希望者が多いのでもっと値上げしてほしいです。駐車場も絶対に少ないので値上げして、どうして安くって方には隣地で探してほしいです。修繕のときの持ち出しが多いと将来苦労しますし、「あの人は借りれたのにわたしは同じ値段で遠くの駐車場を借りてる」って結構不満たまると思うのです。
  • ゲストルームの適正価格での宿泊(ツインで8000円は安すぎます。清掃や消耗品のシーツなどで人件費や消耗品の費用が追いつきません。)


[編集] 交通

  • 山手線 「新橋」駅 徒歩12分
  • ゆりかもめ 「汐留駅」 徒歩6分
  • 都営浅草線 「新橋駅」 徒歩12分
  • 東京メトロ銀座線 「新橋駅」 徒歩12分
  • 東京モノレール 浜松町駅 徒歩7分
  • 都営浅草線 大門駅 徒歩6分
  • 浜松町駅まで線路沿いを歩いてみました。駅手前の信号まで、ジャスト4分でした。
  • 浜松町はJR、地下鉄2路線、モノレール、おまけでバスターミナル。交通の便は良いですね。
  • このマンションは駅から少し遠いよね。駅からのアプローチも暗くて寂しい雰囲気。
    • 駅徒歩5,6分で遠いのであればそうですね。マンションの価値は立地と言っても過言ではないので。雰囲気もそう思います。
    • 浜松町駅からは細くて暗い道を通り、お店も少ないので長く感じる。
    • 歩行者用道路をちょっと歩いて、飲食店を少し過ぎると道路の突き当たりに見えるようになるかな。
  • 浜松町の駅の改修も予定されているとか、少しでも北に移動してくれるといいのにと思います。


[編集] 構造・建物

  • 免震・再開発タワーマンション

【免震の賛否】

  • 昨今から考えさせされる地震へのリスクを考えたらタワマンなら最新の免震マンションじゃないとマズイなと思う人は多いでしょうね。
  • 阪神、新潟、東日本では免震物件は半壊どころか、ほぼ被害なし。全壊、半壊物件は耐震、制震といった非免震だけなんですよ。
  • 免震に住んでるけど、ほんと揺れないよ。大きな地震の際は少なくとも室内の被害は免震と非免震で段違いだろうとは思う。
  • 免震は耐震等級3になるので地震には最強というのが国の定めた基準。国の基準が間違っていなければ、免震>制震と言う事です。
  • 熊本大地震で熊本含む九州のマンションで被害が出ているのはやはり非免震マンションに注中しています。新築含め築浅マンションならば、震度7が2発きても非免震マンションでも倒壊することはないようです。ただ、耐震制振マンションは共用部や専有部のひび割れ、壁崩れなどは新築マンションですら沢山あったようです。地震保険が専有部しか対象にならないし、共用部については地震の場合は引き渡し後はデベやゼネコンは直してくれませんから。この事実を目のあたりにすると、免震の価値というのが改めて高いと感じます。
    • 熊本地震のタワマンへの影響に関して言えば、最大級の長周期地震動が起きたということ。免震って長周期に対して弱点があるから、その影響について解析が出てくるのを待つしかないか。
  • 非免震だと乾式とか簡単に壊れる。免震は揺れ自体がほとんどないから当然壊れにくい。熊本のマンションでも非免震マンションでかなり被害あったようだね。しかも竣工後販売続けているくらいの新築マンションでね。実被害が免震と非免震では大きな差がある。
  • 低層の免震ならいいが、タワマンの免震では安心できないね。共振すると、相当に揺れますよ。
  • 大林組のHPに載ってますが、免震は超高層建築には不向きなようです。アスペクト比が大きいものは免震より制震の方が良いと聞いたことがあります。
    • これから買うのに高層で免震以外の選択はないよ。アスペクト比は重要だが、今はそれもカバーする技術があるからね。
  • 免震はいいに決まってますが、耐震や制震でも地震で躯体が損傷を受けることはないです。あらゆる面で免震は制震より優れているとは言えない。
  • 三井の日比谷や日比谷再開発で鹿島が採用しているHiDAX-Rとか、大林のDFSとか、制震は日々進化しているし免震よりバリエーションがあって効果も千差万別です。15年前の制震と最新免震だと後者が良いのは明らかでしょうが、最新オフィスでも制震を採用するケースがいまだ多いのは、結局のところ何を重視するか次第で、免震があらゆる面で最強と言うのはやはり言い過ぎではないでしょうか。そもそも免震にしても結局どの程度のクライテリアを設定するか、マージンをどの程度設けるかで安全性は大きく変わってくるわけですし、昨今のコストダウン目的の免震タワマンでどの程度余力が設けられているか怪しい気もします。まあそれは耐震・制震でも同じ話ですけど。ここはパークコートなのでそこらへんはケチっていないとは思います。

