ディアステージ長居公園グラムール

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2.25

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外観

外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市住吉区長居東2-24他
• 交通：

1. 大阪市営地下鉄御堂筋線「長居」駅徒歩5分
2. JR阪和線「長居」駅徒歩8分

• 総戸数：120戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）3月
• 売主：大和システム株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2,420～4,740万円
• 丸紅と大和システム、彦根でえらいことやらかしましたね。大和システムはディアステージ大阪についで2回目の竣工前契約解除ですか？ここも建築中に薮内工務店が倒産して、浅沼が引き継いだみたいですが、大丈夫ですか？

構造・建物

• 天井低いですね。
  • 確かに天井低いですね。
• ここ住宅性能ついてませんね。
  • 今時、住宅性能が付いていないマンションなんて、あったのですか？おお、コワー。
    • 駅近だし、ライフあるし、性能ついてても不便な西宮のマンションよりもよっぽど、お買い得でした。業界では住宅性能はつけないと売れない物件につけてますよ。
      • 売れない物件につけてる？そんな訳ないでしょう。
• マンションの構造には、少し不満もありますが、全体としては満足ですよね。
  • 構造に不安とありますがどういったところが不安なのでしょうか？
    • 不安でなく、不満なのですが。例えば、コンクリートのかぶり圧。建築基準法、公庫の基準程度です。これは、まー最低基準であり、これがクリアーしていれば特に問題はないのですが、最近はさらに数センチかぶり圧を足して、耐久性を高めたマンションが多く販売されています。品格法でいうと２程度で、学校の耐震強度と同程度になります。っと、私もにわか知識ですが。あと、リフォームしやすい２重天井・床になっていないだとか、断熱材の折り返しが少ないなどありますが、最新でないということで、あまり神経質にならなくてもいいと思ったから、購入しました（笑）。まー、100％満足いくものはなかなかないのかもしれませんからね。
• 構造説明会ですが、姉歯事件後しばらくしてだったと思います。この物件の構造計算を担当したのは、関西構造建築士協会の会長の北條氏だそうで、本人が来て説明しました。説明はしましたが、建築基準法と比べて勝ってるという話はなかったかと思います。その他、当日は、設計担当の日建ハウジング、事業主の大和システムから出席がありました。心配ないかと言われれば、現に基準以上に設定して建てているマンションがある中では、どうかと思いますが、国が定めた基準ですし、そのとおり施工してくれれば問題ないと思っています。
• 朝、現地見に行きました。北側は畑や老朽屋根つき駐車場、学習塾がありますが、立ち退き迫られて、何年後かには、ごっついマンション建ちそうですね。北側だから関係ない？あと気になったんですが、建築基準法の確認証が現地に掲示されてますが、日本ＥＲＩって書いてましたが、あのＥＲＩですよね?大丈夫ですか?　
  • 北側に大きなマンションが建てば、長居公園通りの車の音が軽減されるということですよね。それはかなりラッキーですね。情報ありがとうございます。
• 南側の大きなマンションで日当たりが悪いようなきがします。。ふぁんになってきました。ちなみに３階を購入したものですが
  • 日当たりについては、マンションギャラリーで日影図見られますよ。ご自身の部屋の１日の日当たり時間が分かります。一度確認されらいいと思います。私も３階です。高層棟ですが、日当たりは十分と思って購入しました。
• 淺沼組の評判ってどうなんでしょうか？
  • 淺沼組は関東では真ん中より上でＧＯＯＤですが、関西では最悪と聞いています。下請けの質などのことだと思いますが、、
  • 淺沼組のことは正直気になります。見に行っても長いこと鉄筋がむき出しになって錆びていたりしますもんね。でも、信じるしかないのですかね。
• 外壁の色、思ったより薄いと思いませんか？まー上品な感じはするので良いのですが。
  • 外壁のタイル、見てきました。思ったよりグレーっぽかったです。ちょうどディアステージ長居公園ラシーズと同じ感じでしょうかね。
• 工事が遅れていますね。
• 一般論だが・・・。躯体の工程遅れ→コンクリート乾燥期間不十分→その後の仕上げ工事も適正な時間で工事できない。ま、適正とは何をもって適正というのかという問題もあるが。
  • コンクリートの養生期間は大切らしいですね。私も気にしていたところです。監理会社の日建ハウジングシステムはどう考えているのでしょうかね？適正な施工ができると考えているのでしょうか？
• 販売店から、現在の施工状況の通知が着ましたね。私は素人なのでよくわかりませんが、時期的には順調なのでしょうか？建設に詳しい方、教えてくださいませ。
  • 工事は急ピッチで進んでいますよ。毎週見に行っていますが、工事の人数も沢山になり今月中にはコンクリートの外枠が完成するのではと思います。高層棟の一部外壁タイルや吹きつけ、内装も完成しているようなので、年明けからは残りの工事が進むものと思います。
• 一昨日、久々にマンションの進捗確認に行ったら・・・。ホンマに３月３・４日くらいの内覧会に間に合うんですか？かなり心配です！！
  • 確かに進行具合遅いです、、この時期なのにまだ外見を見ることが出来ませんね。この分だと内覧会の時はどうやら、まだ、部屋出来ていなく工事中でしょうね？
  • いよいよ内覧会ですね。しかーっし、行政による完了検査は受けられない状態で内覧会を迎えることになりそうですよ。今日も現場見ましたが、まだまだ工事中です。ですので、売主から何らかの形で説明があると思います。なければ問題です。で、その上でこの工期の遅れの原因をみんなで聞こうではありませんか。施工会社だけでなく進捗監理を行う監理会社にも問題があると思います。今後の見込み、共有部分の内覧確認の時期などみなさん是非聞いてください。これから何十年と住む家です。しっかりとした施工があってのことです。
• 本当に施工はあんまり良くないですね。メインエントランスより逆側の入り口にマンション名があるんですが、何かで引っ付けているのでしょうがローマ字の間隔がバラバラ、曲がってるのが目に付きました。マンション名っていわば顔でしょ？がっかりです。