【中間免震】

  • こちらのマンションは中間免震ですが免震装置の下は耐震になるわけで基礎に問題が生じたりしないでしょうか?
    • 中間免振だと、下の部分は耐震。たぶん下層は店舗だろうけど、店舗だとスペースを広くするために柱の間隔をあける下駄ばき構造。熊本でも1階が駐車場のげた履きマンションで、1階がぺしゃんこなんてのがテレビでしっかり放送されていた。
  • もし本当に中間免震なら耐震で低層が地震で損傷ウケたら資産価値に響く可能性があるからちょっと考えるかな。免震というのが買い替えの最低条件にしているので。
    • そんなこと言い出したら、基礎だって損傷受ける可能性があるって話になってしまうのでは?ムチャクチャ頑丈に造ると思いますよ(笑)
    • 基礎と上物の頑丈さはレベルが違いますから、基礎が損傷受けるまで話を大げさにする必要はないと思います。ただ地上から一番目に付く耐震部分がひび割れや外観で損傷がわかるよな状態になると住宅部分が無傷でも資産価値に影響はでるでしょうから。

【基礎】

  • 杭基礎だとちょっと心配。
    • これを見ると汐留高層ビル地域は良いらしい。でもPC浜離宮の場所は「地下段丘分布図」で「埋没谷の底」に。汐留と近いので悪くはないと思うけど。ツインパークスの杭が7mしかない。問題はここの杭が何mかでしょうね。⇒http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1748891.html
    • 環境影響調査書の縦覧が可能になりました。ここは杭打ちが必要ですねー、支持基盤までは25mとそこまで深くはないですが。
  • 今週の現地。なにか綺麗な金属板状??地下部分が見えなくなりました。素人には全く解りません(基礎工事部分なのに綺麗に思えました)
    • 天井コンクリートを流す下地です。昔は天井にも型枠を使っていましたが、今は型枠の代わりに鉄パネルを使用して外さないままに下地になります。

【その他】

  • 天井2650あるしサッシも狭くないです 柱の食い込みも少ないしカウンタ幅も狭く有効面積に貢献してますね。清水らしい良い作りですよ。
  • 地権者はどの程度いるのですか?
    • IR資料によると560戸中310戸が分譲、250戸が地権者。


[編集] 共用施設

  • 駐車場 : 敷地内機械式 188台 敷地内平面 9台
  • 駐輪場 : 620台
  • バイク置場 : 40台
  • マンション内に店舗も設置と記載があるので、ちょっとしたスーパーだと嬉しいですね。
    • 小規模ながらスーパー入る予定ですよね。保育所もあるみたいです。
    • 現地に美容室の仮店舗の案内が貼ってありましたが、「3店舗」の中の1店舗は美容室なんでしょうかね。
  • カタログ見る限りだとPC浜離宮はエントランスが随分こじんまりしてそうだ。
    • エントランスも十分な重厚感かなと個人的には思いました。
  • トレーニングルーム三階にありますよー
    • トレーニングルームは、有料になるかもと営業マンが言っていました。
  • グローヴスタディルームはとても立派。 浜離宮テラスも気持ちよさそう。
  • 優雅なスタディルームもあるので仕事の準備にもよさそうだ。
  • ここのマンションは、家族向けでないような気がしました。その理由はキッズルームがない。珍しい。

【宅配ボックス】

  • ここの場合は563戸もあるのに宅配ボックスが10個しかありません。これは宅配ボックス付きというには何の役にも立ちません。これは大事なので要望書にも書きましたが、タイヤなどが置ける下のレンタルスペースがわずか月に500円なら通常のマンションのように1500円くらいにして宅配ボックスの数を増やしてほしいです。宅配ボックスが置けるスペースはあるようですので、住民の数を利用してみなさんで声をあげませんか?
    • ちなみに宅配ボックス数は住戸数の20%が目安だそうです。本来は112個設置しなければ不便な宅配ボックスが10個というのは本当にありえないことだと思います。
      • 宅配BOXは60~65個あるそうです。
        • 重要事項説明時に頂いた書類の中に「FLOOR ELEVATION」と云う冊子が有ると思います。4ページに宅配コーナの位置と枡が19個書かれてますね!サイズも大中小有ると思いますが大雑把に70BOXは確保されているんじゃないでしょうか。
  • ま、クロネコヤマトや佐川の配達所が浜松町一丁目にあると聞きましたので、リヤカー配達と取りに行ければ問題ないので、安心ですね。
  • 宅配ボックッスは65台だそうです。いま正確な数を確認してもらいました。


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[編集] 設備・仕様

  • パークコートなので、それ相応のランドスケープ、設備仕様が施されると思います。
  • 間取り見ると寝室は床暖房入ってないですね。せめて主寝室には入れてほしかったけど。電子コンベックはオプションだとしても仕様もあまりよくないですかね?

【オプション】

  • モデルルームの仕様は参考に出来そうですか?うちもリビングを広くしたいのですが、間取り変更すると、ドア位置が機能しなくなり、壁を間仕切り可能なドアに変えたり、材質を変えたり等細かい注文は最初からリフォームになりますと言われて。リフォーム業者探しからになりそうです。
  • モデルルームのリビング間仕切りは、かなりオサレでしたが確か500万くらいしたような・・・。そして75~78タイプ限定だったように思います。


[編集] 間取り

  • 間取り:1R~3LDK
  • 専有面積:30.02m2~124.56m2
  • バルコニー面積 : 7.44m2~28.72m2
  • 30平米からというのは それだけセカンドハウスで買い求める方が多いと聞きました。
  • 間取り、、狭い3LDKか?収納広い2LDKか?迷いますが、選択できるのが嬉しいですね。どちらもリビングは広めで満足です。将来の事を考えると3LDKで1部屋収納衣装部屋かなと迷っています。ここの大きな魅力は秀逸な間取りだと思います。角部屋以外全てがベランダ付きで窓ガラスが自分で拭けます。今の処はビューを謳いながら窓が汚れても拭けずに残念でしたので、これが決めてでした。広いベランダに洗濯物干しokが嬉しいですね、1部屋無駄にしなくて。今のところがベランダ物干し禁止で失敗でした。今から入居が待ち遠しいです。楽しみ。

【間取りがいい】

  • 資料見ましたが間取り良いですね。それに環境性能表示もなかなかの高ランクです。
  • 間取りはびっくりするくらいいいですね。完全なアウトフレーム、また、3LDKをキープしながらこれだけリビングの広さをとっている物件はみたことないですね。75平米の3LDKで16畳ですごいですよ。その分ベッドルームが狭いですが、リビングを広く取ってほしいと考える方なのでぴったりです。これで天井高があり梁、下がり天井が目立たない構造なら最高ですね。
  • ここ間取りすごく良い。リビングの広さにこだわってるのがすごくいい。
  • ここって上層階はダイレクトウィンドウになっているんでしょうか?パンフレットに乗っていた間取りは角部屋のみダイレクトウィンドウがある感じでしたので気になりました。1LDK希望なのですが、ベランダは正直いらないので。。


[編集] 買い物・食事

  • 生活の便(スーパー、ドラッグストアなど)が微妙だと思います。
    • 生活関連施設が乏しい。外食とコンビニは充実。ドラックストアは貿易センタービル前と大門にあるが、マーケットが不足してますね。
    • 薬局は浜松町駅前のトモズ。ただ、うちはロハコで日用品や薬類は買います。朝頼んで夜届くので。
  • ドンキまでは、階段の上り下りが3回あって結構大変。健常でも15分はかかります。
    • ドンキまでは、エレベーターがあり、階段の昇り降りは不要です。
  • ドラッグストアは大門のクリエイト、その他用品は銀座のドンキ。
  • 銀座三越にも第一京浜を歩いて20分ほどでした。
  • 近くにセブンイレブン(浜松町1丁目中央店)がオープン。一風堂さんがオープン。
  • 浜松町1丁目にはコンビ二6店(セブン2、ローソン2、ファミマ2)ありますが、ミニスーパーは汐留になりますので是非出店を期待したいですね。
  • パン屋さん(明治パーラーマロンド)と花屋さんは貿易センタービルの中に入っていますよ。どちらも2階です。
  • パンは神谷町の「3206」が気に入っています
  • 100円ショップがこの辺りに無いのです。(芝にはありますが)台場には大きい店舗があるので出かけたついでに・・