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共用施設

• 駐車料が少し高く、その分管理費が安いかと思うのですが、いかがですか。あと、修繕積立金も安いような気がします。
• みなさん、駐車場の方はどうされましたか？120世帯の住居の中で100台しか駐車場が確保出来ませんよね。しかも車高の高い車の台数も限られてくるしで、とても心配です。もしマンションの駐車場を借りれなければ、近隣の駐車場を借りないといけないんでしょ。予算オーバーですよね。市内では青空駐車でも2万円以上するんじゃないですか？契約した順に駐車場を決めれば良いのに。先に契約したメリットってそこには無いんですかね？
  • 駐車場がほんと心配ですね。
• 駐車場使用料と管理費などの関係について、このホームページの「専門家に聞く」に、次のような専門家の回答が掲載されていました。記最近のマンシヨンはデベロッパーが販売政策で、管理費・修繕積立金・駐車場使用料などを安く設定して、早い時期に値上げしなければならない状態になっています。長期修繕計画書をしっかりと把握する必要があります。駐車場の使用料収入が管理費会計に組み込まれ、修繕費が修繕積立金からというのは問題ありです、管理会社なら十分に承知しているはずです。管理費会計の予算を多額に設定した為に収入のバランスが取れなくなり、駐車場使用料をつじつまあわせで当て込んだような気がします。機械式駐車場の設備は維持管理に多額な費用を要しますので、駐車場使用料会計等を設け、収支のバランスを見て行く必要があります。故に、管理費会計及び修繕積立金会計と区別するのが望ましいと思います。又、決算書も重要なチェックポイントがありますので念のため!昨年の12月15日に国土交通省より策定・公表されました「マンシヨン管理標準指針」においても、機械式駐車場で維持管理に多額の費用を要する設備の場合は、駐車場使用会計等を管理費会計及び修繕積立金とは区別していることが望ましいとされています。とのこと。当物件は、駐車場使用料が全額管理費に組み込まれていますよね。修繕費、どうなるんでしょうか。心配です。
  • 管理費のことですが、確かに管理規約では他の管理費と同様なように書かれていますが、担当者の説明では駐車場は駐車場で財布（管理費）を持ってメンテナンス等行っていく、と説明を受けました。修繕積み立て金、管理費、自転車関連、バイク関連、自動車関連と5つの財布を持つ、というイメージで話を聞いています。　管理費は確実に上がりそうで嫌なんですが他のところもだいたいそうみたいで。。。仕方ないですかね。初めての資産なんで　うまく運営していけるか不安ですがよろしくお願いします！！
    • ５つの財布の件ですが、管理規約を見る限り、それは考えられない気がします。私も初めてで勉強中の身ですが、担当者によく確認していただくのがいいと思います。Ｋさんを通じて、私も理解を深めたいと思いますので、できたらお願いします。
• 駐車場は地下なので出庫に多少時間かかりますが、朝の通勤時間でも込み合うことなく安心しています。空きも多く、車通勤の方が少ないのかな？
  • 地下駐車は本当時間がかかりますね。うちが行った日は雨が多いのでちょっと面倒です。でも空きも多いのですね。便利な場所だから通勤で使う方はあまりいらっしゃらないのかな。