【スーパー】

  • 買い物に関しては、浜松町駅にはスーパーらしきものはありませんね。銀座の入り口のハナマサ、あるいはマッカーサー通りと日比谷通りの交差点にあるハナマサが候補かな。 マイバスケットやミニピアゴは近くにあります。あと、ヤマダ電機にも食料品売っています。
  • マイバスケットは第一京浜の歩道の向こう側にあります。  
  • ミニピアゴは夜12時まで営業で、遅い時間だと売れ残りが半額で売っています。
  • マルエツも8時位から割引シール貼ってますね。お刺身や総菜、週末遅い時間だと結構売り切れてます。
  • 買い物は小規模なミニピアゴと国道の向こうにマイバス、アクティにマルプチがあるけど、大きなスーパーは中国人ご用達の銀座の入り口のハナマサあたりかな。
    • スーパーはハナマサよりもマルエツの方が品揃えがいいと感じてます。プチとはいえ売り場面積はとても大きいですからね。大量に買うならハナマサの方が安いですけど。
  • 買い物は最寄りのスーパーはラトゥール汐留のマルエツたまに銀座か新橋のハナマサ
  • 確かに大きなスーパーは付近にないですね。 マルプチやマイバスやミニピアゴは ありますが。  ミニピアゴが一番近いかな。 本当に小規模ですが。成石あたりができるかもしれませんね。 大きなスーパーは第一京浜のガードを越えて、中国人の多いハナマサ、ドンキになるかな。
    • 大きなスーパーがないって言ってる人は汐留のマルエツプチ行ったことないの?2フロアの銀座ハナマサより大きいと思うけど?
  • プチマルエツさんは24時間営業で、まあまあ広いし、品ぞろえも豊富ですよ。たしかに、銀座ハナマサ、新橋ハナマサより広いです。浜松町1丁目にミニスーパーでも出来ればよいのですが・・・
  • マルエツは高いから激安スーパーができて欲しいです。
    • マルエツ便利ですよ。24時間営業ですし、品揃えも充分だと思います。
    • マルエツ、安くはないですよね…。でもこの辺りだと激安スーパーは難しいんじゃないかなと思います。たまに車でガツンとまとめ買いをしに他の地域の激安スーパーに行く、という感じになってきてしまうのではないでしょうか。せめてオーケーストアとかあるといいのですけれど、この辺りは商圏としてはあまり出しにくいような地域じゃないかなァなんて思いました。
  • この辺りは食材の宅配が盛んですね。数社の配達トラックがかなりの戸数を廻っているようです。地域柄、激安スーパーなどの進出は無いと思います。最近では海岸・芝浦・芝辺りはイオン系のまいばすけっとが多く出店しております。この2年で4店舗以上ですね。成城石井はシーバンス(海岸1)に出店しました。マンション完成やビル竣工などに併せて出店計画などあるんではないでしょうか?

【敷地内店舗】

  • 先日その話(テナント)をチラッとしてみたところ決まってるっぽいようなニュアンンスで「まだお話できないんです」って言われました。個人的にはベイカリーやデリが充実してくれると嬉しいんですけど。スーパーはクィーンズ伊勢丹とか入ってくれないかな~。「皆様からも大丸ピーコック、成城石井、マルエツなど様々な声を頂いています」と担当の方が云ってました。
    • 海岸側にマルエツ(浜松町2丁目にもオープン)汐留にピアゴ、コンビニは沢山ありますので生鮮充実を期待します。
  • 電話で問い合わせたところ、規模は分かりませんが、一階にスーパーが入るかもとの事です。
    • スーパー入りますよ。地権者から聞きました。ライフだったかな。
      • テナントで入るスーパーはマルエツだと、先週の日曜日、普通に営業の方がおっしゃってました

【食事】

  • 昨日はお隣りのイタリア街の夏祭りでした。近隣にお勤めの方や、近くの家族連れで賑やかでした。イタリアにちなんだ出店がありまたよ。
  • イタリア街できて一帯が綺麗に明るくなった。ふらっとご飯行けるのはいいよ。


[編集] 育児・教育

【幼稚園・保育園】

  • 直ぐ近くに神明保育園があります。22時までだから港区では人気でなかなか入れないですが。
  • 2016年4月から、GFT周辺に新しく小児科のクリニックや保育園が出来るみたいです。この周辺も徐々に子育て環境として整っていくといいですね。

【小学校・中学校】

  • 御成門小学校(徒歩8分)
  • 御成門中学校(徒歩8分)
  • 御成門小学校は港区ではレベルが高いと言われてますね。赤羽、青南、白金小が人気でしょうが、御成門は親の年収も高く優秀な方の子が多いようです。
    • 小学校も中々評価高いしいいのではないでしょうか。中学校はいまどき公立に入れる人はほとんどいないので学区は正直関係ありませんね。
  • ここから御成門小に行くまでに警察署もあるし、夜歩きさせない限り問題ないです。平日は人も多いし。
  • 神明いききプラザでは小中学生向けのイベントたくさんありそうです。


[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域 : 商業地域

【再開発】

  • 「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」(事業完成予定:2018年度、現在の状況:工事中)の地域内。
    • 浜松町一丁目と東新橋二丁目だと真隣だが全く雰囲気や価値が違う。駅前再開発完成までまだまだだし、マンション完成時はいまと周りの環境はかわらないだろうな。
      • 貿易センタービル建替えはまだだが、再開発は始動しています。ニッセイ浜松町クレアタワー2018年完成予定(貿易センターの隣)。竹芝も国家戦略特別区域として始動し、39階建のビルは2020年5月完成予定。このマンションが完成するころには随分変わっていると予想されますね。
  • とにかく浜松町界隈は工事だらけ。この辺り この2、3年で随分変わるんでしょうね。 懸念されている住環境も改善されるでしょうね。
  1. 浜松町2丁目(駅西側)超高層マンション建設発表
  2. 浜松町1丁目はマンション3棟、ビル4棟、ホテル
  3. 竹芝再開発 高層賃貸マンション、事務棟。
  4. JR東日本も劇場再開発発表
  5. 竹芝と浜松町駅をブリッジ連結
    • ビルや倉庫しかない、あのなんとも言えない雰囲気が変わると良いですが、住環境という意味では、ぶっとい線路や道路を地下化でもしない限り、大きな改善は望めないのでは?近くにふらっと行けるような質の高い公園を作ったりすることも必要かな。
  • このマンションを含む「浜松町一丁目地区第一種市街地再開発事業」が、国土交通省の「住宅・建築物省CO2先導事業 採択プロジェクト」に認定されているそうです。 PDFの1~5ページに紹介されています。

http://www.kenken.go.jp/shouco2/past/pdf/symposium/15/presen15-4.pdf

  • 新橋から現地まで周辺を歩いてみましたが、まさに何もない雑居ビル街ですね。 だからこその大型物件なのでしょうが、十番や三田とは現状の雰囲気は相当違います この先三、四年で環境変わりますかね
    • 再開発でオフィスビル街になるので人口は増えるでしょうけど駅までは雑居ビルを抜けるわけであまり変わらないのでは。アクセスがいいとおっしゃる方が結構いますが区内だとやっぱりアドレス。浜松町アドレスは海岸、芝浦辺りの次かと。だから苦し紛れにパークコート浜離宮になったんだと思いますしね。
  • お隣新橋のふる~いのにNEW新橋ビルが本当に建替わるらしいですね!かなり老朽化していたので時間の問題かなとは思っていましたが。個人的にはあの雰囲気が昭和感満載で好きなんですけどね。トイレ、金券屋さん、靴の修理屋さんなどお世話になりました。
    • NEW新橋ビル辺り一帯(SL含めて)を再開発するそうです。30階超が2棟とか・・環状2号線近くまでの広さ(公園含む)の再開発らしいです。楽しみです。私は野菜ジュース屋さんやカレー屋さんにお世話になりました。
  • この近隣は、マンション竣工時には、劇的に良くなります。この浜松町1丁目には、パチンコ屋も風俗店も無く環境は今でも都内平均以上、マイナスといえば新橋側にJRAがあるくらい。このあとは、浜松町再開発、竹芝汐留再開発、新橋駅前再開発で、レジデンスに適した好立地に変化していきます。新幹線やリニアも大型駅構内で混雑するより、隣のJR駅からホーム乗換がもっとも便利、東京.品川.両駅から快速1駅の浜松町駅は2027年をにらんだ東京フロントの最重要地区の一つです。楽しみですね。
  • 少し前の記事ですが、再開発も楽しみの一つですよね。今までの浜松町とはまた違った感じになっていきそうです。さらに新橋、汐留も徒歩圏内ですので足元のテナントだけでなく、色々便利になっていきそうです。そこはとても楽しみにしています、