• 

  エントランスアプローチ

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設備・仕様

• 新築マンションのエレベーター会社は、三菱だっそうです。シンドラーではありません・・・
• 入居してからの話ですが、室内にはマンション玄関付近を見るカメラモニターが付いていますが、マンション内に侵入してきた不審者を各々の部屋の玄関口で確認するには、扉に付いている覗き窓しかありませんよね。当然オートロックのドアとは言え、入居者の直ぐ後ろから入ってくる人を拒むのは無理そうだし、そのあたりの防犯について皆さんはどう考えていらっしゃるのでしょうか？因みに、私は部屋の玄関ベルをカメラ付きに変えようかと考えていますが、それって問題ないのでしょうかね？
  • このマンションは玄関前のカメラはありませんでしたっけ？また販売店に確認してみます。確か近所のラクシアは2重（エントランスと玄関前）のモニター確認が出来るようです。ま、特にのぞき窓があるので問題ないと私は思うのですがね
• オートロックのマンションの新聞配達を皆さんはどう考えますか？私は、朝刊配達時間の例えば5時～6時の1時間程度、管理人の代わりにオートロックを解除する協力員というかパートをマンション住民に呼びかけて、1日1000円程度の謝礼を払って玄関前まで配達できるようにしてはどうかと思っているのですが？きっと入居者の中にもこれくらいで小遣いを稼ぎたい高齢者などもいると思うのですが、、、。すでにオートロックマンションにお住まいの方、現状を教えていただければありがたいです。
• 入居後特にトラブル無く快適です、インターネットのスピードも問題ないですね。
• 入居説明会の時にＵＳＥＮの人がＬＡＮの追加工事の説明されてましたね。我が家では一応全部屋に追加して１万８千円ぐらいだったと思います。ＵＳＥＮに追加工事頼むのが一番早そうな気がします。しかし光を実感できるほど早くはないですね。。頑張れＵＳＥＮ！
  • 入居説明会の時説明あったのですねＵＳＥＮにお願いいたしましたらＬＡＮ1回線追加で1万2千円の見積もりでした3箇所追加するので4万円弱になるかとトホホ

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間取り

• 3LDK

内覧会

• 内覧会どうでしたかあ？私の部屋は、全体的には出来は良かったですが、細かなところが、結構ありました。再内覧ではちゃんと直っているのか不安です。皆さんの内覧会はどうでしたか？
  • 部屋はまあまあの仕上がりでしたが、ポーチやベランダが結構雑でした。淺沼組さんの対応は良かったです。
  • 内覧は、やっぱりベランダ、ポーチが雑でした。でも何でもとりあえずおっしゃってください、という丁寧な対応でした。間、実際直っているかは分かりませんが。
  • 内覧会行きました。私の部屋は７個しかチェックしましたが、他の人は、３０項目ぐらいしてましたよ。やはり素人なので７個で専門なら３０個は付くのでしょうか？そう思う方が妥当と思っています。工期が遅れていると思っていたので、よけい思うのですが、やはり手抜きなのでしょうか？
  • 私は神経質でして内覧会準備も有料で不動産さん主催の内覧会勉強会に行き準備万端でいきました。（水平器・メジャーも持参）部屋内は綺麗で著名な傷や汚れもなく表紙はずれでした。結局リストのチェックは、3個だけで確認的なものです。一体、30個もチェックされている方はどんな箇所を指摘したしたのか知りたいです。ほとんど問題は無かった様に思うのですが？？
  • 私のところは、指摘箇所６０箇所と共通事項４箇所で約合計８０箇所ほどありまた。私の兄が建築の現場監督をしていたおかげで、隅々までっみてもらいました。全体的な仕上がりは良く出来ていると言っていました。ただ、細かな所に雑な所があったためこれだけの手直しが有ると兄がいっていました。再内覧で本当に直っているのか心配です。
    • 具体的に言うと、ポーチから内部へ行く順にまずポーチ廻り、ポーチ廻りは、クリーニングはおろか、吹き付け及び塗装のタッチアップもしていませんでしたよね？それと、トランクルームやＰＳ内部も含めポーチ関係だけでも１０箇所程度ありました。その次に玄関ﾄﾞｱのプッシュプルハンドルの傷や、開閉速度、三方枠の傷やｳﾚﾀﾝ吹き付け汚れなど、その先に進むと下駄箱内部の可動棚板の隅部の欠け、玄関廊下壁の傷や床の傷、コンセントプレートの傾きや木製建具のガタツキ、洗面室では、可動棚６段棚板があったと思いますが、その台輪部分小口の処理や、引き戸の開閉速度、便所で言うと、分電盤フタの傷、センターﾄﾞｱのガタツキ及びタックシートの捲れ、リビングでは床と巾木の隙間やフローリングの傷・凹み・収納家具の傷・扉の目違い、和室で言うと押入れ内部の木部のささくれやサッシ戸先の不具合など、細かいところがまだ多数ありました。
  • 私は全部で８でした。部屋が気になったので、バルコニーとか雑でしたが指摘しませんでした。部屋では、見えない箇所の引き出しの奥とかが雑でした。