 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/knpnews/14/660651/00032/?ST=smartb...

  • 各再開発による眺望の影響ですが 一番近いのが貿易センタービル一帯の5棟ですが、同程度なのでさほどではないかと 今より綺麗に見えるかも。3棟程が重なり合うように見えそうでうね。竹芝一帯は500m以上離れているので大丈夫でしょう。その先には選手村になる辺りでしょうか。野村不動産の芝浦開発(東芝)が一番高いらしいですが、影響あるとすればレインボーブリッジのループ辺りでしょうか?橋本体は大丈夫ではないかとあくまで推測ですが。

【環境】

  • 山手線内側というより、山手線沿いのマンション。周辺は開発から取り残された古くて小さな建物が密集するエリア。どうブランディングしてくるのか。
  • ここはパークコートにふさわしい土地じゃない。駅から歩いた人間はみんな知ってる。山手線内側って言っていい立地じゃないしGFTより周囲に何もない。GFTもひどいが、ここはそれに輪をかけてファミリーが住む場所じゃないよ。
  • ここは単独開発ではありますが、北側(イタリア街)は整備されています。南側は雑居ビルとマンションが点在してます。
    • 浜松町側は雑居ビルだらけだけどね。イタリア街は見栄えは良いけど寂れてる。
  • 街の雰囲気はお世辞にもステキとは言えない。無味乾燥で休日の神田と似た感じ。イタリア街?も人通りが少なく閑散。現地から新橋駅まではちょっと遠かったかな。浜松町駅前の再開発に期待でしょうか。
  • ここはオフィス街だし、あんまり人が住む感じじゃない雰囲気の場所。
    • この辺りの平日と休日の差はすごいですね。やはりビジネス街ですね。
  • 昼は中国人観光客の集合場所になったりや競馬客がたむろしてます。夜は街並みを背景に車を撮影しようとする若者達が集まって頻繁に通報が入りますね。
  • この辺ってオシャレだけど、実際に住むとなると買い物にすごく不便
  • 何か、雰囲気良くないんですよね、このあたりのエリアって。何なんだろうか。上手く言えないけど。。。
    • 元貧民街(正確には二丁目の一部だけど)ってのもあるんじゃない?そういう歴史的背景を差し引いても、駅自体も地味な存在できれいとは言い難かったしね。この立地のパークコート冠には皆さんと同じように違和感だけど、バブル期に乱発されるのは過去にもあったことだし仕方ないね。ただ再開発で三井が気合入れて仕上げるんだし、あんまり気にしなくてもいいというか、気にしない人が買ってくんじゃない?地歴を重視する人には手が出し難いエリアだろうけど、新橋品川界隈の利便性重視の外資や上級サラリーマンには響く立地だと思う。
  • この地は江戸時代、播磨国(現・兵庫県)赤穂藩森家の上屋敷でした。北隣には旗本屋敷が構えられていました。明治以降、こちらは神明町らしいです。地歴としては新網町(浜松町2丁目の南側)とは違うようです。浜松町駅は確かに地味ですね。以前はカートレインの発着などあったそうですが・・・。交通各社の思惑でなかなか開発が進まなかったようです。ようやくいくつもの再開発で少しは華やかな駅になりそうですね。
  • ともかく山手線の中しかも港区◎
  • 駅5分でも改札から車内が長い大規模駅だと意味がない。ここは、文化放送前も綺麗で、パチンコ屋や風俗店もなく◎、子供の通学路にもok.中国大使館や韓国大使館等なくて街宣車の騒音問題は心配なし。◎
  • 浜松町駅は東京品川間で快速で一駅◎
  • 地下鉄は徒歩長いし階段多いので時間が掛かる上に、東西南北わからず今どこにいるのか?心配で、JR山手線中央線+タクシーがセレブやお年寄り、田舎者の常識!地球人は、地底人ではないので、浜松町駅は今から価値向上。
  • このマンションは震災後の最新免震と、防音防災の大規模開発で、過去の中古とは比較するまでもない。◎
  • 今から売りに出る白金やヒルズより安い◎住個数多いので共益費も安く維持が◎今から完成まで、2年以上愉しく待てるので、町も綺麗になっていきますね。
  • モデルルーム前からJR高架下潜って汐留、竹芝桟橋と散歩して見ました。近未来的に整備されたウォーターフロント。いい感じですね。入居したら、竹芝桟橋から八丈島航路や大島航路、日の出桟橋から浅草の隅田川遊覧船と家族で楽しめそうですね。
  • 浜松町はこれから良い意味で化けるんじゃないかと期待しています。立地は申し分有りません!勤務先・交通・医療・食・買い物・役所・レジャー何処に行くにも便利です。
  • もう少しマンション周辺の環境というか見栄えが良くなってくれるといいのですが。。。浜松町駅から文化センター近くを通ってくると、休日の夜は少し寂れてらようにも見えてしまいますし。あそこらへんもきれいにならないかなー。
    • 今、心配なさらなくても線路沿いのケーブル等、綺麗になると思います。まだまだ先のことですから、、。

【眺望】

  • 少なくとも中層階にならないとどの方角においても眺望が期待出来ない。東側は、線路。北側には消防署。周囲の囲まれ感がある。
  • ここは眺望的にツインパークスとアクティに挟まれている感じがして、微妙ですね。東京タワー側もタワマンとかホテル建て替えとかで将来的に塞がれそう。
    • そうかな。高層階は間違いなく素晴らしい眺望でしょ。東は浜離宮、西もタワー。タワーからの距離もツインパークスとGFTと同じ距離だから悪いはずがない。
  • 浜離宮ビューも良いと思いますが、私は東京タワービューの方が気になります。日中は仕事なので浜離宮ビューを楽しめる時間がないのと、線路側なので騒音も気になります。貿易センタービルや現地から見ましたが、夜は真っ暗なのと湾岸ビューもラトゥールで塞がれていますね。しかし、東京タワービューの方向は雑居ビル郡が沢山あるため、将来タワーマンションが建築された場合は塞がれる可能性もありますね。
    • 私もその点確認してみたんですが、西方向、第一京浜とタワーの間はほぼ陣取りが確定してる感じで、心配は要らなそうでした。可能性があるとすると、まさにここの西隣の敷地。よく調べてみようと思ってます。
  • 東南角部屋は、斜め前にタワーマンションからあるため、 レインボーブリッジは見えませんか? 眺望はいかがですか?
    • アクティ、汐留ビル、東ガスビルと高い建物が連なるので、難しいと思います。見えてもすき間からという感じかと。

【騒音】

  • 電車、高速の騒音がどうかですね。
    • 新橋の雑踏から離れているので夜は静かですよ。
    • 東側、北側は線路と大きな道路に面しているのでうるさそう。南側と西側は細い通り沿いなので多少マシ。
    • 線路の騒音は主にレールの継ぎ目、高架、橋で発生し易いそうです。幸いこの辺りはそうでもありません。イタリア公園などでもそんなに気になりません。特に新幹線のレールは継ぎ目が特殊で静かですね。ちょっとうるさいと感じるのは、新橋駅と環状2号線(マッカーサー通り)のガード辺りかなと思います。
  • 芝消防署が近くにありますが、周辺を考慮し、第一京浜まではサイレンは鳴らさないそうです。
  • 線路と高速が東側・浜離宮側なので騒音と空気が離宮側はネック、タワー側は騒音なく、空気もより綺麗ということでしょう。やっぱり角部屋住みたいなあ。高そう。
    • 騒音は、線路側でなくても、それなりにあると思いますよ。
    • 現地に行って体感しましたが、線路側でなくとも騒音が建物に反響&増幅していました。どの方向でも二重窓が必須ではないでしょうか。
  • 高速道路の騒音、私はあまり感じません・・。確かに連休の週末などに地方?の暴走車両などが走ったりする時は気になりますが・・それ以外はあまりです。
    • 列車の音は確かにしますけど・・深夜は静かです(当たり前?) 新幹線は割と静かです。山手や京浜などはは列車によって(古さ?形式?)音に違いがあるようです。(どちらかといえば山手は静かですかね??個人見解です)まぁ・・都心に住めば多少の騒音は仕方ないと私は思っています。
  • 今日、現地と駅からの周辺地域を歩いてみました。予想以上に電車の音が酷かったです。JR側に言って防音壁の設置はお願いできないものでしょうか。数10分歩いただけでしたが、電車の往来はひっきりなしで、落ち着くしまもない状況でした。毎日のことなので、外に出れない立地には躊躇してしまいます。ものはいいだけに残念です。