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買い物・食事

• ライフ(134m)、関西スーパー(544m)
• 長居のお薦め飲食店、そば飯で有名な「さくら」、ラーメンでは「はなみち」、またお好み焼きで有名な店あります。（よくハイヒールのモモコFaが来ている？）、関西スーパー近所のもつ鍋やさん、100円たこ焼き、などなどいっぱいありますよ。
  • お勧めは地下鉄長居とカラオケシダックスの間のたこ焼きです。かなりおいしいです。
  • たこ焼屋「浪花屋」はめちゃ美味いっすよ。お薦めです。駅に行くまでのパン屋さんも焼きたて時間が明確で、味も良いですよ。
• あびこ駅から徒歩５分、ひまわり幼稚園の南側にあるボーノボーノというイタリア料理屋さんもなかなかおいしいですよ。値段もそんなに高くないので一度ランチでも行ってみてください。水曜定休日です！
• クリーニング屋さんで安い所さがしているんですが、どこか知りませんか？
• さくらは行ってみました。美味しかったです。パン屋さんもずっと利用してます。ところで１００均ってあるんですかね？
  • 長居公園通を東に行って「長居公園東」の交差点を右に曲がって400m～500m行くと百円領事館がありますよ。
  • 99SHOPなら地下鉄長居のすぐ近くにあります。駅を南にちょっと行ったところです。
  • １００円SHOPは、長居公園東筋のスーパーカナートの２回のダイソーはそこそこ大きいですよ。あと。駒川商店街内にも小さいのがあります。
• おいしい和牛焼肉のお店教えてくださーい。先日は、鶴ヶ丘駅近くの　うのう　まで行きました（笑）。
  • 美味しい焼肉屋さんお隣地下鉄我孫子駅歩いて５分のあおきがお勧めですよ！！
    • あおき　ですか　行ってみます。他においしい焼肉やさん、我孫子筋大和川越えてすぐの、フタバが美味しいとの評判です。まだ、行った事はありませんが、評判は良いみたいです。
    • フタバ知ってますよ！うちの会社の全員が今までワタバと読んでた店ですね（笑）美味しいお店ですよね！ちなみにＷＥＢにクーポンあります。ご存知でしたらすみません。
• 美味しいお店、いろいろ教えていただきたいです。私がすきなお店は、あびこ駅近くの焼き鳥『安喜』です。いつも満員で、入れないことが多いです。それと、ここからだとだいぶ離れますが、東住吉区中野4丁目あたり？にある『はっかく』というカウンターだけの小料理屋さんです。今里筋のローソンから東住吉高校に向かって1分ほどの小さいお店です。席数も少ないですが、美味しい和食が食べたいときはがんばっていきます。
  • 焼き鳥安喜美味しいですよね。私も１０年以上通ってます。中でも肝（レア）が最高とおもいます。粉もの紹介です。あびこ中学向かいもんじゃ焼き百十（ももじゅう）と南に３００メートルの所にお好み焼きカクショウがありますよ。カクショウのアブラカスがほんとに美味しいので是非お試しあれ！
• 安喜　いつ行っても、満席でなかなか入れませんね
  • 近くにきれいなお店では、ございませんがお店の名前は、申し上げにくいのです。ゴメンナサイ近所の北谷医院の真南（真裏）に少しわかりにくいかな？（笑）炭火ではございませんが、焼き鳥美味しいですよ。焼き場には、二代目の息子さんが居ます（３０歳代位かな？）韮を鳥皮で巻いてます。一度お試しください。

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育児・教育

• 長居幼稚園(102m)、長居保育園乳児センター(446m)、東よさみ幼稚園(678m)

周辺環境・治安

• 立地環境が気に入りました。公園が近いっていいですよね。
• 治安や学校など周辺環境はどんな感じですか？

周辺施設

• 鳥潟病院(609m)
• 長居公園でサッカー観戦が楽しみですね。

その他

• 全然オプション対応してもらえません。コンセント増設とか遮音問題の件なんですが。まだ杭工事段階なのに。監理が日建ハウジングシステムなんですが、アドレスもわからないし。何か日建設計の関連会社かしりませんけどムッチャ高慢だと思います。
• ディアステージ大阪を途中でファンドに売却したり、関西で一番売れてないと評判のラヴィスタに参加しているなど、税金対策でわざと失敗しているのかと思うほど失敗物件しかない事業主ですが、ご安心下さい。この物件は唯一の好調物件です。
• 他の物件と比べてもちょっと施工過程が遅い感じがします、浅沼組さんおねがいします。
  • 当初の施工業者の薮内工務店が、この世間的には景気回復傾向のなか、倒産しましたからね。引継ぎ等で時間がかかってるんじゃないですか？
• 監理会社もは日建ハウジングシステムでしっかりしてるようです。事業主、監理会社もダメなら終わってますよね。

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