【地盤】

  • 地盤の問題もあると思いますが浜松町駅の外側まで江戸時代海でしたので地盤はあまり強くないような気がするんですが?晴海に比べたらもちろん強いと思いますが。
    • 地盤に関していうと、沖積層(基礎を乗せられる強度のあるもの)が海面下何メートルに存在するかという観点では、晴海、勝どき、銀座あたりが10メートル程度なのに対し、このあたりは25メートルぐらいです。浜離宮がそもそも日比谷入り江の湾口の埋め立て地ですので。一概に埋立地は沖合に行くほど地盤が悪いというわけではないんですよ。新橋あたりは山手線内側の方が地盤は悪いです。台場、新豊洲のあたりも意外と地盤がいいのに対し、豊洲は、パークシティの立っているところがぎりぎり地盤良好で、それより東側に立っているマンションは、相当杭が深くなっています。

[編集] 周辺施設

【公園・自然】

  • 浜離宮恩賜庭園(約580m・徒歩8分)
  • 芝公園はとても広いです。25号地まであり点在してます。野球場やテニスなどの施設もあります。大体、御成門駅、芝公園駅、赤羽橋駅、東京タワーを結んだエリアです。そのエリアの中にプリンスホテルや増上寺がある印象です。郊外のマンションに併設された公園のような遊具が整備された公園とは違いますがサイクリングで廻るイメージです。
    • 芝公園と言うと非常にメジャーな印象を受けるのだが、本当の姿は小さな公園が続いてるだけ・・・といった感じで、わざわざ訪問する公園では決して無い。個人的には、小さい公園の連続でも良いのだが、大通り沿いが殆どで、空気の悪さや、騒音があって寛げない感じなのが気になる。
  • 2016年10月に遊具のある大規模な芝浦公園がみなとぱーくの横にできますね。
  • 児童公園や運動公園は近くにはありませんね。イタリア公園、浜離宮と旧芝離宮のような庭園があります。
  • 浜離宮には、お弁当とレジャーシート持参で花見いけます。アルコールは禁止です。お茶屋でお抹茶と生菓子、美味しいです。
  • 浜離宮ザタワーを望む?ベストポジションは、中島のお茶屋近くの桜の木の下が最高です。庭石が目印です。是非ともお出掛け下さい。

【その他】

  • スポーツジム→ゴールドジム浜松町、お金があるならプールが使えるコンラッドがオススメ、少し遠いけど新橋の第一ホテルなら値段も安くプール付きのジムがあるよ。
  • クロネコヤマトさんも佐川さんもホワイトタワー(浜松町1丁目)の前の通りにありますよ
  • うちは車が2台あるので1台は駐車場が当たるといいですが、もう1台のために近隣の駐車場を問い合わせしましたが現在でもどこも満車。貿易センターの工事が始まると今ある近隣の月極駐車場も一括借り上げされて更に足りなくなりますね。シェアカーの駐車場も2社ありますが、2社とも車が2台と3台しかなくいつも貸し出し中らしいです。
  • 慶應義塾は、明治4年(1871)3月の三田島原藩中屋敷への移転まで新銭座にありました。新銭座の土地を攻玉社の塾長・近藤真琴に譲り、跡地は攻玉社が取得し、現在は「港区立エコプラザ」になっています。


[編集] その他

[編集] 掲示板


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